天津市老年城建设项目可行性研究报告.doc
《天津市老年城建设项目可行性研究报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《天津市老年城建设项目可行性研究报告.doc(48页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、“天津市老年城”可行性研究报告天津市老年城建设项目可行性研究报告项目引导:天津市民政局项目处所:略 开发性质:养老公寓建设与城镇改造兼融 投资开发:略建设规模:近期40万平方/远期60万平方 投资规模:近期10亿人民币/远期15亿人民币天津市老年城项目筹备处目 录一、总论4(一)老年公寓的市场需求4(二)国内老年公寓的发展与现状5(三)天津市养老机构发展历程回顾7(四)天津市养老机构的现状7二、项目选址(地块)应具备的基本条件10三、项目产品规划11(一)园区规划设计要求11(二)园区规划特征12(三)园区构架13(四)总体平面布置14(五)产品功能组合14(六)园区会所设计与布置14(七)园
2、区内环境规划设计15(八)单体建筑设计和风格16(九)户型及户型面积控制16(十)车位、区间内商业配套的设置16四、项目投资成本核算17(一)项目投资与成本费用估算17(二)资金筹措、投资计划及贷款利息24(三)项目投入产出与回报25五、项目投资方案26(一)项目开发建设总体战略指导思想26(二)项目开发建设方案设想与分析26(三)项目开发建设经营(施工)计划28(四)项目经营期投资分析29六、项目投资经济分析30(一)资金规划30(二)基准折现率i0的计算 30(三)投资财务效果评价30七、项目不确定性分析33(一)销售价格的敏感性分析33(二)成本变化的敏感性分析34(三)容积率敏感性分析
3、34八、项目风险分析36九、风险规避与控制措施38十、结论与建议39附件:天津关于加快我市养老服务业发展的意见40一、总 论一个时期以来,中国各大城市的“住宅产业”早已是风起云涌,所谓一个个超大规模的“商业地产”以及一片片名负其实的“工业地产”乃至投其所好的“高教地产”、“旅游地产”皆是蒸蒸日上,一片繁荣,整个地产行业一时间成了只要有钱就可以摇身一变进入角色的开发商。但惟独作为“夕阳产业”的“老年栖身之地(养老、或公寓)”却成为了“被遗忘的角落”。如今,针对国家一再出台的打压地产的宏观调控政策;面临世界经济危机引发的地产冷潮,我们将作何思考呢? 中国自1999年以来就已进入了老年型国家,新世纪
4、开始的“银发浪潮”也滚滚而来,而且中国的老年人口基数大、发展速度快、来势异常凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。 目前我国老年人选择养老和住宅的方式,由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主,主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居,除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。那么什么是“老年公寓”呢? 所谓的“老年公寓”(老年社区)就是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住,又能享受到各方面社会化服务的集约化住宅。那么,什么又是“老年城”呢?在传统的老年公寓基础上,增加了对产业文化的投入和商业化
5、的运营模式,使其原来由社会负担性养老逐步向企业化养老转变,通过商业运作手段,增强机构造血功能,从而进入“自足自给”良性的层面上来。商贸区开发、福利厂构建、培训和旅游等元素衍生的相关产业,都将成为“自足”的有力保障。本案的策划和实施,即是对此进行的一种探索与尝试。一、老年公寓的市场需求1中国人口老龄化的发展。据世界卫生组织的资料,一个国家的老年人口系数达到10以上(60岁以上人口)或7(65岁以上人口)时,标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重,它反映人口老化的程度(人口与社会保障研究陈朝先著,1998年版)。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿,占全
6、国总人口的10以上,到21世纪中叶将超过4亿,占全国总人口的28,即每4个人中就有一位老年人。目前我国65岁以上老人数已超过1亿(占总人口的7.3),到2050年将增加到3.34亿(占总人口的22.6)。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展,我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选,对老年公寓的需求会不断增长。2观念的变化。中国“养儿防老”、“四世同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化,而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且,目前“四二一”的供养关系不断增加,使中间代所承受的压力很大,家庭矛盾也随之增加。同时,随着老年人观念
7、的变化,不少老年人更加关心生活质量的提高,而不愿意和子女同住,独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示,北京市50岁以上的常住人口中,希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2。有47的老人希望与子女共同生活,52.4的老人希望与子女分开居住;现与子女同住的老人中,有64.8认为这种方式很理想,而有35.2的老人则希望能分开住;现与子女分开住的老人中,有84.6仍愿与子女分开住,有15.4的则希望与子女同住。可见,中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高,
