宁波阳光海湾项目旅游产品组合及开发运营模式第一阶段报告355P.pdf
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1、宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告1 九洲远景商业管理机构简介九洲远景商业管理机构简介 九洲遠景商業管理機構九洲遠景商業管理機構 宁波阳光海湾项目旅游产品组合及开发运营模式宁波阳光海湾项目旅游产品组合及开发运营模式 第一阶段报告第一阶段报告 宁波阳光海湾发展有限公司 2010年11月01日 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告2 第一阶段研究内容为对旅游项目开发运营模式的研究以及对本项目旅游第一阶段研究内容为对旅游项目开发运营模式的研究以及对本项目旅游 产品蓝图的初步建议,第二阶段为就产品蓝图及开发步骤进行深化研究产品蓝图的初步建议,第二阶段为就产品蓝图及开发步骤进行深化研究 项目旅
2、游产品开发项目旅游产品开发 及运营模式研究及运营模式研究 产品产品 未来蓝图未来蓝图 项目区域价值项目区域价值 政府作用及政政府作用及政 策支持策支持 项目汇报会进程 第一次汇报第一次汇报 第二次汇报第二次汇报 初步建议 产品蓝图细化 旅游产品组合投 资概算 开发步骤 资料来源:九洲远景分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告3 目录目录页码页码 本文件是专门为宁波阳光海湾书写的,除非得到后续的详细分析和口头报告的支持,否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构,例外情况是事先得到九洲远景商 业管理机构的书面同意。 A. 产品概念与产品组合蓝图产品概念与产品组合蓝图04 B. 开发运
3、营模式与政府作用开发运营模式与政府作用260 附件:旅游项目开发运营模式案例分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告4 A. 产品概念与产品组合蓝图产品概念与产品组合蓝图 A1. 产品概念与产品蓝图 A1.1 全球基准比较与筛选方法论介绍 A1.2 全球基准研究 A1.2.1 海外案例研究 A1.2.2 国内案例研究 A1.2.3 长三角区域案例研究 A1.2.4 围湖水面产品专题研究 A1.3 产品核心驱动筛选及产品罗列 A1.4 项目产品概念与产品组合蓝图 A2. 宁波市旅游产业格局分析及项目区域价值判断 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告5 九洲远景运用全球基准比较及头脑风暴
4、等方法论,对项目旅游产品的核九洲远景运用全球基准比较及头脑风暴等方法论,对项目旅游产品的核 心驱动及可能性产品进行判断心驱动及可能性产品进行判断 全球基准比较全球基准比较核心驱动筛选核心驱动筛选产品长名单产品长名单 项目项目 定位定位 Step IStep IIStep 项目方法论 资料来源:九洲远景分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告6 全球基准研究是在结合本项目特征的前提下,筛选出与项目相似性较高全球基准研究是在结合本项目特征的前提下,筛选出与项目相似性较高 的案例进行研究的案例进行研究 国内案例国内案例 1.地理位置地理位置 2. 市场吸引力市场吸引力 3. 规模与投资规模与投
