兴业地产市场观察2011年12-1月刊 2012-112页.doc
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1、2011年12月-2012年1月刊目 录 Contents 【资讯快递】P2 宏观要闻P6 政策要闻P7 规划在线P9 房企监测【专题策划】P11 “降价风潮”现象浅析与探讨【个案研究】P25 雅居乐剑桥郡:43亿横空,左手产品,右手营销【月度分析】P48 1月广州房地产市场透视【各地楼市】P89 月度全国房地产市场分析P91 部分城市房地产市场运行情况【楼盘快讯】【资讯快递】一.宏观要闻l 中央政治局:2012年将坚持房地产调控不动摇2011年12月9日,中共中央政治局召开会议,分析研究2012年经济工作。会议强调,2012年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持宏观经济政策的连续性
2、和稳定性。会议提出,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。 l 财政部:2012年要推进房产税改革试点财政部部长在全国财政工作会议上指出,2012年我国将认真总结房产税改革试点经验,稳步推进房产税改革试点。同时,还将全面推进资源税改革,适时扩大从价计征范围,促进资源节约和环境保护。l 住建部:2012年建成500万套以上保障房2011年12月23日,住房城乡建设部部长表示,2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇,支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上,基本建成500万套以上,竣工量要高于2011年。l 中央
3、经济会议:稳中求进迎难而上 坚持调控不放松 推进房产税改革试点12月12日-14日,中央经济工作会议在北京举行。会议提出了2012年经济工作的主要任务。会议提出要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,要推进房产税改革试点,促进房地产市场健康发展。会议指出,要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持宏观经济政策的连续性和稳定性,增强调控的针对性、灵活性、前瞻性,继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系,加快推进经济发展方式转变和经济结构调整,着力扩大国内需求,着力加强自主创新和节能减排,着力深化改革开放,着力保障和改善民生,保
4、持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定。l 人民日报:放松限购至少要满足两个条件2011年12月13日,人民日报发表文章称,目前并没到放松限购甚至放松调控的时候。部分城市房价偏高的状况尚未根本改变,促使房价反弹的因素也依然存在。文章指出,要放松限购,至少要满足两个条件:一是能否有政策可以接续或替代限购,即便限购取消,新的政策措施也能让市场继续稳定发展,让调控继续见效。二是建立起房地产市场健康运行的长效机制,住房制度改革大步跟上。l 人大常委:全面开征房产税应慎重研究中国人大常委会预算工作委员会主任高强2011年12月15日出席一活动时提出,应慎重研究全面开征房产税的问题,防止房产税进一步打击本
5、已疲软的住房需求。并称,在经济增长放缓之际,住房需求依然是刺激国内消费的一个重要因素。l 发改委:严格执行调控 研究商品房反暴利2011年12月16日,国家发展和改革委员会强调,要继续完善房地产价格监管办法,研究商品住房领域反暴利规定。相关负责人表示,截至目前,房地产市场调控取得初步成效,保障性安居工程建设进展顺利。2012年要巩固和扩大房地产市场调控成果,继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施,鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设,促进房地产市场健康发展。l 社科院:房地产崩盘经济将受致命影响中国社会科学院在京发布社会蓝皮书:2012年中国社会形势分析与预测指出,房地产发展和地方经
6、济发展紧密相连,一旦整个房地产业出现崩盘,经济将受到致命的影响。l 新华网:2000多亿房地产信托2011年到期 进入偿付高峰随着限购、限价和信贷紧缩,房地产信托成为不少开发商的“救命稻草”,但风险也逐步显现。中金公司一份针对房地产信托专题分析报告显示,2012年预计房地产信托到期规模2234亿元,总还款额约2500亿元;2013年预计到期规模2816亿元,总还款额约3100亿元。l 新华社:房价调整幅度尚未达到理想水平新华社发表评论文章称,目前房价的调整幅度尚未达到理想水平,严格的楼市调控2012年不会放松。文章表示,在这一轮严厉调控中,包括上海、北京、深圳在内的中国一线城市的房价率先进入调
7、整期,基本可以达到调控目标。但同时,投资投机性需求被严格限购的城市挤出后,会转向涌入二三线城市。l 住建部:6月底实现40个城市住房信息联网在此前召开的“住房和城乡建设部召开机关工作会议”上,住建部部长提出,作为“住房调控”和“房产税开征”等工作基础的全国个人住房信息系统,将在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。这40个城市包括除拉萨和港澳台之外的全部省会城市,以及深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海、三亚十个房地产热点城市。l 温家宝:巩固调控成果 促进房价合理回归1月31日,国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调,2012年要巩固房地产市场调控成果,继续严格执
