烟台绿叶国际生物科技园住宅定位与规划建议报告125p.pdf
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1、B.A.Consulting 烟台国际生物科技园配套住宅项目第一阶段报告 本报告内容严格保密 - 1 - 烟台国际生物科技园住宅项目 第一阶段报告 (项目定位与规划设计建议初稿) 2010-7-5 B.A.Consulting 烟台国际生物科技园配套住宅项目第一阶段报告 本报告内容严格保密 - 2 - 报告前言 报告前言 项目背景 项目背景 基于项目目前所处的阶段及绿叶置业的要求,本阶段报告重点通过 对烟台在售高端住宅产品、高端客户置业规律的调研分析,以及对 高新区房地产板块的认知分析,得出对于本项目发展定位的基本判 断,作为产品设计阶段的方向评判。 烟台高新区国际生物科技园项目总占地面积约7
2、0公顷, 项目位于高 新区滨海路两旁,自然环境优越,拥有不可复制的一线海景景观及 海岸线沙滩资源。项目规划有:滨海度假区、滨海生活居住区、商 业金融区和研发孵化区。 烟台国际生物科技园配套住宅项目(以下简称本项目) ,位于整体地 块中段,滨海路南侧,科技大道北侧,东至成海路,西至通海东路。 用地面积 32.8 万平方米。 项目投资方绿叶集团是一家国际行业内领先的亚洲新兴药物制造企 业,在新加坡主板上市。公司现涉足房地产业,目前正在实施的有 烟台市五彩文化广场和烟台高新区生物园两个项目。 烟台国际生物科技园总体规划 本项目经济技术指标 规划总用地面积:32.18 万平方米; 可建设用地面积:22
3、.88 万平方米; 容积率:2.0; 建筑面积约:45.76 万平方米; 规划建筑密度:20; 绿地率:40; B.A.Consulting 烟台国际生物科技园配套住宅项目第一阶段报告 本报告内容严格保密 - 3 - 项目定位 产品定位 功能定位 产品风格 目标人群 项目定位 产品定位 功能定位 产品风格 目标人群 阶段结论摘要 阶段结论摘要 在市场研究和地块特征研究的基础上,我们对本项目的市场定位、 产品定位形成了初步结论,摘要如下: 烟台新城市中心区大型滨海高端住宅项目 海景高层住宅、情景花园洋房、别墅 烟台新城市中心区大型滨海高端住宅项目 海景高层住宅、情景花园洋房、别墅 现代现代科技科
4、技健康健康 国内一线海景品质居所国内一线海景品质居所 融入特色元素的现代简约风格 烟台社会高端群体、政府行政办公群体、高新区各类高级人才、国 内外房地产投资者。 融入特色元素的现代简约风格 烟台社会高端群体、政府行政办公群体、高新区各类高级人才、国 内外房地产投资者。 B.A.Consulting 烟台国际生物科技园配套住宅项目第一阶段报告 本报告内容严格保密 - 4 - 目录 目录 1市场分析1市场分析.6 1.11.1 烟台房地产市场宏观概述烟台房地产市场宏观概述6 1.1.1 概述1.1.1 概述 6 1.1.2 住宅土地成交情况统计1.1.2 住宅土地成交情况统计.7 1.1.3 新增
5、供应项目1.1.3 新增供应项目.8 1.1.4 住宅销售面积走势1.1.4 住宅销售面积走势.8 1.1.5 烟台市 2009 年 4 月-2010 年 4 月房地产价格指数1.1.5 烟台市 2009 年 4 月-2010 年 4 月房地产价格指数9 1.21.2 烟台区域市场沿海在售项目及去化情况统计烟台区域市场沿海在售项目及去化情况统计10 1.31.3 竞争项目(含在售、待售及潜在项目)统计竞争项目(含在售、待售及潜在项目)统计12 1.41.4 烟台高端置业群体需求特点烟台高端置业群体需求特点13 1.4.1 专题市场普遍调查。1.4.1 专题市场普遍调查。13 1.4.2 业内人
