珠江骏景深圳龙华-坂田商业市场研究(40页).doc
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1、珠江骏景龙华-坂田商业市场研究一龙华-坂田商圈分布及特征-41 人民北路商圈老龙华镇中心商圈(镇政府所在地)-5 2 龙观路商圈龙华新兴中高档商圈-6 3 万众城商圈龙华蓝领及批发市场集中的商圈-7 4 四季花城商圈典型新兴社区型商圈-8 5 坂雪岗商圈坂田镇老商圈与高新园区新兴社区商圈的结合-9二各商圈及代表性商业地产详细介绍10一)、 各商圈代表性商业详细介绍10二)、 龙华-坂田代表性商业地产分析-29三龙华-坂田商圈及商业地产现状及发展趋势-40【调查计划】调查目的:通过实地调查走访,全方位地了解龙华-坂田商业市场状况,为本项目策划、招商提供实际依据,以确保本项目成功招商。调查内容:1
2、、 龙华-坂田各商圈调查,包括有人民北路商圈、龙观路商圈、万众城商圈、四季花城商圈、坂雪岗商圈等五大商圈2、 龙华-坂田区域代表性商业地产调查,调查的楼盘有万科第五园、中海月朗苑、金洲嘉丽园、万科城、美丽AAA花园、锦绣江南、世纪春城、万科四季花园、潜龙华城、书香门第等社区商业项目。调查时间:2005年9月6日-2005年9月22日调查参与人员:许运光、熊龙标、陈芮妃一 “龙-坂”商圈分布及特征1、人民北路商圈老龙华镇中心商圈(镇政府所在地)(1)、商圈辐射范围:人民北商圈是以龙华主要干道人民北路,龙华镇政府及龙华公园等为轴心而形成的商圈,商业配套众多,为典型城市中心商圈。该商圈知名度最高,辐
3、射范围最广,辐射整个龙华片区及部分周边各镇区。(2)、核心主力店:佳华超市、龙华市场(3)、业态组合:独立服装类15家,再加上龙华服装批发大市场与周边超市百货,服装业占该商圈40%以上;休闲、娱乐10家;手机店铺19个;餐饮39家;五金、电器20家;其它类店铺39家。(4、)商圈消费档次及目标消费群:商圈消费群体为龙华镇主流消费群,高、中低档商业合理搭配;商圈主要消费群体为龙华片区中高档消费者。(5)、本商圈SWOT分析:优势:以龙华政府和龙华公园为轴心,地理位置优越,商圈规模大,历史悠久,知名度高,商业配套设施齐全;劣势:商圈为自然形成,缺乏统一的规划,商圈硬件配套较差;机会点:地铁四号线的
4、规划有利于扩大商圈辐射范围,龙华消费人口的快速增长。威胁点:其他它新商圈的崛起,大型品牌购物中心相继的出现(6)、本商圈未来发展空间及趋势:商圈未来发展空间较小,其中心商圈作用受其他新商圈兴起及地铁商业出现而趋于减弱。2、龙观路商圈龙华新兴中高档商圈(1)、商圈辐射范围:龙观路商圈以天虹商场、金鹏百货和金龙华广场为商圈轴心,沿着龙观东路两旁辐射。该商圈为龙华新兴的中高档商圈,商圈辐射范围较广,基本上覆盖整个龙华片区。(2)、核心主力店:天虹百货、龙华世贸中心(新一佳超市)、金龙华百货(3)、业态组合:服装主要公布在周边超市百货中、高档品牌中,占该商圈30%以上;手机店铺10个,加上超市、百货柜
5、台专卖,占该商圈15%以上;餐饮3家;五金、电器2家,经营主要为周边超市百货品牌产品,占该商圈15%以上;建材类店铺为集中式沿街店面,占该商圈15%以上;化妆品专柜为超市百货中、高档品牌,约为5%;其它类店铺3家。(4)、商圈消费档次及目标消费群:以中高档次为主,目标消费群体为在龙华工作的中高收入群体及部分特区内新移民。(5)、本商圈SWOT分析优势:龙华目前档次最高的新兴商圈,地理位置优越,有深圳品牌龙头商家入驻。劣势:商圈形成历史较短,影响能力相对较弱。离目前新开发的大型住宅小区较远,不利于拓展新客源。机会点:世贸广场新一佳的入驻有助于该商圈的知名度及辐射范围进一步提高。威胁点:其他社区型
