淮安亿丰时代广场项目整体定位及发展战略建议报告161P.pdf
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1、2010-4-20 淮安亿丰时代广场 项目整体定位及发展战略建议报告 第一阶段工作成果汇报 2 目 录 第一章、项目概况 第二章、城市研究 第三章、淮安楼市 第四章、项目分析定位建议 第五章、项目经济评估 2010-4-22 3 一、地理位置 二、规划指标 三、项目定位要求 第一章、项目概况 一、地块位置 项目 海口路 大连路 翔宇大道 项目地块 翔宇大道 翔宇大道海口路 路边公交车站 路边公交车站 邻近道路较宽敞,对外交通较便捷。 4 二、规划指标 商住用地规划指标 用地面积:约89747.86平米 建筑面积:约269243.58平米 容 积 率 :3.0 建筑密度:25% 绿 地 率 :3
2、0% 商业用地规划指标 用地面积:约60220.9平米 建筑面积:约108397.62平米 容 积 率 :1.8 建筑密度:45% 绿 地 率 :20% 项目地块平整,开发规模较大。 5 三、项目定位战略思考 亿丰品牌价值分析 背景 20年商业地产经营 实力 40亿房地产投资经验 重心 主营城市商业地产的打造与运营 内涵 拥有丰富商业资源与商业经验的地产运营商 致力城市繁荣的商业地产领跑者 亿丰集团品牌利益点 身份决定使命 6 三、项目定位战略思考 亿丰集团为淮安带来期待中的未来 目标 繁荣城市的新兴区域 方式 用城市综合体激活城市炫丽新中心 为城市提供缤纷图景 为市民打造理想居住 亿丰淮安项
3、目品牌价值 使命决定态度 7 三、项目定位战略思考 亿丰淮安发展的出发点 商业 打造新城市商业中心 住宅 实现城市居住品质的换代升级 气势磅礴的恢弘巨筑 低调张扬的时尚风华 亿丰淮安项目品牌个性 态度决定个性 办公 树立开发区内经济增长的风向标 8 三、项目定位战略思考 城市高度 城市繁荣的下一站 产业深度 城市新经济发展的新增长极 动感城市的繁荣引擎 引领风向的居住地标 亿丰淮安项目产品价值发现 个性决定价值 经营角度 地产经营与城市发展的并驾齐驱 亿丰品牌价值落地淮安 9 四、项目当前定位要求 ?项目定位要求 1. 以项目当前规划为基础,适度加强优化调整。 2. 以迎合淮安住宅需求为基础,
4、加强户型设计规划。 3. 以满足最大化商业利益为原则,加强商业规划调整及户型设计。 4. 利用项目发展,进一步提升亿丰品牌价值及社会价值,满足未来战略发展需求。 ? 根据以上要求,我司将针对淮安城市、经济、规划及房地产市场发展情况 等进行深度分析,寻找市场切入点,满足项目定位要求。 10 11 一、淮安概况 二、淮安经济 三、淮安规划 第二章、城市研究 1、淮安概况 地理位置:苏北核心地区 城市面积:10072平方公里 行政区划:清河区、清浦区、淮阴 区、楚州区、经济开发区、金湖县、 盱眙县、洪泽县、涟水县 户籍人口:573万(2008年) 苏北腹地重要中心城市,近邻长三角经济圈及环渤海经济圈
5、,经济区位较优越。 12 2、对外交通 “南船北马,九省通衢”,中国南北交界处,苏北交通重要枢纽,对外交通较发达。 公路:京沪、宁淮、徐淮盐、宁宿 徐、宁连等5条高速与淮安交汇。 铁路:新长铁路贯穿全市。 河道:京杭大运河等。 航空:淮安机场建设中。 13 3、产业环境 三大产业主导工业发展,工业立市带动淮安经济,台资聚集凸显外向型经济城市。 新兴工业城市:工矿企业3万家。 三大千亿产业:特钢、电子及化工 新材料。 五大主力工业:化工、机械、冶 金、纺织、烟草等。 台资企业聚集:国内第四大台企高 地。现有富士康、明基达方电子、 台玻、康师傅、旺旺、膳魔师等品 牌台企入驻淮安。 淮安 产业 14
6、 4、淮安经济开发区 紧邻淮安市中心,产业基础较成熟,淮安未来发展中心。 地理位置:淮安东南部,紧邻市中心。 区域面积:93平方公里。 目前人口:20万。 产业基础:台资企业聚集地。 发展目标:淮安城区未来发展中心区域 15 5、小结 16 17 一、淮安概况 二、淮安经济 三、淮安规划 第二章、城市研究 1、经济实力 329.02 375.02 420.64 500.97 561.81 651.06 765.23 915.83 1030 10.9% 11.6% 12.2% 13.8% 14.3% 14.9% 15.2% 13.4% 13.5% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 1
7、4% 16% 0 200 400 600 800 1000 1200 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 GDP产值1030亿元,同比增长13.5% GDP产值(亿元) 同比增长 经济突破千亿产值,淮安步入“长三角经济时代”。 18 2、第三产业 99.08 113.29 127.95 153.3 188.22 222.05 266.21 320.57 365.5 11.9% 11.8% 13.5% 14.1% 14.4% 15.1% 16.0% 15.6% 14.0% 10% 11% 12% 15% 18% 22% 26
8、% 32% 35% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 第三产业增加值365.5亿元,同比增长14%,产业比重35% 第三产业(亿元) 第三产业同比增长 第三产业比重调整 产业地位不断提高,第三产业发展较成熟。 19 3、财政实力 34.98 43.19 53.88 63.38 75.56 92.9 123.42 170.51 213.5 35.8% 22.0% 17.7% 17.6% 21
