广西柳州河东美食休闲中心项目方案(187页).doc
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1、委托方:柳州市瑞鑫餐饮服务有限责任公司受托方:柳州城市职业学院经济贸易系策划单位:经贸系07营销班策划小组策划指导:胡萍经理策划时间:2009年5月目录一、前言1二、项目概述2(1)河东美食城2(2)河东球馆、球场2三、市场调查与分析3(1)市场调查计划3 调查目的3 调查方法4 调查对象5 调查内容6 甘特图7 调研工具10 调查费用11(2)数据分析13 市场背景13 顾客需求分析14 核心竞争力分析17 SWOT分析19 市场定位25四、项目操作规划25(1)项目选址(图示)25(2)建筑平面图28(3)球馆内部布局31(4)面积利用36(5)主营业务37(6)辅营业务37(7)项目执行
2、计划38(8)鱼骨图(美食城、球馆)38(9)球馆日常运作解决方案41五、经营管理43(1)人事组织结构图及职能、职责43柳州瑞鑫餐饮服务有限责任公司人事结构图44部门职能45河东美食城经营管理人事结构图58职务职责59河东球馆经营管理人事结构图63职务职责64物管部人事结构图68职务职责69(2)人力资源规划78 人力资源规划的内容78 人力资源需求预测79 确定人力资源净需求81 人力资源规划的程序81 编制人力资源规划82 实施人力资源规划83 人力资源规划评估84 人力资源规划的反馈与修正85 确保公司的人力资源保障86(3)员工薪酬、招聘要求87高层管理人员87基层员工89(4)绩效
3、管理90 绩效考核表90 绩效考核的内容97(5)奖励制度98 主要内容99六、营销策略102(1)美食城招商策略102 店面租金价格方面的优惠政策102 客户的选择104 商家宣传方面的优惠政策105(2)服务策略106 客户管理106 推广策略107 定价策略111 球馆服务策略114 球馆的定价策略122 球馆的客户策略124七、开业宣传、公关127(1)河东美食城开业庆典活动策划127(2)球馆部分宣传计划136八、品牌建设139九、财务分析142 业务模式142 盈利模式142 收费标准143 河东美食城投资额145 盈利预测表146 财务附表148 计算方法152十、风险评价与控制
4、153(1)自然灾害153(2)食品安全153(3)市场风险154 金融风险154 竞争风险155(4)政策风险155(5)执行风险156(6)风险评价157十一、附表158(1)市场调查表158(2)绩效考核表166(4)统计调查表173 187 / 195河东美食休闲中心项目方案 & 经贸系07风驰营销班作品一、前言河东美食休闲健身项目是广西风驰集团公司旗下瑞鑫餐饮服务有限公司投资开发的一项综合性的,集合了餐饮、娱乐休闲、运动健身等功能为一体的河东首家大型餐饮休闲运动服务中心,占地60亩,总建筑面积3万平米,分三期建设,设计最多可拥有1000多个停车位。超大规模设计,现投资3000万元开发
5、位于柳州市河东开发区二桥东的“河东美食中心”包括河东美食城、河东球馆、露天球馆等在内的多项服务设施,将来成为未来城市百万人口餐饮美食、休闲娱乐、运动健身聚集地。瑞鑫餐饮服务有限责任公司是一家专业餐饮运营管理公司,目前下设行政部、运营部、信息系统部、财务部、人力资源部、工程设计部共六个部门,并聘请了一批资深餐饮业人士对美食城和球馆等项目进行日常运作和管理。二、项目概述(1)河东美食城河东美食城是柳州市瑞鑫餐饮服务有限责任公司开发的一个旗舰项目,项目针对柳州高端餐饮行业,将打造成为河东地区的一个高档美食城。工程位于柳州市二桥东侧,文博帅府正对面,整个工程分为三期建设,规模宏大占地60亩,总建设面积