6、的中高档新商圈的崛起,将分流相当部分目标消费群体。(6)、本商圈未来发展空间及趋势:本商圈未来有一定发展空间,商业氛围更为浓郁;龙观商圈已成龙华商业新生力军发展趋势。3、万众城商圈龙华蓝领及批发市场集中的商圈(1)商圈辐射范围:该商圈主要辐射民治大道两旁、工业东路两旁及梅龙路以东区域工厂、当地农民。(除万众城家居广场辐射整个龙华及周边地区外)(2)核心主力店:万众家居广场(香江家具城)、南康百货、大新百货、万众服装批发市场、万众百货、富威家具城。(3)业态组合:万众城商圈中服装类24家,再加上万众城服装批发大市场、牛栏前大市场与周边超市百货,服装业占该商圈70%以上,代表着万众城商圈是以服装业
7、态为主;医药门诊10家;手机店铺18个;皮鞋皮具占16家;餐饮15家;五金建材5家;其它类店铺26家。(4)商圈消费档次及目标消费群:该商圈商品消费档次偏低,主力消费群体为工业企业蓝领阶层及附近当地居民。 (5)本商圈SWOT分析优势:商业密集,交通便利,专业市场集中,知名度高。劣势:商品档次较低,业态组合偏重于服装、家居类,商业配套设施陈旧。机会点:深圳卫星城启动,周边大量住宅小区的开发及入住,为该商圈提供大量的消费需求。政府民治商业区整体规划导向。 威胁点:与地铁四号线较远,将面临大量地铁商业的竞争。(6)本商圈未来发展空间及趋势:本商圈地处龙华的地理中心点,随着周边大量大型住宅小区大开发
8、带动商业需求,本商圈未来发展空间巨大,有望成为龙华最知名的区域性商业中心。4、四季花城商圈典型新兴社区型商圈(2) 商圈辐射范围:本商圈主要辐射万科四季花城小区、沿五和大道两旁的当地农民、周边工厂的工人。(3) 核心主力店:兴万家百货、惠众百货、四季花城假日商业街(4) 业态组合:四季花城商圈业为典型的社区型商圈,业态分布以主要餐饮为主(如花城美食一条街)。(5) 商圈消费档次及目标消费群:该商圈消费档次为中等,主力消费群体为以四季花城业主、周边农民、周边工厂的工人为主。虽四季花城业主整体消费能力强、档次较高,但该商圈并没有办法满足其的大宗购物需求,而被市内的华强北等商圈严重分流。(6) 本商
9、圈SWOT分析优势:社区型商圈,有较稳定的消费群体。劣势:无大型品牌商家入驻,商圈的辐射范围太窄。机会点:梅坂大道两旁有多个大型住宅项目陆续开发,将进一步扩大该商圈的消费需求。威胁点:周边坂雪岗商圈发展商迅速,特别是万科城商业、坂田商业中心等多个大型商业项目的启动,将对分流部分本商圈的市场消费群体。(7) 本商圈未来发展空间及趋势随着梅坂大道其它大型住宅项目的开发及入住,该商圈可能会沿梅坂大道向关口附近铺开,商圈的范围将进一步扩大。5、坂雪岗商圈坂田老商圈与高新园区新兴社区商圈的结合1、商圈辐射范围:该商圈主要为辐射坂田村居民及坂雪岗工业区内的高科技园企业员工。2、核心主力店:国惠康百货、坂田
