天地置业郑州英才苑商业地块市场调研及初步定位报告154p.pdf
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1、 天地置业英才街天地置业英才街商业商业地块地块 市场研究市场研究及初步定位及初步定位报告报告 河南中原英才苑项目组 2009.9 目 录 一 郑州市宏观经济发展综述 1 1 行政区域与人口 1 2 宏观经济指标 2 3 城市规划 4 4 郑汴融城及中原城市群 . 6 二 郑州市商业市场研究与分析 8 1 郑州市商业地产市场研究 . 8 2 郑州市商业地产总体格局 . 10 3 郑州市商业业态研究 14 4 郑州市商业区现状研究 . 21 5 郑州市代表性大型商业物业分析 . 32 6 郑州市商业租金及收益率分析 . 45 7 郑州市未来大型商业供应 . 46 8 郑州商业市场发展趋势 . 48
2、 三 郑州酒店市场研究与分析 50 1 郑州市旅游业经济发展综述 . 50 2 郑州高星级酒店现状研究 . 51 3 郑州高星级酒店市场未来供需预测研究 67 四 各地商业/酒店成功案例简介 73 1 商业案例上海青浦奥特莱斯 . 73 2 酒店案例深圳华侨城洲际大酒店 75 3 综合体案例深圳-益田假日广场 . 78 4 各个案例借鉴 84 五 项目地块分析 . 87 1 项目位置分析 87 2 地块基本情况及周边情况 . 88 3 项目地块SWOT分析 . 90 六 五星级酒店定位 94 1 定位依据 94 2 战略定位 95 3 项目定位 96 4 小结 .107 七 商业定位 108
3、1 定位依据 108 2 商业主题构思 109 3 商业方案定位 115 4 集中式商业与五星级酒店、住宅底商的结合 124 5 小结 .126 八 项目经济效益评估分析 . 127 1 项目建设分期假设 127 2 项目投资估算 128 3 项目收入估算 132 4 项目投资财务分析 134 5 小结 .136 九 总结 . 138 附录一 第二条路径两段式开发策略 . 140 附录二 商圈引力计算过程 . 146 1 一一 郑州市宏观经济发展综述郑州市宏观经济发展综述 1 1 行政区域与人口行政区域与人口 郑州是河南省省会,为河南省政治、经济、文化中心,位于河南省中部偏北,北临黄河,西 依
4、嵩山,东南为广阔的黄淮平原。下辖 12 个县(市)、区,分别是中牟县、新郑市、新密市、巩 义市、荥阳市、登封市、金水区、中原区、惠济区、二七区、管城回族区、上街区。除了上 述县市区外,还有郑东新区、郑州矿区、郑州高新技术产业开发区、郑州经济技术开发区和 海关封闭运行的郑州出口加工区。全市总面积 7446.2 平方公里,市区面积 1010.3 平方公里, 其中建成区面积 328.6 平方公里(截止 2008 年末)。 郑州市 2008 年底常住人口为 743.6 万人,和 2007 年底的常住人口 735.6 万人相比,增加 了 8.0 万人。这些人口中,居住在城镇的为 463.5 万人,占常住
5、人口的 62.33%;居住在农村的 人口 280.1 万人,占常住人口的 37. 67%。与 2007 年相比,城镇人口比重上升了 1.15 个百分 点。近年来,郑州市城市化率基本上每年以 1%的速度提高,城镇人口的快速增长,促进了城市 框架的拉大和城市经济的迅速扩张。 表表 1 1- -1 1 郑州市近年人口变化郑州市近年人口变化( (2005200820052008 年年) ) 指指 标标 20052005 年末年末 20062006 年末年末 20072007 年末年末 20082008 年末年末 常住人口(万人) 716 724.3 735.6 743.6 城镇人口(万人) 424.1
6、 436.3 450.8 463.5 城镇人口占常住人口比重(%) 59.23 60.24 61.28 62.33 数据来源:郑州市人民政府网站 在人口结构方面,郑州市 014 岁的有 120.32 万人,占总人口的 16.4%;1564 岁的有 2 549.98 万人,占总人口的 74.7%;65 岁及以上的有 65.3 万人,占总人口的 8.9%(2007 年人口 抽样调查数据)。 图图 1 1- -1 1 郑州人口年龄分布结构图郑州人口年龄分布结构图( (20200707 年年) ) 16.4% 17.4% 34.6% 22.7% 8.9% 0-14岁15-24岁25-44岁45-64岁
