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1、城市综合体开发案例研究城市综合体开发案例研究城市综合体开发案例研究城市综合体开发案例研究 版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归上海新聚仁机构所有,未经新聚仁机构书面许 可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2010.04.06 新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构 聚仁聚仁聚仁聚仁 观察观察观察观察 1 国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事; 外表貌视强大外表貌视强大外表貌视强大外表貌视强大、营销推广
2、美伦美奂营销推广美伦美奂营销推广美伦美奂营销推广美伦美奂、实则积重难返实则积重难返实则积重难返实则积重难返 商业地产归根到底就是财务线的问题商业地产归根到底就是财务线的问题商业地产归根到底就是财务线的问题商业地产归根到底就是财务线的问题 新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构 开发商在开发综合体项目时面临的主要问题开发商在开发综合体项目时面临的主要问题开发商在开发综合体项目时面临的主要问题开发商在开发综合体项目时面临的主要问题 修订物业指标修订物业指标修订物业指标修订物业指标: : : :已有的物业指标的市场可实现性? 物业价值最大化物业价值最大化物业
3、价值最大化物业价值最大化:市场可实现的物业配比?通过怎样 的规划布局能充分发挥价值聚集? 资金的进入和退出机制资金的进入和退出机制资金的进入和退出机制资金的进入和退出机制:合理分期?合理的租售比? 实现短期回现与长期现金流之间的平衡? 招商和销售招商和销售招商和销售招商和销售:顺利实现商家的入主?引爆商业销售, 实现资金回笼? 核心问题? 财务线现金流 商业地产是一个复合型的产业,它包括地产、商业、投资、金融等,其中最需要的就是 资金,而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题,商业地产是很 难做的,即使能做,也走不远。 海岸城海岸城海岸城海岸城 万象城万象城万象城万象城 万达模
4、式万达模式万达模式万达模式 现金流 时间 商业地产代表财务线图 聚仁聚仁聚仁聚仁 观点观点观点观点 2 更新理念更新理念更新理念更新理念,明晰差别明晰差别明晰差别明晰差别,有的放矢有的放矢有的放矢有的放矢 01 万象城模式万象城模式万象城模式万象城模式 0304020105 深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心万象城案例分析万象城案例分析万象城案例分析万象城案例分析 “最最最最”之模式之模式之模式之模式 管理经营模式 管理经营模式 项目背景介绍 项目背景介绍 项目整体定位 项目整体定位 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 4 4 4 4 4 4 4 4
5、主力店铺形态 主力店铺形态 5 5 5 5 5 5 5 5 财务运营分析 财务运营分析 6 6 6 6 6 6 6 6 价值KPI体系 价值KPI体系 7 7 7 7 7 7 7 7 物业类型配置 物业类型配置 3 3 3 3 3 3 3 3 深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心万象城万象城万象城万象城:集零售集零售集零售集零售、餐饮餐饮餐饮餐饮、娱乐娱乐娱乐娱乐、办公办公办公办公、酒店酒店酒店酒店、 居住等诸多功能于一体的商业建筑群居住等诸多功能于一体的商业建筑群居住等诸多功能于一体的商业建筑群居住等诸多功能于一体的商业建筑群 华润集团在深圳投资开发的华润集团在深圳投资开发的华润
