营口富琳城市花园营销策划报告(78P) .doc
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1、1 泰盈决策资源集团 地址:沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室 电话:02422782931 传真:02422782932 邮编:110002 营口富琳城市花园 营销策划报告 2 泰盈决策资源集团 地址:沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室 电话:02422782931 传真:02422782932 邮编:110002 前言前言4 4 第一部份、营口市概述第一部份、营口市概述5 5 一、市域地理一、市域地理5 5 二、自然资源二、自然资源6 6 三、行政区划分三、行政区划分8 8 四、招商引资四、招商引资9 9 五、优惠政策五、优惠政策1010 六、经
2、济建设六、经济建设1313 七、农村经济七、农村经济1313 八、工业生产八、工业生产1515 九、第三产业九、第三产业1616 十、社会事业十、社会事业1717 第二部份、项目理解第二部份、项目理解1919 一、项目基本信息一、项目基本信息1919 二、项目二、项目 SWOTSWOT 分析分析2323 优势分析23 劣势分析及规避方法24 机会点分析27 威胁点分析及化解策略27 第三部份、市场分析第三部份、市场分析3030 一、营口市房地产市场分析一、营口市房地产市场分析3030 营口市房地产市场综述30 营口市 04 年房地产指数分析.32 浅析营口市住房价格成因及发展趋势41 开发项目
3、整体分布46 二、项目周边分析二、项目周边分析4646 三、典型楼盘及可类比项目分析三、典型楼盘及可类比项目分析4646 奥泰格林新苑46 东华园47 富安明居48 红运家园49 金典花园50 3 泰盈决策资源集团 地址:沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室 电话:02422782931 传真:02422782932 邮编:110002 怡景国际51 中天御景华庭52 紫文苑53 第四部份、前期营销诊断第四部份、前期营销诊断5454 一、市场定位不准确,市场针对性不强一、市场定位不准确,市场针对性不强5454 二、推广力度不够,品牌形象不明确二、推广力度不够,品牌形象不明确
4、5454 三、项目销售现场包装不到位三、项目销售现场包装不到位5454 四、销售模式传统、单一,市场运作较为被动四、销售模式传统、单一,市场运作较为被动5555 五、终端销售的执行力软弱,造成出货不均衡五、终端销售的执行力软弱,造成出货不均衡5555 六、项目整体定价缺乏系统性与合理性六、项目整体定价缺乏系统性与合理性5656 第五部份、销售策略及销售计划第五部份、销售策略及销售计划5757 一、价格策略一、价格策略5757 价格走势遵循低开高走原则57 剩余货量的价格调整57 二、氛围营造二、氛围营造5858 市场热销氛围的营造58 卖场热销氛围的营造58 三、销售计划及目标三、销售计划及目
5、标5959 结尾:为何选择泰盈置业结尾:为何选择泰盈置业6060 泰盈集团历程60 泰盈公司部分经典战例61 泰盈置业产品策划成功三大优势62 销售执行资源的优势62 开发资源的优势62 全国市场资源的优势62 泰盈置业营销策划三大成功定律63 准确的产品策划63 精确的营销推广63 明确的销售执行64 泰盈置业立体营销三大高效方式64 泰盈置业服务承诺64 结束语:结束语:6666 附件:合作框架附件:合作框架6767 4 泰盈决策资源集团 地址:沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室 电话:02422782931 传真:02422782932 邮编:110002 前言前言
6、 承蒙贵公司信任我司,由我司 予以进行 营口 “富琳城市花园 ” (下 称本项目) 项目的 初步 营销 策划 工作。为了最大程度上实现本项目的利润, 同时保证本策划方案应具备的市场客观性,我公司特地进行了较为深入的市 场及项目分析,目的是明确本项目的市场方向,把握本项目的传播原则,确 定本项目的操作方式,尽可能地避免因前期 策划 而导致后期销售的压力。 本策划提案旨在为 本项目的 营销诊断 及市场营销推广进行策略性规划 与分析,并从中寻找出最佳的营销 手法。 本项目从营销 方向 来看,属于市场已售类型 项目, 新项目 的不断推 入市场也使本项目直接产生了更多更有力的市场竞争对手。且由于 营口