7、65岁以上 数据来源:郑州市统计局 郑州市拥有 25-44 岁的主力消费人群 254.5 万人,还有 128.1 万 15-24 岁潜在的主力消 费人群,庞大的人口数量为郑州市的商业市场提供了发展的动力。 2 2 宏观经济指标宏观经济指标 2.1 2.1 国内生产总值国内生产总值 2008年,全市生产总值达到3004亿元,按照可比价格计算增长12.2%;人均生产总值达到 42900 元,增长 16.2%;地方财政收入达到 260.4 亿元,增长 18.6%。其中第一产业 94.7 亿元; 第二产业 1659.5 亿元;第三产业 1249.8 亿元,三次产业比重为 3.2 : 55.2 : 41
8、.6。 图图表表 1 1- -2 2 郑州市历年郑州市历年 GDPGDP 及其增长率变化趋势及其增长率变化趋势( (2000200820002008 年年) ) 亿元 738 828.2 928.3 1102.1 1375 1650 2013.5 2486.7 3004 1524.3 13.2% 11.0% 10.9% 14.7% 15.5% 15.8% 16.0% 12.20% 7.3% 15.9% 0 1000 2000 3000 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009上半年 0% 4% 8% 12% 16% 20% GDPGDP
9、增长率 数据来源:郑州市人民政府网站 3 2008 年以及 2009 年上半年,由于受到全球性的金融危机影响,郑州市国内生产总值在连 续多年保持高速增长后出现了增速降低。特别是在 2009 年上半年,经济增速放缓明显,相信 随着固定资产投资的持续增加以及居民消费的扩大,郑州市 2009 年下半年的 GDP 增速会有 一个比较大的提高。 但是,值得注意的是,郑州市的第三产业增加值所占比重从 2005 年、2006、2007 年的 43.1%、42.7%、 42.3%下降到 2008 年的 41.6%,有逐年降低的趋势。第三产业部门的增长 速度连续小于工业增加值的增幅,说明郑州市目前的经济结构仍需
10、要优化调整。但依照郑州 市目前的经济发展速度,郑州市第三产业发展仍有巨大空间和潜力,这也是目前郑州经济发 展的重点。 2.2 2.2 房地产开发投资房地产开发投资 房地产行业在郑州市一直是一个对 GDP 有巨大贡献的行业。1998-2008 年 10 年间,房 地产开发投资年均增速 27%,对 GDP 的年均贡献率为 11.5%;而 2003-2008 年,则分别达到 36.9%和 15%。2007 年房地产开发投资为 298.8 亿元,而 2008 年 110 月,郑州房地产开发 投资完成 330.7 亿元,同比增长 49.1%。 2.3 2.3 城镇居民收入城镇居民收入及消费及消费情况情况
11、 图表图表 1 1- -3 3 郑州市历年市区城镇居民收入及消费情况郑州市历年市区城镇居民收入及消费情况(20032008(20032008 年年) ) 8647 9667 10977 12187 14084 16120 6127 6619 7398 7731 8757 9703 0 4000 8000 12000 16000 20000 200320042005200620072008 市区城镇居民收入 市区城镇居民消费 从上图可以发现,2003 年到 2008 年的 5 年时间,郑州市区城镇居民人均收入从 8647 元增加到 16120 元。 几乎翻倍, 但是人均消费仅从 6127 元增加
12、到 9703 元, 仅仅增长了58%。 4 说明近年来郑州市区城镇居民的收入增长转化为投资/储蓄的较多,转化为消费的较少,但 也说明郑州市民有相当大的消费潜力可以挖掘。 2.2.4 4 消费市场消费市场价格价格增增长长情况情况 2008 年,郑州消费市场价格,在肉、油、蛋等副食品价格以及住房价格大幅上涨带动下, 呈现出较快增长的局面,消费价格总指数达到 106.1,较全国总水平高约 0.2 个百分点。 2008 年郑州市消费市场保持了快速增长。全年社会消费品零售总额达 1206.2 亿元,比 2007 年增长 23.2%,在全国 35 个大中城市中总量居第 17 位,比上年前移 1 个位次,增