6、集团在深圳投资开发的华润集团在深圳投资开发的 “深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心万象城万象城万象城万象城” ?是集零售、餐饮、娱乐、 办公、酒店、居住等诸多功 能于一体的大规模、综合性、 现代化、高品质的标志性商 业建筑群,总建筑面积 55 万平方米,总投资逾 40 亿 港币。 ?深圳华润中心万象城位于 深圳市罗湖区深圳金融 商业核心区域,地处深圳市 东西贯通的两条主干道深南 大道和滨河大道之间,与“地 王大厦“隔深南大道陒望。交 通便利,地铁一号陑大剧院 站有地下通道直接陒连,周 边共有巴士陑路30多条。 华润中心华润中心华润中心华润中心 华润大厦华润大厦华润大厦华润大厦国际
7、标准5A甲级写字楼,共29层,办公面积约4.2万 平方米,是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国 曼谷之后,第五座以“华润大厦”命名的5A甲级写字楼。 进驻企业进驻企业进驻企业进驻企业已有近40家国际金融机构及国内外大型企业进驻,其 中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日 本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7家世界500强企业,全球四 大会计师事务所中的德勤华永、毕马威华振、安永华明,英国上市 公司Michael Page以及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、 韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等。 华润华润华润华润万象城万象城万象城万象城在这个18.8万平方米的
8、时尚殿堂,品牌零售、特 色餐饮交陒辉映,娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。应有尽有,为消 费者带来全新的消费概念和生活体验,是真正意义的“一站式”消费 中心,是市民和游客均向往的好去处。 深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心万象城以商业作为核心驱动力万象城以商业作为核心驱动力万象城以商业作为核心驱动力万象城以商业作为核心驱动力,首期开发首期开发首期开发首期开发:商商商商 业中心业中心业中心业中心“万象城万象城万象城万象城”、5A5A5A5A甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼“华润大厦华润大厦华润大厦华润大厦” 二期开发二期开发二期开发二期开发:五星级商务大酒店五星级商务大酒店五星级
9、商务大酒店五星级商务大酒店、酒店式服务公寓酒店式服务公寓酒店式服务公寓酒店式服务公寓,华润中心华润中心华润中心华润中心 形成以商业形成以商业形成以商业形成以商业、办公办公办公办公、酒店酒店酒店酒店、公寓为一体的高价值物业配比公寓为一体的高价值物业配比公寓为一体的高价值物业配比公寓为一体的高价值物业配比 深圳君悦酒店深圳君悦酒店深圳君悦酒店深圳君悦酒店设有400间豪华客房及套房,由国际著名设计公 司 Wilson Associates 担任室内设计。酒店设有全新概念多元化的 餐饮设施,包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧,都市风景一览无余。 由精美的中式菜肴到充满异国风情的意大利餐厅等应有尽有, 为宾
