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1、Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问工作中期汇报廊坊翟各庄项目顾问工作中期汇报 华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司 2008年年12月月5日日 2 2 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 前言前言 ? 中期成果汇报的主要内容:中期成果汇报的主要内容: ? 城市发展背景分析 ? 区域价值及限制性因素解析 ? 项目发展定位 ? 城中村改造思路建议 ? 案例研究与借鉴 ? 本次汇报需要的时间:约两个小时本次汇报需要的时间:约两个小时 ? 下次汇报
2、的主要内容:下次汇报的主要内容: ? 项目开发策略建议 ? 对廊坊城市发展的意义 3 3 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 拐点上的大盘壹壹 中期汇报目录中期汇报目录 4 4 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 拐点上的大盘拐点上的大盘 我们面对的条件我们面对的条件1 1 5 5 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 经济环境经济环境 ? 境外经济环境急剧恶化境外经济环境急剧恶化 ? 美国次贷危机带来的金融风暴
3、持续,汽车行业等实体经济收到严重冲击 ? 美国等主要经济大国以及众多新兴国家经济受到重大冲击,部分国家甚至可能陷入衰 退,多家大企业濒临破产境地 ? 国内宏观经济增长显著放慢国内宏观经济增长显著放慢 ? 国内经济增长速度的加速下滑成为宏观经 济面临的最大问题 ? 中国经济的增长模式难以短期转变,在外 需衰退的背景下可能陷入平庸增长阶段 6 6 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 房地产市场环境房地产市场环境 ? 住房市场僵持局面加剧,降价范围持续扩大住房市场僵持局面加剧,降价范围持续扩大 ? 住房市场持续低迷,成交量继续萎缩,观望气
4、氛持续 ? 全面降价风潮逐步由珠三角向长三角、环渤海等区域扩散 资金紧缺资金紧缺资金紧缺资金紧缺 陷入危险境地陷入危险境地陷入危险境地陷入危险境地 持续楼市低迷 银行紧缩放贷 股市融资限制 土地扩张过快 ?土地市场陷入低迷土地市场陷入低迷 ?新出让土地大幅减少 ?流拍现象频频发生,退地现象不 断出现,其中不乏大企业 ?存量土地逐步大量面市 7 7 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 廊坊市房地产市场趋势廊坊市房地产市场趋势 ? 2008年廊坊住宅开发与销售压力增大年廊坊住宅开发与销售压力增大 ? 住宅销售出现“量价齐跌” 住宅销售均
5、价住宅销售均价全市全市市区市区 市区市区 同比增长同比增长 2006年2006年2 25605602 2920920- - 2007年2007年3 32892894 427627646%46% 截至2008年7月截至2008年7月35953595453945396%6% 受国家宏观调控政策的影响,我们廊坊房地产 市场受的冲击也非常大,下降的是两个 ?一个是商品房的销售面积,一个是商品房的销售面积, 销售16.7万平米,同比降15%销售16.7万平米,同比降15% ?销售均价也销售均价也从一季度5500元降到现在4600元从一季度5500元降到现在4600元, 环比降低非常明显环比降低非常明显
6、廊坊市房地产管理局2008年7月公开发言廊坊市房地产管理局2008年7月公开发言 4000 4500 5000 5500 2008年5-10月住宅开盘价格统计表(2008年5-10月住宅开盘价格统计表(单位:元)单位:元) 数据来源:廊坊市房地产业信息网 2006-2008 廊坊住宅销售均价2006-2008 廊坊住宅销售均价(单位:元)(单位:元) 8 8 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 廊坊市房地产市场趋势廊坊市房地产市场趋势 ? 供应侧:市场供应全面增长,近期潜在供应量大,未来住宅市场竞争加剧供应侧:市场供应全面增长,近期
