云南罗平房地产市场调查报告(45页) .doc
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1、罗平房地产市场调查报告罗平房地产市场调查报告 第 2 页 共 47 页 目目 录录 一、罗平县整体概况一、罗平县整体概况.3 1、罗平县概况3 2、罗平县经济水平6 3、罗平居民收入情况8 二、罗平房地产情况二、罗平房地产情况.9 1、罗平房地产项目分布情况10 2、罗平商业项目调查11 2.1、豪洋时代广场.11 2.2、安兴商业广场.14 2.3、创富时代.16 2.4、佰利影视商业广场.19 3、罗平住宅项目调查23 3.1、安兴润城.23 3.2、红星广场.27 3.3、蟠龙兰庭.31 3.4、美仑旭城.32 3、振兴街商业业态分布37 三、客户访谈三、客户访谈.38 1、学校学生访谈
2、38 2、培训中心调研38 3、问卷调查39 4、结论45 四、总结四、总结.46 第 3 页 共 47 页 一、罗平县整体概况一、罗平县整体概况 1、罗平县概况、罗平县概况 区区 位位 罗平县位于云南省东部,滇、桂、黔三省(区)结合部, 素有“鸡鸣三省”之称。 地处东经 1035710443,北纬 24312525之间。东沿黄泥河为界与贵州兴义市接壤; 东南以南盘江、清水江为界,与广西壮族自治区西林县隔河 相望;西南与师宗相邻;西至北界,分别与陆良、麒麟、富 源三县(区)毗邻。西距省城昆明 220 公里,北距曲靖市 131 公里,东至贵州省兴义市 86 公里,南距广西壮族自治区西 林县城 1
3、56 公里。 罗平县 第 4 页 共 47 页 罗平县是进出云南的东大门,境内地势西北高,东南低, 最高海拔大白腊山 2468 米,最低海拔鲁布革乡的三江口 722 米(已被淹没),相对高差 1746 米,气候温和,冬无严寒、 夏无酷暑,全县除南部鲁布革乡属南亚热带气候外,其余均 属南温带和北亚热带高原季风气候,年平均气温 15.1 摄氏 度,无霜期 280 天,日照 1685.8 小时,年平均降雨量 1743.9 毫米。属于典型的喀斯特地貌,地形复杂,立体气候明显。 历历 史史 罗平县有人类活动的历史可以追溯到旧石器时代。秦代 为夜郎国所属漏卧候国,元代至元六十一年(1274 年)置罗雄 州
4、,明万历十六年(1588 年)更名为罗平州,民国 2 年(1913 年)改罗平州为罗平县。 罗平县是革命老区,1937 年 11 月,建立中共第一个党 支部,1939 年 3 月建立中共罗平县地下县委,1948 年 12 月 31 日,罗平县城解放。 城城 市市 全县城市面积规划 24 平方公里,至 2007 年末,已建 成 13 平方公里,城市园林绿化面积 185.4 万平方米,整个 建设正向山水旅游城市迈进,一座绿化、美化、亮化的城市 耸立于云南的东大门。 第 5 页 共 47 页 基础设施基础设施 全县现有公路里程 2459.5 公里,其中:等级公路 1215.25 公里。南昆铁路横贯县
5、境内 59.7 公里,设有大小 5 个车站,罗平站是入滇第一大站,建有大型货场,年吞吐量 达 30 万吨。 全县形成了有线、无线、载波、微波、光缆等多种传输 手段并行的通讯体系,全县十四个乡(镇)和主要景区都开通 了移动电话,152 个村(居)委会开通了程控电话。2006 年底, 全县有移动电话用户 55000 户;固定装机容量 31344 线, 有固定电话 16948 部, “致富通”4484 户,小灵通 4279 户, 宽带用户 3031 户。 城市规划城市规划 罗平县按照布局合理、功能完善、城乡统筹、资源节约、 环境友好、社会和谐的新型城镇建设要求,修编完善城镇建 设规划,努力构建科学合
6、理的城镇体系,促进中心城市与集 镇、乡村协调发展。一是围绕建设山水旅游城市山水旅游城市目标,加强 县城建设。加快推进旧城改造、南片区及鲁布革大道东段片 区开发,抓好城市道路、给排水、环保、商住小区等市政基 础设施及配套服务设施建设,增强城市的综合辐射服务功能; 大力实施城市绿化、美化、亮化、净化工程,巩固提高“国家 第 6 页 共 47 页 卫生县城”创建成果,提升城市形象和品位。力争实现创建 “省级园林城市”目标。二是结合各小城镇的资源、产业、区 位等优势,突出特色,加快推进小城镇综合开发。力争全县 城镇化水平达到 36以上。 2、罗平县经济水平、罗平县经济水平 经经 济济 2008 年,县
