临高海航投资开发有限公司临高一号桥项目前期发展策划48p.pdf
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1、临高海航投资开发有限公司临高海航投资开发有限公司 临高一号桥项目临高一号桥项目 产品定位报告产品定位报告谨呈:海航地产谨呈:海航地产 报告目录:报告目录: 建筑产品规划建筑产品规划 商业发展建议商业发展建议 市场价值研判市场价值研判 项目整体定位项目整体定位 项目综合分析项目综合分析 城市现状:海南西部工业走廊北段经济重镇,国际旅游岛和 西部大开发重要基地,海南最重要渔业生产县。 城市现状:海南西部工业走廊北段经济重镇,国际旅游岛和 西部大开发重要基地,海南最重要渔业生产县。 临高位于海南西北部,人口48 万。距省会海口83Km。环岛西 线高速公路和粤海铁路西环线 贯穿境内。 海岸线长114.
2、7km,有11处港 湾,有金牌、新盈、调楼、黄 龙等天然优良港口。 临高风土人情独特,被评为 “全国民间艺术之乡”, 渔 歌“哩哩美”和人偶戏被列为 我国民间艺术的瑰宝。 临高属于海南西部工业走廊, 拥有省级5大经济开发区之一 的金牌港,具备上大工业项目 的良好条件;海洋捕捞产量占 全省1/3强,渔业发展空间巨 大;有临高角等多处海湾,滨 海旅游蕴含优势。 1、外部属性、外部属性 外部交通:临高处于西部交通的核心地带,集高速公路、粤海铁路海南西 环线、轻轨资源于一体,“两桥五路”使城市交通规划更加完善。 外部交通:临高处于西部交通的核心地带,集高速公路、粤海铁路海南西 环线、轻轨资源于一体,“
3、两桥五路”使城市交通规划更加完善。 公路:公路:西线高速横穿,有快速干道连 接高速与临城镇。 铁路轻轨:铁路轻轨:西环轻轨已经开工建设, 预计2013年运行,在临高设分站点 路桥规划建设:路桥规划建设: 文澜江四号桥、百仞滩大桥项目建设 正顺利推进; 连接城区至文澜江入海口的市政大道 正铺路基; 通往临高角风景区的临昌大道工程基 本完成; 连接西线高速与金牌开发区的金牌大 道即将完成; 连接马袅湾和西线高速的福马大道正 在规划论证当中; 沿海快速干线规划:从新盈港经临高 角穿文澜江,连接金牌和马袅湾。 项目所在项目所在 市政大道 临昌大道 福马大道 沿海快 速干线 金牌大道 城市规划:根据城市
4、规划:根据“十二五十二五”规划 ,临高将形成规划 ,临高将形成“一城一江五湾一城一江五湾”重点发展态势,建设 高品位的生态文化休闲城市,实现旅游房地产开发的大突破,把沿海一带建设成为 旅游休闲观光的 重点发展态势,建设 高品位的生态文化休闲城市,实现旅游房地产开发的大突破,把沿海一带建设成为 旅游休闲观光的“金色海岸金色海岸”。 未来城市发展趋势:未来城市发展趋势: 一是完善临高角、马袅湾、龙波湾和 后水湾等旅游区的基础设施建设。 二是建设好通往各旅游区的主干道路。 三是致力推进临高角滨海公园、临澜 湾项目建设,掀起旅游开发热潮。 四是尽快在县城、临高角、马袅湾等 开发区落户几家四星级以上宾馆
5、酒 店,提高全县旅游接待能力。 五是依靠沿江沿海一带实施“七大区 域”(即文澜江沿岸、二环路沿线、 龙波湾、临澜湾、美夏湾、马袅湾和 后水湾)房地产开发规划建设。 临高角临高角 金牌港 马袅湾 金牌港 马袅湾 后水湾后水湾 临城镇临城镇 龙波湾龙波湾 美夏湾美夏湾 文澜江沿岸文澜江沿岸 项目概况:位于项目概况:位于1号桥桥头 ,临海路与解放路交界处,占地面积为 号桥桥头 ,临海路与解放路交界处,占地面积为 2915平米(约平米(约4.5亩),紧邻临高车站、解放路等城镇核心地点亩),紧邻临高车站、解放路等城镇核心地点 本项目土地为国有用地,原址为 临高妇幼保健医院,医院员工分 流安置已由政府出面
6、解决,安置 费用分摊到土地费用中,土地成 本较低。 项目雄踞主城区交通枢纽,与临 高车站隔江相望,解放路为城市 主要交通干道,车流、人流量大。 2、项目本体、项目本体 项目位置项目位置 项目四至:东面为市政大道、滨江公园和文澜江,南面为解放路,西面为 解放路街铺,北面为文庙、土地庙和民宅。 项目四至:东面为市政大道、滨江公园和文澜江,南面为解放路,西面为 解放路街铺,北面为文庙、土地庙和民宅。 由于项目地块规模 较小,四至环境差 异不明显,可分为 东南侧和西北侧。 东、南两面临街; 接触人流机会多, 又有宽阔的公园场 地(东城公园), 可充分利用;西、 北两面靠内,紧贴 民房,可利用空间 较小
