教师新村东侧拆迁安置项目可行性研究报告.doc
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1、教师新村东侧地块拆迁安置项目教师新村东侧地块拆迁安置项目 可行性研究报告可行性研究报告 海南省咨询投资有限公司海南省咨询投资有限公司 二二 O 一四年三月一四年三月 教教师师新新村村东东侧侧地地块块拆拆迁迁安安置置项项目目 可行性研究报告可行性研究报告 海南省咨询投资有限公司海南省咨询投资有限公司 工程咨询资格证书号:工咨甲工程咨询资格证书号:工咨甲 12620070006 二二 O 一四年三月一四年三月 审定:耿士杰高级工程师 注册咨询师 审核:刘志华高级工程师 注册咨询师 项目负责人:王本辉教授级高级工程师 参加编制人员 张晓峰高级工程师 徐绍宗高级工程师 周艳芬高级工程师注册咨询师 梅
2、岩高级经济师 王建军高级工程师一级注册建筑建造师 朱金声工程师一级注册结构工程师 裴 喆工程师 刘宏博工程师 李洋洋工程师 目目 录录 第一章 总 论.11 一、项目概况11 二、可研报告的编制依据22 三、可行性研究的主要方面33 四、项目提出背景及建设必要性33 五、项目主要技术经济指标76 第二章 新民市拆迁安置项目分析.98 一、十一五期间拆迁安置项目建设成果98 二、建设项目市场分析109 三、拆迁补偿政策1110 第三章 工程选址.1614 一、地理位置1614 二、新民市概况1614 三、地理特征1815 四、交通状况2015 五、气候条件2115 六、经济发展2116 七、人口
3、条件2216 八、场地建设条件2217 九、建筑材料来源及运输条件2317 十、相关规划及产业政策2317 十一、新建项目用途2519 第四章 工程建设的总体规划.2620 一、规划指导思想2620 二、规划原则2720 三、总体规划布局2821 第五章 项目主要建设内容.3022 一、编制依据3022 二、安置面积情况3224 三、工程建设内容3224 第六章 配套工程.4739 一、给水工程4739 二、排水工程4941 三、照明工程5345 四、供暖工程5547 五、电力工程5749 六、电讯工程5951 七、安全防范6153 第七章 环境保护.6254 一、编制依据6254 二、主要污
4、染物及治理措施6254 第八章 消 防.6456 一、编制依据6456 二、建筑防火6456 三、消防给水系统的设计6557 四、住宅用电设计6658 五、防排烟系统6659 第九章 节 能.6860 一、编制依据6860 二、节电、节水6860 三、建筑节能6961 四、选用节能型的建筑材料6961 第十章 项目实施进度及招投标.7062 一、项目实施进度7062 二、招投标方案7062 第十一章 投资估算与资金筹措.7264 一、投资估算依据7264 二、投资估算7264 三、资金筹措及使用计划7365 第十二章 财务评价.7466 一、经济评价依据7466 二、主要经济评价指标7466
5、三、收益与成本分析7466 四、盈利能力分析7668 五、偿债能力分析7769 第十三章 社会影响分析.7870 一、对居民收入的影响7870 二、对居民生活水平及生活质量的影响7870 三、对居民就业的影响7971 四、对不同利益群体的影响7971 第十四章 可研报告结论意见.8173 附表:附表: 1、投资估算表 2、投资计划与资金筹措表 3、总成本费用估算表 4、营业收入、营业税金及附加估算表 5、利润与利润分配表 6、项目投资现金流量表 7、资金来源与运用表 8、借款还本付息估算计划表 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 海南省咨询投资有限公司海南省咨询投资有限公司-1- 第一章
6、第一章 总总 论论 一、项目一、项目概况概况 1、项目名称 教师新村东侧地块拆迁安置项目 2、项目承办单位 沈阳盛昌房屋开发有限公司 3、项目建设地点 本项目建设地点位于教师新村东侧。 4、项目主要建设内容 教师新村东侧地块拆迁安置项目,总用地面积 100203.33 平方米, 工程总建筑面积 194997.58 平方米,拟投资 48292.63 万元,主要实施 规划用地范围内的安置用房、商品房工程建设。 5、项目承办单位概况 项目建设单位名称:沈阳盛昌房屋开发有限公司 单位负责人(法人):郑维国 承办单位简介: 成立于 2007 年 3 月 13 日,位于新民市迎宾街 8 号,法人代表郑 维
7、国,属于有限责任公司(法人独资) 。由新民市路鑫市政工程有限 公司出资 1000 万元,人民币注册资本金 1000 万元。经营范围:1、 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 海南省咨询投资有限公司海南省咨询投资有限公司-2- 房屋开发及商品房销售;2、房屋出租。 公司自成立以来,先后建成西城怡园小区 5#楼,面积 5000 平方 米,项目已全部结束;正在建设的湖滨新村住宅小区共 23 栋,已全 部施工,其中 13 栋已装饰装修,10 栋主体完工;已建成的新民市警 官家园住宅小区 41806 平方米已验收完毕,部分入驻;已建成的新民 市黄楼商贸中心 499 平方米已验收完毕,部分入驻。 二