13、幅居第 九位。 2008 年平均每月的消费品零售总额超过 100 亿元。 以郑州市 735 万的常住人口计算, 郑州人均每月消费近 1400 元。 3 3 城市规划城市规划 3.1 3.1 城市发展目标城市发展目标 根据 郑州市城市总体规划 20082020 年 ,确定郑州市的城市发展总体目标是:到 2020 年,成为国内外知名的、富有中原城市特色和历史文化传统的,适宜创业发展和生活居住的, 有较强经济竞争力的现代化大都市;市域总人口约 1000 万人,城镇化水平 79%左右。 规划将未来郑州市的城市职能分为三类:1. 优先发展的城市职能:全国综合交通、 通讯枢 纽;全国性能源、原材料基地。2
14、. 促进发展的城市职能:区域性物流、商贸中心;区域性金融 中心;区域性旅游服务中心;区域性信息服务中心;区域性科、教、文、卫中心;区域性科技创 新基地;3. 进一步加强的城市职能:先进制造业基地。 5 市域空间布局结构形成“一核三组团“,“三带一轴“的空间布局结构。一核指中心城区, 三组团即西部的上街-荥阳组团、东部的郑汴-中牟组团,南部的航空港组团。三带指中部城 镇发展带、北部沿黄生态旅游带、南部生态防护带、一轴指沿主要交通通道的南北发展轴。 3.3.2 2 城市城市轨道轨道交通建设交通建设 2007 年 10 月,郑州市完成了郑州市城市快速轨道交通建设规划,并于 2009 年年初 通过了国
15、务院的审批。 根据规划, 2009 年轨道交通 1 号线的一期工程将开始建设,2013 年建 成通车。 按照规划,2015 年前郑州将建成 1 号线一期工程(西流湖公园至穆庄站)和 2 号线一期工 程(广播台站至向阳路站),形成”十”字形构架的骨架网,布设在现在的城市重要公路走廊和 最大的客运走廊上。2020 年前建成 1 号线、2 号线一期工程、3 号线一期工程、4 号线一期 工程,全长 99.57 公里,形成”井”字形骨架线网。2025 年前在初期线网的基础上,建设 6 号 线、5 号线轨道环线,2、3、4 号线的二期工程,形成中心城区”三横两纵一环”全部线网。 6 4 4 郑汴融城郑汴融
16、城及及中原城市群中原城市群 4.1 4.1 郑汴融城郑汴融城 郑州开封一体化是中原城市群建设的首要,2007 年,郑汴一体化建设的核心郑汴 产业带建设启动。根据郑汴产业带总体规划 ,郑汴产业带区域功能定位是:中原城市群 核心区的先导区、郑汴一体化发展的产业集聚区、全省节约集约用地的示范区。根据规划, 到 2020 年,郑汴产业带建成区面积将达到 110.08 平方公里。人口规模 116 万人左右。届 时,郑州开封之间将崛起一座新城。 4.24.2 中原城市群发展情况中原城市群发展情况 7 中原城市群以以郑州为中心,以洛阳为副中心,包括开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、 漯河、济源共 9 个省辖(
17、管)市,土地面积 587 万平方公里,人口 3950 万,分别占全省土 地面积和总人口的 353和 403。 2008 年实现地区生产总值 10568 亿元,位居中 西部地区第一位,人均地区生产总值 21470.3 元,地方一般预算财政收入 544.30 亿元,规 模以上工业增加值 3431.19 亿元。在中国 15 个城市群中综合实力名列第 7 位,位列中国中 西部第一位。 中原城市群不仅是我国中部地区经济发展的重点区域, 而且在全国区域发展格局中也同 样占有重要的地位。中原城市群以“大郑东新区”和“汴西新区”所构成的郑汴产业带为发 展核心,在全省形成以郑州综合交通枢纽为中心的“半小时交通圈
18、” ,包括开封、洛阳、许 昌、新乡等 8 个省辖市,并延伸到“一小时交通圈”的安阳、鹤壁、濮阳等尚未纳入中原 城市群的其它 9 个地市。中原城市群建设的目的是通过中心城市带动战略的实施,加快构 建现代城镇体系,推动全省经济社会跨越式发展,促进中原崛起。 8 二二 郑州市商业市场研究与分析郑州市商业市场研究与分析 1 1 郑州市商业郑州市商业地产地产市场研究市场研究 伴随着房地产市场的快速发展,2004 年以来,郑州开始掀起商业物业开发热潮。现代 物流、购物中心、专卖店等新型商业业态不断涌现;连锁超市经营优势凸显、领域拓宽;沃 尔玛、家乐福、大商、世纪联华等国内外大型商业企业也在郑州进行布局。