7、。 北 东 市政大道 解放路 项目位置项目位置 项目周边规划:东边为临高主城区重点改造区域,政府大力打造出提高城市品位 和丰富市民生活的公共活动场地文澜江两岸景观带和东城公园。 项目周边规划:东边为临高主城区重点改造区域,政府大力打造出提高城市品位 和丰富市民生活的公共活动场地文澜江两岸景观带和东城公园。 滨江公园滨江公园 即在临城1号桥至3号桥之 间增加现代亲水休闲景 观,在3号桥至龙力坝段 两岸,结合现状自然坡 地,利用现状自然景观, 修建自然护岸和亲水游艇 码头,供市民游玩。 东城公园东城公园 即在临高车站对面,文澜 江东岸开辟建设一个供市 民游玩、休闲、运动的大 型市政公园。 随着片区
8、改造完成, 项目周边将成为临高城区 最美丽、人气最旺区域。 随着片区改造完成, 项目周边将成为临高城区 最美丽、人气最旺区域。 SWOT分析:分析: S(优势):S(优势): 一线临江,毗邻滨江公园和东城公园; 扼守城市交通枢纽,客流、车流量大; 周边解放路商业环境好,人气旺盛; 土地成本较低,有较大的价格优势; 发展商企业实力雄厚,品牌号召力强; 政府支持,有利于塑造临高城市形象。 W(劣势):W(劣势): 项目规模小,业态规划收到一定影响; 紧挨交通干线,噪音污染较大; 临高城镇消费水平不高,市场容量有限。 T(威胁):T(威胁): 海南房地产市场发展的不确定性; 国家房地产调控政策的不确
9、定性。 O(机会):O(机会): 海南国际旅游岛建设,海南西部大开发提 速,将促进另告楼市快速发展,增加片区房 地产需求; 十二五规划强调富民,人民收入和生活水平 提高,将进一步刺激社会消费和商业发展; 临高政府大力扶持发展旅游业和旅游地产开 发,政策倾斜有利于城市发展。 SO策略:把握机会,放大优势,树立市场地位 WT策略:弱化劣势,警惕威胁,抓准入市时机 SO策略:把握机会,放大优势,树立市场地位 WT策略:弱化劣势,警惕威胁,抓准入市时机 3、项目属性 界定 、项目属性 界定 项目处于国际旅游岛三线城市主城区重点改造区域,是交通 便捷、人流车流众多的枢纽板块,具有极高的商业价值。 项目处
10、于国际旅游岛三线城市主城区重点改造区域,是交通 便捷、人流车流众多的枢纽板块,具有极高的商业价值。 项目属性:项目属性: 区域属性:区域属性: 三线城市,经济欠发达临高县属于三线城市的范畴,属于海南经济发展第三层级 临高主城区核心区域,交通便 捷、人口密集,商业氛围较浓 临城镇作为县政府所在地,是临高政治、经济、交通、文化、教育中心,人口约15万, 商业形成一定规模,但业态散乱、档次不高 企业品牌优势发展商为世界知名、海南最大企业海航集团的下属公司,实力雄厚,品牌号召力强 可利用资源较为优越 本项目毗邻临高车站、滨江公园、东城公园,扼守一桥和解放路交通枢纽,人流、车流 众多,且距离最繁华的商业
11、路段仅有1000余米,拥有非常优越的环境资源 商业价值大于居住价值建议项目以商业开发为主,兼有酒店、写字楼等功能,形成综合型开发 报告目录:报告目录: 建筑产品规划建筑产品规划 商业发展建议商业发展建议 市场价值研判市场价值研判 项目整体定位项目整体定位 项目综合分析项目综合分析 十一五期间,海南整体经济快速增长,十一五期间,海南整体经济快速增长,2010年达到年达到2052亿 元;社会投资持续大幅提高,对经济增长拉动作用明显 亿 元;社会投资持续大幅提高,对经济增长拉动作用明显. 以2010年为例,在国际旅游岛建设 上升为国家战略的政策利好作用下, 海南经济增长速度明显加快,创下 1994年
12、以来新高,增速位居全国前 茅。全年实现地区生产总值2052.12 亿元,同比增长15.8%,比全国GDP 增速高5.5个百分点。 全年全社会固定资产完成投资总额 1331.46亿元,比上年增长32.8%, 增速全国第一。区域投资发生新变 化,中部投资明显加强。中部地区增 长65.1%,西部地区增长45.3%,东 部地区增长35.4%。 房地产开发投资迅猛增长,全年房地 产开发完成投资533.44.87亿元,同 比增长50.1%,占全社会固定资产投 资额的39.4%,是拉动投资快速增长 的主力。 十一五期间海南经济情况 1052 1230 1459 1647 2052 12.5 14.5 9.8