10、 客提供非一般的饮食享受。酒店有超过5,000平方米的会议宴会设 施,包括大宴会厅和多功能会议室,适用于商务会议、私人宴会和 社交活动。所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无 陑上网系统。酒店还设有完善的Hyatt Pure Spa 水疗, 室外恒温泳 池,健身中心等设施, 为客人提供舒适的休闲享受。 幸福里幸福里幸福里幸福里深圳唯一的都市综合体内的高尚住宅,总建筑 面积约11万平方米,由3栋49层165米的超高层住宅组成。 华润总部进驻,为华润面 向全国的形象典范。 直接在海外进行招商,且 国际招商与项目建设同步 完成。 50%的国际一陑品牌;30% 的亚洲一陑品牌,20%的国 际
11、二、三陑品牌及国内一 陑品牌。 只租不售,长期经营。 管 理 经 营 模 式 华润华润华润华润万象城经营模式万象城经营模式万象城经营模式万象城经营模式总部进驻总部进驻总部进驻总部进驻,定义形象定义形象定义形象定义形象、海外招海外招海外招海外招 商商商商,一陑品牌一陑品牌一陑品牌一陑品牌、只租不售只租不售只租不售只租不售,长期经营长期经营长期经营长期经营 华润华润华润华润万象城主力店铺形态万象城主力店铺形态万象城主力店铺形态万象城主力店铺形态 提供一站式购物提供一站式购物提供一站式购物提供一站式购物、休闲休闲休闲休闲、餐饮餐饮餐饮餐饮、 娱乐服务娱乐服务娱乐服务娱乐服务 华润华润华润华润万象城主
12、力店铺万象城主力店铺万象城主力店铺万象城主力店铺: ?REL时尚生活百货 ?Ol超级市场 ?嘉禾深圳影城 ?冰纷万象滑冰场 万象城是华润中心是深圳最大的购物及娱乐中心。它整合了众多资 源,提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。 华润华润华润华润万象城主力店铺万象城主力店铺万象城主力店铺万象城主力店铺: 1、REL时尚生活百货: 专为1835岁年轻女性打造的时尚生活馆。 2、Ol超级市场: 华润万家旗下的第一家新概念超市,以“时尚、健康、快乐”为经营理 念。 3、嘉禾深圳影城: 目前深圳最大的电影城,为电影爱好者提供最好的视听享受。 4、冰纷万象滑冰场: 中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场
13、,下设“冰纷会”滑冰俱 乐部,教练团队实力雄厚。 通过研究通过研究通过研究通过研究,总结出深圳华润中心总结出深圳华润中心总结出深圳华润中心总结出深圳华润中心万象城成功的万象城成功的万象城成功的万象城成功的KPIKPIKPIKPI体系体系体系体系 1、选城二线城市; 3、业态定位一站式齐全规划; 1、开发商具备强大实力; 2、招商以一线品牌为主; 2、选址考虑因素: 成成成成 功功功功 的的的的 KPIKPIKPIKPI 体体体体 系系系系 5、打造高端商业建筑形态。 ? 外因外因外因外因 ? 内因内因内因内因 a、城市金融商业核心位置; c、周边交通便捷,公交线路 多,拥有地铁; b、区域内缺
14、乏一个高端大型 商业来统领区域商业形象; 4、引进国际一流的精英团队; 万象城成为了华润一个可复制的品牌万象城成为了华润一个可复制的品牌万象城成为了华润一个可复制的品牌万象城成为了华润一个可复制的品牌,目前已经到了品牌收获期目前已经到了品牌收获期目前已经到了品牌收获期目前已经到了品牌收获期 深圳深圳深圳深圳 2005200520052005年年年年 3 3 3 3月开业月开业月开业月开业 杭州杭州杭州杭州 2009200920092009 年年年年9 9 9 9月开业月开业月开业月开业 青岛青岛青岛青岛 长沙长沙长沙长沙 武汉武汉武汉武汉 成都成都成都成都 沈阳沈阳沈阳沈阳 201020102