7、潜在供应量大,未来住宅市场竞争加剧 ? 2008年上半年,市区供应商品住宅用地1019亩。20062007年已拍卖土地中,仍有 700亩未开发。按未上市、未投入开发的土地面积计算,市区近两年内可提供住房2.3 万套 市区居住用地供应量市区居住用地供应量68 万平方米68 万平方米64%64% 平均每亩单价平均每亩单价264 万元264 万元17.8%17.8% 开发投资额开发投资额10.6 亿元10.6 亿元11%11% 施工面积施工面积187 187 万平方米万平方米19%19% 新开工面积新开工面积99 万平方米99 万平方米161% 161% 批准预售面积批准预售面积40 万平方米40
8、万平方米 / /3860套3860套115% 115% 2008 上半年廊坊市区住宅开发数据一览2008 上半年廊坊市区住宅开发数据一览 数据来源:廊坊市房地产管理局 ? 市场供应“四增”: ? 商品房供应量、开发投资、 施工面积、新开工面积大幅 增长 9 9 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 廊坊市房地产市场趋势廊坊市房地产市场趋势 廊坊中心城市属性逐渐显现,城市化进程加速, 今后较长时间内,进入核心家庭、适婚人口和劳动力住房需求高峰期 廊坊中心城市属性逐渐显现,城市化进程加速, 今后较长时间内,进入核心家庭、适婚人口和劳动力住
9、房需求高峰期 ? 未来人口持续增加,有政府人士透露廊坊每年新增人口约6万(未证实);未来人口持续增加,有政府人士透露廊坊每年新增人口约6万(未证实); ? 周边县市及外来就业人口购房占廊坊销售比例超过40%(市场调研结果);周边县市及外来就业人口购房占廊坊销售比例超过40%(市场调研结果); ? 大型企业的入驻,如华为、富士康等,有助于刺激市场需求;大型企业的入驻,如华为、富士康等,有助于刺激市场需求; ? 官方调查数据显示,市区50个住宅小区中,预计1年内买房者占21.8% , 1-3年内占36.6% , 3-5年内占18.8%,有买房意愿者共计达八成。 官方调查数据显示,市区50个住宅小区
10、中,预计1年内买房者占21.8% , 1-3年内占36.6% , 3-5年内占18.8%,有买房意愿者共计达八成。 普通住宅市场价格敏感度较高普通住宅市场价格敏感度较高 ? 市场受宏观形势影响,观望情绪浓厚,物业升值空间不明朗市场受宏观形势影响,观望情绪浓厚,物业升值空间不明朗 ? 月供收入比较高,超过0.5,中等收入家庭住宅购买受抑制月供收入比较高,超过0.5,中等收入家庭住宅购买受抑制 促进因素促进因素 抑制因素抑制因素 ? 需求侧:实际住房需求强烈,刚性需求与升级需求并存,但近期存在抑制因素需求侧:实际住房需求强烈,刚性需求与升级需求并存,但近期存在抑制因素 1010 Regal Llo
11、yds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 ? 本项目所在的西北板块,近年住宅集中放量本项目所在的西北板块,近年住宅集中放量 ? 单个项目规模在15万平方米左右 ? 项目容积率1.6左右,以多层、小高层产品为 主,属中等密度社区 廊坊市房地产市场趋势廊坊市房地产市场趋势 项目名称项目名称项目规模项目规模容积率容积率产品类型 锦绣花苑12万1.88多层、小高层 多层、小高层、高层售完 馨境界17万1.75多层、小高层、高层 在售 多层、小高层 多层、小高层 多层、小高层 逸树家16万1.45 馨视界16万1.57 君兰苑17万1.55 冬日瑞景14万1.8 产
12、品类型 锦绣花苑12万1.88多层、小高层 多层、小高层、高层售完 馨境界17万1.75多层、小高层、高层 在售 多层、小高层 多层、小高层 多层、小高层 逸树家16万1.45 馨视界16万1.57 君兰苑17万1.55 冬日瑞景14万1.8 西北板块典型 项目概况 西北板块典型 项目概况 1111 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 ? 本项目地块周边,住宅总体放量较大,竞争激烈本项目地块周边,住宅总体放量较大,竞争激烈 ? 已开发商品房近50万平米,在建项目近40万平米,附近还有在开发的经济适用房16万 平方米 ? 产品类型同质
