贵州青岩古镇旅游综合开发项目预可行性研究.doc
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1、青岩古镇旅游综合开发项目预可行性研究目 录第一章青岩古镇旅游资源分析4一、青岩古镇概况4二、青岩古镇旅游资源疏理4三、青岩古镇旅游资源分析与评价5(一)青岩古镇旅游资源评价5(二)“和谐古镇”的历史渊源之分析7(三)主要资源列表及可开发性8第二章青岩古镇旅游市场研究13一、青岩古镇旅游市场背景分析13(一)国际状况13(二)国内状况13(三)西部旅游发展情况13(四)贵州省目前趋势13(五)贵阳市发展背景14二、青岩古镇的旅游市场现状分析14(一)开发现状14(二)管理情况15(三)游客容纳量15(四)年旅游接待人数及旅游收入15三、青岩古镇竞争力分析15(一)青岩古镇与贵州省其他景点的比较分
2、析15(二)国内古镇旅游市场比较研究17四、青岩古镇客源市场分析23(一)国外客源市场分析23(二)国内客源市场分析23(三)贵阳市客源市场分析24五、青岩古镇目标市场定位及市场细分25(一)目标市场定位25(二)市场功能定位25(三)市场细分26六、青岩古镇市场预测及目标26(一)市场预测26(二)市场目标27第三章青岩古镇旅游市场定位28一、青岩古镇旅游市场的SWOT分析28(一)S优势28(二)W劣势29(三)O机会29(四)T威胁30二、青岩古镇旅游的系统定位30(一)产业定位30(二)主题定位30(三)发展目标定位31(四)功能定位31第四章青岩古镇旅游商业模式设计32一、古镇开发及
3、运作的总体概念设计32(一)古镇旅游资源核心的总体概念32(二)古镇文化核心的总体概念32(三)古镇产业运作的总体概念33二、卖点、产品与赢利模式33(一)卖点策划与分析33(二)产品结构35(三)项目盈利结构模式40三、经济杠杆与商业模式整合43(一)青岩开发所需的经济杠杆运用说明43(二)商业模式整合45四、建设性项目开发与投融资48(一)青岩开发阶段性48(二)阶段性开发项目概要51(三)青岩开发阶段性投资结构52(四)企业阶段性投资开发项目和盈利模式54五、营销与管理57(一)项目营销结构57(二)管理构架初步思路59六、财务初步预测60(一)分阶段投资估算60(二)分阶段收入估算64
4、第五章项目总投资预估及评价69一、项目财务估算的主要说明69二、投资计划与资金筹措表71三、总成本费用估算表72四、折旧摊销表73五、利润表74六、借款还本付息表75七、现金流量表(全投资)76八、现金流量表(自有资金)77九、资金来源与运用表78第六章风险分析79一、财务风险分析79二、开发运作风险分析80三、市场风险分析81四、竞争风险分析82五、行业风险分析82六、法律、政策风险分析83第一章 青岩古镇旅游资源分析一、 青岩古镇概况青岩,始建于明朝洪武11年(公元1378年),为贵州省四大历史文化古镇之一,1992年评为贵州省级历史文化名城,2005年评为国家历史文化名镇,入围央视“魅力
5、中国!魅力名镇” 25强。青岩镇位于贵州省贵阳市花溪区南部,距贵阳市南郊29公里,地处东经106度37分109度44分,北纬26度17分26度23分,南北长约10公里,东西宽约8公里,海拔10601200米,东接黔陶乡,南与惠水县接壤,西与燕楼、马铃乡相连,北邻花溪,是贵阳通往惠水、罗甸、广顺等地的交通咽喉,也是花溪区南部的农村商品集散地。青岩镇共有17个行政村、5个居委会、131个村民小组、86个自然村寨,6975户,青岩镇2005年总人口为30337,人口密度328人/平方公里,少数民族占总人口的32%。镇域城市化水平24.05。共有企事业单位56个,职工2200人。全镇农业人口2.3万,