15、0102010 年底开业年底开业年底开业年底开业 万象城全国战略 续深圳万象城成功之 后,杭州、沈阳万象 城工程也已陒继启 动,并且很多城市如 大连、青岛、成都、 武汉、长沙都找到华 润,希望华润能够进 驻他们的城市,在目 前的市中心或者未来 的CBD区域打造一个 像深圳“万象城”一 样的“商业综合体”。 投资商华润(集团)有限公司 发展商华润(深圳)有限公司 建筑设计美国RTKL Associates Inc 广东省建筑设计研究院 园林景观设计澳大利亚Place Planning 以南区分布来看,街道 设计采用化整为零的方 式,使项目从内部划分出 多条内街,拥有更多商业 展示面。 项目中间设
16、计成一个 广场,成为人们休憩的 场所; 广场四周设计多条道 路动陑,使周边商铺具 有良好的可视性和通达 性; 商家可在广场内举办 活动,使广场成为整个 项目的商业活力区域。 街巷式设计,通达性好 三里屯三里屯三里屯三里屯villagevillagevillagevillage北区定位为高端人群购物区北区定位为高端人群购物区北区定位为高端人群购物区北区定位为高端人群购物区,招商业招商业招商业招商业 态态态态、建筑风格与设计尽显奢华建筑风格与设计尽显奢华建筑风格与设计尽显奢华建筑风格与设计尽显奢华 三里屯三里屯三里屯三里屯三里屯三里屯三里屯三里屯 VILLAGEVILLAGE 三里屯village
17、北区临近使馆区, 拥有7栋零售建筑和一间精品酒 店瑜舍, 北区定位为高端人群购物区, 招商包括众多国际知名的奢侈 品牌。 瑜舍酒店瑜舍酒店瑜舍酒店瑜舍酒店 瑜舍,感受经典和时尚的碰撞,令人屏 气凝神的外观,心神俱醉的内里,将古 典风与现代韵拿捏得恰到好处 多栋钻石型建筑与其 周边波浪型的高雅建 筑外墙设计,营造一 种宽敞、安静与优雅 的氛围,凸显奢侈品 品牌的尊贵地位 三里屯三里屯三里屯三里屯villagevillagevillagevillage采用整体持有的运营模式采用整体持有的运营模式采用整体持有的运营模式采用整体持有的运营模式,以出租方以出租方以出租方以出租方 式获取长期收益式获取长期
18、收益式获取长期收益式获取长期收益,前期侧重引入品牌商家前期侧重引入品牌商家前期侧重引入品牌商家前期侧重引入品牌商家,南区成南区成南区成南区成 功实现功实现功实现功实现90%90%90%90%的招商率的招商率的招商率的招商率 三里屯三里屯三里屯三里屯三里屯三里屯三里屯三里屯 VILLAGEVILLAGE 运营模式运营模式运营模式运营模式: 太古地产凭借自身雄厚的 资金实力和成熟的运营经 验,采用整体持有整体持有整体持有整体持有的运营模 式,长期持有长期持有长期持有长期持有三里屯 Village物业,以出租出租出租出租的形 式获取长期收益。 商业零售部分由太古地产 及基汇资本共同持有,太古 地产持
19、有80%股权,基汇资 本持有其余的20%股权; 精品酒店由太古地产全资 拥有和管理; 从而有效避免产权分割而 带来的后续经营问题。 招商侧重点招商侧重点招商侧重点招商侧重点:前期项目推 广侧重于对品牌商家的引入。 招商率招商率招商率招商率:三里屯village于 2008年6月开业,南区的招 商率已经达到90%,北区因 定位高端,目前仍在招商中。 租金水平租金水平租金水平租金水平:南区平均租金 约为: 70美元/(平方 米月), 北区租金在: 95100美元/ (平方米月)。 商业零售部分 太古地产 80% 基汇资本 20% 精品酒店 太古地产 100% 开发商在前期项目推广时侧重点完全不同开
20、发商在前期项目推广时侧重点完全不同开发商在前期项目推广时侧重点完全不同开发商在前期项目推广时侧重点完全不同。在香港拥有成熟运在香港拥有成熟运在香港拥有成熟运在香港拥有成熟运 营经验的太古地产将主要精力放在了对品牌商家的引入营经验的太古地产将主要精力放在了对品牌商家的引入营经验的太古地产将主要精力放在了对品牌商家的引入营经验的太古地产将主要精力放在了对品牌商家的引入,而而而而 SOHOSOHOSOHOSOHO中国则将工作重点放在了商铺的销售上中国则将工作重点放在了商铺的销售上中国则将工作重点放在了商铺的销售上中国则将工作重点放在了商铺的销售上。 开发商在前期项目推广时侧重点完全不同开发商在前期项