6、3万平方米,企业总投资高达2千多万。目前第一期工程在建设当中,同时招商也在火爆进行着,预期8月份竣工,9月份能正式营业。整个设计最多可拥有1000多个停车位。超大规模设计,将成为未来柳州百万人口餐饮美食聚集地。(2)河东球馆、球场河东球馆是河东美食城休闲中心项目的一个重要部分,目前项目正处于规划当中。整个河东球馆计划位于二桥东侧,文博帅府正对面,美食城后方,河东球场场馆面积将近3900多平米,设有羽毛球场,气排球场等运动设施,可容纳百余人在场内运动健身,露天球场也可容纳上百人共同运动打球。将以河东美食城为主导,共同打造一个河东美食休闲健身中心。三、市场调查与分析(1)市场调查计划 调查目的美食
7、城:1、河东美食城附近3公里内居民餐饮消费意向;2、河东美食城附近同行竞争情况;3、顾客餐饮消费意向。球馆、球场:1、做好球馆的运营成本的预算与球馆的建造设计的参考;2、了解消费者对球馆的需求,明确球馆的运营模式,做好球馆的运营准备;3、确定球馆的定位,并且结合美食城需求,促进美食城的发展。 调查方法美食城:1、定量访问:a. 扫街,走访,街头随机拦访并问卷b. 采盘,现场观察记录2、资料收集:a. 网络资源b. 现有文献资料3、其它:a . 路线合理安排:按计划对桂中大道和东环路合理的扫街,市调,走访路线。 b. 人员区域分工:人员分小组沿桂中大道和东环路合理的扫街,市调,走访及各自负责范围
8、 c. 人员采盘内容分工:按采盘内容,计划和人数合理划分各自负责的内容。d. 人员市调任务分工:按市调任务,计划,和人数合理划分各自负责的市调任务。球馆、球场:采用实地调查和问卷调查。首先是对柳州市的羽毛球馆进行踩点调查,然后是对羽毛球馆内的顾客及河东美食城球馆附近小区的居民进行问卷调查。现场观察法、面谈法、走访。a走访、街头随机拦访并问卷。b采盘、现场观察记录。 调查对象美食城:a、河东美食城附近2公里内的居民b、河东美食城附近同行业者c、互联网浏览者球馆:a、球馆附近小区的潜在顾客b、球馆内打球的消费者c、球馆附近的青壮年人群 调查内容美食城:针对柳北、金福园、乐门3个美食城周边环境、配套
9、设施、文化特色、客流量、租金、顾客前往用餐的频率、店铺布局、服务情况、交通、营业时间、经营状况进行了调查和访问。也征求了消费者、和店铺负责人的意见与需求。球馆:球馆的内部设施、消费者的年龄阶段、消费者对场地设施的需求、球馆的环境、地理位置、人流量和消费者打球的频率、对球馆的实施的价格、顾客对球馆的要求和意见。 甘特图美食城市场调查计划:工作内容111213大项细项一二三筹备阶段市调提纲和计划调查执行计划撰写市调问卷撰写访谈提纲撰写市调小组组建市调问卷复印执行阶段问卷回收调查数据汇总调查数据录入电脑收尾工作报告撰写报告递交筹备阶段工作执行阶段工作收尾阶段工作名称11日12日13日黑鹰战队的全体成
10、员随行小组全体成员黑鹰战队全体成员随行小组全体成员球馆市场调查计划:工作内容111213大项细项一二三筹备阶段市调提纲和计划调查执行计划撰写市调问卷撰写访谈提纲撰写市调小组组建市调问卷复印执行阶段问卷回收调查数据汇总调查数据录入电脑收尾工作报告撰写报告递交筹备阶段工作执行阶段工作收尾阶段工作名称11日12日13日跨越组的全体成员跳蚤先锋全体成员跨越组全体成员跳蚤先锋全体成员 调研工具(1)自带:手提电脑、笔记本、笔、文件夹、相机(2)公司配备:打印机(2部)、电脑(1台)、桌子、椅子、水、纸杯 调查费用美食城:项目规格数量细项总额大项总额大项细项金额备注调研组外驻费餐费5/元/人/天11日:5