6、占总人口的85%;有耕地19700余亩,人均耕地0.6亩;粮食年产量1500万斤,为花溪区总产量的十分之一。国民生产总值按当年计算26247万元,其中一、二、三产业的比例为30.5:23.91:45.6;人均国民生产总值8485元,农民人均纯收入3662元。2005年旅游人次135万人,比上年增长35;旅游总收入2100万元,比上年增长7.03。 青岩镇行政区面积92.28平方公里,城镇建成区面积0.69平方公里,原古城墙内国土面积0.3平方公里。古镇城区由东关、东街、西街、南街、北街五个居委会及南街、西街、北街三个村委会组成,城区人口9897人。二、 青岩古镇旅游资源疏理1. 自然旅游资源:
7、包含了山地景观、喀斯特洞穴、局部构景河段、自然泉流、舒适气候、风景林、古树名木、自然地标景段等。2. 人文旅游资源:包含了遗址、遗迹景元、军事防御体系遗址、宗教建筑群、名人陵墓、传统民居群、历史街区、田园、独立聚落、历史纪念地(物)、殿堂、楼阁、石塔、牌坊、碑、古桥、古井等,构成了一个小而全的人文旅游资源体系。3. 现代人文吸引物:包含了近两年形成的南街、北街自由买卖青岩特产的购物旅游地段、青岩特色饮食、土特产;观音会、春节花灯、桐木岭跳场等节庆活动。4. 抽象人文吸引物:关于周渔璜的民间传说;请佛歌等宗教曲谱;游百病等特色民俗;班土司父子、袁大鹏、赵国澍及其家族、赵状元的故事、平刚生平、张仙
8、老祖的传说、桐野诗集、关于青岩研究的有关典籍、书籍等,构成了正统渠道与民间传说相互补充的历史人文资源。5. 独特的青岩文化:青岩古城有着丰富的历史文化内涵,包括屯堡时期文化、军镇时期文化、儒家文化占主流的多元文化融合时期文化、民国历史变迁时期文化、抗战文化、解放战争及现代发展等不同历史阶段典型历史事件和文化演变形态,通过大量民间传说、历史典籍、遗址、遗迹等得以保存。同时,各种文化经过600多年的碰撞、磨合,至今已达到融洽、包容境界,典型代表如四教并存现象,构成与其它地域不同的具有浓郁地方特色的青岩文化,这是青岩古镇旅游开发的文化支撑。6. 影视外景拍摄常用场地:青岩古镇还是影视外景拍摄的常用场
9、地。电视剧情系此山中、六马兄妹、秘密使命及电影长征、寻枪、徐霞客等,都曾在此拍摄。这是古镇可开发利用的另一类旅游资源。三、 青岩古镇旅游资源分析与评价(一) 青岩古镇旅游资源评价1. 多元文化融合现象增添了游客探寻古镇渊源的魅力青岩古城有着丰富的历史文化内涵,包括屯堡时期文化、军镇时期文化、儒家文化占主流的多元文化融合时期文化、民国历史变迁时期文化、抗战文化、解放战争及现代发展等不同历史阶段典型历史事件和文化演变形态,通过大量民间传说、历史典籍、遗址、遗迹等得以保存,并充分体现了多元文化融合现象,呈现“和谐古镇”形象。其中,最为关键的历史信息为:“攻不破的青岩”、四教合一、土司制度、屯堡、军镇
10、、石城等。青岩古镇的多元文化融合也体现在民族文化的融合古汉民族文化、现代汉文化与布依族、苗族文化的交融;中西文化的融合华夏文化与欧洲文化的交融;宗教文化的融合儒释道及天主教、基督教等的共存等等。这些丰富的历史信息,是现代文化旅游的珍贵素材,应通过旅游活动广而告知,增加贵州旅游的历史文化魅力2. “石头城”古镇风貌保存较完好古镇自身就是一种旅游资源。古老的城墙、城门、小巷、石墙以及重檐青瓦的老木屋、在微风中飘荡的招幌等等,构成古镇旅游资源开发的重要物质基础。“石头城”古镇景观醒目。青岩古镇至今仍保存着石墙、石板步道的特色,是个名符其实的“石头城”。石山、石城、石墙、石塔、石坊、石路、石巷、石坝等
11、构成山地石城,是一道独特的风景,对游客有特殊的吸引力。古建遗址比较丰富。青岩古建筑素有“九寺、八庙、五阁、二祠、一宫、二堂、一院、一楼、一府、八牌坊”之称,最远者建于明万历、天启年间,近者建于清道光、光绪年间。现存历史遗址36处,分别分布在古镇规划区内及其周边附近区域,且以规划区内分布数量占绝大多数。各种建筑各有特色。因此,“石头城”古镇是青岩可开发利用的最直接的也是最优的旅游资源。3. “活生生”的小镇形象给人以亲切和谐之感与民间生活结合的特点赋予青岩亲切、祥和的界面,为大多数游客所接受和喜欢,它不是一座孤立的城池,而是一个生活的场景和场所,提供给游客的是多方面的心理感受。其民间生活使旅游者