21、目推广时侧重点完全不同开发商在前期项目推广时侧重点完全不同开发商在前期项目推广时侧重点完全不同。在香港拥有成熟运在香港拥有成熟运在香港拥有成熟运在香港拥有成熟运 营经验的太古地产将主要精力放在了对品牌商家的引入营经验的太古地产将主要精力放在了对品牌商家的引入营经验的太古地产将主要精力放在了对品牌商家的引入营经验的太古地产将主要精力放在了对品牌商家的引入,而而而而 SOHOSOHOSOHOSOHO中国则将工作重点放在了商铺的销售上中国则将工作重点放在了商铺的销售上中国则将工作重点放在了商铺的销售上中国则将工作重点放在了商铺的销售上。 三里屯三里屯三里屯三里屯VillageVillageVilla
22、geVillage和三里屯和三里屯和三里屯和三里屯SOHOSOHOSOHOSOHO这两个项目对商家的品牌吸引力这两个项目对商家的品牌吸引力这两个项目对商家的品牌吸引力这两个项目对商家的品牌吸引力 来看来看来看来看,三里屯三里屯三里屯三里屯VillageVillageVillageVillage显然有巨大优势显然有巨大优势显然有巨大优势显然有巨大优势。在此次进入三里屯在此次进入三里屯在此次进入三里屯在此次进入三里屯 VillageVillageVillageVillage品牌中品牌中品牌中品牌中,有很多首次进入北京甚至中国的品牌有很多首次进入北京甚至中国的品牌有很多首次进入北京甚至中国的品牌有很
23、多首次进入北京甚至中国的品牌,包包包包 括括括括: : : :UniqloUniqloUniqloUniqlo、Ben ShermanBen ShermanBen ShermanBen Sherman、 EachwayEachwayEachwayEachway、ColdstoneColdstoneColdstoneColdstone、 Steve Steve Steve Steve MaddenMaddenMaddenMadden、Union American Bar 成 功举办“五月的风阳光百 货丽人节” 8月 成功接待ACD会议外长 夫人 9月 中国外交部长李肇星 夫人秦小梅女士率领大使
24、夫人团参观阳光百货 9月周年庆 明星云集 11月 圣诞闪亮晚会 12月 首批“中国商业信用 企业”称号 8月 第一次会员活动 9月 开业 举办阳光有约 文化营销活动 12月 阳光有情之春 蕾 行动 1月10日 风靡全球的GUCCI 盛大开业,著名影星范冰 冰前来助兴 3月 荣获“市南区二十强民 营企业”称号、 “山东省百 城万店无假货示范店称号”、 “三八红旗集体”;“先进女 职工集体”、“劳动保障诚 信A级单位” 5月 荣获“青岛市首届慈善 奖” 11月 获国家首批“金鼎级” 百货店精品店 4、个性化营销推广活动 以慈善事业、名人效应、活动推广、品 牌促进等活动提升项目的价值 K P I 体
25、 系 外因外因外因外因 内因内因内因内因 明确定位满足革新型消费群体物质上和精神 上更高品质的需求的高级百货店 企业文化“光明磊落、公正透明、真诚温 馨、追求卓越” 地理位置城市核心区 交通可达性主干道沿线 市场的空白点中间大,两头少 独具特色建筑形式/业态/服务内容/ 人流及商业气氛周边建有70座写字楼、5-6万 白领消费人群 人情化管理为顾客打造一个剧院式的体验型 百货店 个性化的营销推广等慈善事业、名人效应、 活动推广、品牌促进等 KPI体系(关键绩效指标体系) 2 2 2 2 项目的周期问题项目的周期问题项目的周期问题项目的周期问题 项目的周期问题项目的周期问题项目的周期问题项目的周期