13、化严重:规模、容积率、建筑形式类似 廊坊市房地产市场趋势廊坊市房地产市场趋势 项目总建筑面积(万平米)容积率产品类型 东日瑞景151.8 1.8 _ 锦绣花苑12. 891.88多层、小高层 逸树家16. 51.45多层、小高层、高层 馨境界171.75多层、小高层、高层 多层、小高层 华夏奥韵20多层、小高层 天域学府3. 2多层、小高层 1212 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 区域限制性因素分析区域限制性因素分析 ? 地块四面全被包围,现状无展示面地块四面全被包围,现状无展示面 ? 西北侧:华夏奥韵楼盘(在建) ? 北侧:
14、东日瑞景楼盘(在建) ? 东侧:变电所、翟各庄小学、老年 服务中心 ? 东南侧:市法院 ? 南侧:天域学府楼盘(在建) ? 西南侧:市第一实验中学 房地产开发项目 教育设施市政设施 1 2 3 8 9 10 11 1313 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 区域限制性因素分析区域限制性因素分析 ? 城中村改造城中村改造 ? 密集排列的城中村,几乎全为宅基地 ? 西环路外侧西环路外侧 ? 16万平方米的经济适用房颐和佳苑 ? 看守所 1414 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾
15、问报告 项目的规划条件项目的规划条件 ? 项目规划设计条件特征项目规划设计条件特征 ? 规模大,远超过廊坊目前的楼盘规模 ? 2.0的容积率决定了以城市普通住宅为主 1总建筑面积(平米)1017296 1.1住宅面积(平米)948296 1.2公建面积(平米)61000-80000 2容积率2 3绿化率35% 4建筑高度(米)72 1515 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 潜在的竞争性土地供应潜在的竞争性土地供应 ? 城区仍有大量潜在的土地供应城区仍有大量潜在的土地供应 ? 广阳区的外环路以内部分,已经没 有大块空地。到目前为止
16、,城区也 尚无大块土地上市的消息 ? 但值得注意的是,外环路内的城中 村数量仍有不少,随着城中村的改 造,可能会成为新的土地供应 ? 因城中村改造产生的新土地供应, 在大小、时间、用途等方面,都难 以预测 1616 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 本项目面临的问题本项目面临的问题 ? 开发规模大开发规模大 ? 项目总建设面积约101.7万平方米,廊坊市区常规年供应量在200-300万平方米左右, 廊坊市区单个住宅项目的规模多在10-20万平方米。 ? 101.7万平米的居住大盘,未来入驻人口将达3万人以上,廊坊城区只有45万人左
17、右。 ? 开发周期长开发周期长 ? 101.7万平方米的大盘,按照华夏廊坊分公司目前的年开发量(11-13万平方米)看, 预计未来需要8-10年才能全部开发和销售完毕。 1717 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 本项目面临的问题本项目面临的问题 ? 近期形势低迷,未来竞争激烈近期形势低迷,未来竞争激烈 ? 考虑到近年来,廊坊市房地产市场的供应放量明显,市场客源争夺更趋激烈,必然会 进一步加大本项目的市场压力。 ? 西北板块:将是未来城市土地供应的重要区域,本项目周边在未来8-10年将会有较多 的土地供应。 ? 外环路以内:城中村
18、数量仍然较多,城中村改造产生的新大盘的可能性存在,对于未 来的竞争压力应由明确的认识。 ? 这是一个出现在拐点上的大盘!这是一个出现在拐点上的大盘! 1818 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 拐点上的大盘拐点上的大盘 我们面对的条件1 1 谁动了我的奶酪谁动了我的奶酪2 2 1919 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 谁动了我的奶酪?谁动了我的奶酪? 在谁动了我的奶酪的故事中,四个小家伙遇到一个奶酪站,在谁动了我的奶酪的故事中,四个小家伙遇到一个奶酪站,“这里真是一
19、个天 堂,四个小家伙被眼前的情景惊呆了,无数各式各样的奶酪堆积如山,闪着诱人的 光亮。 这里真是一个天 堂,四个小家伙被眼前的情景惊呆了,无数各式各样的奶酪堆积如山,闪着诱人的 光亮。”他们度过了一段幸福的时光。他们度过了一段幸福的时光。 然而有一天当奶酪不见了的时候,两个小人儿和两个小老鼠有着不同的反应。然而有一天当奶酪不见了的时候,两个小人儿和两个小老鼠有着不同的反应。 前者是逃避、退缩、抱怨,并幻想奇迹发生。前者是逃避、退缩、抱怨,并幻想奇迹发生。 后者却立即穿上跑鞋,勇敢的上路,去寻找新的奶酪。后者却立即穿上跑鞋,勇敢的上路,去寻找新的奶酪。 2020 Regal Lloyds Rea