19、随着郑州城市框架的拉大、人均收入水平的提高,郑州商业地产也随之火热起来。在商 业投资开发热潮中,大上海城、建业置地广场、曼哈顿广场商业街、裕鸿国际等次第登场。 商业与地产联手成了郑州商业地产开发投资的主要特点。 近年来,郑州商业地产一直保持供需两旺的局面。一组数字表明,郑州商业用房 2001 年2007 年,投放量不断增长,投放面积从 2001 年的 23.26 万增至 2007 年的 136.14 万, 增幅达 585%。 销售面积也逐年上升, 从 2001 年的 11.86 万增长到 2007 年的 60.29 万,增长幅度为的 508%。 进入 2007 年第四季度,随着整体的房地产市场
20、进入一个调整期,加之累积的存量商业 面积过大,降低了人们投资商业的热情。但在 2008 年第四季度,商业地产需求迅速反弹。 尽管 2008 年前三个季度商业市场表现较差,但第四季度的成交量增加使 2008 年全年商业 地产成交 72.48 万平方米,同比还增加 16.6%。说明商业地产市场比住宅市场更具活跃性。 图表图表 2 2- -1 1 郑州市郑州市商业用房供需情况(商业用房供需情况(20072007 第一季度第一季度20092009 第二季度)第二季度) 郑州市场商业用房供需情况 0 20 40 60 80 2007Q1 2007Q2 2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q
21、2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 0 2000 4000 6000 8000 10000 供应面积成交面积成交均价 万平方米元/平方米 9 20072007 Q1Q1 20072007 Q2Q2 20072007 Q3Q3 20072007 Q4Q4 20082008 Q1Q1 20082008 Q2Q2 20082008 Q3Q3 20082008 Q4Q4 20092009 Q1Q1 20092009 Q2Q2 供应面积供应面积 ( (万万) ) 25.38 33.55 42.25 34.96 18.6 21.36 36.39 18.28 13.33 11.67
22、成交面积成交面积 ( (万万) ) 12.17 14.76 19.54 13.82 12.86 14.83 17.54 27.25 18.05 24.18 成交均价成交均价 (元(元/ /) 6852 9862 7358 6465 8771 8326 7659 7552 6684 8227 数据来源:河南中原市场研究部 我们在看到商业地产迅猛发展的同时也要注意商业地产快速发展所带来的负面影响。 就 郑州目前状况而言,商业物业的市场供应量业一直大于市场需求量,整体来看供需不平衡, 供大于求。根据统计,2007 年的郑州商业地产总供应量为 136.14 万平方米,而总需求量仅 为 60.29 万平
23、方米,产生了大量的空置商业面积,特别是新建住宅区内的社区商业,空置现 象严重。2008 年以来,郑州市土管部门控制了商业用地的出让面积,加之市场环境疲软, 商业供应才有所减少。 郑州的商业地产市场是随着住宅市场的快速发展而兴起的, 因此也就形成了以住宅小区 /写字楼底商为主的商业供应模式。下表反映的是 2008 年以来郑州市部分供应量在 1 万平 方米以上的商业项目的基本信息情况,可以发现大部分商业都是住宅/写字楼底商。以底商 形式为主的商业,其优势是方便小区住户消费,商业建设成本和销售价格比较低,但底商的 建筑形态决定了其经营业态和外立面会受到限制,不利于发展大型的零售商业或专业市场。 图图
24、表表 2 2- -2 2 郑州郑州 20082008 年以来年以来新增出售大型商业项目列表新增出售大型商业项目列表 月份月份 项目名称项目名称 地址地址 建筑面积建筑面积 (万(万) 商业形式商业形式 2008.1 上都国际公寓 金水区 健康路东,优胜北路北 1.88 四层底商 2008.3 建业置地广场 金水区 郑汴路北,中州大道西 9.14 商业综合体 2008.6 六合之家 金水区 劳动路东,北环路南 1.11 三层住宅底商 2008.7 升龙商业广场 二七区 政通路与大学路交汇处 5.31 住宅底商商业 街 2008.8 名门国际 金水区 农业路南、东明路西 2.39 写字楼、 住宅底
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