广州琶洲项目可行性研究报告(168页) .doc
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1、目录 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告i 目目 录录 1项目介绍.1 1.1项目概述 .1 1.2琶洲历史发展情况 .1 1.3项目有关经济技术指标 .2 2投资环境分析.3 2.1广州市经济发展情况 .3 2.1.1 广州市国内生产总值的快速增长。3 2.1.2 固定投资的增长较快,房地产产业增长强劲。3 2.1.3 第三产业比例增大。4 2.1.4 居民生活水平的进一步提高。5 2.1.5 外商投资情况5 2.1.6 政府工作重点6 2.2会展业的发展概况 .7 2.2.1 国际会展业的发展概况7 2.2.2 国内会展业的发展概况8 2.2.3 会展业的产业关
2、联性.10 2.3广州市城市整体规划发展情况 10 2.4广州人口变化、增长情况 11 2.4.1 人口规模.11 2.4.2 家庭户规模.12 2.4.3 人口变化.12 3广州市房地产市场分析14 3.1房地产市场投资情况分析 14 3.1.1 房地产开发投资额逐年增加.14 3.1.2 空置面积有所增加.15 目录 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告ii 3.2广州住宅物业调查分析 16 3.2.1 批准预售量有所下降.16 3.2.2 登记成交保持活跃.17 3.2.3 住宅成交价格稳中下调.20 3.3广州写字楼物业调查分析 23 3.3.1 广州市写字楼
3、整体市场分析.23 3.3.2 广州市主要商务区甲级写字楼需求对象分析.30 3.3.3 广州典型写字楼项目分析.38 3.4广州市商场物业调查分析 39 3.4.1 商铺供需情况分析.39 3.4.2 商用物业租售价格水平分析.40 3.4.3 商用物业发展趋势分析.40 3.5广州市高级公寓调查分析 42 3.5.1 公寓供需情况分析.42 3.5.2 公寓区域分布及目标客户分析.43 3.5.3 主要公寓租售情况调查表.44 3.5.4 公寓市场发展分析.46 4项目区位分析50 4.1项目所在区域(琶洲岛)概况及发展 50 4.1.1 地理位置.50 4.1.2 交通状况.52 4.1
4、.3 居住环境及商业氛围分析.52 4.1.4 配套设施.53 4.1.5 琶洲岛内大型房地产项目调查.54 4.2项目所在区域的发展规划 55 4.2.1 功能区的布局.56 4.2.2 发展时序规划.57 4.2.3 新会展中心与贵项目的互动关系.59 目录 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告iii 4.3小结 61 5. 亚洲地区部分城市会展中心附近物业发展情况分析62 5.1 广州(中国出口商品交易会) 62 5.1.1 会展中心情况分析.62 5.1.2 会展中心周边物业情况分析.63 5.1.3 可供借鉴的经验教训.68 5.2 厦门(厦门国际会议展览中
5、心) 69 5.2.1 会展中心情况分析.69 5.2.2 会展中心周边物业情况分析.69 5.3 上海 70 5.3.1 上海国际会议中心.70 5.3.2 上海新国际博览中心.73 5.3.3 上海光大会展中心.75 5.3.4 上海世贸商城.78 5.4 北京(中国国际贸易中心) 81 5.4.1 会展中心情况分析.81 5.4.2 会展中心周边物业情况分析.82 5.5 香港香港会议展览中心 83 5.5.1 会展中心情况分析.83 5.5.2 会展中心周边情况分析.85 5.6 新加坡 87 5.6.1 会展中心情况分析.87 5.6.2 会展中心周边物业情况分析.89 5.7 可供
6、借鉴的经验教训(广州市外地区) 90 6. 项目分析93 6.1 项目优、劣势分析 93 6.2 项目机会投资分析 94 6.3 综合分析 96 目录 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告iv 7. 项目发展定位分析98 7.1 项目整体市场定位 98 7.2 目标客户定位 .101 7.3 项目价格定位 .103 7.4 户型及面积建议 .108 8. 项目开发计划建议.110 9. 项目规划建议.111 9.1 PZB1603 地块规划建议112 9.1.1 各功能面积比例 112 9.1.2 功能分配说明 113 9.1.3 规划建筑初步设计建议: 115 9.
