协信地产苏州阿卡迪亚户型分析及调整建议76p.pdf
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1、1 苏州阿卡迪亚户型分析及调整建议 苏州公司营销部 2011年7月28日 2 政策前景预判政策前景预判 调控政策导向首置、首改客群,本项目前景乐观调控政策导向首置、首改客群,本项目前景乐观 政策调控市场,政策稳定价政策调控市场,政策稳定价 格,半年连出格,半年连出1010大政策抑制楼大政策抑制楼 市发展,央行市发展,央行9 9次加息控制资次加息控制资 金进出,一系列手段均为保持金进出,一系列手段均为保持 楼市稳定发展。楼市稳定发展。 调控政策增供应、控需求、调控政策增供应、控需求、 调结构导向首置、首改客群调结构导向首置、首改客群 剔除投资、投机,力保自住剔除投资、投机,力保自住 买房需求买房
2、需求 行政手段、货币手段、加速行政手段、货币手段、加速 保障房建设竭力遏制房价上涨保障房建设竭力遏制房价上涨 时间文件要点具体细则 2011-1-10 关于贯彻落实四部委的通知 公积金第三套房停贷 通知规定:首套房建筑面积在90平米以上的,首付款比例不低于住房总价的30%, 90平米以内(含90平米)和保障性住房,首 付款比例不低于20%,存量成套住房(二手房)首付款不低于30%;第二套住房首付款比例不低于50%,贷款利率按同期首套住房公 积金个人住房贷款利率的1.1倍计算;停止向购买第三套及以上住房的借款申请人(含共同借款申请人)办理住房公积金个人住房款。 规定自2011年1月17日起执行。
3、 2011-1-16 苏州市第十四届人民代表大会第四次 会议政府工作报告 2011年苏州市将组织建设供应保障 性住房10853套 ;轨道交通1号线 基本建成;公交有优惠;收入增长 12% 2011年苏州市将组织建设供应保障性住房10853套。扩大住房公积金制度的覆盖面和受益面。精心实施南环新村危旧房解危改造和城 区居民家庭“改厕”工程。继续整治老住宅小区和零星居民楼,解危修缮危旧住房,城中村(无地队)改造加快实施,南环新村危旧房 解危改造工程全面启动。 2011-1-26新国八条二套房房贷首付比例提高至60% 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60,贷款利率不
4、低于基准利率的1.1倍。人民银行各分 支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利 率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。 2011-2-8 上调金融机构人民币存贷款基准利率 通知 2011年央行首次加息 自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款 基准利率相应调整。 2011-2-9住房公积金贷款利率上调通知住房公积金贷款利率上调2月9日,国家住建部发布通知,即日起住房公积金贷款利率上调0.20%0
5、.25%。 2011-3-2苏州限购令细则 本市户籍限买三套住房;非本市户 籍限买二套住房;不能提供2年内累 计缴纳1年以上的非本市户籍居民家 庭,暂停在本市向其售房。 暂定在市区已有1套住房的本市户籍居民家庭,能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保 险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含定销商品房、危旧房小区改造配建商品住房等以外的新建商品 住房和二手住房,下同)。对在市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不能提 供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会
6、保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其 售房,违反限购规定购房的,不予办理产权登记手续,并由其承担相应的经济和法律责任。 2011-3-31苏州房价控制目标 苏州2011年房价控制在增幅10%左 右,低于GDP增速和居民人均可支 配收入 按照阎立市长2011年1月16日在市十四届人大四次会议上所作的政府工作报告提出了“本年度地区生产总值增长12%,城镇居民 人均可支配收入和农民人均纯收入增长12%左右”的目标,那么房价增幅大约也会控制在10%左右。 2011-4-5 上调金融机构人民币存贷款基准利率 通知 央行年内第二次加息 中国人民银行决定,自2011年4月6日将起上调金融机构人
7、民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分 点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。 2011-5-11江苏省商品房销售明码标价实施细则 要求正式销售5日前一次性公开全部 销售房源,并实行“一套一标”的 明码标价 一是要求正式销售5日前一次性公开全部销售房源,并实行“一套一标”的明码标价; 二是必须明确标志优惠折扣及享受优惠折扣的条件; 三是实行“一价清”制度,所标示的价格就是开发商与购房的最终结算合同成交价格,合同成交价之外不得收取其他费用; 四是已选聘物业企业的应同时公示前期物业服务内容及收费标准; 五是对已售房源及价格也应予以明示。 20