8、、可研报告的编制依据二、可研报告的编制依据 1.中华人民共和国城市规划法 (2007 年) ; 2.中华人民共和国环境保护法 (2002 年) ; 3. 国家发展和改革委员会委托编写出版投资项目可行性研究指 南(试用版) ; 4.建设项目经济评价方法与参数 (第三版) ; 5. 国家计委19962050 年全国生态环境建设规划 ; 6.辽宁省环境保护条例 ; 7.房屋建筑制图统一标准GB/T50105-2001; 8.民用建筑设计通则GB50352-2005; 9.关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724 号; 10.建筑地面设计规范GB50037-96; 11.民用建筑电气设
9、计规范JGJ16-2008; 12.室外给水设计规范GB50013-2006; 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 海南省咨询投资有限公司海南省咨询投资有限公司-3- 13.室外排水设计规范GB50014-2006; 14. 建筑工程施工质量验收统一标准 GB50300-2001; 15. 工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分) ; 16. 建筑地面工程施工质量验收规范(GB50209-2002) ; 17. 国家、地方现行的其它有关规范、标准; 18. 项目建设单位提供的其他资料。 ; 19、项目单位提供的相关资料。 三、可行性研究的主要三、可行性研究的主要方面方面 1、项目提出背景与
10、建设必要性 2、工程选址 3、工程建设方案及配套工程 4、环境保护、消防、节能 5、工程实施进度与招标方案 6、投资估算与资金筹措 7、经济效益与社会效益分析 四、项目提出背景四、项目提出背景及建设必要性及建设必要性 1、项目提出的背景 住房问题是重要的民生问题,随着我国住房制度改革的不断深 化,城市住宅建设持续快速发展,住房市场化程度逐步提高,居民住 房条件总体上有了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 海南省咨询投资有限公司海南省咨询投资有限公司-4- 高,我国住房市场在快速发展中,也出现了一些矛盾和问题。 着力保障和改善民生,全力维护社会稳
11、定。保障和改善民生是我 们发展经济的最终目的,也是实施扩大内需战略和推动经济发展方式 转变的重大举措。要把改善民生、发展社会事业作为扩大内需、调整 经济结构的重点,坚定不移加以推进。要完善社会保障体系,提高社 会保障水平。加大对低收入群众的帮扶救助力度,支持拆迁安置房。 改善群众生产生活居住条件,让各族人民共享改革发展成果。增加对 “三农” 、科技、教育、卫生、文化、社会保障、保障性住房、节能 环保等方面和中小企业、居民消费、欠发达地区支持力度,提升城镇 发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路,促进大中小城市和 小城镇协调发展,着力提高城镇综合承载能力,发挥好城市对农村的 辐射带动作用,壮
12、大县域经济。提高城市规划水平,加强市政基础设 施建设,完善城市管理,全方位提高城镇化发展水平。 推进城镇化发展的制度创新。积极稳妥推进城镇化,提高城镇规 划水平和发展质量,当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。 深化户籍制度改革,加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中 心镇落户条件的政策,促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享 有与当地城镇居民同等的权益。多渠道多形式改善居民居住条件。 (1)安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项 目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被 拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明,随着城市建 可可 行行 性性
