东莞松山湖市场调研及客户购买力分析51p.pdf
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1、本报告是严格保密的。 1 市场调研 1 1.1 松山湖市场调研 1.2 大朗市场调研 1.3 东坑市场调研 1.4 寮步市场调研 1.5 市场调研小结 本报告是严格保密的。 2 区域概况区域概况 松山湖 主城区 虎门 常平 大岭山 寮步 大朗 东坑 深圳 广州 位于东莞的几何中心,北临主城区及广州,南接深圳,位于东莞的几何中心,北临主城区及广州,南接深圳, 大岭山、寮步、东坑、大朗环绕周边,区位十分重要大岭山、寮步、东坑、大朗环绕周边,区位十分重要 本报告是严格保密的。 3 20012001年开始设区,定位于高新生态工业园区,年开始设区,定位于高新生态工业园区, 市政政策倾向明显,未来发展利好
2、因素多市政政策倾向明显,未来发展利好因素多 区域概况区域概况 经济发展迅猛,近年来增幅强劲,未来发展利好经济发展迅猛,近年来增幅强劲,未来发展利好 2006年园区GDP为22.50亿元,2007年达40.54亿元,2008年达73.90亿元, 相对06、07年增幅分别达80.2%和82.3%,增长幅度位居东莞各镇区之首,预 计2010年全园区GDP将位居东莞第四位 国内外大型企业扎堆进驻,企业未来盈利空间大国内外大型企业扎堆进驻,企业未来盈利空间大 松山湖从建园就定位于高新生态工业园区,吸引了华为、天弘、新能源、艾 利和等国内外大型企业进驻,为园区乃至东莞的GDP增长注入了强大的动力, 已进驻
3、大型企业36家,研发企业11家,中小科技企业20家 园区定位明确,规划科学,第二、三产业齐头并进园区定位明确,规划科学,第二、三产业齐头并进 借助松山湖丰富的山水资源,除大力促进高新产业发展,园区还着力发展旅 游业、高尚住宅开发及教育科研,工业区、生活区、科研区合理布局,工业园 区、生活配套齐头发展,保证了区域生产的可持续发展和后续动力 带来大批高素质技术人员,催生区域房地产需求带来大批高素质技术人员,催生区域房地产需求 大批高素质技术人员随企业的进驻而进入松山湖,此部分人员带来了较大的 房地产需求,在需求引导下,未来区域房地产市场看好 本报告是严格保密的。 4 北部、东部承载区域高新技术研发
4、;中部主司北部、东部承载区域高新技术研发;中部主司 教育居住旅游;南部侧重总部经济教育居住旅游;南部侧重总部经济 区域规划区域规划 北部区域北部区域 中部区域中部区域 滨湖区域滨湖区域 东部东部 区域区域 北部工业园区北部工业园区 占地10万平米,是高新科技企业、研发中心 与企业总部的重要载体。其中心月荷湖8.6万 平米的创意生活园区已开业,北部生活氛围渐 成。 中部教育研发区中部教育研发区 松山湖城市核心区,集行政、商务、教育、 研发、商住、旅游等多项功能,现已建成虹溪 诺雅、锦绣山河等高端物业,借助其丰富的景 观资源,未来将是松山湖住宅供应主力区域。 滨湖国际总部研发区滨湖国际总部研发区
5、将重点引进世界500强企业、跨国公司的总 部、研发中心等,成为松山湖的科技核心区。 东部台湾高科技园区东部台湾高科技园区 松山湖近期重点打造的具有台湾产业特色的 高新IT产业园区,现区域市政配套尚未完工, 仍处于招商阶段。 本报告是严格保密的。 5 市场容量市场容量 松山湖2007-2009年成交数据统计图 810.19% 54.53% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 200720082009 0% 100% 200% 300% 400% 500% 600% 700% 800% 900% 成交量同比增量 松山湖2007年-2009年9月成交数据统计图
6、 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2007年月成交量2008年月成交量2009年月成交数据 2007 2009 2008 说明:2007年为月均数据 年 成 交 量 同比 增长 % 0808年以来区域房地产年以来区域房地产 市场得以长足发展市场得以长足发展 松山湖房地产项目07年开 始起步,08年开始爆发式 发展,09年继续处于直线 上升渠道,区域未来发展态 势看好 区域后续供应有限,区域后续供应有限, 现售及将售项目价格支现售及将售项目价格支 持力较大持力较大 凭借区域自然资源的稀缺性,