5、资 筛选的案例筛选的案例 由于本项目的滨海靠山性质,主要选取拥有山水资源的案例 主要选取拥有高市场吸引力的案例 依山傍海的,可操行性强的,且具有高吸引力 的案例 海外案例海外案例长三角案例长三角案例 在考虑市场吸引力的同时,主要选取在规模 与投资上更具可操性的案例 围湖产品案例围湖产品案例 资料来源:九洲远景分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告7 九洲远景在全球范围内选取九洲远景在全球范围内选取43个案例进行产品驱动及组合研究分析个案例进行产品驱动及组合研究分析 选取项目分布图 资料来源:九洲远景分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告8 A. 产品概念与产品组合蓝图产品概念与
6、产品组合蓝图 A1. 产品概念与产品蓝图 A1.1 全球基准比较与筛选方法论介绍 A1.2 全球基准研究 A1.2.1 海外案例研究 A1.2.2 国内案例研究 A1.2.3 长三角区域案例研究 A1.2.4 围湖水面产品专题研究 A1.3 产品核心驱动筛选及产品罗列 A1.4 项目产品概念与产品组合蓝图 A2. 宁波市旅游产业格局分析及项目区域价值判断 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告9 克拉码头地处新加坡河北岸,位于新加坡河和里巴巴利路一角,占地克拉码头地处新加坡河北岸,位于新加坡河和里巴巴利路一角,占地 3.36万万m2,是新加坡著名的娱乐休闲聚集地,是新加坡著名的娱乐休闲聚集地
7、 面积:面积:3.36万m2 投资:投资:4亿元人民币 简介:简介: -该项目距离新加坡城CBD地区和新加坡城规划新 城均较远 -项目所在地交通四通八达,由READ BRIDGE与 南岸连通,MRT轨道交通将其与城市其他地区便 捷连接,新加坡河内的河上巴士则将克拉码头与附 近景点相串联 -项目由凯德置地开发完成,将过去60多个仓库和 商店改建成200多家商店、餐馆、酒吧和娱乐场所 克拉码头概况克拉码头概况 新加坡克拉码头新加坡克拉码头 资料来源:internet,九洲远景分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告10 克拉码头拥有白昼和夜晚两种完全不同的商业市场,业态以餐饮和购物克拉码头拥
8、有白昼和夜晚两种完全不同的商业市场,业态以餐饮和购物 为主,娱乐为辅为主,娱乐为辅 整个项目业态包括餐饮、购物、娱乐,白昼与夜晚分别以不同的业态为 主题,使得整个码头24小时充满了不同的商业活力 目标消费群:旅游消费者、本地居民 白天的克拉码头以二手商品店、古董店和跳蚤市场为主;晚上则会变成 以酒吧、餐饮为主的夜间娱乐场所 主力店:Bice Bistro、barfly、Tapas Tree、Cazaz、B.B ar等 克拉码头商业规划克拉码头商业规划 新加坡克拉码头新加坡克拉码头 资料来源:internet,九洲远景分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告11 克拉码头的商业分布充分利用
9、河道景观,五大区域合理分布,使得资源克拉码头的商业分布充分利用河道景观,五大区域合理分布,使得资源 利用达到最大化利用达到最大化 克拉码头以广场为中心分为A、B、C、D、E五个区域 沿河边的A、D、E区域主要为新加坡著名餐馆的分店、咖啡店、露天水上餐厅等;B、C区域则为购物及娱乐中心 克拉码头三分之二的商家为餐饮(包括酒吧餐厅),以夜总会为主的娱乐业亦较为发达,零售业态较少,仅占10%, 以小型摊位形式为主 B、C之间的Read Rd.道路宽度相对较大,用做夜间露天零售摊位等 克拉码头商业布局克拉码头商业布局 新加坡克拉码头新加坡克拉码头 资料来源:internet,九洲远景分析 宁波阳光海湾