12、感觉亲切,具有很强的亲和力,是青岩古镇旅游很有魅力的一个重要因素。4. 少数民族风情增添了古镇的人文魅力青岩原为少数民族聚居地区,后因驻军而汉族不断增多。现在青岩仍有32的居民为少数民族。主要的少数民族是苗族和布依族,另有侗族、满族等少数民族。这些少数民族有的仍保持着传统的生活习俗,其服饰、歌舞、节日等是珍贵的旅游资源。 5. 单项旅游资源不突出青岩旅游资源种类多、数量丰,但单项旅游资源平常,不具有垄断性。如军事攻防功能难比山西张壁和重庆合川钓鱼城,历史悠久的名气难比周庄,民居特色难比西递、宏村、王家、乔家等地,庙宇精美难比山西省台怀古镇,状元文化比不上四川马家场镇等。6. 古建筑遗存不多作为
13、古镇旅游的重要资源之一的古建筑,尤其是一些有价值及重要纪念意义的旅游资源在青岩的遗存已不多,而一些修复或仿建产品档次及质量都欠佳,这不利于古镇的旅游开发。(二) “和谐古镇”的历史渊源之分析青岩古镇由最初建城、到战乱年代的“攻不破的青岩”、再到“四教合一”、多元文化并存、直到成为商业繁荣的文化小镇等等,其历史渊源到底是什么?经过深入研究,我们发现,青岩古镇“两山夹一门”的建城模式是其发展成为这种和谐古镇的历史根源。青岩古镇地处贵阳南部山地中的平川之中,古镇原有牢固城墙围合,加上城边险峻五峰维护。青岩城向外方圆700900米间,为山谷平川环带,人立城墙之上,视无遮挡,而在山谷之外又是成片的高原山
14、地,成为了古镇的第二道城防屏障,显现出牢不可破的军事要塞气势。青岩四面环山,北有狮子山、簸箕山为靠,南有后坡寨与马鞍坡(为两小山)为案,东西有大苗山、笔架山等,其外有玉带河环绕,为贵阳南部山地中的风水宝地,整体上山城交融,因地制宜。青岩古镇及其周边高原地貌形成的山、水、谷、丘、镇的序列景观,是国内外的城镇中极其罕见的城、川、水、山与功能结合的优秀高原山地城镇典范。青岩古镇东西两门均处于两山之间,其东门位于苗佬坡与关山坡之间,西门位于下寨山与黄家坡之间,这种“两山夹一门”之古镇今天很少见。所以,选址的成功造就了青岩的长盛不衰、文人辈出、商业繁荣。比如,战乱年代,连寺庙都不能幸免遇难,而诸多宗教到
15、青岩寻求庇护,我党家属也纷纷赴青岩避难等等。(三) 主要资源列表及可开发性大类主类基本类型序号名称位 置基础可开发性自然旅游资源一、地文景观(1)标准地层剖面1狮子山化石构造带位于营上坡及狮子山半山坡观光、科考(2)奇特与象形山石2青岩狮子山狮子山峰顶观光、探险(3)喀斯特地貌溶洞3青岩玄宫洞黄家坡山脚下观光、科考、探险二、水域风光(1)观光游憩河段4玉带河观光、休闲、避暑三、生物景观(1)林地5油杉林歪脚村东山包观光、科考、避暑(2)丛树6新楼千年古银杏新楼村东观光人文旅游资源四、古迹与建筑(1) 古代历史事件发生地7青岩教案遗址姚家关村民组观光(2)古代交通遗迹8古驿道塘上街28号到定广门
16、观光(3)古代军事设防构筑物遗址9青岩古城墙西门、老南门东侧残存100多米观光、体验10大茨窝炮台大茨窝山上观光、体验(4) 宗教与祭祀活动场所11龙泉寺北门内观光、朝觐12朝阳寺文昌阁西13寿佛寺西街三号14迎祥寺及斗姆阁迎祥寺街黄家坡脚下15慈云寺背街五号16万寿宫西街3号17观音寺 北门内18圆通寺青岩堡内19凤鸣寺新哨村西20青龙寺杨眉堡西北21大佛寺狮子山背后22莲花寺杨眉堡摆托村23回龙寺位于廖家寨24高峰寺位于谷通村大寨25观音庙狮子山背后26川祖庙状元府西侧27黑神庙下寨山顶28药王庙黄家坡顶29雷祖庙文昌阁山门侧殿30孙膑庙寿佛寺西侧31火神庙基督教堂所在位置32东岳庙歪脚村
17、小学内33财神庙南街小石头广场节点处34三官阁北门外谢家坡35文昌阁东街143号36奎光阁东城门上37鱼鳞阁歪脚村油杉林内38玉皇阁狮子山顶39灵官阁狮子山顶西侧40三皇宫文昌阁内41水星楼文昌阁山门前左侧42班土司祠阁上山顶43赵公专祠文昌阁西侧北街44天主教堂赵状元巷内侧45基督教堂南街(5) 城(堡)与特色村寨46青岩堡裹旗山下体验旅游47余庆堡歪脚村内48杨眉堡杨眉村49龙井寨龙井村(6) 名人故居50赵状元府赵状元街一号参观、体验51彭仁斋旧居书院街52张公馆状元府西侧53赵家大院现敬老院54桐野书屋古城规划区外(7)历史纪念建筑55平刚故居歪脚村内观光56周恩来之父曾居地背街2号红