9、.4% 22.9% 32.9% 38.2% 25.2% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0 50 100 150 200 250 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 财政收入213.5亿元,同比增长25.2% 财政收入(亿元) 同比增长 财政实力持续提高,保障淮安城市建设。 20 4、固定资产投资 155.02 180.21 229.6 275.69 330.73 353.74 427.22 563.25 745.58 19.7% 16.3% 27.4% 20.1% 20.0%
10、31.8% 28.4% 31.8% 32.4% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 固定资产投资745.58亿元,同比增长32.4% 固定资产投资(亿元) 同比增长 投资增长稳步上扬,促进淮安房地产发展。 21 5、消费品零售总额 114.3 127.58 139.32 156.36 198.62 230.15 269.4 335.9 399.89 11.0% 11.6% 11.9% 14.0%
11、14.9% 16.0% 17.1% 24.7% 19.1% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 消费品零售总额399.89亿元,同比增长19.1% 消费品零售总额(亿元) 同比增长 消费品零售增长较稳定,保障淮安商业发展。 22 6、收入水平 6513 7159 7798 8209 9115 10477 12164 14007 15646 6.5% 9.9% 8.9% 15.1% 11.0% 14.
12、6% 16.4% 15.2% 11.7% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 城镇人均收入15646元,同比增长11.7% 城镇居民人均收入(元) 同比增长 人均收入不断增长,生活水平日趋改善。 23 7、小结 淮安经济 较成熟 经济保持 快速发展 第三产业 逐步成熟 财政实力 不断提高 投资增长 稳步上扬 商业消费 持续增长 生活水平 日趋改善 24
13、 25 一、淮安概况 二、淮安经济 三、淮安规划 第二章、城市研究 1、淮安城市总体规划(2008-2030) 城市规划加快建设,促进优化投资环境,助推淮安房地产业发展。 26 2、东扩南联、三城融合、五区联动 淮安东扩南联,助推开发区建设,加快核心城区打造,有利房地产业发展。 27 四、总结 助推房地产 业快速发展 淮安发展 有潜力 经济发展 较成熟 城市化发展 有保障 东扩南联 加快开发区建设 28 29 一、淮安房地产市场 二、淮安住宅市场 三、淮安当前住宅客群调查分析 四、淮安投资型房地产市场 五、淮安当前商铺投资客群调查分析 第三章、淮安楼市 1、政策动向 2009狠狠的揉,2010
14、狠狠的打,房地产已经进入盘整期。 2010年房地产调控动向 遏制投机 打击囤地 增加供应 加强经适房建设 银根紧缩 提高首付 税赋提高 停止或调整购房扶持政策等 30 2、土地投资 66.35 102.15 138.40 182.15 53.1% 54.0% 35.5% 31.6% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 0 50 100 150 200 2006年 2007年 2008年 2009年 淮安房地产投资发展走势 房地产投资(亿元) 同比增长 67% 33% 2009年淮安房地产投资结构 土地投资 房地产开发投资 ? 2009年淮安土地投资
15、情况 土地出让面积: 159宗,计10896.4亩 土地成交总额: 122.18亿元,同比增长130.22% 土地投资比重: 占房地产投资总额67% 土地投资大幅增长,商品房潜在供应大量增加,加剧市场竞争角逐。 31 3、房地产开发 开发力度大幅下降,商品房供应短期从紧。 ? 2009年淮安房地产开发情况 房地产开发投资: 60亿元,同比下降29.7% 房地产施工面积: 1498万平米,同比下降55.7% 38 85 60 3467 4782 1498 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2007年 2008
16、年 2009年 淮安房地产开发走势 房地产开发投资(亿元) 施工面积(万平米) 32 4、供需走势 供不应求凸显热销旺市 ? 2009年淮安房地产供需走势 房地产供应面积: 388万平米,同比下降85.5% 房地产销售面积: 531万平米,同比增长101.3% 供需比:0.73 40% -28% 36% -86% 14% 58% -19% 101% 7.15 3.14 10.14 0.73 0 2 4 6 8 10 12 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 2006年 2007年 2008年 2009年 淮安房地产开发走势 供应增长 销售增长 供需比 33 5、价格走势 价