7、的城市规模较小,因此整体反馈区域 也是以整个城市的发展项目为主。因 而,在我司对 本项目进行 现场勘察 以后认为, 本项目 目前在市场中并未 牢固的树立起 优势居住区的 概念及地位,项目整体优势 不强,因 此也就 造成了目前销售区域的局限性。所以,我们将在报告中通过对项目整体策略 的思考,运用前瞻性的眼光,分别从项目整体的产品力策略、市场力策略、 销售力策略等三个不同的营销层面进行剖析,以此作为本项目整体营销推广 的讨论基础和实施指导。 5 泰盈决策资源集团 地址:沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室 电话:02422782931 传真:02422782932 邮编:110
8、002 第一部份、营口市概述第一部份、营口市概述 一、市域地理一、市域地理 营口市位于辽东半岛西北部,大辽河入海口左岸。西临渤海辽东湾,与 锦州、葫芦岛隔海相望;北与大洼、海城为邻;东与岫岩、庄河接壤;南与 瓦房店、新金相连。营口城区距沈阳市 166 公里,距大连市 204 公里,距鞍 山市 84 公里,距盘锦市 70 公里。地理坐标处于东经 12156至 123 02之间,北纬 3955至 4056之间。市域南北最长处 111.8 公里, 东西最宽处 50.7 公里。市域总面积 5365 平方公里,占辽宁省总面积的 4.88%;站前区和西市区面积 66.3 平方公里,鲅鱼圈区 66.4 平方
9、公里,老 边区 505.4 平方公里,大石桥市 1610 平方公里,盖州市 3117 平方公里。 海岸线总长度 96 公里。长大铁路、沈大高速公路、哈大公路(202 国道)、 庄林公路(305 国道)纵贯南北;大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西, 交通十分方便。营口港(包括鲅鱼圈港区和老港区)为全国 19 个主枢纽港之 一。市域内有两条跨市输油管道通向营口港(鲅鱼圈区),有一条跨省输油 管道经过境内。 营口市西临渤海辽东湾,属暖温带大陆性季风气候。其气候特征主要是: 四季分明,雨热同季,气候温和,降水适中,光照充足,气候条件优越。但 冰雹暴雨、干旱、大风等灾害性天气也时有发生。 6 泰盈决策
10、资源集团 地址:沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室 电话:02422782931 传真:02422782932 邮编:110002 春季(35 月),多大风天气,气候干燥少雨;夏季(68),降水量 集中,气温较高;秋季(910 月),天高气爽,气候宜人;冬季(112 月),天气寒冷,气候干燥。 营口市年平均气温为 79.5C,沿海、平原、陵一带稍高,东部山区 略低。年降水量为 670800 毫米,多于辽宁省西部半干旱地区,少于东部 湿润地区,雨量适中。雨量地域分布是东南部山区雨量较多,西北部沿海平 原及丘陵一带降水较少,由东南向西北部递减。日照时数为 26002880 小
11、 时,与辽宁省西北部的朝阳地区数值相近,光照资源丰富。其分布是沿海地 带多,东部山区少,等值线与海岸线平行。 二、自然资源二、自然资源 营口市土地总面积为 536545.14 公顷。其中耕地为 119016.29 公顷, 占总面积的 22.18%,耕地中水田面积 5.25 万公顷,占耕地总面积的 44 .12%,旱田面积为 6.39 万公顷,占耕地总面积的 53.7%。耕地集中分布在 西部平原区、中部丘陵地区和东部山区,盛产水稻、高粱、玉米、小麦、谷 子以及棉花、烟草、甜菜、麻类和油料作物等,是辽宁省商品粮和优质粮生 产基地。 园地有 49717.19 公顷,占土地总面积的 9.27%。近年在
12、城镇周围发展 了生产冬季鲜细菜的温室大棚,冬季人们可吃到地产的西红柿、黄瓜、茄子、 韭菜等鲜细菜,结束了只吃冬贮大白菜、土豆、萝卜的历史。林地有 7 泰盈决策资源集团 地址:沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室 电话:02422782931 传真:02422782932 邮编:110002 203208.17 公顷,占土地总面积的 37.87%;牧草地 80.51 公顷,占土地总 面积的 0.015%;居民点及工矿用地 76980.02 公顷,占土地总面积的 14.35%;交通用地 6948.59 公顷,占土地总面积的 1.3%;水域 42413.00 公顷,占土地总面积