18、色旅游57邓颖超之母曾居地南街75号58李克农家属曾居地北街10号59八路军交通站60红军长征指挥所镇东门内61红军作战指挥所高寨河(8)书院62青岩书院青岩城内观光(9)陵区陵园:63红军墓歪脚村红色旅游(10)墓地64赵以炯墓摆早村65贞女墓和贞女庙北街村观光66和尚塔大坝村境内(11)塔: 67石塔龙泉寺内(12)牌坊(楼)68周王氏媳刘氏节孝坊古驿道69赵理伦百岁坊定广门内70赵彩章百岁坊镇北街村(13)桥71宫詹桥蒙恭寨72青岩桥古城北门外半里五、旅游商品(1)菜品73卤猪脚休闲、体验74青岩豆干75豆腐果76米豆腐77冰粉78水盐菜79鸡辣角(2)其它80糕粑稀饭81糯米酒82玫瑰
19、糖六、人文活动(1)人物古代人物83周渔璜故事传说、解说84周钟瑄85赵国澍86赵以炯87赵以焕88班麟贵近代人物89平刚先生民间传说人物90张贞女91袁大鹏92赵理伦93赵采彰94赤松和尚(2)文艺团体95坐唱(打玩友)观光、体验(3) 民间节庆 96端午节游百病(4)地方风俗97玩花灯(5)庙会及宗教活动98观音会99大佛会100地藏会第二章 青岩古镇旅游市场研究一、 青岩古镇旅游市场背景分析(一) 国际状况21世纪将是旅游业的第二个黄金时代,每年国际旅游业的交易额已超过3000亿美元。旅游业将发展成为世界上最大的产业,旅游者将达到空前的规模,来自各个国家、各个阶层的旅游者将把他们的足迹印
20、在世界的每一个角落。(二) 国内状况根据世界旅游业发展的规律,当人均收入达到 1000 美元时,国内旅游就会兴旺起来;当人均收入达到 1000 2000美元后,度假旅游市场会逐步形成。2000 至 5000 美元之间是属于一个过渡时期,会出现服务消费的快速增长。截至2006 年中国人均 GDP超过 2000 美元,中国国内旅游人数达到138亿人次,而三个黄金周旅游人次就达到35亿,同比增长13;中国入境旅游的港、澳、台游客人数将接近9000万至1亿人次,而外国游客人数则有望超过2000万人次。2020年,中国将成为世界最大旅游目的地,旅游市场拓展空间巨大。(三) 西部旅游发展情况 “西部大开发
21、,旅游要先行”,已经成为了政府和学界的共识,西部旅游资源的大规模开发,将为贵州及青岩的旅游发展带来巨大的推力。(四) 贵州省目前趋势贵州省旅游发展的总体目标是将旅游业培育成为新的支柱产业,把贵州省建设成为自然风光和民族文化相结合的大省。其主要目标是:到2010年,力争旅游总收入超过800亿元,相当于全省GDP总量的26%以上,旅游产业增加值占全省GDP总量的比重超过8%;接待旅游者人数超过全省总人口数,其中入境游客超过50万人次;直接间接解决就业200万人以上。贵州省目前有十二个旅游区,六个综合旅游区,六个特色旅游区,其中青岩所属的贵阳综合旅游区是贵州省资源、各项配套设施、交通、旅游人数各方面
22、最好的一个旅游区。青岩古镇又是贵阳旅游区内综合方面最突出的。同时通过对青岩古镇与贵州省景区的比较分析看出,贵州目前还没有一个综合型旅游接待中心,这无疑又为青岩提供了一个可供发展的方向。(五) 贵阳市发展背景贵阳市“十一五”旅游发展目标和思路:一是要整合旅游资源,打造旅游精品。要重点培育青岩古镇、息烽乌江峡、天河潭、十里花川、阳明祠等20个精品景区(点),并穿珠成串,打造一批黄金旅游线路,增强贵阳市旅游产业的整体竞争力。二是要强力推进改革创新,激发旅游业发展的动力和活力。要按照“统一管理、行业指导、企业运作”的原则,积极探索适应市场经济要求、符合现代旅游发展规律的管理体制。三是要进一步拉长旅游产
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