17、格增长小幅上扬,淮安楼市理性发展 ? 2009年淮安商品房成交价格 商品房成交价格: 2913元/平米,同比增长9.1% 2060 2483 2669 2913 14.0% 20.5% 7.5% 9.1% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2006年 2007年 2008年 2009年 淮安商品房成交价格走势 商品房成交均价(元/平米) 同比增长 34 35 36 一、淮安房地产市场 二、淮安住宅市场 三、淮安当前住宅客群调查分析 四、淮安投资型房地产市场 五、淮安当前商铺投资客群调查分析 第三章、淮安楼市 1、
18、淮安市区商品住宅可售供应 市区供应集中,潜在供应巨大,加剧市场竞争 ? 淮安市区商品住宅当前可售供应 市区可售供应:8273套 开发区在售楼盘:36个 开发区可售供应:1856套 开发区可售比重:约占市区当期供应22% 商品房供应趋势:大量土地逐步开发,增 加住宅潜在供应,进一步加剧市场竞争。 2129 1886 1856 1497 905 26% 23% 22% 18% 11% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 500 1000 1500 2000 2500 清河区 清浦区 经济开发区 淮阴区 楚州区 淮安区域商品住宅可售供应 (截止至2010年4月16日) 商品房可售
19、供应(套) 商品房可售比重 37 2、淮安市区商品住宅量价走势 住宅需求较旺盛,供不应求带动价格大幅上扬。 ? 淮安市区商品住宅量价走势 2009年住宅销售面积: 502.63万平米 2009年住宅销售比重: 约占全市商品房销量比重95% 住宅当前成交价格(2010年3月): 3988元/平米,同比增长36%,环比 增长30.4% 21.49 31.06 29.54 29.83 50.49 38.21 47.16 49.4 60.85 41.72 43 59.88 35.09 26.39 20.97 2822 2859 2928 2902 2773 3037 2962 3123 3088 28
20、24 3326 3424 3280 3058 3988 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 0 10 20 30 40 50 60 70 09年1月 09年2月 09年3月 09年4月 09年5月 09年6月 09年7月 09年8月 09年9月 09年10月 09年11月 09年12月 10年1月 10年2月 10年3月 淮安市区商品住宅月度量价走势 销售面积(万平米) 成交价格(元/平米) 38 3、经济开发区商品住宅量价走势 销售速度缓慢,价格小幅增长,开发区形势不容乐观。 ? 经济开发区商品住宅量价走势 2009年住宅销售面积: 6
21、2.4万平米 2009年住宅销售速度: 5.2万平米/月,明显低于全市均速 41.9万平米/月 住宅当前成交价格(2010年3月): 3239元/平米,同比增长9.9%,环比 增长0.4% 1.9 3.1 3.0 4.4 3.1 4.7 5.8 6.5 6.2 3.5 5.2 15.1 2.5 1.7 5.6 2901 2961 2948 2893 3058 3266 3004 3198 3124 2990 3221 3500 3453 3225 3239 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.
22、0 14.0 16.0 09年1月 09年2月 09年3月 09年4月 09年5月 09年6月 09年7月 09年8月 09年9月 09年10月 09年11月 09年12月 10年1月 10年2月 10年3月 经济开发区商品住宅月度量价走势 销售面积(万平米) 成交价格(元/平米) 39 4、竞品楼盘分析 ? 目前项目周边竞品楼盘主要集 中于翔宇大道沿线,主要有: 万达广场 亿力未来城 茂华国际汇 香格里拉花园 河畔花城 上海新城 翔宇一号 香缇豪庭等。 40 4、竟品楼盘分析(一) 万达广场:清河区翔宇中路169号 项目规模:约75万平米 开工面积:约32万平米 潜在开发:约52万平米 物业
23、类型:住宅、公寓、商业街等 主力户型:二房,87-91平米 三房,117-141平米 当前价格:6500元/平米 开盘时间:2009年2月 可售供应:1737套 销售情况:约106套/月,共1492套 项目概况:万达广场近邻市中心及钵池山公园,地位位置较优越,项目总建面积约75万平米,规划由高 层住宅、小户型公寓、商业街、购物中心、办公楼等综合产品组成,依托万达品牌优势,成为淮安地标 楼盘之一。该项目自2009年开盘以来,月均销售106套,销售速度较良好,目前在售8号楼。 41 4、竟品楼盘分析 ? 户型分析 主力户型:二房、三房 二房主力:87-91平米 三房主力:117-141平米 户型设
24、计:主力产品面积 控制较合理,户型设计较 一般,其中三房户型手枪 型设计南向采光较欠缺。 二房:87平米 二房:91平米 三房:129平米 三房:116平米 三房: 三房: 三房: 三房:115平米 优势:项目地处市中心,地理位置较优越,依托万达品牌优势,提升项目号召力。 劣势:高层林立,密度较高,户型设计较传统,降低项目性价比。 机会:淮安住宅短期紧缺,供不应求有助项目快速去化。 威胁:区域潜在开发供应大,未来竞争较激烈。 42 4 、竟品楼盘分析(二) 亿力未来城:清河区翔宇中路118号 项目规模:约87万平米 开工面积:约14万平米 潜在开发:约73万平米 物业类型:住宅、街铺等 主力户
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