7、内生产总值预计达到60.6 亿元,按可比价 计算,同比增12.5%;辖区内财政总收入5.8 亿元,同比增 23%;地方财政一般预算收入2.6 亿元,同比增22.6%;全 社会固定资产投资23.5 亿元,同比增17.5%;社会消费品零 售总额 13.9 亿元,同比增26.1%。其中:一产实现 16.17 亿元,同比增长 17.2 %;二产实现 24.06 亿元,同比增长 3.5 %;工业实现 20.40 亿元,同比增长 1.8%;三产实现 20.53 亿元,同比增长 19.4 %。对 GDP 贡献率分别为 27:38:35,分别拉动 GDP 增长 4.59、1.33、6.65 个百 分点。 能源
8、产业实现产值 13.46 亿元,同比减 23.07%;冶金 产业实现产值 18.2 亿元,同比增 7.3%;化工产业实现产值 6.97 亿元,同比增 2.26 倍;建材产业实现产值 1.37 亿元, 同比增 30.48%;生物资源加工实现产值 3 亿元,同比增 第 7 页 共 47 页 1.14 倍。全年共接待海内外游客83.5 万人次,实现旅游综合 收入 6 亿元。 2008 年各类社会消费品零售额年各类社会消费品零售额 2008 年罗平县社会消费品零售额达到 13.8657 亿元, 其中,批发零售达到 10.5911 亿元,占到社会消费品零售总 额整体的 76.38%,住宿和餐饮业达到 2
9、.5336 亿元,占到整 体 18.27%,星级住宿和限额以上餐饮业也达到了 1289.2 万 元,占到整体的 0.93%。 3、罗平居民收入情况、罗平居民收入情况 第 8 页 共 47 页 城乡居民储蓄存款余额达21 亿元,同比增21%。城镇 居民人均可支配收入达11970 元,同比增7%;农民人均纯 收入达 3510 元,同比增20%。 小小结结 罗平县地处云南、贵州、广西三省交界处,环境优美、 气候宜人、历史悠久、物产丰富,是不可多得的旅游胜地。 良好的自然条件为罗平发展创造优质的自然条件。 近几年,罗平县加快城市发展的速度,大力发展城市基 础建提升城市形象,对旧城改造和南市区整体规划加
10、大投入 力度,为罗平县达到山水旅游城市不断努力。由于罗平旅游 产业和矿产业的快速发展,在2008 年罗平整体经济依然保持 较快水平的增长,经济总量不断增加,居民可支配收入持续 增加,全县经济保持较快、较好的发展势头。 (1)全球金融危机的影响下,罗平经济仍保持较快增长,经 济环境较好,利于该项目操作。 (2)罗平县居民收入的增加提升本地居民购买力的,对于该 项目的销售起到促进作用。 (3)罗平城市发展旧城改造,为本项目开发带来契机,给与 政策上的支持。 第 9 页 共 47 页 二、罗平房地产情况二、罗平房地产情况 罗平县目前房地产市场发展为起步阶段,城市商业繁华 区域,主要集中在罗平主要路和
11、街上,商业形式为自发形成 步行街和新建的商业底商。 对于罗平商业项目,缺乏人流组织动线和产品形态的设 计和规划,商业业态混乱,没有后期商业运营等问题,整体 来看罗平商业成熟度底,缺乏新意商业,商业价值挖掘较少。 罗平住宅项目,整体发展水平不高,较为普遍的园林绿化、 景观设计、小区规划等设计吸引大量消费者的关注和青睐, 对于小区居住的舒适性以及配套设施的要求不高。整体来说, 对于目前罗平的房地产发展成熟度较低,开发水准不高的局 面。 目前在罗平县进行房地产开发企业,大多为首次开发房 地产企业或在云南二线城市注册的房地产开发公司,开发项 目较少没有形成品牌效应。 第 10 页 共 47 页 1、罗
12、平房地产项目分布情况、罗平房地产项目分布情况 商业项目分布区域商业项目分布区域 罗平县的商业项目主要分布在振兴街上,这里汇集了豪 洋时代广场、安兴商业广场、创富时代和佰利影视商业广场, 由于商业的汇集这里的商业成熟度较高,品牌和档次在罗平 最高,主要以服装为主。 住宅项目分布区域住宅项目分布区域 住宅项目较为分散,分别位于龙门街上的盘龙兰庭,红 星街上的红星广场,北市区鲁革布大道的美仑旭城,以及南 城区万峰路中段的安兴润城。 第 11 页 共 47 页 2、罗平商业项目调查、罗平商业项目调查 对罗平县具有代表性的商业进行调研分析,分别是豪洋 时代广场、安兴商业广场、创富时代、佰利影视商业广场这