10、商业中心、万科城商业3、业态组合:4、 商圈消费档次及目标消费群:整体消费档次为中等;消费群体主要有以高科技白领、个体户、工厂管理层及当地村民。5、本商圈SWOT分析优势:坂雪岗周边分布大量高科技企业,如能开发这些企业员工的本地消费,则该商圈的潜在消费能力非常强。劣势:商业分布也较为分散,整体购物环境较差。机会点:随着万科城、中海日辉台坂雪岗住宅项目的建成,以及坂雪岗周边分布大量高科技企业,开发这些企业员工及住户的本地消费,则该商圈的潜在消费能力非常强威胁点:由于地理位置的受限,整体商圈的辐射能力较弱。很容易受到一些中心商圈的冲击。6、本商圈未来发展空间及趋势 随着万科坂雪岗商业项目的启动,及
11、周边大量高档次住宅的开发,整体商圈档次将会有较大的提升。二各商圈及代表性商业地产详细介绍一)、各商圈详细介绍1、人民北路商圈老龙华镇中心商圈(镇政府所在地)n 佳华超市:(人民北路镇政府旁)A、基本资料商业名称佳华超市地理位置人民北路(龙华公园左侧)营业面积(M2)2万经营管理公司佳华超市所属商圈人民路商圈B、建筑规划设计建筑规模(M2)2万层高(M2)一、二层4米,三、四、五层3米车流组织50个人流组织主通道口宽度约为2米物流组织两部货楼商业配套设施肯德基手扶电梯数量(台)8部C、销售及经营资料商业业态超市+百货开业时间1999年租售政策租/售价格租售比例自营与出租比管理费(元/M2)平均日
12、人流量6000-10000入驻率100%人均消费水平提袋率30%收银台情况总33台;开放30台(周六)经营品种一层超市,有珠宝、首饰、化妆品、眼镜、通讯器材二层超市,有独立化妆品专柜、药店、日用品三层以男女服装、内衣、品牌服饰为主四层鞋帽、皮具、家电五层儿童用品、儿童服装、美容、影楼、体育用品、健身用品、音像制品、电脑卖场设计门口广场设有长期促销舞台经营活动购物集印花消费群体中等收入阶层,为龙华早期较高档次商场代表。竞争力分析随着天虹商场的开业,部分中高档消费群体逐渐被分流。竞争力中等。n 龙华市场:人民北路(镇政府、公园及龙华市场路段)临街铺面名 称业 态营业面积(平米)龙丰手机城手机及配件
13、60华发文具店文具零售30市话通营业厅手机及配件30联通华天营业厅手机及配件60诺基亚专卖手机及配件30广东全球通龙华专卖手机及配件30万佳摩托车行摩托车专卖250国盛电器城电器批发及零售600达哥波比伦服饰店服装零售90金银加工店首饰加工5新清香海鲜菜馆餐饮200天宝家私家私专卖200万众摩托车行摩托车专卖200时尚几何服饰店服装零售120永丰名烟茶酒店副食烟酒专卖120龙华民康综合门诊部医疗门诊200龙华市场综合市场5000宝名安大药房医药零售300新龙洲生鲜超市超市600祥发鞋业龙华店皮鞋零售450食杂店副食零售45广通手机店手机及配件20龙洲超级市场服装批发与零售4000新时兴休闲服饰
14、服装零售150新佳龄时装百汇市场服装、皮鞋批发与零售500佳佳影楼摄影250明月眼镜眼镜专卖60凯威尔服饰服装零售45美洋精品店精品饰物50依米奴服饰品牌服饰专卖120温绮服饰品牌服饰专卖120鎏恒色服饰品牌服饰专卖60佐丹奴服饰品牌服饰专卖120班尼路服饰品牌服饰专卖120自由鸟服饰品牌服饰专卖60以纯服饰品牌服饰专卖120n 东环路食街:(以餐饮、娱乐为主,共有30多家餐饮为主)2、 龙观路商圈龙华新兴中高档商圈n 天虹商场:A、基本资料商业名称天虹商场地理位置人民北路与龙观路交汇处东侧营业面积(M2)2万经营管理公司天虹商场所属商圈人民北商圈B、建筑规划设计建筑规模(M2)5层,2000