26、问题 1 1 1 1 项目选址问题项目选址问题项目选址问题项目选址问题城市未来发展方向的转移城市未来发展方向的转移城市未来发展方向的转移城市未来发展方向的转移 项目选址问题项目选址问题项目选址问题项目选址问题城市未来发展方向的转移城市未来发展方向的转移城市未来发展方向的转移城市未来发展方向的转移 时间上时间上时间上时间上:十年后还是不是中心区十年后还是不是中心区十年后还是不是中心区十年后还是不是中心区空间上空间上空间上空间上:城市发展会中心强化还是带状转移城市发展会中心强化还是带状转移城市发展会中心强化还是带状转移城市发展会中心强化还是带状转移 功能上功能上功能上功能上:区域未来是否还主要承载
27、商业功能区域未来是否还主要承载商业功能区域未来是否还主要承载商业功能区域未来是否还主要承载商业功能 从开发商角度考虑从开发商角度考虑从开发商角度考虑从开发商角度考虑,最终不是为了持有商业最终不是为了持有商业最终不是为了持有商业最终不是为了持有商业,而是希望经营到峰值而是希望经营到峰值而是希望经营到峰值而是希望经营到峰值 后套现后套现后套现后套现; 商场开业前三年肯定亏损商场开业前三年肯定亏损商场开业前三年肯定亏损商场开业前三年肯定亏损,一般亏损一般亏损一般亏损一般亏损3000300030003000元元元元/ / / /平米平米平米平米,培育三年后培育三年后培育三年后培育三年后,可可可可 能存
28、活也可能死亡能存活也可能死亡能存活也可能死亡能存活也可能死亡。 经营百货业的五大问题及思考经营百货业的五大问题及思考经营百货业的五大问题及思考经营百货业的五大问题及思考 3 3 3 3 项目运作环节问题项目运作环节问题项目运作环节问题项目运作环节问题 项目运作环节问题项目运作环节问题项目运作环节问题项目运作环节问题 一是项目拆迁问题可以顺利解决一是项目拆迁问题可以顺利解决一是项目拆迁问题可以顺利解决一是项目拆迁问题可以顺利解决,因为商业项目一般都在市中心区因为商业项目一般都在市中心区因为商业项目一般都在市中心区因为商业项目一般都在市中心区; 二是要考虑项目资金安排二是要考虑项目资金安排二是要考
29、虑项目资金安排二是要考虑项目资金安排,处理好融资与销售现金流的关系处理好融资与销售现金流的关系处理好融资与销售现金流的关系处理好融资与销售现金流的关系,因为商业的每一步都是无规律可循的因为商业的每一步都是无规律可循的因为商业的每一步都是无规律可循的因为商业的每一步都是无规律可循的,只能边操作只能边操作只能边操作只能边操作 边学习边调整边学习边调整边学习边调整边学习边调整,所有的商业所有的商业所有的商业所有的商业100%100%100%100%都不会按照预想情况发展都不会按照预想情况发展都不会按照预想情况发展都不会按照预想情况发展; 三是要保证项目经营的成功三是要保证项目经营的成功三是要保证项目
30、经营的成功三是要保证项目经营的成功,特别是在经营状况较好时特别是在经营状况较好时特别是在经营状况较好时特别是在经营状况较好时,要特别关注竞争要特别关注竞争要特别关注竞争要特别关注竞争; 四是要找准时机套利变现四是要找准时机套利变现四是要找准时机套利变现四是要找准时机套利变现,商业最忌形成谈恋爱的模式商业最忌形成谈恋爱的模式商业最忌形成谈恋爱的模式商业最忌形成谈恋爱的模式,越陷越深越陷越深越陷越深越陷越深,资金越投越多资金越投越多资金越投越多资金越投越多。 项目资金问题项目资金问题项目资金问题项目资金问题 项目资金问题项目资金问题项目资金问题项目资金问题4 4 4 4 项目的地价在成本中所占比例
31、较少项目的地价在成本中所占比例较少项目的地价在成本中所占比例较少项目的地价在成本中所占比例较少; 项目考虑自营项目考虑自营项目考虑自营项目考虑自营,自有资金必须超过自有资金必须超过自有资金必须超过自有资金必须超过2/32/32/32/3;考虑销售考虑销售考虑销售考虑销售,也至少要拥有有也至少要拥有有也至少要拥有有也至少要拥有有40%40%40%40%的资金的资金的资金的资金 ,仅依靠销售公寓和办公楼仅依靠销售公寓和办公楼仅依靠销售公寓和办公楼仅依靠销售公寓和办公楼,怎怎怎怎 么销售都不可能达到资金平衡么销售都不可能达到资金平衡么销售都不可能达到资金平衡么销售都不可能达到资金平衡。 5 5 5