13、 个四个项目,通过分析这些商业项目的产品设计、销售模式、 定价策略的优势劣势,来指导本项目在产品设计、销售模式 和定价方式,更好的适应市场需求。 2.1、豪洋时代广场、豪洋时代广场 基本信息基本信息 项目名称项目名称豪洋时代广场 项目地址项目地址 豪洋时代广场坐落于罗平县金三角地块,位于振 兴街以东,白腊街以南,地形基本呈“L”形。 占地面积占地面积2267.1 平方米 总建筑面积总建筑面积14600.3 平方米 商业类型商业类型集中式商铺 一层一层商业商业建筑面积建筑面积1423.8 平方米 二层商业建筑面积二层商业建筑面积1405.3 平方米 一层高一层高3.9 米 二、三层高二、三层高3
14、.6 米 地下室设有停车位地下室设有停车位26 个 开盘时间开盘时间2006 年 6 月 交房时间交房时间2008 年 11 月 销售价格销售价格商铺均价 20000 元/平方米 租金价格租金价格目前一、二层租金 60 元/月 主力客户主力客户罗平县本地消费者及投资客户 第 12 页 共 47 页 项目特点项目特点错层设计增加临街铺面面积 项目评价项目评价项目整体的业态规划及商业主题欠缺 经营情况经营情况人流量较少,商业档次水平较低 产品设计产品设计 该项目为住宅加底商的形式,底商为错层结构,利用地 形的高低落差,北向进入实际为二层,在振兴街入口进入为 一层。该项目商业为集中式商业设计,平层商
15、业通过划分小 的铺面进行铺面分割。 销售模式销售模式 该项目的商业销售模式,是将整个平层商铺划分成单独 小商铺进行销售的方式,将铺面划分 30-50 平进行销售,然 后通过划分不同区域的商业业态进行布局,统一商业运营的 模式。 定价策略定价策略 该项目销售整体均价达到 20000 元/,考虑到地段优 商业面积商业面积 白 蜡 路 振兴街 入口 入 口 楼梯 楼梯 第 13 页 共 47 页 势,该项目位于振兴街东段,商业项目较为集中,并且是近 几年开发的商业项目,通过参考周边价格来确定该项目整体 均价。目前该项目一、二层重新招商 60 元/月。 小结小结 目前该项目已经开始运营,由于商业的整体
16、人流量较少, 商业品牌档次较低,现在一、二层从新招商,目前的业态划 分为一层为鞋业,二层为服饰,三层游乐场。 项目的优点项目的优点 (1)在产品设计上通过地形的高低落差,建成错层结构, 增加整体商业临街面积,使得二层进入性增强。 (2)集中式商业划分成小面积商铺,便于销售灵活性较好。 项目的缺点项目的缺点 (1)该项目的入口设计较为简单,通过楼梯进入商业。 (2)商业缺乏主力店对人流吸引,后期缺乏商业运营公司。 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析,在对本案设计时应该注意,商业的 错层设计增加临街商铺的面积,小面积分割增加商铺的灵活 性和组合性。在入口设计方面,增加小广场
17、,园林小品,休 息座椅等方式来导入人流。通过主力店的引入,将对商业的 第 14 页 共 47 页 带来人气,利于整体销售和后期运营。 2.2、安兴商业广场、安兴商业广场 基本信息基本信息 项目名称项目名称安兴商业广场 开发商开发商云南安心房地产开发经营有限公司 地址地址振兴街中段 商业面积商业面积 2000 交房时间交房时间2008 年 5 月 商铺类型商铺类型联排式商业和临街商铺 价格价格商铺均价 16800 元/ 租金租金120-60 元/月 主力客户主力客户罗平投资客户及经营业主 项目特点项目特点内陷式商业扩大临街商业的面积 项目评价项目评价 临街商铺价值较高,二、三层商业价值较 低 经
18、营情况经营情况 临街商业档次水平较高,李宁、森马品牌 的入住 产品设计产品设计 该项目在振兴街开口较小纵身较长,整体建筑向内凹陷 形成半围合式,由于内陷设计增大商业临街面。内部的商业 通过楼梯和外走廊可得直达将二、三层的商铺,在划分小的 商铺。在该项目的临街面为联排式商业,一、二、三层为独 立的一栋。 第 15 页 共 47 页 销售模式销售模式 该项目在临街商铺为联排式商业体,将 1 至 3 层联体出 售,内部的商铺划分为小商铺进行出售,通过临街商铺热销 增加上层面积打包销售,内部商业划分小铺销售,降低销售 压力。 小结小结 安兴商业广场位于罗平县振兴街中段,周边商业较为项 目集中,整体商业