6、士专 访1.4.2 业内人士专 访 .24 以下为重点问题调查结果,完整调查报告以附件形式附后。.25 (一)对本项目定位的建议 .25 (二)烟台房产市场项目现状分析.28 2项目综合分析与定位2项目综合分析与定位.30 2.12.1 项目地块分析项目地块分析 .30 2.22.2 项目 SWOT 分析项目 SWOT 分析 .32 2.32.3 目标客户定位目标客户定位 .33 2.3.1 客户 定 位 原则2.3.1 客户 定 位 原则 33 2.3.2 周边 项 目 客群分 析2.3.2 周边 项 目 客群分 析 .33 我 项 目 目标客 群 定 位我 项 目 目标客 群 定 位 .3
7、5 2.42.4 项目开发定位项目开发定位 .42 2.4.1 项目 定 位 总原则 :2.4.1 项目 定 位 总原则 : .42 2.4.2 项目 定 位 三个基 于2.4.2 项目 定 位 三个基 于 .42 2.4.3 定 位 具 体分析 :2.4.3 定 位 具 体分析 : .43 2.52.5 项目开发策略项目开发策略 .47 2.62.6 项目核心功能项目核心功能 .47 2.72.7 项目市场形象定位项目市场形象定位48 3 总体规划建议3 总体规划建议.49 3.13.1 项目用地指标项目用地指标 .49 3.23.2 宗地环境宗地环境 .50 3.33.3 整体规划整体规划
8、 .51 3.3.1 规划原则3.3.1 规划原则 51 3.3.2 规划定位3.3.2 规划定位 51 3.3.3 建筑风格与外立面3.3.3 建筑风格与外立面.51 3.3.4 具体建议3.3.4 具体建议 56 3.3.5 园林景观设计3.3.5 园林景观设计.62 3.3.6 公建及配套3.3.6 公建及配套.71 4户型建议4户型建议.74 4.14.1 区域在售项目户型分析区域在售项目户型分析74 B.A.Consulting 烟台国际生物科技园配套住宅项目第一阶段报告 本报告内容严格保密 - 5 - 4.1.1 户型分布及配比4.1.1 户型分布及配比.74 4.1.2 基于市场
9、分析的户型原则建议4.1.2 基于市场分析的户型原则建议.77 4.1.3 基于市场分析的原则建议4.1.3 基于市场分析的原则建议.77 4.1.4 户型配比建议4.1.4 户型配比建议.78 4.2.4.2. 户型设计说明户型设计说明 .79 4.34.3 户型推荐户型推荐 .81 4.3.1 一居室户型塑造建议4.3.1 一居室户型塑造建议.81 4.3.2 二居室户型塑造建议4.3.2 二居室户型塑造建议.83 4.3.3 三居室户型塑造建议4.3.3 三居室户型塑造建议.87 4.3.4 豪华户型塑造建议4.3.4 豪华户型塑造建议.89 4.3.5 低密度产品设计建议4.3.5 低
10、密度产品设计建议.91 附件:竞品户型解读附件:竞品户型解读.92 报告附件一:住宅低碳和高科技材料推荐使用表报告附件一:住宅低碳和高科技材料推荐使用表.98 报告附件二:国内房地产市场主流建筑风格及解读报告附件二:国内房地产市场主流建筑风格及解读.99 报告附件三:莱山区海景住宅购房意向调研问卷逐项统计报告附件三:莱山区海景住宅购房意向调研问卷逐项统计.104 报告附件四:业内人士专访逐项统计及分析报告附件四:业内人士专访逐项统计及分析.116 (一)烟台海景房市场认识分析 116 (二)对项目的定位建议汇总分析 .116 (三)烟台市场项目现状分析.120 报告附件五:别墅楼王个案分析报告
11、附件五:别墅楼王个案分析-紫园紫园 1 号号122 B.A.Consulting 烟台国际生物科技园配套住宅项目第一阶段报告 本报告内容严格保密 - 6 - 1市场分析 1市场分析 项目开发的宏观经济环境是进行产品定位和需求预测时的重要考量 因素。经济、人口以及城区发展趋势可以反映出购买者数量变化规 律,是预测产品需求的基础。 市场分析旨在通过对相关的楼市数据的分析,以确定目标市场区域 将来是否会呈现需求增长等情况。 本章主要内容为:烟台市场宏观分析、烟台区域市场分析、烟台高 端置业群体市场调查。 1.1 烟台房地产市场宏观概述 1.1 烟台房地产市场宏观概述 1.1.1 概述 1.1.1 概