20、l Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 拐点上的大盘拐点上的大盘 面对现在的房地产形势,也有三种不同的人面对现在的房地产形势,也有三种不同的人 第一种:消极的幻想,希望过去的好日子能再次回来第一种:消极的幻想,希望过去的好日子能再次回来 但是过去的好日子已经一去不复返了但是过去的好日子已经一去不复返了 第二种人:继续旧有的地产开发思路,试图来解决新的问题第二种人:继续旧有的地产开发思路,试图来解决新的问题 这将注定是行不通的这将注定是行不通的 2121 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 拐点上的大盘拐点上
21、的大盘 我们要做的是第三种人:我们要做的是第三种人: 在别的人还在争吵时,我们已经提前穿上跑鞋准备踏上新的征途。在别的人还在争吵时,我们已经提前穿上跑鞋准备踏上新的征途。 用一种变化的手段,来积极应对变化的局势。用一种变化的手段,来积极应对变化的局势。 正如吕氏春秋察今中所言:正如吕氏春秋察今中所言: “世易时移“世易时移,变法宜矣。譬之若良医,病万变,药亦万变”。变法宜矣。譬之若良医,病万变,药亦万变”。 2222 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 当前工作的核心问题当前工作的核心问题 我们现在要解决的问题是明确我们未来的前进方
22、向我们现在要解决的问题是明确我们未来的前进方向 对一艘没有航行目标的船,任何方向的风都是逆风。对一艘没有航行目标的船,任何方向的风都是逆风。 十年周期、百万平米,这样一个拐点上的大盘定位,需要站的更高、看的更远。十年周期、百万平米,这样一个拐点上的大盘定位,需要站的更高、看的更远。 放眼未来,看清方向。接下来的路,自然会豁然开朗。放眼未来,看清方向。接下来的路,自然会豁然开朗。 2323 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 项目发展定位贰贰 中期汇报目录中期汇报目录 壹壹 拐点上的大盘 2424 Regal Lloyds Real
23、Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 项目发展定位项目发展定位 1 1 明天的价值诉求明天的价值诉求 2525 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 中国的房地产广告中国的房地产广告 2626 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 日本的房地产广告日本的房地产广告 2727 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 日本的房地产广告日本的房地产广告 2828 Regal Lloyds Real E
24、state Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 经济增长放缓的新时代经济增长放缓的新时代 ? 在经济高速增长时期,人们都在忙于挣钱,因为机会成本巨大在经济高速增长时期,人们都在忙于挣钱,因为机会成本巨大 ? 中国经济经历了二十多年的迅猛增长,给人民的生活状态和心理状态带了巨大冲击。 ? 前几年股市大“牛”引发疯狂的炒股热潮,房地产市场的火爆也造就了一大批暴发的 开发商和炒房者。巨大的利益诱惑,使得人们热衷于各种投资,生怕错过这一赚钱良 机。 ? 20多年高速增长的“黄金时代”过去了,如今人们闲了下来多年高速增长的“黄金时代”过去了,如今人们闲了下来 ? 去年底,中国经济开始放缓,一
25、些投资过热的行业也逐步回归理性。人们从“淘金” 的狂热中冷静下来,从忙碌中“闲”了下来,开始关注到许多以前无暇关注的问题。 ? 人们开始关注家庭、关注健康。也有很多人开始反思生活和事业的关系。 2929 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 变化变化 经济增长速度的长期放缓,会带来哪些变化? 重心的变化: 经济增长快的时候,机会成本巨大,人们忙于挣钱,事业排在第一。 经济增长慢的时候,现在则是家庭至上。 经济增长速度的长期放缓,会带来哪些变化? 重心的变化: 经济增长快的时候,机会成本巨大,人们忙于挣钱,事业排在第一。 经济增长慢的时