13、 11.7 15.8 0 500 1000 1500 2000 2500 2006年2007年2008年2009年2010年 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 国民生产总值(亿元) 增长率(%) 1、宏观投资 环境 、宏观投资 环境 十一五期间海南投资情况 426 502 706 1002 1331.46 89 127 189 287.9 503.44 21 25 30 27.8 39.4 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2006年2007年2008年2009年2010年 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 固定资产投资(亿
14、元) 房地产投资(亿元) 占比(%) 十一五期间海南大发展,尤其国际旅游岛建设,带动并辐射全省各市县, 临高也迎来历史性发展机遇,第三产业发展迅猛。 十一五期间海南大发展,尤其国际旅游岛建设,带动并辐射全省各市县, 临高也迎来历史性发展机遇,第三产业发展迅猛。 根据国际旅游岛规划,全省分 为东、西、南、北、中和海洋 六大组团。临高属于西部组 团,毗邻洋浦经济开发区,是 海南西岸工业带北段重要基地。 以房地产为主的第三产业发展 迅速。临高角旅游房地产项目 美好临澜湾一期工程已经建 成;临高第一家四星级方圆酒 店已动工兴建;同年,分别与 10多家地产企业洽谈龙波湾、 临澜湾、美夏湾、沿文澜江区 域
15、和二环路沿线的开发项目, 均取得重大进展。 经济基本面运行良好,固定资产投资增长迅速,经济总体 上全省排名中下游水平,仍属欠发达地区 经济基本面运行良好,固定资产投资增长迅速,经济总体 上全省排名中下游水平,仍属欠发达地区 十一五期间,临高经济整体运 行良好,保持持续增长状态: 经历2009年的缓慢发展之后, 2010年增速最为迅猛,全县生 产总值69.6亿元,同比增长 17.4%,是发展最好的一年。 2010年全社会固定资产投资 21.6亿元,增长119.3%;地方 财政一般预算收入2.18亿元, 增长133.9%,增幅排名全省 第三位;城镇居民人均可支配 收入12887元,增长24%,增
16、幅排在全省前三名,农民人均 纯收入5047元,增长18.7%; 万元GDP能耗同比下降5.12%。 2、临高经济 发展情况 、临高经济 发展情况 临高近5年经济发展趋势图 54.65 53.79 40.09 46.63 69.6 7.9 14.9 9.4 1.5 17.4 0 50 100 20062007200820092010 0 10 20 GDP总量(亿 元) 增长率(%) 临高近5年固定资产投资走势 9.8 3.98 6.13 7.4 21.6 75 25 16.1 32.6 119.3 0 10 20 30 20062007200820092010 0 50 100 150 固定资
17、产投资 (亿元) 增长率(%) 十一五期间,第一产业占绝对主导地位,2010年二、三产业比重明显增长十一五期间,第一产业占绝对主导地位,2010年二、三产业比重明显增长 三大产业情况:三大产业情况: 从三次产业对经济增长的贡献率来 看。第一产业占绝对主导地位;第 二、第三产业对经济贡献率小。 2010年,在国际旅游岛概念的推动 下,临高招商引资开始加速,旅游 和工业发展取得长足进步,由此拉 动二/三产业对经济贡献率明显增长。 “十一五”期末,三次产业结构比重由 “十五”末的76.2:6.1:17.7优化为 67.8:11.8:20.4。第一产业增加值 五年增长0.7倍;第二产业增加值五 年增长
18、2.6倍;第三产业增加值五年 增长1.2倍,旅游房地产业逐步兴起。 临高三大产业结构图 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 20062007200820092010 第一产业 第二产业 第三产业 20062007200820092010 第一产业76.10%73.30%75.40%70.70%67.80% 第二产业6.40%7.30%6.30%8.20%11.80% 第三产业17.50%19.40%18.30%21.10%20.40% (数据来源:临高县经济与社会发展统计公报) 城镇人口平稳缓慢增长,农业人口占绝对优势;居民生活水平继续提高, 人均可支配收入稳步