13、7.9%;未利用土地(荒草地盐碱地、沼泽地、 裸岩、田坎等)38181.37 公顷,占土地总面积的 7.12%。 截至去年年底,全市发现各类矿产 38 种,其中金属矿产有钼、铁、铜、 钴、铅、锌、金、银、铌、钽、锆英石;非金属有菱镁矿、冶金用白云岩、 硅石、萤石、耐火粘土、硼镁石、磷、硫铁矿、砷、重晶石、含钾岩石、钠 长石、钾长石、滑石,水泥用灰岩、石墨、白云母、硅藻土、水晶、花岗岩、 砖用粘土、大理岩、海河砂、建筑石料;能源矿产有石油、地热;水汽矿产 有矿泉水。在已开发利用的 18 种矿产中,菱镁矿保有储量 2.8 亿吨,占全省 的 28%;冶金用白云岩保有储量 47 亿吨,占全省的 87%
14、;硼矿保有储量 600 万吨,占全省的 4%;萤石保有储量 83 万吨,占全省的 3%;硫铁矿 630 万吨,占全省的 10.8%;花岗岩保有储量约 250 亿立方米。 营口林木资源比较丰富,主要分布在盖州市和大石桥市东部山区。全市 有林地面积 357 万亩,占森林覆盖率 45.6%,林木多为天然次生混交林和人 工林;中部丘陵和西部沿海地区多为人工栽植的农田道路、水系林网、防风 固沙、村屯四旁植树和沿海防护林等人工林。营口的树木种类繁多,仅乔木 即 170 余种。在林木中,除有红松、落叶松、油松、云松、柏、杨、柳、榆、 桦、椴、水曲柳、花曲柳、柞等用材林外,还有柞蚕场 145.82 万亩。盖州
15、、 8 泰盈决策资源集团 地址:沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室 电话:02422782931 传真:02422782932 邮编:110002 大石桥东部山区榛子等产量都很可观;灌木丛下的草本植物多达几百种,其 中的山蕨菜、山芹菜、刺龙芽等已被认为是无公害、无污染食品,深受用户 欢迎。销售量也较大。 大多数植物资源具有较高的药用价值。可入药的植物资源多分布在盖州, 大石桥市东部山区,共有 700 多个品种,蕴藏量最多的有玉竹、白鲜皮、威 灵仙、苦参、北豆根、穿山龙、茵陈蒿、车前草等 60 余种。有些药用植物 生产周期长,用途广、采掘多,五味子、细辛、桔梗、玉竹、紫草、
16、龙胆草、 柴胡、黄胡、黄柏等,已日渐减少。有些品种如桔梗、生地,防风等已实行 人工栽培。 野生动物由于营口市人口稠密,人为活动频繁,森林面积减少,动物资 源的数量也明显减少,有些种类几近灭绝。目前营口市常见的野生动物有野 鸡、野兔、狼、狐狸、黄狼子、鹳子、刺猬等,有些野生动物已实行人工驯 养,如熊、鸵鸟等。常见的飞禽类动物多达 180 余种,其中数量比较多的有 啄木鸟、布谷鸟、泽山雀、翠鸟、黄鹂、云雀等,其中属国家和省一类保护 的有黑鹳、白鹳、大天鹅等。 三、行政区划分三、行政区划分 营口市辖四区(站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区),两市(大石桥 市、盖州市),41 个建制镇(其中老边区 4
17、个、大石桥市 15 个、盖州市 22 个),14 个乡(盖州市),27 个街道办事处(站前区 7 个、西市区 7 个、 9 泰盈决策资源集团 地址:沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室 电话:02422782931 传真:02422782932 邮编:110002 老边区 2 个、鲅鱼圈区 4 个、盖州市 2 个、大石桥市 5 个),14 个国有农 场,929 个行政村。市域总人口 2229139 人,其中站前区 260071 人,西 市区 159904 人,老边区 123418 人,鲅鱼圈区 103525 人,大石桥市 705285 人,盖州市 876936 人,市域非农
18、业人口总数为 859968 人,城市 化水平为 38.58%。 四、招商引资四、招商引资 为进一步改善投资环境,营口市开展了“投资环境建设年”活动,从软硬 环境两个方面入手,努力把营口建设成一个环境优美、服务优质、管理科学、 人民群众和外来投资者满意的新营口。一是强化城市建设与管理,努力提高 城市化水平。近两年来,通过走“社会化服务、现代化建设、产业化发展、 市场化运营”的路子,投入资金 30 多亿元,实施重点建设工程 40 多项,城 市面貌发生了根本的变化。公路建设不断加快,城乡道路得到改善,新建立 交桥 5 座,其中市区东出入口立交桥是东北最大的城市立交桥;开工建设了 地区内最大的水源工程