8、中级以上职称,月收入中等或以上,身体健康,生活能自理者,老年公寓为首选,有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化,对老年公寓的需求是加快增长的。3社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方,由于子女出国等原因,一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30,未来10年,“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式,所占比重有可能达到90。目前天津市内六区的空巢老年人家庭,占总老年户的62.4,其中独居老人为13,偶居的占49.4(老看住房专题会议论文集2002年)。可见,随着人口老龄化的发展,空巢家庭的不断增长,那么这
9、部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。4现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调查,现在的青年人(2025岁)仅有28.5,中年人(4050岁)有42.8希望将来与子女住在一起(城市规划2002年3期)。当他们进入老年时,由于我国各种老年机构已经完善等原因,其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。5随着老年公寓数量的需求不断增长,这一新兴产业将有较大的发展空间。据上海市调查,制定上海市2010年老年公寓的发展规划,入住人数取老年人口总数的3的比例为宜(发达国家一般为45)。按此比例,到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米(中
10、外房地产导报2001年18期)。如将此比例推至全国,那么对老年公寓的需求,已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。 同时,随着老年公寓的发展,可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展,需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业,引发无限商机。二、国内老年公寓的发展与现状老年公寓特别是独立的老年公寓,在欧美国家发展较早,建设较多,也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高,对老年公寓的需求的不断增长,老年公寓在一些城市也相继发展起来,如北京太阳城国际老年公寓,是
11、北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山,占地面积42万平方米,总建筑面积18万平方米,可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市,老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓,是全国首批老年公寓之一,目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张,相当现有老年人口的1。大连市2001年底全市共有养老机构150所,其中老年公寓11所,总床位7993张。这些城市的老人公寓和养老机构的发展,为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件,并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。 但是,由于我国老年公寓的发展刚刚起步,从全国范围来看还存在不少问题和需
12、要改进之处。l. 老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家,进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5左右。以我国大连市为例,60岁以上的老人71.1万,占城市总人口的24.9,若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重,按3的比例分析,70多万的老年人中,将有近2万人入住老年公寓和养老机构,而目前仅有7千多个床位,这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。2老年公寓的布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划,缺乏从中国老年人的特点和需求出发,而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好,但地点远离社会、远离亲友。
13、交通不便;有的居住高层塔楼并密度较高,活动空间少等,这些都给老年人生活和社会活动造成不便。3老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美,设施齐全,服务较好,但是租售价位较高,有的月租价高达20003000元,很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中,86.3希望每月所需费用不超过1000元。北京市2006年调查显示,50岁以上的常住人口中,60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓,但他们所能承受的平均价格为1200元;大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为600800元。可见,在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下,老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。4一