7、 现售项目定位高端,销售均 价已突破11000元/大关; 松山湖严格控制商住用地供 应,区域未来住宅供应稀少, 未来住宅价格将更坚挺 本报告是严格保密的。 6 现楼盘主要分布在北部工业园区及中部科研教育园区,现楼盘主要分布在北部工业园区及中部科研教育园区, 前者以集体所有无产权公寓为主,后者以高档别墅及洋前者以集体所有无产权公寓为主,后者以高档别墅及洋 房为主房为主 发展现状发展现状 1 1 2 2 7 74 4 5 5 6 6 3 3 8 8 9 9 1010 1111 1212 1616 1515 13131414 集中分布于北部和中部集中分布于北部和中部 松山湖现较成熟的区域为北部 高新
8、园区及中部科研教育园区, 现住宅项目主要集中在这两个区 域 北部无产权公寓项目:北部无产权公寓项目: (1)科苑公寓 (2)青竹园 (3)新兴园 (4)松涛公寓 (5)听湖居 (6)月荷居 (7)松锦园 (8)兰馨园 中部无产权公寓项目:中部无产权公寓项目: (9)生产力大厦(13)松湖花园 (14) 玉华小区 (15)寄莲公寓 中部高档别墅洋房项目:中部高档别墅洋房项目: (11)虹溪诺雅 (12)长城世家 (16)锦绣山河(10)和堂 本报告是严格保密的。 7 区域内汇聚大量大型高新企业,较大体量集体区域内汇聚大量大型高新企业,较大体量集体 所有无产权公寓分布四周,生活配套较齐全所有无产权
9、公寓分布四周,生活配套较齐全 北区项目分布北区项目分布 大型企业集中大型企业集中 华为、新能源、生益科技、 天弘、艾利和、易事特、洛 贝、金威啤酒等大型企业扎 堆于此 区域配套较为完备区域配套较为完备 月荷湖畔的创意生活城、 喜悦酒店已开业,南方外国 语小学、艺鸣幼儿园等教育 配套,公交路网等都较发达 大体量公寓分布其中大体量公寓分布其中 大批技术人员及普工的进 驻带来较大体量的住房需求, 但周边现建、将建的公寓将 满足大部分此部分人员的居 住需求 本项目本项目 科苑公寓科苑公寓 青竹园青竹园 月荷居月荷居 听湖居听湖居 松涛公寓松涛公寓 新兴园新兴园 松锦园松锦园 创意生活城创意生活城 喜悦
10、酒店喜悦酒店 南方外国语小学南方外国语小学 B BA A CC D D E E 兰馨园兰馨园 本报告是严格保密的。 8 北部工业园区现有供应以集体所有的中小体量公寓产品北部工业园区现有供应以集体所有的中小体量公寓产品 为主,而区域内后续推出产品也以本类型产品为主,总为主,而区域内后续推出产品也以本类型产品为主,总 体量较大体量较大 现有及未来供现有及未来供 应统计应统计 项目项目占地面积占地面积建筑面积建筑面积总套数总套数户型配比户型配比销售销售/ /租赁情况租赁情况 松锦园2870131715470单间:470套600-1000,全部入住 松涛公寓1768149328680小复式:680套1
11、800,余180套 新兴园2517233730540单间:540套600-800,90%入住 月荷居400001400006712/2:335套;3/2:336套售5300,50%剩余 听涛居9774172811502/2:100套;3/2:50套售4500,20%剩余 合计合计12132812132827205427205425112511单间:单间:10101010;复式:;复式:680680;2/22/2:435435;3/23/2:386386 北部工业园区现售住宅项目情况统计 北部工业园区将售住宅项目情况统计 项目项目占地面积占地面积建筑面积建筑面积总套数总套数户型配比户型配比销售租
12、赁情况销售租赁情况 青竹园2977275298935 单间:515套 1/1:210套;2/1:210套 兰馨园1966749877917 单间:377套 1/1:360套;2/1:180套 科苑公寓464321278301500未知 合计合计958719587125300525300519521952单间:单间:892892;1/11/1:570570;2/12/1:390390 主力户型主力户型 主力户型:单间主力户型:单间 本报告是严格保密的。 9 区域内最高档公寓项目,松山湖管委会所有,区域内最高档公寓项目,松山湖管委会所有, 购买者无产权,购买签订购买者无产权,购买签订7070年租约