12、述 烟台 2009 年全年完成房地产开发投资 271.2 亿元,增长 2.8%,其中 住宅投资 197.13 亿元, 下降 4.8%, 占整个房地产开发投资的 72.7%。 房屋施工面积 3760.57 万平方米,增长 21.4%。其中住宅 1025.72 万平方米, 增长 10.3%; 房屋竣工面积 679.97 万平方米, 下降 6.6%。 其中住宅 207.52 万平方米,下降 6.4%。 (数据来源:烟台统计公报) 图 1.1.1-01 烟台 2005-2009 年新建商品房均价走势 数据来源:伟业数据库 烟台五区近几年新建商品房均价走势烟台五区近几年新建商品房均价走势 5815 59
13、90 3683 5179 4213 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 20052006200720082009 单位:亿元 B.A.Consulting 烟台国际生物科技园配套住宅项目第一阶段报告 本报告内容严格保密 - 7 - 2009 年烟台市房地产市场经历了从平抑调整到积极上扬的一年。 2009 年上半年,房地产延续了 2008 年下半年以来的房地产低迷态 势,开发商与购房者之间呈现僵持状态,部分项目成交量萎缩。 2009 年下半年,各楼盘的促销和宏观政策刺激效果初显,楼市总体 转暖,成交量逐渐回升,各楼盘售价试探性提升。进入 09 年第四季 度,房地产市场
14、全面回暖,量价齐升,供应量加大。 2010 年 2 季度开始,国家最新一轮调控政策对烟台楼市影响主要体 现在市场心理方面,根据 6 月份烟台市房地产交易中心访谈情况, 烟台近期成交办理量呈明显下降趋势,市场处于典型观望状态。 表 1.1.1-02 2008 住宅市场 2009 住宅市场 区域 供应 面积 消化 面积 消化率 供应 面积 消化 面积 消化率 芝罘区 67 万 40 万 59% 95 万 67 万 70% 莱山区 51 万 34 万 66% 88 万 55 万 62% 开发区 55 万 36 万 65% 79 万 50 万 63% 数据来源:伟业数据库 1.1.2 住宅土地成交情况
15、统计 1.1.2 住宅土地成交情况统计 2009 年受前一轮调控影响, 烟台 2009 年住宅土地成交面积都有部分 萎缩;进入 2010 年上半年,在 2009 年销售良好的带动下,开发商 信心回复,土地成交活跃。 图 1.1.2-01 烟台 2008 年-2010 年 5 月住宅土地成交情况 数据来源:伟业顾问数据库 烟台市08-10年5月住宅土地成交情况 0 200 400 600 800 1000 1200 08年09年10年1-5月 芝罘、莱山区住宅土地成交面积(公顷)烟台市总体住宅土地成交面积(公顷) B.A.Consulting 烟台国际生物科技园配套住宅项目第一阶段报告 本报告内
16、容严格保密 - 8 - 1.1.3 新增供应项目 1.1.3 新增供应项目 2009 年新增项目供应量与 2008 年基本持平,略有微降,但 2010 年 1-5 月份供应量持续减少,开发商对项目入市持谨慎态度,宏观政策 成效初显。 图 1.1.3-01 08、09 年及 10 年 1-5 月新增住宅项目供应量对比 数据来源:伟业顾问数据库 1.1.4 住宅销售面积走势 1.1.4 住宅销售面积走势 芝罘区、莱山区 09 年经历前 8 个月的市场低迷状态后,9 月份开始 成交量大幅上升,刚性需求得到释放。 图 1.1.4-01 2009 年芝罘区、莱山区房地产销售面积走势 数据来源:烟台房地产
17、开发网 烟台市08年至10年5月新增项目供应情况统计 0 500 1000 1500 2000 08年09年10年1-5月 0 10 20 30 40 50 60 新增项目供应量(公顷)新增项目个数 B.A.Consulting 烟台国际生物科技园配套住宅项目第一阶段报告 本报告内容严格保密 - 9 - 1.1.5 烟台市 2009 年 4 月-2010 年 4 月房地产价格指数 1.1.5 烟台市 2009 年 4 月-2010 年 4 月房地产价格指数 自 09 年 4 月至 10 年 4 月房地产价格总体走势平稳,呈上升趋势。 新建住宅及二手住宅价格同比、环比涨幅基本相当,其中,新建住