19、玉石水库及配套引水工程;拆除了截断四条主干线的 老旧铁路专用线,新修了纵贯市区南北的“盼盼”路。三年完成棚户区改造 的任务,正在按计划推进,污水处理工程已全线开工,辽河大街东段改造已 经基本完成,今明两年将完成西段改造,让辽河沿岸变成一道亮丽的风景线; 文化、卫生、教育、供暖、供电等设施不断完善;城市的绿化、净化、亮化、 美化工程得到全面实施,营口变大了、变美了。为了加强和改善城市管理, 10 泰盈决策资源集团 地址:沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室 电话:02422782931 传真:02422782932 邮编:110002 我们将 8 支执法队伍合并成立了城市建设
20、管理监察支队,对城市建设、道路 交通、集贸市场、城市卫生、市容市貌等实施依法综合治理,取得了显著成 效,营口市被国务院法制办批准为全国城市管理综合执法试点市。二是坚持 低“门坎”的原则,为投资者创造良好的政策环境。营口是国家级沿海开放 城市,享受国家、省给予的各项优惠政策。近年来,我们坚持“你发财、我 发展”的原则,围绕招商引资、城乡基础设施建设、工业结构调整、农业产 业化经营、个体私营经济发展等方面制定和完善了一系列优惠政策,清除和 废止了以前出台的不适应经济发展的各类文件和规定,并加大督查力度,保 证各项优惠政策落实到位。三是大力推进依法行政,为投资者创造良好的法 制环境。严格实行执法责任
21、制,提高行政执法人员素质和行政执法水平。坚 决制止“三乱”现象,保护投资者的合法权益。在全市范围内深入开展了 “三清理、三整顿”和严厉打击各种破坏经济秩序的违法犯罪活动,强化了 社会治安,营造了良好的法制环境。四是努力提高工作效率,为投资者提供 良好的服务环境。在全市机关将职责权限、办事依据、收费标准、办事程序 等全面实行政务公开,进一步规范了行政秩序,实现了“一条龙”服务、 “一站式”办公、“一个窗口”收费,并成立了“市民投诉中心”,极大地 改善了服务,提高了办事效率,初步营造了一个比较理想的投资环境。 11 泰盈决策资源集团 地址:沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室
22、电话:02422782931 传真:02422782932 邮编:110002 五、优惠政策五、优惠政策 (1)对外商和外商投资企业逐步实行国民待遇。在我市注册的外商投资 企业,在供水、供电、供热、供气、通讯、交通等基础设施配套和金融、商 业保险、法律保障、劳动用工、咨询、设计、广告宣传等社会服务方面,除 国家、省有关规定的以外,与内资企业同等对待;在本市管理权限范围内, 境外来营人员住宿、就餐、就医、购买车船票及旅游门票等,与本市居民同 一价格。 (2)外商投资新办农业综合开发,农产品精深加工和从事城市基础设施 开发建设的企业,在国家规定的减免税期限结束后,2 年内征收的所得税, 由同级财政
23、按 50%的比例农年返还。 (3)对国家外商投资产业指导目录农、林、牧、渔业及相关工业, 轻工业,纺织工业等 18 个方面中鼓励发展的项目,免收土地使用费 3 年。 (4)外商投资开发荒山、荒地、荒滩、荒水、农业税和农业物产税 5 年 内由同级财政逐年全额返还。 (5)外商投资新办生产性合资、合作和独资企业,经营期在 10 年以上 的,投产后 3 年内计征的增值税地方分成部分,由同级献策政按 50%的比例 逐年返还。 12 泰盈决策资源集团 地址:沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室 电话:02422782931 传真:02422782932 邮编:110002 (6) 地
24、方国有工业企业嫁接改造、农业综合开发和乡镇企业企业利用外 资的重点项目,中方配套资金不足部分,可用市技改基金或支农周转金、农 业发展基金予以支持。 (7)地方工业企业利用外资嫁接改造,中方合营者以厂房出资的,所缴 契税由同级财政返还合资企业;以土地使用权出资的,所缴土地使用权出资 的,所缴土地增值税的地方收入部分,由同级财政返还中方合营者。 (8)内资企业以专利权、非专利技术、商标、商誉等无形资产出资与办 合资、合作企业的,转让所得税由同级财政全额返还纳税人。 (9) 地方工业企业引进国舛先进专有技术开发新产品,经有关部门认定, 可用技改基金予以支持;新产品投产后 3 年内计征的增值税新增地方
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