10、项目旅游产品组合第一阶段报告12 较克拉码头项目而言,本案拥有更优质的景观资源,但区位条件则相对较克拉码头项目而言,本案拥有更优质的景观资源,但区位条件则相对 较弱较弱 由于发展水上娱乐活动的种类受到客观条件的限制,开发商更重视滨水 带的景观利用与陆上娱乐设施的开发 利用了沿河的堤岸建造特色露天景观餐厅及酒吧露天景观餐厅及酒吧,将商业与自然环境很 好的融合在一起 针对旅游者市场,推出了美食节、跳蚤市场、街头杂耍、木筏赛等特色 城市活动,创造了别具特色的历史氛围。另外,码头引进了G-MAX蹦极蹦极 跳娱乐项目跳娱乐项目,区别于传统娱乐项目,吸引了非常高的人气 充分利用白天与夜晚的不同景致,将白日
11、的零售、旅游、休闲餐饮与夜 晚的娱乐、餐饮相结合,形成昼夜超人气的旅游景致和娱乐胜地 将对于景观更为敏感的餐饮、娱乐业态置于可观河景的新加坡河岸边, 使水景对于商业的提升作用最大化 克拉码头项目特色(借鉴点)克拉码头项目特色(借鉴点) 新加坡克拉码头新加坡克拉码头 资料来源:internet,九洲远景分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告13 本案未来可借鉴克拉码头项目的特色娱乐项目,例如克拉码头引进的全本案未来可借鉴克拉码头项目的特色娱乐项目,例如克拉码头引进的全 球最新的球最新的G-MAX极限游戏极限游戏 克拉码头克拉码头G-MAX极限游戏极限游戏 项目:项目:克拉码头克拉码头G-
12、MAX极限游戏极限游戏 驱动:驱动:设备导向的青年娱乐 面积:面积:2000m2 投资:投资:500万元人民币 简介:简介:G-Max绑紧跳 (Reverse Bungy) 的玩法是坐在铁制椭圆形坐椅上,两 边绑上由美国批准的超粗橡皮筋绳,以时速200百米的高速弹至60米的高空。 由于G-Max绑紧跳设于河畔,弹上时如抛上高空,回落时如坠入河中,短短 的5分钟却刺激无比 新加坡克拉码头新加坡克拉码头 资料来源:internet,九洲远景分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告14 区位:区位:位于新加坡岛以南半公里,是新加坡本 岛以外的第三大岛 交通:交通:距离新加坡10公里,开车15分
13、钟到达 面积:面积:占地390公顷,东西长4公里,最宽的地 方为1.6公里,面积3.47平方公里 总投资:总投资:近66亿新加坡元(335亿元人民币) 定位:定位:“天堂小岛”,为本地及外地游客提供 休闲去处 目标客群:目标客群:主要为家庭游客及商务游客 圣淘沙简介圣淘沙简介 圣陶沙是新加坡著名的度假小岛,面积为圣陶沙是新加坡著名的度假小岛,面积为5平方公里,前身是前英军海军平方公里,前身是前英军海军 军营,于军营,于1972年被改造成为一个悠闲美丽的度假村年被改造成为一个悠闲美丽的度假村 新加坡圣淘沙新加坡圣淘沙 新加坡圣淘沙新加坡圣淘沙 资料来源:internet,九洲远景分析 宁波阳光海
14、湾项目旅游产品组合第一阶段报告15 圣淘沙全岛游览区分为水上、陆地两部分,包括环球影视城、圣淘沙全岛游览区分为水上、陆地两部分,包括环球影视城、 海洋生物海洋生物 园、海事博物馆等多个景点及其他零售、酒店等辅助配套园、海事博物馆等多个景点及其他零售、酒店等辅助配套 分类分类内容内容 旅游旅游 景点景点 圣淘沙海滩、鱼尾狮塔、海底世界、音乐喷泉 世界 昆虫馆和蝴蝶园、英比奥山、新加坡环球影城、万 象馆、圣淘沙胡姬花园、火焰山、西乐索炮台、草 药香料园 、圣淘沙4D魔幻剧院、亚洲村、海事博物 馆 辅助辅助 功能功能 零售:多元化且独特的餐饮选择、国际顶尖品牌旗 舰店 6间酒店: Crockford