7、2 PZB1702 地块规划建议123 9.2.1 各功能面积比例 124 9.2.2 规划建筑初步设计建议 125 9.2.3 项目整体风格建议 131 9.2.4 户型设计建议 134 9.2.5 环境景观方案 137 9.2.6 公共绿地系统 137 9.2.7 住宅绿化系统 138 9.2.8 道路绿化系统 139 9.2.9 配套服务设施 140 10. 项目物业管理建议.143 11. 项目市场推广计划初步建议.147 11.1 进入市场的时机选择 147 11.2 宣传推广建议 147 11.3 价格策略 .148 12. 项目投资经济效益分析.149 12.1 项目投资构成、总
8、投资估算 .149 目录 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告v 12.1.1 项目开发建设进度计划 149 12.1.2 基本参数 149 12.1.3 项目成本分析 150 12.2 项目经济效益分析 .154 12.2.1 经济效益分析的假设前提 154 12.2.2 项目盈利能力分析 157 12.2.3 项目的不确定性分析 159 12.3 效益分析结论 .161 13. 项目综合评价.167 项目介绍 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告1 1 1项目介绍项目介绍 1.11.1项目概述项目概述 项目位于琶洲岛的中部,新会展中心的斜
9、对面。项目的两块土地被市教委 的教师新村所隔断,PZB1603 的南面为一名为大家庭花园商品房居住 小区,PZB1702 南面紧邻黄埔涌。项目用地的西北面是广州国际会议展览 中心新址,东北面是琶洲村。沿街零散分布若干小商铺,大多经营木材、 石材和汽车维修业,有零星的杂货店和饮食店。 项目周边配套设施较少,主要集中在琶洲村内,具体有小学、邮局、农村 信用合作社、村卫生站和农贸市场等。配套现状不算完善。 1.21.2琶洲历史发展情况琶洲历史发展情况 琶洲岛的黄埔村早在明清时期就已是一个重要的贸易港口,后来由于其他 港口的修建,逐步失去其重要商港的地位,一直处于默默无闻的境况。八 十年代时,琶洲岛上
10、的建筑多为一些当地村民居所和少量企业厂房。企业 中较出名的是珠江啤酒厂,除此之外,就是田地和果树林,居民较少。整 个琶洲岛与外界相连的道路只有新港东路,当时的新港东路只是单车道的 道路,而且路面状况较差,凹凸不平,一到雨天更是泥泞,车行不便,给 岛上的居民带来极大的不便。路边的建筑物极少,只是零星有几栋职工宿 舍楼,这些职工宿舍楼与新港东路连接的道路都是宽度不到 3 米的泥路。 一到晚上,在整条新港东路没有路灯的情况下,道路更显漆黑,几乎没有 人出行。同时,当时只有一条公交线路通过琶洲岛,车辆较少,与外界的 联系极不方便。由于交通不便,琶洲经济自解放以来一直不很发达。 但随着华南大桥和东圃大桥
11、的开通以及地铁二号线和广交会新址的规划, 琶洲开始进入一个新的历史发展里程,它在广州经济发展中,将扮演越来 越重要的角色。 项目介绍 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告2 1.31.3项目有关经济技术指标项目有关经济技术指标 PZB1603PZB1603地块建设规模指标一览表地块建设规模指标一览表 项目名称项目名称指标数据指标数据单位单位 规划净用地面积 23,681 平方米 总建筑面积 93,043 平方米 地上建筑面积 71,043 平方米 其 中 地下建筑面积 22,000 平方米 建筑基地面积 9,000 平方米 容积率 3 平方米 建筑密度 38% 绿化率
12、 30% 机动车停车位 437 个 PZB1702PZB1702地块建设规模指标一览表地块建设规模指标一览表 项目名称项目名称指标数据指标数据单位单位 规划净用地面积 32883.612 平方米 总建筑面积 55408 平方米 地上建筑面积 50218 平方米 其 中 地下建筑面积 5190 平方米 建筑基地面积 9738 平方米 容积率 1.53 建筑密度 29.6% 绿化率 30% 规划总户数 446 户 规划总人口数 1516 人 人口毛密度 454 人/公顷 机动车停车面积 5190 平方米 机动车停车位 173 个 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地
13、块可行性研究报告3 2 2投资环境分析投资环境分析 2.12.1广州市经济发展情况广州市经济发展情况 2.1.12.1.1广州市国内生产总值的快速增长。广州市国内生产总值的快速增长。 2000年广州市的GDP从1995年的1243亿元上升到2383亿元,五 年来平均增长13.1%,增幅居全国大城市之首,是全国城市中经 济运行质量最好、完成数与计划数最为接近的城市。同时广州 城市综合服务功能得到提升,中心城市地位增强。下图是广州 市历年国内生产总值曲线图。 图表图表 1-11-1:广州市历年国内生产总值曲线图:广州市历年国内生产总值曲线图 单位:人民币亿元 资料来源:广州统计年鉴 2.1.22.
