商业地产价格制定方案.doc
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1、商业地产的价格体系1、 项目租金体系定位1-1、租金与售价的关系 在设计的年限内要超出预计的投资回报率,以支撑销售价格。 前期若形成租金与售价的非正比关系,则要利用持续经营中的租金涨幅百分比来支撑售价。 月租金的设计要满足商业按揭月供的需求,上下浮动不可超过5%。 每年之间的租金关系要体现出增长,按揭还款后的剩余应越来越大,满足投资价值。1-2、租金与经营商利润的关系 经营商在进场经营初期的投入费用较大,涉及到装修以及对经营预期的准备金投入,前期的租金以适当补贴的形式为主,使经营商有利可图。 对于难以承受较高租金的低利润业态,在招商前期尽量不予考虑。1-3、影响租金水平的价值权重表序号评判因素
2、权重分值A周边环境(小计) 30A-1商业位置5A-2 交通便利度 5A-3 周边房屋素质 5A-4 周边居民质素5A-5 人流 5A-6 车流 5B 规划及建筑(小计) 20B-1 整体规划 4B-2 外观建筑风格 4B-3 建筑空间规划 3B-4 停车位、便利、大小 3B-5 主题广场 3B-6 动线组织 3C配套设施(小计) 20C-1 公共配套设计 4C-2 无障碍设计 4C-3 导购设施 3C-4 安全设施 3C-5 灯光设计 3C-6 其它设施 3D 营销管理(小计) 30D-1 主题形象 3D-2 营销策略 3D-3 主力店 4D-4 业态布局 4D-5 人流设计(商场内)2D-
3、6 经营管理模式 3D-7 商业管理公司 2D-8 促销活动 2D-9 经营管理 3D-10 品牌控制 2D-11 物业服务 2合计 100价值实现度 100% 说明:在租金定价策略上,按照楼层取可比实例的层平均租金水准进行综合系数打分并与项目在附近区域内的综合分值进行比较,在权重分配后,计算出层租金的理论值,根据市场综合情况进行校准。并按层租金均价来按照商场内位置系数、便利系数、交通系数确定每间商铺的租金水平。 1-4、可比实例定价法价值实现表序号评判因素权重分值 价值实现度本案A周边环境30B规划及建筑20C配套设施20D营销管理30租金统计及分析租金统计表(元/月)业态染坊街最高租金88
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