14、些老年公寓和养老机构建筑老化,设施不全。一般来说设备齐全,环境优美,服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构,如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差,不能达到老有所养、老有所乐的目的。5政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。三、天津市养老机构的发展历程回顾第一阶段,传统的居家养老模式。上世纪80年代中期以前,由于人们的收入普遍不高,家庭结构也相对年轻化。加之传统的子女赡养老人的观念占据主导地位,使这一阶段养老方式基本是居家养老。养老机构仅承担社会“三无”老人的养老工作。受养老方式的影响,天津市养老机构形式也只是单一
15、的养老公寓模式,规模也不大。据调查,80年代中期以前天津市只有国办养老院2家,床位数基本维持200300张左右。第二阶段,社会集中养老方式逐渐被接受,养老公寓迅速增加。80年代中期以后,天津市已开始接近人口老龄化的门槛。1987年天津市60岁以上的人口比重上升至10.25%,65岁以上的人口比重为6.5%。到1991年60岁以上的人口和65岁以上的人口比重分别为11和7.1,这表明天津市较早地进入老龄社会。到目前为止,天津市已发展到有市级国办老年公寓3家,区级国办老年公寓8家,社会办老年公寓132家,总床位数近18000张。第三阶段,养老观念发生变化,必须发展养老社会化。从“住家养老”到“入托
16、养老”,天津人的养老观念正悄然变化,更多的家庭也愿意将家中的老人送到养老院去养老。目前家庭成员在人数构成上出现越来越少的趋势,专家将这种状况称为“家庭构成方式的核心化、小型化”、正是这种趋势使传统家庭的养老功能逐步弱化,而弱化带来的最终结果是使家庭养老功能外移。再加上计划生育政策的实施,家庭子女数量的减少,导致潜在家庭供养资源的减少,更加剧了养老功能社会化的过程。因此,养老社会化将成为越来越多的老年人度过晚年的一种选择。过去,受传统观念的影响,天津人大多不愿意到养老院去养老,认为那里是孤寡老人、五保户才去的地方,很多人在家养老的观念根深蒂固。近几年来,随着人们生活水平的提高与城市生活节奏的加快
17、,天津人逐步摆脱了原来落后的观念,很多人因为工作的关系,无法也无暇照顾老人,于是把老人送到养老院入托颐养天年,还有很多家庭表示要把老人送去托养的意向。四、天津市养老机构的现状1、养老公寓床位使用率超过九成,国办好于民办近年来,养老公寓收住老人数量增加,床位使用率明显上升。据对部分老年公寓调查,老年公寓床位使用率达92.3。 国办老年公寓以环境设施好、管理规范而深受老人喜爱,床位使用率明显高于民办。在被调查的老年公寓中,国办老年公寓床位使用率基本达100% ,有的还出现加床现象。而民办老年公寓床位使用率相对较低,但也达到75。2、入住老人不能自理的占近七成从入住老年公寓的老人构成看,以不能自理和
18、半自理居多。据对部分老年公寓调查, 入住公寓的老人完全不能自理和半自理的占69.1,完全自理的占30.9。3、完全自理老人多选择设施条件好的老年公寓由于居民生活水平的提高,完全自理老人选择老年公寓的标准也在提高,除注重吃好照顾好以外,更注重环境和文化娱乐方面的完善。另外,受观念的影响,选择老年公寓养老的自理老人以知识分子和机关事业单位退休人员为主,这部分人员相对收入较高,有能力支付相对较高的养老费用。因此,拥有装修带独立卫生间的房间、健身娱乐设施齐全且外部环境好的老年公寓颇受青睐。如天津市养老院收住完全自理老人190人,占全部老人的比重为36.3。阳光老人院为满足入住自理老人的需要还提供单间服
19、务,更受老人欢迎,收住自理老人比重达45.9。4、办医形式多样,养老公寓简单医疗不出门由于养老公寓服务对象是老人,医疗机构是必不可少的。经过多年的探索,天津市老年公寓通过自己设立医疗机构或与社区医疗站联系建立业务关系等形式,解决了养老公寓医疗职能薄弱的难题。据对部分老年公寓调查,养老公寓均能做到定期为老人体检,打针输液等简单的医疗也能在公寓内得到解决。老年公寓需求方面:现代老年公寓的需求不断增加社会福利机构提供的老年人床位数严重不足。随着人口老龄化、家庭小型化、农村城市化和消费结构多元化趋势的发展,传统家庭的养老服务功能日益弱化,老年人特别是高龄老人对社会福利和服务的需求不断增加,对社会福利事
20、业造成巨大的压力。从人口结构看,天津市是全国率先进入老龄社会的城市之一。人口统计资料显示,2005年天津市60岁以上的老人总数已达142.42万人,占全部人口总数的15.16,比全国高4.16个百分点。据对部分老人进行的调查,在60岁以上的老人中,在未来养老方式上选择去老年公寓养老的占16.7,依此推算,天津市公寓养老的老人将达23.78万人,而目前天津市养老公寓拥有床位大约在18000张左右,不足未来需求的10。社会养老机构普遍存在的各种问题,使许多老年人想入住养老机构的愿望被极大的抑制,致使到2000年时仅有不足0.7%的老年人入住养老机构,因此,加强养老公寓建设将成为未来养老事业的一项紧
21、迫的任务。目前天津市养老机构存在的问题 分布零散 进驻不便天津郊县及市内各区老年公寓分布相对零散,导致配套简化。即便如此,仍然出现想进住的老人排队等床位的现象。 规模不足 品种不全现有的老年公寓通常仅服务于本地区的老人,且规模相当有限;加之入住老人的习惯、健康水平存在级差无法满足,从而导致服务跟不上。 缺乏规划 布局落后现有的老年公寓多半是各区县民办自发形成或半自发加后期改造形成。对老年公寓选址、整体布局、发展方向等缺乏宏观规划。 模式陈旧 功能单一现有的老年公寓在经营管理理念上还停留在原始阶段,即认为老人能吃饱、能睡好、有人看护就已满足。忽略了老人需要情感沟通、需要娱乐、需要切实有效的医疗保
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 天津市 老年 城建 项目 可行性研究 报告
链接地址:https://www.31doc.com/p-3315242.html