11、*12人150元未加入转车费150元12日:5*6人13日:5*12人交通费公车费2/元/人/天11日:2*12人60元未加入转车费60元12日:2*6人13日:2*12人问卷调查执行费问卷0.1元/张180张18元问卷:1张/份;共180份问卷18元总计228元球馆:项目规格数量细项总额大项总额大项细项金额备注调研组外驻费餐费5/元/人/天11日:5*13人150元150元12日:5*3人13日:5*14人交通费公车费2/元/人/天11日:2*13人60元未加入转车费60元12日:2*3人13日:2*14人问卷调查执行费问卷0.1元/张151张15元问卷:1张/份;共151份 (在打印机维修
12、时需要的问卷)15元总计225元(2)数据分析 市场背景美食城:餐饮行业是一个具有明显品牌消费倾向的行业,消费者容易形成品牌忠诚度,这一点在柳州中高档的餐饮的消费群群体上体现柳州美食分布非常零散,河东片区从文惠桥过去,三中路上有避风港鱼翅酒楼,金福园美食广场有桂林仔、金龙寨;跃进路上有金大陆、刘家香辣馆、紫禁鲍翅楼、柳粤鸡汤;八一路上有千家客,五星商圈有勾味王、凤凰饭店、皇中皇大酒楼、重庆小天鹅火锅城,河南商圈有六仟馆、广东烧鹅、潮珍味、金半岛,这些知名中高档餐馆经营面积在800-1500平方米间,在柳州经营至少2-3年,都比较有特色,选择在临街人流集中的地方开店,生意都不错但是就整个柳州餐饮
13、业来看却缺乏一个大规模、上档次的中高档美食城提供这些南北风味的知名餐饮集中经营场所。球馆:球馆的运营成本的预算与球馆的建造设计的参考,提高球馆的竞争力,明确球馆的运营模式,做好球馆的运营准备,保证球馆的正常运行,了解消费者对球馆的需求。更好的策划球馆的可行性方案,确定球馆的定位,使球馆的设计方案得到推广并运行。并且结合美食城需求,促进美食城的发展。 顾客需求分析美食城: 在本次调查中居民到餐馆消费最主要的原因是:朋友聚会占被访人群的60%,依次是下班休息需要吃饭、商谈业务需要、和与家人聚会。 (1)最喜欢的是:火锅,依次是湘菜、川菜、粤菜、东北菜、海鲜。(2)人均理想消费:3050元/人(3)
14、顾客对餐厅最关心的因素依次是:产品质量及服务、价格、交通、装修。(4)近半人在外就餐频率是不确定的,每周一次的为31.1%,2-3天一次为13.4%,1个月以次的为13.3% 。(5)人们在外就餐最注重的依次是:环境卫生、食物特色、服务、价格、营养健康 。(6)75.5%的人对河东新区新建美食城的期望相当大。(7)新建河东美食城最需考虑的因素依次是:服务态度、口味、环境、交通、知名度。(8)河东美食城人们最希望的配套娱乐设施依次是:KTV、桑拿按摩、健身馆、羽毛球馆。球馆:根据调查得回的数据,可以得到有50%的人都有去球馆消费的能力。被调查者认为球馆建设和开办的项目,场馆规划以羽毛球为主,气排
15、球为辅。顾客群能在球馆消费的时间可以得出销售收入预测。建设场地以塑胶为主,突出球馆的档次。足球场的建设被调查者都希望球馆能用草地。被调查者知道球馆都主要是通过朋友的介绍,球馆的知名度和美誉度是需要建设和采用口碑推广策略。在被调查者认为时间段为早晚的运动人群最适合,球馆可以指定适合的营业时间,来开展项目。被调查者认为五人制足球场的需求大,存在市场,发展空间多。完善球馆的相关配套设施,能为球馆吸引更多的顾客,例如完善更衣室与淋浴室。球馆开业建立自己的网站和论坛方便球友们的交流,也拉近球馆和顾客们的之间的距离,让顾客对球馆有认同感,从而树立球馆的品牌。在球馆场馆的建设上被调查者认为场内的灯光要柔和、
16、空气要流通,和球馆的交通方便就可以了。现代化的信息社会被调查者都习惯于用电话订场。 小结:消费者就是上帝,了解顾客的需求才是球馆的发展之道。根据调查得到的数据,大部分的顾客都是喜欢羽毛球,所以球馆的建设必须以羽毛球场为主求他附之。交通的便利和有球馆想配套的停车场是顾客第二需要的。球馆为顾客的建设相应的交流平台是所以被调查者所认为的。优良的配套设施及专业的服务态度必定是球馆的核心竞争力从众多球馆之中凸显出来。 核心竞争力分析美食城:A、地理优势:处于柳州CBD商务及行政中心,隶属河东新区,紧挨桂中大道延长线,在河东大桥东头北侧,从交通优势上看,拥有桂中大道、东环路和文昌路几条主要干道,与河东大桥