26、候,现在则是家庭至上。 变化一:从变化一:从 “事业事业” 到到 “家庭家庭” 3030 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 变化变化 空间的变化: 经济形势越好,人们越倾向于“进城”,用空间换时间。 住在市中心意味着节省下更多赚钱时间,市中心的小户型就比较热卖。 经济形势越差,人们越倾向于“出城”,用时间换空间。 市中心的小户型降温,人们更关注舒适的生活空间。 空间的变化: 经济形势越好,人们越倾向于“进城”,用空间换时间。 住在市中心意味着节省下更多赚钱时间,市中心的小户型就比较热卖。 经济形势越差,人们越倾向于“出城”,用时间
27、换空间。 市中心的小户型降温,人们更关注舒适的生活空间。 变化二:从变化二:从 “进城进城” 到到 “出城出城” 3131 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 变化变化 业余生活的变化: 经济形势越好,人们下班越不回家。 有的忙于的加班赶活;有的忙于商务交际应酬;有的为了缓解压力而去泡吧蹦迪。 经济形势越差,人们越是下班回家,并关注户外活动。 业余生活的变化: 经济形势越好,人们下班越不回家。 有的忙于的加班赶活;有的忙于商务交际应酬;有的为了缓解压力而去泡吧蹦迪。 经济形势越差,人们越是下班回家,并关注户外活动。 变化三:从变化三
28、:从 “下班不回家下班不回家” 到到 “下班回家下班回家” 3232 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 变化变化 对未来的关注: 经济高速增长时期,人们忙于“当下”。 每个职场中人似乎都很忙,事务太多,需要应付眼前的繁杂事务。 经济慢速增长时期,人们投注于未来。 人们有更多的闲时,更容易投注未来,例如,开始关注孩子。 对未来的关注: 经济高速增长时期,人们忙于“当下”。 每个职场中人似乎都很忙,事务太多,需要应付眼前的繁杂事务。 经济慢速增长时期,人们投注于未来。 人们有更多的闲时,更容易投注未来,例如,开始关注孩子。 变化四:从
29、变化四:从 “应付眼前应付眼前” 到到 “投注未来投注未来” 3333 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 变化变化 ? 这种价值观的转变,在日本表现的十分明显这种价值观的转变,在日本表现的十分明显 ? 日本在房地产鼎盛时期,住宅的投资价值最受关注 ? 现在的日本房地产则完全不同,打开现在的日本房地产广告,营销的核心内容无外乎 这么几种: ?家庭亲情的代际传承 ?对儿童的关爱 ?社区生活 ?宠物的特别空间 ? 似乎唯一不谈的恰恰是房子本身。 3434 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各
30、庄项目顾问报告 日本的房地产广告日本的房地产广告 ? 房地产广告图片房地产广告图片 3535 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 日本的房地产广告日本的房地产广告 ? 住宅选择新理念住宅选择新理念HAPPY HUG住宅计划住宅计划 ? 两个关键词:家族+成长 ? 创造新型成长空间:家族成员共享空间与儿童成长空间的交融 3636 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 日本的房地产广告日本的房地产广告 ? 住宅选择新理念“幸福倍增计划”住宅选择新理念“幸福倍增计划” ? 交流能
31、力场所的塑造(family comm) ?可以是在厨房的交流、起居室交流等 ? 家庭空间的成员共有,家族成员之间在相互体贴的同时,又保持独立的个性(grow- up space) ?家庭图书室、家庭艺廊等对每个家庭成员非常重要的空间和功能 3737 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 日本的房地产广告日本的房地产广告 右:有适合所有社区居民活动的公园右:有适合所有社区居民活动的公园 左:保证社区每一条道路都可以安全通向学校左:保证社区每一条道路都可以安全通向学校 3838 Regal Lloyds Real Estate Consu