13、研研 究究 报报 告告 海南省咨询投资有限公司海南省咨询投资有限公司-5- 设发展步伐的进一步加快,新民市现有的安置房数量已不能满足拆迁 户的需求,因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁 户的需求已迫在眉睫。 (2)拆迁安置小区是为加快新民市城市建设步伐,维护被拆迁 人的合法权益,保障被拆迁人的居住条件,推动拆迁工作的顺利开 展,贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则,落实“先建安置房,再征 地拆迁”的工作思路而兴建的,是新民市政府为民办实事的重大项 目。项目建成以后,将解决被征地拆迁群众的安置,解决拆迁户的居 住问题。 2、项目建设的必要性 (1)是解决拆迁居民住房问题,全面建设小康社
14、会的需要 国家提出构建和谐社会,要求按照民主法治、公平正义、诚信友 爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求,加快推进和谐 社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制, 如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障,就可以安居 乐业,解决他们的后顾之忧。住房保障制度是社会保障制度的重要构 成部分,建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系的 重要环节之一,是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关 注民生,以人为本,执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切 身利益的实际行动,是政府为人民办实事,履行政府责任的客观要求。 可可 行行 性性 研研 究究 报
15、报 告告 海南省咨询投资有限公司海南省咨询投资有限公司-6- 住房问题作为人的最基本的生活需求,是广大人民群众最关心、 最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。因此,建设拆迁安置保障 住房,满足被拆迁人的基本住房需求,既关系到千家万户拆迁居民的 切身利益,也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设拆迁安置住 房,让符合条件的被拆迁人住得上经济、实用的拆迁安置住房,对于 维护社会稳定,体现社会公平,对于建设和谐新民具有重要意义。 (2)是密切联系党和政府与人民群众感情的需要 拆迁安置居民有部分是低收入困难群体。目前,我国正处于社会 加速转型的时期,各方面矛盾较多,如果不能很好地解决这些问题, 就有可
16、能影响社会稳定。通过拆迁安置项目,不仅能够解决困难群众 的住房问题,而且也提高了党和政府在群众中的威信,进一步密切了 党群关系和干群关系,增强社会凝聚力,促进社会的和谐发展。 (3)是履行政府职能的必然要求 从世界各国和地区的经验来看,仅仅依靠市场机制难以有效解决 低收入家庭住房问题,这就需要政府提供保障和支持。拆迁安置项目 是利在当前、造福于民、影响深远、事关全局的重大战略举措,是一 项具有长期性、艰巨性、复杂性的系统工程。 (4)是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径 拆迁安置用房建设以小户型、低价位的普通住房,而且供应对象 基本上是回迁的、最需要住房的低收入家庭,可直接增加住房的有效 供
17、应,有利于改善住房供应结构、缓解住房供需矛盾,稳定住房价格。 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 海南省咨询投资有限公司海南省咨询投资有限公司-7- 如果将拆迁安置项目与调整城市总体布局有机结合,不仅可以完善城 市功能,改善居民的居住环境,而且可以改善城市基础设施条件,拓 展城市发展空间。通过拆迁安置项目,可以进一步盘活存量土地,提 高土地使用价值,使土地资源得以有效利用,为城市发展提供更为广 阔的空间。此外,该项目建设将有力地拉动建筑业、建材业、交通运 输业等相关产业的发展,为调整产业结构、解决社会就业与再就业作 出积极的贡献。 (1)本项目符合国家住房政策,选址符合城市总体规划要求,
18、 建设场地具有交通、生活便利的优越性,项目具备良好的建设环境。 (2)本项目安置的对象是本市被拆迁居民,也包括征拆迁房 屋的农户。根据需求调查表明,随着城市建设发展步伐的进一步加快, 新民市现有的安置房数量也不能满足拆迁户的需求,因此尽可能新建 更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求刻不容缓。 (3)本项目建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改 善,解决他们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。 本项目建设主要包括为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商 铺、物业管理用房、社区管理用房等,目前国内对此的设计和施工技 术都十分成熟,结合选址点较好的地质地形条件,本项目的建设是可 行的。 五、