14、1.2固定投资的增长较快,房地产产业增长强劲。固定投资的增长较快,房地产产业增长强劲。 据广州市统计局资料, 2000年全市共完成固定资产投资924.19 亿元,同比增长5.23%,其中,房地产开发投资完成356.05亿元, 同比增长27.5%,占固定资产投资比重达到38.53%,是带动固定 43.1 57.5 124.4 319.6 1243.1 1444.9 1646.3 1841.6 2056.7 2383.0 0 500 1000 1500 2000 2500 1978198019851990199519961997199819992000 年份 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区P
15、ZB1603、PZB1702地块可行性研究报告4 投资增长的主要力量。同时,房地产整体销售形势良好,实际 销售面积同比增长51%。以下是广州历年固定资产投资曲线图。 图表图表 1-2:广州市历年固定资产投资额曲线图:广州市历年固定资产投资额曲线图 单位:人民币亿元 资料来源:广州统计年鉴 2.1.32.1.3第三产业比例增大。第三产业比例增大。 九五期间,广州三大产业中,第三产业比例明显增加,目前已 占GDP的50%。高新技术产业有了较快发展,2000年全市高新技 术产品产值480亿元,占工业总产值的5.6%,尤其值得关注的是 电子信息产业发展势头迅猛,电子通信设备制造业产值“九五” 期间年均
16、增长约35%,去年已达近200亿元。2001年,广州将重 点发展电子信息、生物医药、光机电子一体化、环保技术与设 备、精细化工等高新技术产业,加快形成以电子信息和生物医 药为龙头的高新技术产业群,并将以广州经济技术开发区、广 州南沙经济技术开发区、广州保税区和其他工业区为主体。 . 924.19 875.16 758.8 618.3656.6 0 200 400 600 800 1000 总额618.3656.6758.8875.16924.19 19951997199819992000 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告5 2.1.42.1.
17、4居民生活水平的进一步提高。居民生活水平的进一步提高。 目前广州市人均GDP达到3.46万元,比上年增长了14.19%,并突 破4000美元大关,超过了国际公认的3000美元的中等生活水平。 居民收入增幅较大。市区居民年人均收入13967元,比上年增长 16.2%,剔除价格变动因素,实际增长13.0%。消费结构日趋改 善,居民用于食品支出占消费性支出的比重(恩格尔系数)由 上年的44%下降为42.6%,居民在购房、购车、旅游、教育、娱 乐、通讯等方面的消费明显增加。农村居民年人均收入6086元, 比上年增长4.3%,剔除价格变动因素,实际增长7.9%。 城市居民较高的收入水平将有力地促进消费需
18、求的平稳增长。 继1999年广州市社会消费零售总额突破千亿元大关后,2000年 社会消费力进一步释放再创新高,111月广州商品销售总额同 比增长12%,恩格尔系数也逐年下降,显示着广州市民生活素质 不断提高,家庭经济正在日益改善。 城乡居民居住条件不断改善。城市居民人均居住面积从上年的 12.44平方米提高到2000年的13.32平方米;农村居民人均居住 面积由上年的28.99平方米提高到2000年的30.6平方米。 2.1.52.1.5外商投资情况外商投资情况 随广州经济的快速增长,及广州市政府努力改善投资环境,根 据形势发展不断出台一些吸引外资的新举措,积极调整利用外 资结构,吸引跨国公司
19、、国际大财团来穗投资并落户广州,使 实际利用外资持续稳定增长。据统计,到1999年底累计,广州 共批准外商直接投资项目50,755个,合同利用外资417.55亿美元, 实际使用外资31.76亿美元,到2000年底,全球跨国公司排名前 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告6 500位已有98家落户广州,投资项目由中小型制造业逐步转向城 市基础设施和第三产业领域。以下是广州历年实际利用外资曲 线对比图。 图表图表 2-12-1:广州历年实际利用外资曲线对比图:广州历年实际利用外资曲线对比图 单位:亿美元 资料来源:广州统计年鉴 随着中国加入WTO 的