19、氛围较浓。该项目商业临街商铺一层入住 率较高外,二、三层的利用率极低,内部部分的商业也仅有 几家入住。整体来看,临街商业较好而内部的商业经营较差。 项目的优点项目的优点 (1)在产品设计上,通过内陷式设计增大项目的商业面积。 (2)将内部的商业划分成小面积商铺,便于销售便于组合 灵活性较好。 项目的缺点项目的缺点 (1)该项目的内部商业缺乏引入人流的设计,导致内部商 业商业价值较低。 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析,在对本案设计时应该注意,商业的 的昭示面和入口的设计,引人流进入商业内部,另外在二层 第 16 页 共 47 页 和三层的商铺通过小面积划分,以及自由组
20、合的方式划分商 铺,将更适合本项目的产品设计。 2.3、创富时代、创富时代 基本信息基本信息 项目名称项目名称罗平创富时代商业步行街 开发商开发商云南鼎凡房地产开发有限公司 地址地址罗平镇振兴街 50 号 商业面积商业面积 22982.5 交房时间交房时间2008 年 12 月 商铺类型商铺类型联排式商业和临街商铺 价格价格商铺均价 18000 元/ 租金租金120-60 元/月 主力客户主力客户投资客户为主,罗平本地居民 项目特点项目特点 联排式商业设计,增加二层商铺的设计形 式 项目评价项目评价 人流动线组织混乱,整体项目的二、三层 商业价值较低,缺乏业态规划布局 经营情况经营情况整体入住
21、率较低仅在入口处有商户进入 该项目位于罗平县振兴街 50 号,地处罗平商业繁华地 段,为纯商业步行街。目前整体商业在入口处的商业入住率 较高,内部商业基本没有入住。 产品设计产品设计 整体项目为联排式商业,由于该项目的入口较小,通过 第 17 页 共 47 页 临街商铺和中心广场将人流引入,两侧支线组织商业动线。 该商业在入口处设计联排式商业,1 至 3 层独立商铺,在内 部商业的一层和二层,划分成内街铺面。在景观设计中,加 入中心广场和景观小品的设计。 销售模式销售模式 联排式商业在入口处,1 至 3 层联体出售,在内部一、 二层划分铺面进行销售。该项目的商业销售模式,首次采用 了投资回报率
22、的概念,通过回报率的计算来达到吸引投资客, 达到项目快速销售的目的。 定价策略定价策略 在入口处的销售的价格在 20000 元/,内部商铺价格 较低在 15000-6000 元/。从目前的租金水平来看,临街商 铺租金较高为 100 元/月,内部商铺售价较低,目前租金 水平在 40 元/月。 小结小结 该项目为纯商业项目,首次引入投资回报率的销售概念, 来促进消费者购买,在商业设计中加入了中心广场和小品景 观的设计,对于项目的档次有一定的提升作用。 项目的优点项目的优点 (1)在设计中加入中心广场和水系景观,给商业带来新的 第 18 页 共 47 页 视觉感官,增加逛街的情趣。 (2)入口处联排
23、式商业的将人流吸引至项目内部,整体效 果较好。 项目的缺点项目的缺点 (1) 该项目的内部商业人流动线的设计经常出现断头路 和回头路,导致进入内部商业经常要重复路线。 (2) 内部整体商业价值较低,尤其是二层商业基本没有 商家入住。 (3) 对于该项目缺乏品牌店的引入,带动整个项目的人 气。 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析,在对本案设计时应该注意,商业的 人流组织动线合理性,引入休闲景观园林的设计增加逛街的 情趣,对于商业二层设计动线设计体现其商业价值。其次是 对本项目的进行商业主题的规划,引入品牌商家入住达到吸 引人快速销售的目的。 第 19 页 共 47 页 2
24、.4、佰利影视商业广场、佰利影视商业广场 基本信息基本信息 项目名称项目名称佰利影视商业广场 开发商开发商罗平兴达商贸投资管理 地址地址原罗平县电影院 占地占地3000 平方米 总建面总建面6000 平方米 竣工时间竣工时间2009 年 3 月 商铺商铺该项目全部为商铺,临街建筑三层,两侧副楼为二 层 售卖类型售卖类型该项目只租不卖 铺面划分铺面划分临街建筑一楼面积 54,二楼,面积 43,三楼为 健身中心,B 区 C 区,一楼面积 40,二楼面积 30 付款方式付款方式租金三年一次付清。 价格价格临街 140 元/月,内街 50 元/月 主力客户主力客户罗平自己经营客户为主 项目特点项目特点
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