8、行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。l 发改委:限制外籍人士在华按揭购房国家发改委对北京市、上海市、广东省、云南省、厦门市、宁波市、深圳市发改委,有关境内外资银行作出关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知。根据该通知内容,为降低期限错配风险,发改委在核定中长期外债额度时,将主要考虑固定资产投资项目贷款的外债需求。对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求,不予安排中长期外债额度。l 标准普尔指数:中国经济增长放缓对房地产影响最大标普称,2011年国内生产总值(GDP)增长率已放缓至9.2%,但标准普尔信用分析师曾永兴表示,中国经济增速将在201
9、2年进一步回落至8%左右,为标普目前评级的基准情景。而GDP增长率降至7%的可能性为四分之一,降至5%(即硬着陆)的可能性为十分之一,而经济增长显著放缓对房地产业和地方政府的负面影响最大。l 国土部:4月底将完成保障房用地审批国土资源部有关负责人2月5日透露,2011年建设用地指标的投放领域已经确定,其中保障性住房是必保内容。国土资源部要求,国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独组卷申报,审查通过的用地由部安排计划指标,4月底前完成用地审批。l 广州:2011年CPI比2010年上升5.5%1月14日,国家统计局广州调查队公布了2011年广州市CPI相关情况。2011年广州市CP
10、I比2010年上升5.5%,升幅较2010年扩大2.3%。其中全年价格升幅最大的是食糖、猪肉、鲜瓜果等食品类,中药材、黄金首饰、白酒和房租等价格均有较高增长。l 广州新国有土地使用权基准地价2月1日起实施2011年12月31日,广州市国土房管局发布了广州市国有土地使用权基准地价的通告。通告称,从2012年2月1日起,广州市将实施基准日为2010年7月1日的新国有土地使用权基准地价。l 广州:2012年1万套保障房上市 质量胜商品房1月4日,广州市住房保障办透露,2012年广州预计将有10494套保障房交付使用(不含区和社会力量建设项目),当中包括公租房6100多套,经济适用房3400多套。资料
11、显示,2011年,广州共有8.9万套保障性住房开工建设。目前广州市本级在建保障房项目有20个,建筑总面积近520万平方米,项目总体建设进展顺利,建成后可提供保障性住房约7.1万套。工程相关负责人表示,广州保障房的质量胜过商品房,主体工程的保修期可以达到2年,而其他像水管等的配套设施保修期可以达到5年。第 6 页 共 116 页2011年12月-2012年1月刊二.政策要闻时间颁发部门名称要点2011-12-19中国社会科学院社会蓝皮书:2012年中国社会形势分析与预测房地产发展和地方经济发展紧密相连,一旦整个房地产业出现崩盘,经济将受到致命的影响。在城市化急剧推进的过程中,土地的快速升值成为经
12、济增长和财政收入的重要源泉。一方面,人们群众快速增长的改善住房新消费需求,与转变经济发展方式、扩大国内消费需求的需要,恰相吻合。但是另一方面,围绕地产收益产生的利益博弈,也影响到实业的发展,生活价格稳定和利益分配的公平、合理。2011-12-20中国社会科学院社会蓝皮书:房产发展与地方经济紧密相连楼市调控持续不断,房地产业持续低迷。房地产发展和地方经济发展紧密相连,整个房地产业若出现崩盘情况,会对经济造成致命的影响。2011-12-21国土资源部闲置土地处置办法(修订草案)根据修订草案,闲置土地是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后,未经原批准用地的人民政府批准,超过约定、规定的期限未动工
13、开发建设的国有建设用地。而划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期的,已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3的,一年未动工或中止开发建设连续满一年的,已投资额占总投资额不足25%的,也可以认定为闲置土地。2011-12-28国土资源部关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知通知指出,各地必须严格规范城乡建设用地增减挂钩试点,坚持项目管理、封闭运行,凡集体组织和农民不同意的,不得强行开展,同时严禁强拆强建、强迫农民住高楼。2011-12-30财政部 教育发展纲要在2012年实现国家财政性教育经费支出占国内生产总值的4%。2010年这个比例已经达到了3.66%,今年为了实