19、项目主要技术经济指标五、项目主要技术经济指标 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 海南省咨询投资有限公司海南省咨询投资有限公司-8- 主要技术经济指标表 序号序号名名 称称单单 位位数数 量量备备 注注 1总用地面积平方米100203.33 2工程总建筑面积平方米194997.58 3 工程总投资 (1)工程费用 (2)工程建设其他费用 (3) 基本预备费 (8%) (4) 建设期利息 (7.8%) 万元 48292.63 26658.14 13435.03 3207.45 4992 4项目总收入万元79332.91 5项目总成本万元61770.74 6项目净收益万元10054.98 7
20、工程建设期3 年2014.06-2017.06 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 海南省咨询投资有限公司海南省咨询投资有限公司-9- 第二章第二章 新民市拆迁安置项目分析新民市拆迁安置项目分析 一、一、十一五期间拆迁安置项目建设成果十一五期间拆迁安置项目建设成果 “十一五”期间,坚持重点区域和沿边沿线优先发展战略。经 过五年的努力,初步形成了以新民新城、胡台新城为重点区域和 102、304、101 线为轴线的二、三产业布局,发展空间进一步拓展 和优化。 一期总规划面积 52 平方公里,由老城区和经济开发区构成, 老城区改造步伐加快,基础设施逐渐完善,商贸、金融、文化功能 区初步形成,城
21、市功能不断提升。 新民经济开发区,建成区面积达10 平方公里。五年累计完成 固定资产投资 38.8 亿元,其中基础设施投资 4.2 亿元,新建道路 17 公里,绿化面积 28 万平方米,实现了 “七通一平”。 总结“十一五”时期,我们始终认真贯彻落实科学发展观,坚 持“发展、富民、平安、生态 ”四大理念,取得了宝贵经验,为 “十二五”时期全面发展奠定了坚实基础。 抓拆迁安置就是抓民生, 彻底解决人均住房面积 10 平方米以 下家庭的住房问题,难度很大、任务繁重,给拆迁安置工作带来了 相当的困难和挑战。拆迁、土地、资金,一系列问题都需要破解。 但不管遇到多大的困难,改善民生、特别是拆迁安置的投入
22、只增不 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 海南省咨询投资有限公司海南省咨询投资有限公司-10- 减、标准只高不低、范围只扩不缩、速度只升不降。 群众利益无小事,坚持以人为本、执政为民不能仅局限于理念, 如何落实就要从群众看得见、摸得着、感受得到的细微之处着手, 越是关键时期,越是困难的情况下,越要按照中央保增长、保民生、 保稳定的总要求,高度重视和切实做好民生改善和保障工作。 二、建设项目市场分析二、建设项目市场分析 安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时, 对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁 户,也包括征拆迁房屋的农户。它体现了政府被拆迁人的关
23、爱,一 方面国家大力支持并规范拆迁安置住房建设的各项政策,为住宅建 设发展展示了广阔的空间,为被拆迁人通过购买高品质的拆迁安置 住房来提高生活质量增强了信心。另一方面,本项目属定向开发建 设项目,安置房屋销售对象为我市规划区内因旧区成片改造、政府 投资项目的建设及政府实施土地收购、储备而被拆迁的农民或居民。 建设拆迁安置小区是新民市政府为民办实事的重大项目。为加 快新民市市城市建设步伐,保障被拆迁人的居住条件。据相关部 门统计,本项目可满足新民市部分被拆迁人的安置住房需求。 落实科学发展观要求,促进经济、社会、资源环境和谐发展, 促进农村与城市协调发展,全面实现小康社会目标;充分发挥新民 可可
24、 行行 性性 研研 究究 报报 告告 海南省咨询投资有限公司海南省咨询投资有限公司-11- 的区位和产业优势,加强区域协作,完善基础设施配套,大力发展 新型工业和现代服务业,创造良好的人居生态环境,将新民建设成 为辽宁中部重要的现代化工业城市、沈阳都市区西部的中心城市和 中国北方生态宜居城市。 积极支持国家战略,从定位、产业、规模、空间与生态等层面 加强新民主城区与胡台新城的协同发展。以区域协同发展与双城 (新民主城区、胡台新城)联动发展为主要的行动纲领,构思新民 的未来发展蓝图。 三、拆迁补偿政策三、拆迁补偿政策 本项目具体实施措施如下: 1、住宅房屋拆迁补偿: (1)被拆迁人可以选择货币补
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