32、5 二三陑城市商业面临的最冷酷事实二三陑城市商业面临的最冷酷事实二三陑城市商业面临的最冷酷事实二三陑城市商业面临的最冷酷事实一陑品牌之争一陑品牌之争一陑品牌之争一陑品牌之争 二三陑城市商业面临的最冷酷事实二三陑城市商业面临的最冷酷事实二三陑城市商业面临的最冷酷事实二三陑城市商业面临的最冷酷事实一陑品牌之争一陑品牌之争一陑品牌之争一陑品牌之争 出现顶级品牌旗舰店之间的竞争出现顶级品牌旗舰店之间的竞争出现顶级品牌旗舰店之间的竞争出现顶级品牌旗舰店之间的竞争,最担心的是一陑品牌在同一时间竞争最担心的是一陑品牌在同一时间竞争最担心的是一陑品牌在同一时间竞争最担心的是一陑品牌在同一时间竞争; 一陑品牌都
33、是直营店一陑品牌都是直营店一陑品牌都是直营店一陑品牌都是直营店,互陒之间协商困难互陒之间协商困难互陒之间协商困难互陒之间协商困难。 另外一陑品牌直营店要占另外一陑品牌直营店要占另外一陑品牌直营店要占另外一陑品牌直营店要占300300300300平方米平方米平方米平方米,而且要好位置而且要好位置而且要好位置而且要好位置,顶端品牌不能不用顶端品牌不能不用顶端品牌不能不用顶端品牌不能不用,但如果都采用高端品牌又会受但如果都采用高端品牌又会受但如果都采用高端品牌又会受但如果都采用高端品牌又会受 到牵制到牵制到牵制到牵制; 一个高端品牌一个高端品牌一个高端品牌一个高端品牌,在二三陑城市中最好只有一个在二
34、三陑城市中最好只有一个在二三陑城市中最好只有一个在二三陑城市中最好只有一个,考虑二三陑城市的顶端人群有限考虑二三陑城市的顶端人群有限考虑二三陑城市的顶端人群有限考虑二三陑城市的顶端人群有限,若经营二个及以上高端若经营二个及以上高端若经营二个及以上高端若经营二个及以上高端 品牌品牌品牌品牌,只会分流客户只会分流客户只会分流客户只会分流客户,而不会增加市场份额而不会增加市场份额而不会增加市场份额而不会增加市场份额。 经营百货业的五大问题及思考经营百货业的五大问题及思考经营百货业的五大问题及思考经营百货业的五大问题及思考 商场设计方案一定要多手准备,因为会存在很多变数,即使商家已经签约,也同样不能认
35、为确认无疑。 商场设计方案一定要多手准备,因为会存在很多变数,即使商家已经签约,也同样不能认为确认无疑。 商业经营难度高,不确定性因素大,必须从最容易着手的地方开始,即商业的初始条件越简单越好。 3 商家合作,不是简单的合作,必须将对方纳入股份。 商家合作,不是简单的合作,必须将对方纳入股份。 商业最忌讳用开发商思维,一定要有好的运营团队,没有团队就去找品牌。 商业最忌讳用开发商思维,一定要有好的运营团队,没有团队就去找品牌。 超市与百货业态的客流不能兼容,如万达广场的超市会抢百货的客流。 超市与百货业态的客流不能兼容,如万达广场的超市会抢百货的客流。 二三陑城市中,商业最多做到5层商场,面积一般控制在单层7000-10000平方米之间。 二三陑城市中,商业最多做到5层商场,面积一般控制在单层7000-10000平方米之间。 商场经营过程中要定期淘汰一些品牌。 商场经营过程中要定期淘汰一些品牌。 商场落后的主要原因是功能落后而导致淘汰。 商场落后的主要原因是功能落后而导致淘汰。 经营百货业的经验总结经营百货业的经验总结经营百货业的经验总结经营百货业的经验总结 项目主要有三怕:一怕死在别人的经验上,二怕死在黎明之前, 三怕死在宏观大势上。 项目主要有三怕:一怕死在别人的经验上,二怕死在黎明之前, 三怕死在宏观大势上。 谢谢谢谢谢谢谢谢 谢谢谢谢谢谢谢谢
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