32、ltants 廊坊翟各庄项目顾问报告 日本的房地产广告日本的房地产广告 ? 储藏室里祖辈的旧照片、 父亲学生时代的成绩表 等,无疑成为连接祖辈的 纽带。对儿童的影响具有 不可忽视的作用 储藏室里祖辈的旧照片、 父亲学生时代的成绩表 等,无疑成为连接祖辈的 纽带。对儿童的影响具有 不可忽视的作用 3939 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 日本的房地产广告日本的房地产广告 ?父亲的职业和喜好潜移默化 的影响孩子。尽管平时难以 见到早出晚归的父亲,但父 亲的用品依然可以赋予孩子 无穷的勇气 父亲的职业和喜好潜移默化 的影响孩子。尽管平
33、时难以 见到早出晚归的父亲,但父 亲的用品依然可以赋予孩子 无穷的勇气 4040 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 过去十年的住宅产品竞争过去十年的住宅产品竞争 ? 过去十年:围绕房子,从无、到有、到极盛、到华丽的泡沫过去十年:围绕房子,从无、到有、到极盛、到华丽的泡沫 ? 从市场供应看:围绕住宅本身,已经形成丰富的产品系列。无论是外立面的各种风 格,还是内部户型,或是浮华的营销用语,已经变得“乱花渐欲迷人眼”。 ? 从住宅市场需求看:消费者的需求越来越务实,对住宅的认识越来越深入,“免疫 力”越来越强,对于华而不实的东西越来越“
34、不为所动”。 ? 未来十年:生活的价值,胜过房子本身未来十年:生活的价值,胜过房子本身 ? 房子只是物质的外壳,房子及围绕的生活圈,才是“家园”的魅力所在。人们开始关 注楼盘真正能为自己的生活带来什么。 ? 住宅不再只是一栋房子,房子与及周围共同构成的“生活圈”,才是居住者真正的安 身立命之处。 4141 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 中国房地产的道路其实还很长中国房地产的道路其实还很长 ? 一扇门关闭时,另一扇门已经悄然打开一扇门关闭时,另一扇门已经悄然打开 ? 房地产热潮的消退,我们从高歌猛进中清醒。当我们自怨自艾时,不妨
35、将目光投向成 熟的邻居,就可以知道,其实中国的房地产还有很多事情没做 ? 当我们看到日本居住社区中处处人性化的设计,那些住宅中体贴呵护的细节、令人温 暖的社区活动空间、闪烁着人性光辉的对儿童和老年人的无微不至的关怀 ? 或者当我们面对欧洲小镇,那精致而小巧的尺度、朴实而温馨的生活氛围 ? 我们知道,其实中国房地产的未来十年,还有很多工作要做,也还有很大的提升空间 4242 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 ? 明天,意味着“生活”的价值回归明天,意味着“生活”的价值回归 ? 家庭生活是基本单元家庭生活是基本单元 ? 家庭生活的外延
36、,是社区生活家庭生活的外延,是社区生活 ? 而家庭生活的核心,是儿童而家庭生活的核心,是儿童 明天的价值诉求明天的价值诉求 家庭生活 社区生活 儿童 4343 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 ? 未来,就是对儿童的关注未来,就是对儿童的关注 ? 孩子,是我们对未来期望的最后的根据地孩子,是我们对未来期望的最后的根据地 ? 无论我们对“现在”多么失落 ? 无论我们对“自己”多么失落 ? 我们仍有最后的希望 ? 孩子寄托着我们对未来的期望 什么是未来?什么是未来? 家庭生活 社区生活 儿童 4444 Regal Lloyds Rea
37、l Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 儿童问题在中国具有特殊意义儿童问题在中国具有特殊意义 ? 中国已经进入一个新的“婴儿潮”时期中国已经进入一个新的“婴儿潮”时期 ? “80后”已经成为城市发展主力军 ?1980年1989年的10年中,中国约有2.04亿人出生,即“80后”人群。 ?廊坊1980年代出生率一直都在1.8%以上,预计廊坊“80后”总数在140万以上。 ? “80后”人群将制造一个时间较长的生育高峰 图:中国1970年和2000年的人口结构 数据来源:中国统计年鉴、联合国人口署 2000年20岁年龄组 是社会主力人口 4545 Regal Lloyds