14、现纲要做出的承诺目标,国务院专门印发了关于进一步加大财政教育投入的意见的文件,并为此专门召开了会议做出了部署。2012-1-1河南省地方税务 河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告 2012年1月1日起,凡是采取核定征收方式缴纳土地增值税的项目,普通标准住宅(140平方米以下)的核定征收率由2%上调到5%;除普通标准住宅以外的其他住宅,核定征收率由4%上调到6%;除住宅以外的其他房地产项目,核定征收率由5%上调到8%。 三.规划在线广佛环线2012年动工 珠三角城际轨道交通有限公司有关负责人表示,广佛环线仍有相关手续需要审批,按计划将在2012年动工建设。广佛环线起于佛山西
15、站,上跨贵广、南广铁路后沿禅西大道南行,在机场路北侧依次下穿桂丹路、佛山水道、张槎一路和轻工路后,在季华路设张槎站,之后线路上跨东平水道和吉利涌后在东平新城设站,后经佛山一环、潭州水道、陈村水道后进入广州境内,向东接入广州南站与佛莞城际铁路贯通运营。 广佛地铁南延线预计2015年开通 根据工程进度安排,南延线计划开通试运营时间为2015年12月。广佛线二期工程即广佛地铁南延线,起于佛山市禅城区魁奇路,止于佛山新城的小涌。线路长约6 .57公里,共设置4座地下车站,依次为澜石站、世纪莲站、东平站和小涌站。南延线建成后,将与广佛轨道交通一号线形成统一运营体系。其中东平站为换乘站,可与规划中的佛山三
16、号线和六号线、广佛环线、广佛珠城际线实现换乘。金沙洲首个大型城市综合体广百集团项目动工 金沙洲居民以后休闲娱乐将会有新的好去处。近日,金沙洲首个城市综合体广百集团项目-金沙山海名门正式动工,对于一直缺乏大型商业项目的金沙洲来说,此举无疑是一大好消息。里水镇镇委书记朱辉球表示,该项目的动工标志着金沙洲“宜居新城”的建设有了突破性进展,更标志着广佛同城化进程步入一个全新的阶段。天河CBD五星级酒店将超15家 天河CBD已进入“成熟期”,天河中央商务区在全市千分之二的土地上实现了全市近八分之一的产值。至今年年末中央商务区入驻企业总数达4900家,预计地区生产总值达1500亿元,占广州全市1/8,商品
17、销售总额6300亿元,占全市约1/4。天河CBD已进入“成熟期”,天河中央商务区在全市千分之二的土地上实现了全市近八分之一的产值。至今年年末中央商务区入驻企业总数达4900家,预计地区生产总值达1500亿元,占广州全市1/8,商品销售总额6300亿元,占全市约1/4。广州园林局拟建5个“岭南花园” 广州市林业和园林局局长王国如透露,将打造5个“岭南花园”,包括珠江公园三期、麓湖公园的聚芳园、白云大道陈田苗圃、白云老机场的飞翔公园、白云公园,并免费向市民开放。另外,王国如还透露,广州市计划在2020年以前建设473公里的生态景观林带。交通黑点重点将解决同德围、金沙洲交通 市长近日表示,要加快轨道
18、交通、高速公路及城市快速路建设,进一步完善市政道路交通路网。要把解决同德围、金沙洲地区的交通问题和打通27个交通黑点作为今年的工作重点,改善这些地区居民的出行难问题。第 41 页 共 116 页四.主流房企2011年年度运营情况p 土地获取(按累计获取土地面积排序)1-12月,13家企业累计新增土地建筑面积7478万平方米,同比下滑43%;土地成交总价1695亿元,同比下滑44%。万科集团仍以累计新增土地面积785万平方米遥遥领先其他企业;绿地集团和保利地产位居二三位。企业名称2011年1-12月累计新增土地储备土地面积 (万平方米)建筑面积(万平方米)成交总价 (亿元)楼面地价 (元/平方米
19、)建筑面积同比成交总价同比万科集团78517524402509-29%-32%绿地集团3927401091477-37%-69%保利地产37710042772757-42%-49%恒大地产35288975845-71%-66%绿城中国332606166274385%2%中海地产3291045250239615%19%龙湖地产2463891142930-67%-46%碧桂园1632533814905%44%远洋地产91290109374530%-45%华润置地81272592154-27%-38%雅居乐6487161867-72%-85%富力地产46109292660-82%-80%金地集团24
20、41133158-89%-89%合计3283747816952266-43%-44%p 主流企业2011年1-12月运营情况销售业绩(按累计销售额排序)1-12月,13家监测企业合计销售金额6938亿元,同比上升13%;合计销售面积达6766万平方米,同比上升15%。万科集团依然以累计1215亿元的销售额牢牢占据首位,同比增长12%,恒大地产和绿地集团分别位列二三位。而恒大地产以1220万平方米的销售面积位列销售面积榜首位。企业名称2011年1-12月销售业绩金额同比面积同比销售额(亿元)销售量 实现均价(万平方米)(元/平方米)万科集团121510751130312%22%恒大地产80412
21、20659059%55%绿地集团776808960419%8%保利地产7326501126311%-6%中海地产708558126926%5%碧桂园432687628831%15%龙湖地产3833291164515%34%华润置地3663001220062%35%绿城中国33117419023-39%-38%雅居乐31531110129-2%10%金地集团309224138289%-2%富力地产30022613265-7%-9%远洋地产2652031305424%26%合计693867661025413%15%2011年12月-2012年1月刊【专题策划】一前言2011年在经过了房地产史上最严
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