15、s Tower、 Hard Rock酒店、迈 克尔酒店、节庆酒店、Equarius 酒店、SPA别墅 新加坡圣淘沙新加坡圣淘沙 新加坡圣淘沙新加坡圣淘沙 资料来源:internet,九洲远景分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告16 从娱乐产品的核心驱动来看,圣淘沙偏向于家庭娱乐及青年娱乐主题驱从娱乐产品的核心驱动来看,圣淘沙偏向于家庭娱乐及青年娱乐主题驱 动,同时较好的结合利用原有自然及人文景观动,同时较好的结合利用原有自然及人文景观 强调动感、新鲜的娱乐元素强调动感、新鲜的娱乐元素 自然人文驱动自然人文驱动 圣淘沙海滩 西乐索炮台 英比奥山 圣淘沙胡姬花园 家庭娱乐家庭娱乐青年娱乐
16、青年娱乐 123 鱼尾狮塔 海底世界 音乐喷泉(水秀) 世界昆虫馆和蝴蝶 园 万象馆 海事博物馆 草药香料园 环球影视城 摩天塔 动感电影院 火焰山 成人健康休闲成人健康休闲事件吸引事件吸引 45 N/AN/A 新加坡圣淘沙新加坡圣淘沙 资料来源:internet,九洲远景分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告17 圣淘沙自然及人文资源丰富,结合海滩资源对不同产品进行差异化定位,圣淘沙自然及人文资源丰富,结合海滩资源对不同产品进行差异化定位, 形成动静相宜的布局形成动静相宜的布局 项目项目简简 介介 由三个各具特色的海滩组成:丹戎海滩(Tanjong Beach)、巴拉湾海滩(Pala
17、wan Beach)与西乐 索海滩(Siloso Beach) -于丹戎海滩最宁静雅致 -巴拉湾海滩上有各色沙滩酒吧,通过一座吊桥将巴拉湾海面与另一座小岛相连,这里是亚洲 大陆的最南端 -西乐索海滩是圣淘沙最著名的海滩,独木舟、滑水板、骑车与滑轮等各种沙滩运动一应俱全 英比奥山顶景点区汇聚了7个不同景点:有富有文化历史内涵与教育意义的万象新加坡馆,刺 激好玩的圣淘沙斜坡滑车,新加坡最高的鱼尾狮标志,海拔高达13 1米的摩天塔,蝴蝶园、 世界昆虫馆,以及穿越树林与海面的空中缆车等 圣淘沙海滩圣淘沙海滩 英比奥山英比奥山 新加坡圣淘沙新加坡圣淘沙 资料来源:internet,九洲远景分析 宁波阳光
18、海湾项目旅游产品组合第一阶段报告18 圣淘沙将历史主题巧妙的运用在各个景点,结合现代化手法呈现出独特圣淘沙将历史主题巧妙的运用在各个景点,结合现代化手法呈现出独特 的视觉与感官体验的视觉与感官体验 用蜡像的形式来复制历史 ,游人们 可以看到战争胜利时日军投降的大 场面,看到先驱们开拓、建设新加 坡的画面,看到几个世纪前新加坡 普通人的生活细节,看到不同国家 民族的人在新加坡生活的轨迹 西索罗炮台(Fort Siloso)坐落于 岛内电车第6站,面积达4公顷, 是新加坡唯一一个保存得比较完 整的炮台,遗址处有地下坑道、 军火库、嘹望台、灯塔、古炮等 等 西索罗炮台西索罗炮台 由马来西亚云顶集团投
19、资建设。 该建筑曲线生动,造型新颖,其 核心部分为一个360度影剧院 海事博物馆海事博物馆 万象馆万象馆 新加坡圣淘沙新加坡圣淘沙 资料来源:internet,九洲远景分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告19 圣淘沙还拥有亚洲最大的世界昆虫馆、草料香料园及胡姬花园等动植物圣淘沙还拥有亚洲最大的世界昆虫馆、草料香料园及胡姬花园等动植物 观赏场所观赏场所 世界昆虫馆和蝴蝶园(亚洲最大) 草药香料园 胡姬花园 新加坡圣淘沙新加坡圣淘沙 资料来源:internet,九洲远景分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告20 在以儿童为驱动的家庭娱乐产品方面,圣淘沙打造了亚洲最大的海洋生在以儿