15、0M层高(M2)一、二层米,三、四、五层米车流组织及停车位100多个人流组织主通道口宽度为1.5米物流组织两部货楼商业配套设施面点王、诺基亚专卖店等, 手扶电梯数量(台)8部C、销售及经营资料商业业态超市+百货开业时间2001年12月租售政策租/售价格租售比例自营与出租比管理费(元/M2)平均日人流量8000-15000入驻率100%人均消费水平提袋率30%收银台情况总台;开放台(周六)经营品种一层珠宝、首饰、化妆品、眼镜、鞋帽、皮具二层超市、万泽药店、日用品三层女性服装、内衣、品牌服饰、美容、影楼四层男性服装、品牌服饰为主五层家电、儿童用品与服装、体育用品、手机卖场设计经营活动门口广场设有色
16、色婚纱促销消费群体中高等收入群体竞争力分析为目前龙华最具知名的商场,品牌作用明显。竞争力较强。n 金龙华百货:建筑物特点商场楼层和总面积5层,2万多电梯4台停车场车位50装修档次高整体定位百货顾客范围综合出租率100%一层一层街铺二层摄影器材、电器、工艺、五金、卫生洁具三层电器n 金鹏百货:建筑物特点商场楼层和总面积3层,10000电梯停车场车位30装修档次中整体定位超市顾客范围综合出租率100%一层一楼临街铺面二层二楼超市三层三楼超市、服装n 龙观路休闲一条街:(集中大量龙华大型体闲娱乐场所) n 龙华世贸中心(新一佳超市) 3、 万众城商圈龙华蓝领及批发市场集中的商圈n 万众家居广场(香江
17、家具城):A、基本资料商业名称万众城家居广场地理位置民治大道与布龙公路交汇处营业面积(M2)6万平方米经营管理公司深圳市万众城实业发展公司所属商圈万众城商圈B、建筑规划设计建筑规模(M2)6万多总铺位(个)一层及附楼200多个层高(M2)附楼3米,一层4.7米,二三层4米车流组织及停车位车停广场物流组织物流在广场后面,与人流车流分开商业配套设施有一个茶餐厅铺位间隔一层及附楼;35-55平方米手扶电梯数量(台)4部C、销售及经营资料商业业态专业市场开业时间1999年10月26日租售政策同时租售租/售价格租金60元/平方米,售价7000元/平方米租售比例一、 三层租香江家私一层及地下一出售为主兼租
18、自营与出租比管理费(元/M2)3平均日人流量入驻率85%人均消费水平提袋率收银台情况香江家私电脑统一收银经营品种地下一层建材、装饰材料一层建材、装饰材料二层香江家具三层香江家具卖场设计大开间舱储式卖场经营活动香江家私 买2000元送1150元消费群体70%以上为龙华本地客户购买,另外有20%为周边布吉、石岩两地客户,余少部为市内客户有一定辐射能力,布吉及其他周边,中低档消费定位竞争力分析做为知名品牌家私香江家私关外规模的分店,其品牌辐射力相对较远,竞争力中等。n 南康百货:A、基本资料商业名称南康百货地理位置民治大道梅花山庄旁营业面积(M2)2万多经营管理公司南康百货所属商圈万众城商圈B、建筑
19、规划设计建筑规模(M2)2万多层高(M2)一、二层 米,三、四、五层 米车流组织及停车位100个人流组织主通道口宽度为1.5米物流组织两部货楼商业配套设施药店手扶电梯数量(台)2C、销售及经营资料商业业态超市+百货开业时间2003年12月租售政策租/售价格租售比例自营与出租比管理费(元/M2)平均日人流量4000-6000入驻率100%人均消费水平提袋率90%收银台情况总14台;开放14台(周六)经营品种一层超市二层日化、音像三层服装四层儿童、文具、书城卖场设计 四楼四合围栏有VCD播放,两张休闲椅经营活动消费群体当地居民为主竞争力分析定位中低档,以日常生活需求为主n 大新百货:建筑物特点商场
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