天津恒大绿洲销售必读及报告2011-141页.doc
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1、 房市金碟1 目录目录 第一章第一章 区域价值篇区域价值篇2 第一节区域未来规划及城市地位.2 第二节区域生态与人文环境.4 第三节区域交通网络.5 第四节 区域的配套环境6 第五节 区域群体7 第二章第二章 项目概况篇项目概况篇9 第一节总体介绍 .9 第二节 经济指标16 第三节 物业形态及明细17 第三章第三章 项目规划篇项目规划篇30 第一节 规划理念 .30 第二节 总规平面图 .30 第三节 规划特点和技术创新 31 第四章第四章 建筑特色篇建筑特色篇32 第一节 建筑风格理念32 第二节 建筑外观特点与功能性33 第三节 建筑结构特点35 第五章第五章 园林环境篇园林环境篇36
2、第一节园林设计理念.36 第二节中心主题园林介绍.37 第三节园林稀有植物种类.38 第六章第六章户型分析篇户型分析篇.39 第一节 户型规划设计理念39 第二节 户型特点解析40 第七章第七章 精装品质篇精装品质篇57 第一节 满屋名牌57 第二节 9A 精装的理念.104 第三节 楼宇装修标准104 第四节 超越市场标准的国际 9A 精装体系106 第八章第八章高性价比篇高性价比篇.111 第一节超高性价比综合体现.111 第九章第九章国际级航母配套篇国际级航母配套篇.112 第一节 公建配套概述112 第二节 公建配套指标及功能112 第三节 社区内其他配套125 房市金碟2 第四节
3、配套给业主带来的附加值126 第十章第十章 物业管理篇物业管理篇126 第一节 戴德梁行背景126 第二节戴德梁行管理理念.127 第三节恒大绿洲物业服务内容.127 第十一章第十一章 开发商品牌实力篇开发商品牌实力篇132 第一节恒大地产集团介绍.132 第二节恒大地产集团荣誉.132 第三节 恒大地产集团品牌及实力133 第十二章第十二章 品牌合作企业篇品牌合作企业篇134 第一节 规划设计合作商134 第三节园林设计合作商.135 第三节 施工合作商135 第四节物业管理服务合作商.136 第十三章第十三章 现场销售人员管理现场销售人员管理137 第一节 销售人员培训与考核137 第二节
4、 销售现场日常管理办法137 第一章第一章 区域价值篇区域价值篇 第一节第一节区域未来规划及城市地位区域未来规划及城市地位 东丽湖板块规划简介东丽湖板块规划简介: 恒大绿洲项目坐落于东丽湖温泉度假旅游区,该区域被定位为旅游度假区和生态环境 保护区,是天津市八大旅游景区和七大自然保护区之一,规划范围东至黄港水库、南至津 汉快速路与津汉高速联络线、西至环外快速环路、北至京津高速公路,规划用地总面积约 85.51 平方公里,其中建设用地约 30 平方公里,人口规模约为 20 万人。 该区域位于天津市和天津滨海新区的中间位置,处于天津市发展主轴线中部,作为天 津市区及滨海新区的交通走廊,距天津市中心
5、20 公里,滨海新区约 25 公里,天津机场 12.5 公里,天津港 30 公里,紧邻开发区西区、空港经济区、航空城和空客 A320 项目区,区域 位置得天独厚。 东丽湖板块区位示意东丽湖板块区位示意: 房市金碟3 东丽湖板块的多重定位:东丽湖板块的多重定位: 生态型居住区:生态型居住区: 依托中心城区,建设天津市新的重要的生态型居住区。利用东丽湖地区良好的生态环 境和交通便捷优势,承接市中心城区居民外扩和滨海新区新增人口而建设特色居住区,打 造成为天津市生态城区的新亮点。 高档配套服务区高档配套服务区: 依托以航空城为主的滨海新区产业功能区,建设高档配套服务区。利用东丽湖地区的 区位优势,