20、临近,将吸引更多的外来投资。广州在入 世后作为南中国经济、文化中心,是外商建立在华分支的首选 之地,其高级管理人员所需的办公和居住用房,将为高档物业 的租售带来转机。届时,外商投资企业将比1998年增加将近一 倍,驻穗的外国投资人士超越6万人,针对外籍人士的豪华型居 所需求量将倍增。 2.1.62.1.6政府工作政府工作重点重点 根据广州市政府2001年初的计划工作会议,广州市今年的投资 重点将是重大城市基础设施、高新技术产业、环境保护和产业 升级改造项目,将集中力量保重点项目,续建和收尾项目,并 适当安排一批条件成熟的新项目开工。 0 5 10 15 20 25 30 35 总额2.6722
21、.5326.0028.9430.4531.7631.15 1990199519961997199819992000 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告7 综上所述,广州市的宏观经济运行保持了持续稳定增长的良好态势,经济 运行质量有所提高,主要经济指标的预期目标如期实现。城市面貌“一年 一小变”效果明显,人民生活水平继续提高,与国内大城市相比,广州市 的经济增长速度属于较高的水平,显示出广州经济具有较强的活力和适应 性。 2.22.2会展业的发展概况会展业的发展概况 2.2.12.2.1国际会展业的发展概况国际会展业的发展概况 近二十多年来,国际
22、会展业发展迅速。在国际上,每年世界上 定期举行的博览展览会约4000多个,涉及社会各个领域,对促 进世界经济贸易、科技发展和人民的相互了解起到了积极作用。 它是集政治与经济、科技与商业于一身的活动场所,有的还安 排文艺与娱乐活动。作为商品交换的媒介和发展对外贸易的重 要渠道,它日益受到各国政治、商贸、科技领域的重视。根据 国际会议协会的统计,国际会展业主要呈现以下特点: 亚洲地区在会展业的发展方面远落后于欧洲和北美地区,1998 年举办国际会议的总次数占全世界的13.46%,而其中中国(包括 香港地区)在1997年举办国际会议的总次数占亚洲举办国际会议 总次数的12.52%,1998年上升为1
23、3.89%。 (1)亚洲的主要城市中以新加坡举办国际会议次数最多,1998年占 总数的10.28%。其次为中国香港,占总数的5.96%。北京排在第 6位,占总数的3.45%,广州没有进入排名。 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告8 (2)在1998年全球国际会议的统计中,中国(包括香港地区)举办 国际会议的总次数占全世界总数的1.86%,排在第15位,位于美 国、英国、德国、日本等发达国家之后,也位于许多中等发达 等国家之后。 (3)在1998年全世界主要城市举办国际会议的统计中,巴黎举办国 际会议的总数占全世界总数的2.6%,列第1位。亚洲城
24、市中新加 坡占1.38%,香港占0.84%,列第26位。东京举办次数为56次, 北京为44次,广州无统计。 表表2-2-12-2-1:19991999年全球国际经贸博览会举办概况年全球国际经贸博览会举办概况 亚 洲欧 洲非 洲美 洲大洋洲 次数2945043116918 表表2-2-22-2-2:19991999年部分国家与地区国际经贸博览会举办概况年部分国家与地区国际经贸博览会举办概况 国别 中国 香港 中国 台湾 韩国 新加 坡 法国德国 意大 利 日本英国美国 加拿 大 次数25182222641104539219616 注:资料来源于中国国际展览公司 2.2.22.2.2国内会展业的发
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