38、 Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 儿童问题在中国具有特殊意义儿童问题在中国具有特殊意义 ? 当经济增长放缓,妇女的生育意愿很可能出现回升当经济增长放缓,妇女的生育意愿很可能出现回升 ? 经济高速发展时期,妇女的生育意愿低。 ? 张五常在回答网友关于计划生育问题的提问时,说了一句很有意思的话:“一个国家 的经济发展到某一点,生育率会下降,尤其是那些女性容易找到工作的地方。” ? 当经济增长速度放缓之后,妇女返回家庭、生儿育女的意愿很可能出现回升,为社会 带来更多的小宝宝。 ? 经济慢速发展时期,无论是政府还是家庭,都会投注更多精力到教育领域。经济慢速发展时
39、期,无论是政府还是家庭,都会投注更多精力到教育领域。 4646 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 孩子孩子孩子孩子 老人老人老人老人 青年青年青年青年 中年中年中年中年 ? 在中国,孩子的问题是不可商量的在中国,孩子的问题是不可商量的 ? 生活混乱的年轻人突然不熬夜了、不抽烟、不喝酒了, 小两口幸福的说:因为我们打算要孩子了 ? 自己一分钱都舍不得花的老人, 面对孩子的撒娇,恨不得要星星给星星,要月亮给月亮 ? 一切为了孩子,为了孩子的一切一切为了孩子,为了孩子的一切 ? 辛苦打拼、日夜劳累的中年 夫妇,为了孩子上一所好学 校,付
40、出再多也觉值了 孩子是中国家庭关注的核心孩子是中国家庭关注的核心 4747 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 项目发展总体定位项目发展总体定位 ? 在全新的时代里,我们倡导一种全新的生活:在全新的时代里,我们倡导一种全新的生活: ? 应对新时代的变化,以儿童为核心,关注家庭和社区生活的居住大盘应对新时代的变化,以儿童为核心,关注家庭和社区生活的居住大盘 中国首个中国首个中国首个中国首个“ “幸福成长幸福成长幸福成长幸福成长” ”社区社区社区社区 4848 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊
41、坊翟各庄项目顾问报告 幸福成长社区幸福成长社区 ? 我们关注儿童的幸福生活,希望他们健康成长,看到他们灿烂的笑脸我们关注儿童的幸福生活,希望他们健康成长,看到他们灿烂的笑脸 ? 我们重视儿童的基础教育,让我们的孩子成长的更好我们重视儿童的基础教育,让我们的孩子成长的更好 ? 我们营造有“书卷气”的公共空间,让社区具备独特的品味和气质我们营造有“书卷气”的公共空间,让社区具备独特的品味和气质 ? 我们促成家庭的亲情融洽,让两代人、三代人享受融融乐趣我们促成家庭的亲情融洽,让两代人、三代人享受融融乐趣 ? 我们关注社区的共享空间,让邻里关系更加和谐、共享我们关注社区的共享空间,让邻里关系更加和谐、
42、共享 4949 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 华夏幸福基业的品牌延续华夏幸福基业的品牌延续 ? 从“孔雀城”到“沃土”从“孔雀城”到“沃土” ? “孔雀城”的三期新品改名为“沃土”。 ? “沃土”,是记忆中美好的地方,种植爱与未来种子,等待它发芽、茁壮成长 ? “沃土”的定位,是“亲子假日别墅小镇” ? 从孔雀城到沃土,华夏幸福基业一贯提倡的“亲情”培育。 ? 无论是郊区别墅还是城市大盘,虽然产品不同、虽然表现各异、虽然地域千差万别、 虽然内容不断更新,但对儿童的关注、对人们最呵护的未来的关注,从未改变。 5050 Regal
43、 Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 项目发展定位项目发展定位 1 1 明天的价值诉求 2 2 创造新大盘时代创造新大盘时代 5151 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 廊坊需要改变廊坊需要改变 奥巴马的演讲主题是“奥巴马的演讲主题是“change”改变。”改变。 廊坊的房地产市场,同样需要一次飞跃式的改变。廊坊的房地产市场,同样需要一次飞跃式的改变。 改变日益固化的观念,改变空间越来越狭窄的竞争,改变传统楼盘的设计套路改变日益固化的观念,改变空间越来越狭窄的竞争,改变传统楼盘的设
44、计套路 廊坊的房地产市场,需要一个震撼人心的大盘出现。廊坊的房地产市场,需要一个震撼人心的大盘出现。 5252 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 新大盘时代新大盘时代 ? 一百二十万平米大型组团,震撼廊坊 的房地产格局 一百二十万平米大型组团,震撼廊坊 的房地产格局 ? 本项目如果加上地块相连“华夏奥 韵”项目一起计算,则总规模达到 120万平米左右 ? 在营销上,应强调大盘的价值,做到 先声夺人 在营销上,应强调大盘的价值,做到 先声夺人 ? 致力于引领一个新大盘时代(或称 “第二代大盘”) 致力于引领一个新大盘时代(或称 “第