6、本着产业差异发展原则,重点发展商务商贸、会议展览、教育培训和文化创意 等现代服务业态,努力成为滨海新区的重要产业板块。 旅游休闲度假区:旅游休闲度假区: 充分利用地热资源,建设特色旅游休闲度假区。利用东丽湖地处我国北方地热带中心 的资源优势,本着保护与开发并举原则,重点发展与温泉相关的休闲、运动、康体和疗养 等项目,努力成为北方经济中心的温泉旅游区。 文化创意功能区:文化创意功能区: 坚持错位发展,努力打造滨海新区文化创意功能区。重点发展影视、会展、艺术品交 易、演艺、娱乐、设计、研发、软件等现代服务产业,成为天津市重要的文化创意产业中 心,现已经和中国电视家协会、英特尔公司等签订意向。 区域
7、未来展望:区域未来展望: 到 2020 年底前,东丽湖区域绿化覆盖率将达到 50%以上,人均公共绿地达到 15 平方 米以上,绿地率达到 40%以上。 东丽湖地区丰富的地热资源将优先用来发展供热,减少环境污染,同时为发展可持续 生态社区,引入太阳能、低风速风能以及生物质能。随着未来的开发建设,东丽湖区域将 成为一个北方的“江南水乡” ,同时又是一座集公路、铁路、轨道交通(规划地铁 2、6、7 号线未来将延伸至区域内)、有轨电车、大型车站、公交枢纽等现代化元素汇集的生态新城。 房市金碟4 第二节第二节区域生态与人文环境区域生态与人文环境 1 1、区域历史:、区域历史: 早在春秋战国时期,东丽区
8、境内已有人聚居生息。东丽区大规模地开发,始于清同治 五年(1866)。清政府在军粮城以西开渠三道,分地成排,共分五十六排,计得地五百余顷。 从此,天津有了排地这个名称。排地因地处海河下游,接近海口,河流南北相通,水源充 足,成为盛产水稻、鱼、蟹的鱼米之乡,素有“小江南”之称。排地瓜甜米香,久负盛名。 2 2、完美的自然条件:、完美的自然条件: 宜居的气候:宜居的气候: 东丽湖板块位于天津市东丽区东北部,年平均气温 12。东丽湖周边自然环境非常好, 覆盖于其周围的湿地环境,改善了本地区空气质量,起到了调节区域小气候的作用,使之 拥有特殊的生态功能。因此年平均风速均匀,夏季 2.8 米/秒,冬季
9、3.3 米/秒。相对湿度 较高,夏季高达 78,冬季 54,人体感觉十分舒适,适合长期居住。 辽阔优质的水域:辽阔优质的水域: 东丽湖为淡水湖泊,水域辽阔,面积达 8 平方公里(约 12000 亩) ,相当于西湖的 1.5 倍。其水域面积位居天津市各自然生态保护区之首。湖岸周长 12 公里,总水容量 2200 万 立方米,素有“淡水小海洋”之称,目前已形成了海河-新地河-东丽湖-渤海湾的良好流动 水系,水质达到国家四类水质标准。2003 年 10 月被国家水利部确定为国家级水利风景区。 多样的动植物种多样的动植物种: 区域内生息繁衍的鸟类有几十种,十几万只。其中有十多种为国家重点保护鸟类,包
10、括白天鹅、黑嘴鸥、白额雁、秃鹫、白尾鹞、小鸥、猫头鹰等。湖中天然放养野生鲢、鳙、 鲂等环保鱼种,2003 年被确定为天津市无公害水产品基地。 区域内主要有芦苇群落、芦苇杂草草甸群落、刺槐群落三种生态群落,其中芦苇群落 覆盖面积最大,东丽湖湖堤为刺槐群落,区域内种植各种树木 40 万株。 丰富的地热资源:丰富的地热资源: 东丽湖区域位于山岭子地热带中心区域,区域内拥有丰富的地热资源,最高水温为 100,水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素,不仅具有良好的药用价值,还兼有美 容、理疗等功能。因此该地区开发了大量的温泉度假休闲设施,故有“温泉之乡”之称。 3 3、环境与人的互动:、环境与人的互动:
11、 对生态的保护:对生态的保护: 东丽湖实施了从每一寸土地开始的生态保护,通过实施盐碱地改良、雨水收集和利用、 太阳能利用、生物处理的人工湿地、生态景观防护林、垃圾分类收集和处理等二十几项生 态技术,使植物、鸟类和东丽湖的居民、游人和谐共处。 这里将经过处理的中水用于绿化、地面喷淋和清洁,然后自然地排入由鱼塘转化成的 天然湿地,通过湿地中特别设计的过滤、减少水体富营养含量等天然过程进一步净化,并 实现资源的循环利用。这些湿地又分别与主干道相邻、与东丽湖相连,为鸟类和两栖类动 物提供栖居地,具有多重功能。 区域内的垃圾处理将是整体生态的一部分,很多分类垃圾收集箱将被放置在区域不同 房市金碟5 地
12、点,有机的垃圾物不用出区域,将由垃圾站先进的设备把它们处理成绿地和植被的肥料, 绿色环保,充分实现了对原生态的保护。 多元的文化活动:多元的文化活动: 目前,东丽湖的生态资源已经逐步得到利用,这里曾成功举办了世界大学生滑水赛、 世界滑水锦标赛、2005 年世界嘉年华活动,全国汽车场地越野锦标赛、世界最佳模特大赛 中国区总决赛,并成为 2008 年北京奥运会铁人三项训练基地。 目前东丽湖开辟的旅游项目有水上飞、水上系列索桥、豪华游艇、快艇、摩托艇、碰 碰船、遥控船、帆船、脚踏船、手划船等。配有沙滩游泳场、温泉游泳池、按摩池、四滑 道水滑梯、神龟亭等。冬季辟有冰帆、冰车、雪撬、冰排、冰滑梯、溜冰、
13、冬钓等项目。 未来,该区域除发展旅游外,将与滨海新区七大产业功能区相匹配,大力发展影视、 会展、艺术品交易、演艺、娱乐、设计、研发、软件等现代服务产业,成为天津市重要的 文化创意产业中心。 第三节第三节区域交通网络区域交通网络 一、区域交通现状一、区域交通现状: 项目周边形成四通八达的交通网络体系,现有津塘公路、津汉公路、京津塘高速公路、 京津高速、津滨高速、杨北公路、省道 102 线等多条干道贯通市区与塘沽、汉沽,南北走 向的湖滨路贯穿各个干线直达东丽湖板块。 东丽湖区域路网通勤示意:东丽湖区域路网通勤示意: 二交通线路:二交通线路: 本项目位于天津市城市发展主轴线中部,距天津市中心约 20
14、 公里,滨海新区约 25 公 里,天津机场 12.5 公里,天津港 30 公里,京津塘高速公路出口 10 公里,京津高速更是设 有东丽湖出口。 房市金碟6 1 1天津方向天津方向: 自驾:自驾: 卫国道:卫国道津汉路左转湖滨路直行 金钟河大街:金钟河大街金钟桥省道 102 线直行 公共交通:公共交通: 663 路(07:00-18:00):天津站(A 站台)万科东丽湖 天津站(A 站台) - 北安桥 - 民主道(原第一医院) - 新货场 - 昌海公寓 - 昌 海公寓(桥东) - 陈家沟子 - 新开路 - 李地大街 - 新天地家园 - 复兴庄 - 新东方家园 - 祈和新苑 - 益寿里 - 翠阜
15、新村 - 上杭花园 - 天山北路 - 天 津八中 - 李明庄 - 津汉桥 - 东丽赵庄子 - 空港物流加工区北 - 华明镇 - 赤贯桥 - 山岭子 - 滑水会所 - 湖家别墅 - 万科实验学校 - 城市天籁 - 万 科东丽湖 免费班车(东丽湖管委会设立)免费班车(东丽湖管委会设立) 跃进路东丽礼堂门前东丽湖管委会旅游局门前东丽湖大酒店 张贵庄发往东丽湖方向: 7:30 8:30 10:30 14:30 17:40 东丽湖发往张贵庄方向: 7:00 8:30 13:30 14:30 17:00 18:15 买房,购房,装修 地铁:地铁:规划中的 2、6、7 号线未来将延伸至区域内 有轨电车、大型