20、童为驱动的家庭娱乐产品方面,圣淘沙打造了亚洲最大的海洋生 物馆以及环球影视城物馆以及环球影视城 环球影视城环球影视城 亚洲最大的海洋生物馆,有将超过2500种的海 底生物,是日本之外的首个夜间水族馆 海洋生物馆海洋生物馆 新加坡圣淘沙新加坡圣淘沙 资料来源:internet,九洲远景分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告21 圣淘沙各式的表演是它最大的亮点,包括音乐喷泉、芭蕾表演及环球影圣淘沙各式的表演是它最大的亮点,包括音乐喷泉、芭蕾表演及环球影 视城内的定期表演等视城内的定期表演等 音乐喷泉利用最先进 的激光科技、影像、 三维立体动画、音乐 等编排的表演 仙鹤芭蕾仙鹤芭蕾 新加坡圣
21、淘沙新加坡圣淘沙 资料来源:internet,九洲远景分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告22 圣淘沙拥有六家风格各异的酒店,提供圣淘沙拥有六家风格各异的酒店,提供18001800间客房,并有大型宴会厅和间客房,并有大型宴会厅和 多个会议中心,连同户外场地,可同时接待多个会议中心,连同户外场地,可同时接待1200012000名宾客名宾客 康乐福豪华酒店康乐福豪华酒店 迈克尔酒店迈克尔酒店 Hard Rock酒店酒店 节庆酒店节庆酒店 SPA 别墅别墅 Equarius酒店酒店 新加坡圣淘沙新加坡圣淘沙 资料来源:internet,九洲远景分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告
22、23 达令港早期是悉尼的一个重要对外港口,于达令港早期是悉尼的一个重要对外港口,于1988年起实行了多阶段重整年起实行了多阶段重整 计划,以纪念欧洲移民至澳洲计划,以纪念欧洲移民至澳洲200年年 达令港概况达令港概况 面积:面积:60万m2 投资:投资:200亿元人民币 简介:简介: -达令港分为六大部分,均拥有不同的 主题,是一个适合全家同游的亲水育乐 港,其中达令走廊位于达令港的西侧, 以家庭娱乐为主,儿柯克码头则位于南 岸,以休闲娱乐为主 -整个达令港娱乐设施众多,包括购物 中心、赌场、室内电子游乐场、IMAX电 影院、美食街与展览中心、数家大型饭 店等 澳大利亚达令港澳大利亚达令港 资
23、料来源:internet,九洲远景分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告24 达令走廊不直接面对达令港,但却是达令港的对外门户之一,也是目前达令走廊不直接面对达令港,但却是达令港的对外门户之一,也是目前 达令港最大的房地产开发项目达令港最大的房地产开发项目 达令港之达令走廊达令港之达令走廊 整个达令港走廊占地1.47万平方米,在目前家庭娱乐休闲区域的定位下,进一步发展该主题 作为传统的家庭娱乐休闲区,目前达令走廊内设置有世界最大的IMAX电影院、世嘉游艺世界、水上游艺设设施 和配套餐饮业以及部分零售商业,适合节假日父母带着孩子前往 澳大利亚达令港澳大利亚达令港 资料来源:interne
24、t,九洲远景分析 宁波阳光海湾项目旅游产品组合第一阶段报告25 达令走廊紧紧围绕家庭娱乐主题,将餐饮、娱乐和零售等业态紧密结合达令走廊紧紧围绕家庭娱乐主题,将餐饮、娱乐和零售等业态紧密结合 在一起,进行有效互动在一起,进行有效互动 达令走廊利用体量有限的商业空间,围绕明确的家庭娱乐主体,充分发挥餐饮、娱乐 和零售等商业,将三者结合,形成良好的互补效果 达令走廊成功地将内外空间结合起来,提高两类空间的综合利用。利用周边的水系与 良好的绿化,提供水上游艺设施或室外休闲餐饮等,用参与型亲水娱乐的特色弥补了无 法直观海景的缺憾 注重文化与商业的结合,除了SEGA等娱乐设施的引入外,达令走廊内拥有众多澳
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