18、宅价格涨幅稍高于二手住宅。 表 1.1.5-01 新建住宅价格指数 二手住宅价格指数 月度 同比 环比 同比 环比 2009 年 04 月 103.6 100.2 102.9 100.1 2009 年 05 月 102.9 100.2 101.1 98.7 2009 年 06 月 102.7 100.0 99.7 100.0 2009 年 07 月 102.1 100.1 99.6 100.6 2009 年 08 月 102.3 100.6 99.8 101.1 2009 年 09 月 102.8 100.5 100.2 100.1 2009 年 10 月 103.1 100.8 100.8
19、100.6 2009 年 11 月 103.4 100.5 101.4 100.8 2009 年 12 月 104.0 100.5 103.0 100.5 2010 年 01 月 104.4 100.5 104.1 101.4 2010 年 02 月 104.6 100.4 104.9 100.8 2010 年 03 月 104.6 100.4 105.6 100.6 2010 年 04 月 105.0 100.6 105.6 100.1 注:同比以去年同月价格为 100,环比以上月价格为 100。数据来源:国家统计局 B.A.Consulting 烟台国际生物科技园配套住宅项目第一阶段报告
20、本报告内容严格保密 - 10 - 1.2 烟台区域市场沿海在售项目及去化情况统计 1.2 烟台区域市场沿海在售项目及去化情况统计 烟台市区沿海一线中高档楼盘基本以住宅为主,搭配少量公寓及别墅。下列所选楼盘项目, 去化速度较快的主要有海天雅筑(定价较低) 、马山寨海景豪庭(景观优越、超大规模、档次 较高、低价优势) 、天越湾(项目各方面指标均属高端标杆产品) 、万泰麓溪公馆(中高端 产品、中端价位、综合性价比较高) 、世茂海湾 1 号(市中心豪宅典范、价格相对合理) 。 表 1.2-01 项目名称项目名称 占 地 面占 地 面 积(万平积(万平 米) 米) 建筑面积 建筑面积 (万平米)(万平米
21、) 容积率容积率 物业状态物业状态 项目分期项目分期开盘时间开盘时间 均价 均价 (元/) (元/) 总套数总套数 去化率去化率 天越湾 1192 亩 100 0.92 高层、 多层、 别墅 三期 09 年初开始 认购 高层 13000 公寓 16000, 洋房 9000, 别墅 1100 万/套。 3205 一期内部 认购 70% 马山寨项目 29.3 30 1.08 别墅、 多层、 高层 不详 09年9月开始 认购 9000 1010 基本售罄 海天雅筑 9.07 16.1 1.76 高层 二期 10 年 6 月 6600 700 43% 中天 盛世观澜 0.97 6.09 4.84 高层
22、 一期 09.5.30 10000 312 50% 世茂 海湾一号 3.47 28 8.2 高层、超高 层 一期 10.3 13500 816 60% 天鸿凯旋城 1.53 11.68 6.34 高层 二期 二期:08.5 10500 666 70-80% 桃源一品 3.67 公 顷 62 1.71 高层、小高 层、别墅 一期 09.08 内部认 购 11000 308 80-90% 麓溪公馆 6.86 公 顷 17.3 1.89 高层 二期 09.01.09 7000 -8000 742 1 期 基本售罄 天马相城 52 100 1.9 别墅、小高 层、高层 四期 一期:06.10 二期:0
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