16、公交枢纽:有轨电车、大型公交枢纽:未来将陆续建成,满足近 20 万人通勤需求 2 2塘沽方向:塘沽方向: 自驾:自驾: 1京津高速:北塘京津高速东丽湖出口 2津塘路:津塘路军粮城右拐东丽湖 3. 津滨高速:滨海新区津滨高速军粮城站口东金路东丽湖 (湖滨路为规划中道路,南起津滨高速公路,北至津汉快速路,全长 8.7 公路,双向 8 车道, 10 月 1 日完成主线施工) 公共交通:公共交通: 515 路:第一大街 万科东丽湖(6:30-17:30) 第一大街(晓园西路) - 泰达社区医院 - 黄海路 - 泰达中心酒店 - 泰达一中 - 南海 路 - 翠亨广场 - 投资服务中心 - 泰达学院 -
17、滨海中学 - 泰达足球场 - 泰达国际养老 院 - 泰丰公园 - 天大科技园 - 国翔公寓 - 百和路 - 长威科技 - 天海公寓 - 劲量电池 - 顶园食品 - 蓝领公寓 - 西区投资服务中心 - 开发区西区公交站 - 滑水会所 - 湖家别 墅 - 万科实验学校 - 城市天籁 - 万科东丽湖 3 3北京方向:北京方向: 自驾:自驾: 京津塘高速 2 号线:五环化工桥京津高速 2 号线东丽湖出口 公共交通:公共交通: 城际列车:城际列车天津站(A 站台)663 路(07:00-18:00)东丽湖 房市金碟7 第四节第四节 区域的配套环境区域的配套环境 一、项目自身的公建配套:一、项目自身的公
18、建配套: 在项目住宅区域的东侧地块,规划为集中的公建配套区,将建设成为华北地区规模最 大、品质国际一流的大型国际温泉会议度假中心。总建筑面积达到 20 多万平方米,包括五 星级酒店及商业中心、运动中心、饮食中心、娱乐中心、温泉中心、国际会议中心等六大 中心。其中商业中心将打造别致的欧陆风情购物商街,餐饮中心营业面积充足,可同时容 纳 1600 人的用餐需求;在运动中心中设有各类运动设施如恒温标准游泳馆、国际室内网球 中心、篮球、羽毛球等各类运动球馆;在娱乐中心中设有电影城、歌舞中心、KTV 等各类 娱乐设施,作为东丽湖板块的大型公建配套区,是面向华北地区、功能齐全、以温泉为特 色的超大型国际会
19、议、高级旅游休闲接待区。 二、二、周边生活配套:周边生活配套: 本项目处于东丽湖板块的核心位置,该区域经过多年的开发建设,各种生活配套已经 逐渐成熟,简况如下: 教育:伊顿国际双语幼儿园、东丽湖试验小学 医疗:社区医疗站、武警医院康复中心(2010 年修建) 银行: 中国农业银行、招商银行 餐饮:天海风主题餐吧、滨湖酒楼、邑居客饺子馆、连锁面馆、罗林士三明治 商业:华润万家超市、果蔬超市、维特斯洗衣店、金象大药店、书吧、咖啡吧 文化娱乐:水上温泉欢乐谷、天海风水上俱乐部、亲水垂钓、健身会馆、湿地公园、 欢乐谷主题公园 随着板块的加速发展,很快区域内将有更多的生活配套投入使用,除本区域的现有配