19、增长 城镇人口平稳缓慢增长,农业人口占绝对优势;居民生活水平继续提高, 人均可支配收入稳步增长 城镇居民收入:城镇居民收入: 据统计,2009年末,临高总人 口为47.3万人,2010年末,约 为50万人;农业人口与非农业 人口比例约为7:3,人口自然增 长率9.5. 2010年,全县在岗职工人均年 工资19538元,同比增长12%; 城镇居民人均可支配收入12887 元,同比增长24%;农民人均纯 收入7047元,同比增长18.7%。 临高近5年城镇居民人均可支配收入走势 0 5000 10000 15000 0 10 20 30 城镇居民人均可支配收入 (元) 增长率(%) 城镇居民人均可
20、支配收 入(元) 648982069277 10393 12887 增长率(%)15.82213.110.524 20062007200820092010 临高与海口、儋州市各项经济指标状况对比:临高与海口、儋州市各项经济指标状况对比: 从对比情况来看,无论是 城市人口,还是生产总值、 城市居民人均可支配收入、 社会消费品零售总额、旅 游收入等,临高都无法与 两个城市相比。 海口作为省会城市,儋州 作为海南西部最大的地级 市,其经济形态和商业环 境,对临高商业发展具有 较高的参考价值。 临高与内海口、儋州市各项经济指标状况对比临高与内海口、儋州市各项经济指标状况对比 名 称名 称常住人口 (万
21、人) 生产总值 (亿元) 城市居民人均可 支配收入(元) 社会消费品 零售总额 (亿元) 过夜旅游客 (万人次) 旅游总收入 (亿元) 海口海口200万万590.5516720 326.94 736.13 72.09 增长增长17.5 %9.7 %21.2%9.5 %10.9 % 儋州儋州101万万116.3 14130 31.1 50.14 3.56 增长增长12.2 %1010%20 % %5.3 %21.5 % 临高临高48万万69.6 12887 12.086.51 0.15 增长增长17.4 %2424%15.4%12.1 %21.321.3% 备注:儋州经济指标中不含农垦、洋浦,如
22、果算上两者,GDP翻番不止 未来城市发展:十二五规划明确了未来城市发展:十二五规划明确了2015年临高经济翻番的目标,将进一步 刺激社会消费市场扩大,以及城市商业层次提升! 年临高经济翻番的目标,将进一步 刺激社会消费市场扩大,以及城市商业层次提升! 未来五年,临高县经济社会发展的主要目标是:到2015年,实现生产总值131亿 元,年均增长13.5%,三次产业结构比重为50:20:30;全社会固定资产投资80 亿元,年均增长29.9%;社会消费品零售总额30亿元,年均增长20%;财政一般 预算收入10亿元,年均增长35.6%;城镇居民可支配收入25780元,年均增长 14.9%;农民人均纯收入
23、10500元,年均增长15.8% 。 十二五规划明确了临高城市发展目标,为经济建设打下了坚实基础,由此可见, 随着经济发展、城市发展和人口增多、人们收入水平和生活水平提高,势必刺激 和促进更大的消费市场形成,进一步推动临高商业环境的快速发展! 临高商业区域主要集中解放路、跃进路和江南路三个区域, 档次较低,属于初级商业形态,步行街人气不足。 临高商业区域主要集中解放路、跃进路和江南路三个区域, 档次较低,属于初级商业形态,步行街人气不足。 临高商业集中区:临高商业集中区: 解放路前段以服装、 学生用品为中心; 跃进路中段以万家 惠超市为中心,中 后段以临高农贸市 场为中心,人气旺。 明珠酒店附
24、近步行 街,但规模小、业 态散乱,人气不足。 江南路有一农贸市 场,是桥南居民生 活购物之所。 2、临高商业 环境分析 、临高商业 环境分析 解放路 商业路段 跃进路 商业区 步行街 解放路:临高商业繁华地段,就当地而言,商业形态最为高端,业 态丰富,如超市、百货、专业店、休闲娱乐店等 解放路:临高商业繁华地段,就当地而言,商业形态最为高端,业 态丰富,如超市、百货、专业店、休闲娱乐店等 解放路为临高的商业 中心,是临高的服饰 主力店集中区,个别 店100平方米左右,营 业额淡季十万以上, 旺季做到百万营业额。 路口有临高最大的电 器店(200平方米), 月营业额40万左右, 无太明显淡旺季。
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