17、、文昌大桥、壶东大桥、以及静兰桥形成多维立体交通枢纽,处于市政府规划的已形成“四纵五横”的道路网络中。项目核心价值主要就是地处河东片区,政府的迁移,带来了更多对该区域的经济投入;政府的东迁造就了市场,带来了居住的东迁,业带来了商业的东迁,目前河东聚集了80%的在建高端楼盘,60%的重要行政机构,商务交流活动频繁,商业氛围浓厚,高达20万的高端消费人群,奠定了良好的美食市场基础B、地块价值:河东区是柳州市房价最高的地段,美食城市河东最后一块地,升值潜力高,房产投资热土。项目必将得到空前的关注。C、政策影响:市中心的商铺投资已到了顶峰,而正处于发展中的河东则拥有市中心商铺所不具备的可变化性,柳州市
18、政府“东进”政策影响,河东片区楼盘如雨后春笋拔地而起,河东区楼盘等也作为高端的形象和市政府关注的对象。D、创柳州餐饮先例:柳州目前已有金福园、西环等几个美食城。但是良莠不齐,缺乏一个大规模、上档次、实施齐全的餐饮消费中心。河东美食城的建立正弥补了这以空缺,必将引领柳州未来中高档的餐饮消费,成为柳州中高档美食中心。球馆:优良的配套设施专业的服务态度便利交通条件 SWOT分析美食城:优势:(1)地域优势,项目当前交通较为便利,地处河东路与桂中大道交界处,河东已经成为未来的行政、经济新中心,项目处于在一个投资升值空间巨大、周边消费能力强大的中心。(2)项目与政府开发河东政策相吻合,得到政府的有力支持
19、。(3)建筑精美、设施齐全。林园景观,绿化面积达25%,将打造柳州新一个以餐饮、休闲、娱乐的消费新中心。(4)辐射区域大,面对巨大的消费人群。柳钢、柳化及政府三大院、经典时代、清华坊、居上V8、阳光100 等柳州高档商住名盘。劣势:(1)商业环境一般。周边因为是交通要道,过往车辆较多,而且以重型车辆为主;项目地址较偏,与商业中心距离较远。(2)项目所处地段目前人气不旺,尚不具备以人气带动商铺招商的条件。(3)周边环境一般。周边环境因为周边楼盘的施工等造成粉尘的影响较大。(4)周边人群稀少。因为河东是新开发的居住区域,各楼盘的入住率比较低;而早先入住的小区已经熟知周边环境,对项目的新鲜程度会降低
20、。(5)公司刚开拓餐饮美食城开发商行业,缺乏行业经验和人脉,知名度较低,品牌建设和各种公共关系需要重新建立,时间花费较长,可能会延长成本回收期。(6)美食城招商业务刚刚起步,目前出租率都没有达到一半,预计今年10月正式开业有些难度,而且美食城尚未建成,由于以前没有合作过,商家一般都抱有顾虑,等待观望,影响了招商进度和开业时间,也就影响资金回收周期。(7)美食城的铺位单位租金达到3740元/,单就价格来说,在柳州算是较贵的,即使算上送一年的优惠也比其它美食城要高不少,而且只租不卖,对于实际一点商家来说,如果没有其他优惠保证,就会犹豫再三。机会:(1)未来经济中心,河东的开发已经进入高度开放阶段,
21、各方面条件已经相对成熟。(2)河东目前还没有一个大型的美食中心,因此市场潜力巨大。目前该区域的食客还是去已经名声在外的地方去消费,如果项目建成,那么将抢占市场先机,在河东打响名号,吸引河东的高端客户与周边市民。威胁:(1)其他已经成名的美食城项目对项目的冲击。新的美食城投入需要一定时间的人气积累和口碑传播,因此本项目的成名将要花费很长的时间,预计2年。(2)金融风暴对人们投资信心造成巨大影响,尤其是针对扩大再生产的投资。球馆、球场:优势:(1) 球馆、球场设在美食城旁边,来这里就餐的顾客就可以直接进场运动,或者运动完后也可以到美食城就餐,不仅可以借美食城带动人气,还可以借助美食城的客流宣传河东
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