20、套外,由于项目地处津塘轴心,项目的居民可以很方便的利用东丽区(距离东丽区政府直 线距离仅 16 公里。约 15 分钟车程) 、塘沽区、以及市区的其它公共配套,如东丽医院、东 丽邮电支局等。 三、丰富的旅游资源:三、丰富的旅游资源: 作为国家级水利风景区,项目的旅游资源得天独厚,随着各种旅游项目的逐步开发, 板块的整体价值将得到巨大提升,项目的发展前景将十分优异。 第五节第五节 区域群体区域群体 区域经济:区域经济: (1) 东丽区东丽区: 本项目所在地天津市东丽区位于天津市中心市区和滨海新区之间,是津滨的经济 走廊。滨海新区是继浦东,深圳之后的又一个经济增长级,包括塘沽区,汉沽区,大港区 以及
21、东丽的一部分,相当于四个浦东,六个深圳的大小。东丽区地处天津滨海开发带、海 河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带,毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新 技术产业园区,接受“三带” 、 “三区”的辐射。全境东西长 30 公里,南北宽 25 公里,总 面积 477 平方公里,行政区辖张贵庄、丰年村、程林、无瑕、新立 5 个街道,军粮城、大 毕庄、华明等 3 个镇和么六桥乡。全区总人口 30.4 万,其中农业人口 19.6 万,非农业人口 10.8 万。 目前,东丽区国营企业、外资企业、集体企业、私营企业、股份制企业多种经济成份 房市金碟8 共存,形成了多元化的经济格局。良好的投资环境,吸引了
22、来自韩、日、美、法等22个国 家和地区的300多家外资企业。 区内驻有天津无缝钢管公司等150多家国有大中型企业和科研院所,以中国银行为代表 的十几家金融机构,还有温泉国际高尔夫俱乐部、华润万家购物中心、多功能体育场馆等 服务设施。随着空客项目的落户,航空产业成为东丽区的另一重点产业。 航空城规划面积102平方公里,包括机场运营区及保障区、空港物流区、中国民航科技 产业化基地、空港物流加工区、航空教学培训与科研区。空客A320项目就坐落在区域。 (2)滨海国际机场、空港物流加工区、滨海国际机场、空港物流加工区、航空城与空客航空城与空客 A320A320 项目项目: 滨海国际机场(距本案滨海国际
23、机场(距本案 12.512.5 公里)公里) 在天津开发区的西侧,是中国北方航空货运基地和客运干线机场天津滨海国际机 场。伴随着天津以及环渤海地区经济快速发展,2010年天津滨海国际机场将实现旅客吞吐 量560万人次,货邮吞吐能力50万吨。 空客空客 A320 项目与航空城:项目与航空城: 在空客A320系列飞机天津总装线项目所在地区,一座现代化的“航空城”将拔地而起, 其将集机场作业、航空保税物流、航空科研与产业化、高新技术制造、金融商贸会展、航 空设备维修、航空教学培训科研和生态居住旅游服务等众多功能于一体,而中国唯一的国 家级民航科技产业化基地也将落户其中。 空客落户天津,使天津成为继美
24、国西雅图、法国图卢兹、德国汉堡之后,世界上第四 个拥有大飞机总装线的城市,也是第三个拥有空客飞机总装线的城市。通常的国际经验说 明,一个航空项目发展10年后会给当地带来的效益是:产出比为1:80,技术转移比为 1:16,就业带动比为1:12。 根据初步估计:未来总装线带来的直接增加值为12亿。采 购中国零部件2亿美元,带动相关产业上万个就业岗位。更重要的是,320系列飞机天津 总装线将极大促进航空产业的聚集。在空客项目带动下,目前已有家航空制 造企业落户天津空港物流加工区,还有多个航空产业项目正在洽谈中,其中个项 目专为空客项目配套。天津将成为中国新兴的航空城,中国的“西雅图”将在这里起航。
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