13、年租约 北部月荷湖畔北部月荷湖畔 项目项目 占地面积建筑面积总套数户型配比 977417281 3栋,11F, 150套 2/2,93:100套; 3/3,115:50套 听湖居 租售情况:租售情况:06年开始销售,均价4500元/, 07年底交付使用, 现剩余30套未售,无家私家电两房每月租金1200元,有家私家电 每月2000元;入住率达到90%以上 客户来源:客户来源:北部工业园区老板(约60%),大朗/松山湖投资客 (约40%);租客主要为北部园区企业中高管 占地面积建筑面积总套数户型配比 4万14 8栋,12- 19F,671套 2/2,93:335套; 3/3,115:336套 月
14、湖居 租售情况:租售情况:08年底投入市场,均价5300元/,现已经销售过 半(约350套),预计明年年初交楼,尚未投入租赁市场 客户来源:客户来源:北部工业园区老板(约60%),大朗/松山湖投资客 (约40%);租客主要为北部园区企业中高管 本报告是严格保密的。 10 区域内典型低档公寓项目,松山湖管委会所有,区域内典型低档公寓项目,松山湖管委会所有, 聘请物业管理公司管理,只租不售聘请物业管理公司管理,只租不售 工业园内项目工业园内项目 租售情况:租售情况:占地28701,建面 31715 ,约470套,每套6-8人共 住,600-1000元/月,已全部入住 客户来源:客户来源:园区普通工
15、人,部分技 术工人 松锦园松涛公寓新兴园 租售情况:租售情况:占地17681,建面 49328 ,60 4米层高小复式, 约700套,带家电1800元/月,剩余 约180套 客户来源:客户来源:A、B栋为华为员工宿 舍,C、D栋为周边工厂普工 租售情况:租售情况:占地25172,建面 33730,约530套,每套6-8人共 住,600-800元/月,已全部入住 客户来源:客户来源:园区普通工人,部分技 术工人 此类型公寓体量较大,未来供应充足,主要满足园区内普工低端居住需求此类型公寓体量较大,未来供应充足,主要满足园区内普工低端居住需求 本报告是严格保密的。 11 北部园区未来供应以低档无产权
16、集体所有公寓北部园区未来供应以低档无产权集体所有公寓 为主,除本项目外,无商品房项目推出为主,除本项目外,无商品房项目推出 未来供应未来供应 兰馨园 青竹园 占地面积建筑面积总套数户型配比 1966749877 5栋,8-12F, 917套 职工宿舍:377套; 高级住宅:540套 占地面积建筑面积总套数户型配比 2977275298 5栋,6-15F, 935套 职工宿舍:515套; 高级住宅:420套 备注:备注:项目位于工业园B区,将于2010年推出市场,职工宿舍为 单间,高级住宅为1房1厅,360套;2房1厅,180套;无产权, 主要解决该区的职工及中高管居住需求 备注:备注:项目位于
17、工业园D区,将于2010年推出市场,职工宿舍 为单间,无产权,主要解决该区的职工及中高管居住需求 本报告是严格保密的。 12 北部园区未来供应以低档无产权集体所有公寓北部园区未来供应以低档无产权集体所有公寓 为主,除本项目外,无商品房项目推出为主,除本项目外,无商品房项目推出 未来供应未来供应 科苑公寓 占地面积建筑面积总套数户型配比 46432127830 7栋,12-15F, 约1500套 暂未知 备注:备注:项目位于工业园B区,现已经封顶,将于2010年推出市场, 无产权,主要解决该区的职工及中高管居住需求 小结 产品:产品:园区内此类型产品主要以单房、两房、三房为主,现有供应量在200
18、0套左右,已基本满足现阶段区域职 工及技术工人的住房需求,但此类型公寓去化时间较长,区域内投资需求并不强劲。 客户:客户:此类产品租客主要来源于区域内各个企业的职工及技术人员;购买客户则主要来源于区域内各个企业的 中高管及老板。 未来供应:未来供应:此类公寓产品供应将十分充足,集中于2010年放量,届时将能有效解决本区域企业集中进驻带来的 大批量职工住房需求,加上部分大型工厂厂房区也有规划职工公寓用地,未来2-3年,区域内将满足2 2- -3 3万万职工及 管理人员住房需求。 本报告是严格保密的。 13 高端住宅项目云集,教育资源丰富,缺乏生活高端住宅项目云集,教育资源丰富,缺乏生活 配套配套