45、二代大盘”) 5353 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 新大盘时代新大盘时代 ? 摒弃第一代大盘的陈旧模式,将廊坊大盘开发提升到一个新时代摒弃第一代大盘的陈旧模式,将廊坊大盘开发提升到一个新时代 ? 新大盘模式是一种新的思维模式。摒弃了以前围绕物质空间进行营造的模式,而是转 变过来,从人的真实需求考虑,努力促成人的幸福感受。 ? 新大盘的城市责任新大盘的城市责任 ? 大盘是城市中的大盘,而不是一个孤岛。大盘无论多大,都必须是城市的有机组成部 分,它必须承担起在城市中的责任。 ? 首先,它必须遵循城市发展的普遍规律,不得取消和扰乱
46、城市的交通路网。第一代大 盘的常见情况是:城市中每多一个大盘,就多一个交通拥堵的结点。 ? 其次,新大盘的开发也必须积极与城市资源互动,而不要只立足于自己这个小区,搞 一个封闭的小概念。 5454 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 新大盘时代新大盘时代 ? 新大盘的人本关怀新大盘的人本关怀 ? 在第一代大盘中,住宅被快速复制,社区就是一群“居住的机器”,缺乏人文特色。 人在大盘之中,会有一种单调、迷路的感觉,丧失方向感、自我感。 ? 第一代大盘往往对配套的考虑也比较滞后,大量人群入住后,面临交通、生活、教育 等配套的拥挤和不便。
47、? 第二代大盘将更重视社区居住者的感受,通过多样化的产品、多样化的主题环境、多 样化的配套,让住宅区不再是物质空间的营造,而是情感世界的体现,努力为居民营 造一个幸福的家园。 5555 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 五个步骤,成就明日社区五个步骤,成就明日社区 ? 第一步:联手推高“京津工作、廊 坊生活”的城市价值。 第一步:联手推高“京津工作、廊 坊生活”的城市价值。 ? 翟各庄的区位条件、开发方的情 况,决定了本项目将是这一行动的 重要收益者。 翟各庄的区位条件、开发方的情 况,决定了本项目将是这一行动的 重要收益者。 廊
48、坊城市价值 5656 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 五个步骤,成就明日社区五个步骤,成就明日社区 ? 第二步:定义一个全新的城市板 块,提升翟各庄所在的西北区域的 形象和魅力 第二步:定义一个全新的城市板 块,提升翟各庄所在的西北区域的 形象和魅力 ? 结合整合廊坊西北板块的资源,发 挥翟各庄项目的规模优势,形成不 可复制的区域新概念 结合整合廊坊西北板块的资源,发 挥翟各庄项目的规模优势,形成不 可复制的区域新概念 西北区域价值 5757 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项
49、目顾问报告 五个步骤,成就明日社区五个步骤,成就明日社区 ? 第三步:环境先行,以震撼市场的 魅力环境,抵消翟各庄原有的消极 印象 第三步:环境先行,以震撼市场的 魅力环境,抵消翟各庄原有的消极 印象 ? 我们将结合华夏幸福基业的企业特 点,结合区域概念和项目定位,形 成大盘的环境特色 我们将结合华夏幸福基业的企业特 点,结合区域概念和项目定位,形 成大盘的环境特色 大盘环境带动 5858 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 五个步骤,成就明日社区五个步骤,成就明日社区 ? 第四步:塑造富有活力的社区公共 生活,创造便利、共享、培育爱与 自然的生活氛围 第四步:塑造富有活力的社区公共 生活,创造便利、共享、培育爱与 自然的生活氛围 ? 这种公共生活的塑造,与本项目的 主题定位紧密结合在一起 这种公共生活的塑造,与本项目的 主题定位紧密结合在一起 优质社区配套 5959 Regal Lloyds Real Estate Consultants 廊坊翟各庄项目顾问报告 五个步骤,成就明日社区五个步骤,成就明日社区 ? 第五步:针对社会主流家庭,提供 融融亲情的幸福产品 第五步:针对社会主流家庭,提供 融融亲情的幸福产品
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