19、 中部区域项目中部区域项目 分布图分布图 虹溪诺雅虹溪诺雅 锦绣山河锦绣山河 松湖花园松湖花园 长城世家长城世家 和堂和堂 东莞中学松山湖学校东莞中学松山湖学校 管委会管委会 广东医学院广东医学院 东莞理工学院东莞理工学院 松山湖中心小学松山湖中心小学 凯悦酒店凯悦酒店 高端住宅项目云集高端住宅项目云集 自然资源丰富,沿湖分布 虹溪诺雅、锦绣山河、长城 世家等高端住宅项目,其均 价已跃居东莞之首,接近深 圳 教育资源丰富,学位有教育资源丰富,学位有 限限 中心小学、东莞中学、理 工大学、医学院等汇聚于此, 中小学教学质量高,远近闻 名,但区域需求大,学位紧 张 生活配套有待发展生活配套有待发展
20、 区域生活配套不足,缺乏 较大规模超市、百货、市场 等,居民生活方便,生活配 套有待发展 本报告是严格保密的。 14 松山湖豪宅代表项目,直面松湖烟雨,景观资松山湖豪宅代表项目,直面松湖烟雨,景观资 源非常丰富,为区域豪宅之顶峰源非常丰富,为区域豪宅之顶峰 虹溪诺雅虹溪诺雅 一一 期期 二二 期期 松湖烟雨 松湖烟雨 竹林驿道 本报告是严格保密的。 15 一期以约一期以约180180 高层临湖大宅为产品主力供应高层临湖大宅为产品主力供应 户型户型 虹溪诺雅虹溪诺雅 占地面积:占地面积:50万 建筑面积:建筑面积:45万 容积率:容积率:0.9 绿化率:绿化率:41% 总户数总户数:228套 洋
21、房洋房 总计220套 面积187-189 双拼双拼 数量8套 面积295 1 1- -4#4#洋房洋房 组合竖厅组合竖厅 108108套套 9 9- -12#12#双拼双拼 5 5- -8#8#洋房洋房 组合横厅组合横厅 112112套套 本报告是严格保密的。 16 楼栋严格按照湖景资源的优劣进行价格区分,实现资源楼栋严格按照湖景资源的优劣进行价格区分,实现资源 价值最大化,成交均价超过价值最大化,成交均价超过1000010000元元/ /,为区域最高,为区域最高 价格数据来源:东莞房地产公众信息网 价值价值 排序排序 栋栋 号号 建筑面建筑面 积均价积均价 (元)(元) 离湖距离离湖距离/
22、/景观景观 虹顶公园与虹顶公园与 荔枝林景观荔枝林景观 户型因户型因 素素 噪音噪音 影响影响 朝向朝向 16#12785 直接临湖视野无 挡 后观虹顶公 园、荔枝林 横厅无 南北 朝向 27#12160 前临湖景,但低 层视野受挡 后观虹顶公 园、荔枝林 横厅无 朝向 正西 38#10719 前临湖景,但离 湖较远 后观虹顶公 园、荔枝林 横厅无 朝向 正西 41#9828 直临湖景,4层 以上基本无遮挡 无竖厅 东临 高速 朝向 正西 52#9778 看湖4层以上基 本无遮挡,湖 景比1#稍远 无 竖厅使 景观面 较窄 东临 高速 朝向 正西 65#9688看湖角度不佳 后观虹顶公 园、荔
23、枝林 横厅无 南北 朝向 74#9643离湖最远无竖厅较近向西 83#9336离湖最远无竖厅 离高 速最 近 向西 成交价格成交价格 一期一期 位置位置 价值价值 排序排序 4 4 5 5 8 8 7 7 6 6 1 1 2 2 3 3 本报告是严格保密的。 17 历时三月,实现高速销售,前期展示条件不具备,通过历时三月,实现高速销售,前期展示条件不具备,通过 不收钱的不收钱的VIPVIP登记形式大量储备客户;会所与样板房开登记形式大量储备客户;会所与样板房开 放后一周即开盘,最大化避免客户流失放后一周即开盘,最大化避免客户流失 2009.6.132009.6.13 2009.4.262009
24、.4.26 2009.3.202009.3.20 事件:事件:VIP升级,正式认筹 客户:客户:至开盘前筹量共计215个 展示:展示:会所及样板房开放 价格:价格:对外报价1.4-1.5万/,认筹认筹1010万抵万抵5050万元万元 2009.6.62009.6.6 事件:事件:第一款户外出街,推广正式展开 客户:客户:开始蓄客 展示:展示:松山湖一号老会所 价格:价格:未释放价格 事件:事件:举办新品发布会,接受VIP申请 客户:客户:至认筹前共积累VIP客户12741274位位 展示:展示:体验中心正式开放 价格:价格:VIP购房优惠2020万元万元 事件:事件:在凯悦酒店举办开盘,推3
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