8、11-5-24 苏州工业园区社会保险(公积金)管 理暂行办法 园区公积金制度与市区公积金接轨 。 1 取消了原公积金A、B、C三类综合社会保障计划;设立园区社会保险(公积金)甲、乙两类综合社会保障计划;增设园区住房公积金 制度。 2 园区公积金与市区接轨。 竞品地图竞品地图 万科玲珑湾万科玲珑湾 仁恒双湖湾仁恒双湖湾 和风雅致和风雅致 首开悦澜湾首开悦澜湾 雍景湾雍景湾 中信森林湖中信森林湖 东方维罗纳东方维罗纳 中海国际社区中海国际社区 阿卡迪亚阿卡迪亚 雅戈尔太阳城雅戈尔太阳城 九龙仓时代上城九龙仓时代上城 一 二期(326地块)高层产品及竞品分析 高层合计高层合计 5210452104平
9、米平米 目前产品规划说明目前产品规划说明 户型类型 单套面积 () 数量(套 ) 总面积( ) 套数比例 (%) 面积比例 (%) 备注 户型特征 A户型 141 78 10998 17.11% 21.11% #19#20#21全部 3室2厅2卫 B户型 141 60 8460 13.16% 16.24% #23#24东西端 3室2厅2卫 C户型 130 66 8580 14.47% 16.47% #22#25东西端 3室2厅2卫 D户型 103 126 12978 27.63% 24.91% #22#23#24#25中间 部分 2室2厅1卫 E户型 88 126 11088 27.63% 2
10、1.28% #22#23#24#25南侧 端头部分 2室2厅1卫 合计 - 456 52104 100.00% 100.00% 原面积配比原面积配比 分析模型分析模型 类别类别 面积(平米)面积(平米)/ /档次档次 首置产品 40100 4070 7580 8185 86109 首改产品 101135 101110 111120 121135 再改产品 136180 136145 146180 面积:88平米,2/2/1 单价:10000元/平米(精装) 总价段:88万 对比竞品面积段:7590平米 对比竞品项目总价段:7095万 本项目高层88(2-2-1)户型分析 优势:户型方正实用,动
11、静分区鲜明 阳台赠送面积较多 主卧带有观景飘窗 劣势:相对市场产品,无亮点 1、本案产品价值梳理高层首置(88平米) 9 竞品(首次置业 购房:75-80) 所处板 块 物业类 型 面积 均价 总价 户型 今年销 售户数 户型占 比(%) 总去 化率 户型优势 户型劣势 下半年供应量 户数(套) 面积(万方) 首开悦澜湾 青阳板 块 高层、 小高层 78 9500元/ 平米 74万 2-2-1 26套 0.1 0.76 南北通透 卫生间没有窗户 9 0.07 青湖语城 青阳板 块 小高层 78 9100- 9400元/ 平米 70万左右 2-2-1 115套 30.70% 97% 总价低,功能
12、齐 全 餐厨设计不合理 75 0.59 海尚壹品 湖东板块 高层、 小高层、 多层 80 13000元/ 平米 104万左右 2-2-1 4套 8% 100% 南北通透 厨房餐厅太小 0 0 路劲主场森邻公馆 湖东板 块 高层 78、 79 10000元 /平米 79万 2-2-1 220套 40% 86% 功能齐全 两房 朝南 南北不通透 35 0.28 竞品(首次 置业购房: 85-90) 所处板块 物业类 型 面积 均价 总价 户型 今年销售 户数 户型占比 (%) 总去化 率 户型优势 户型劣势 下半年供应量 户数(套) 面积(万方) 首开悦澜湾 青阳板块 高层、小 高层 88 950
13、0元/ 平米 84万左 右 2-2-1 83套 27% 92% 南北通透 卫生间无窗 312 2.7 中海国际社区 湖东板块 高层 86 10000- 11000 元/平米 90万左 右 2-2-1 150左右 34% 7080% 总价低 南北不通透 450 4.035 水墨三十度 湖东板块 多层、小 高层、高 层 88 11000 元/平米 100万左 右 2-2-1 120套 10% 28% 两开间朝 南 暗卫 24 0.23 建屋海德公园 湖东板块 高层 90 12000 元 100-140 万 2-2-1 49套 23.70% 22.10% 客厅房间 朝南 卫生间小, 南北不通风 18
14、6 1.67 海尚壹品 湖东板块 高层、小 高层、多 层 81 13000 元/平米 105万左 右 2-2-1 6套 0.20% 100% 南北通透 厨房餐厅太 小 0 0 下半年区域市场竞品分析高层(首置型88平米) 88平米总价段及面积段相对应竞争市场下半年供应量约7.7万方,881套。 中海国际社区高层中海国际社区高层8686 户型:户型:2 2- -2 2- -1 1 单价:单价:1100011000元元/ /平米(精装)平米(精装) 总价:总价:9191万元万元 优势:优势:户型方正,动静线合理 双卧室飘窗设计,观景较方便 劣势:劣势:南北不通透,储物空间不足 下半年竞品市场户型分
15、析下半年竞品市场户型分析高层(首置型高层(首置型8888平米)平米) 首开悦澜湾高层首开悦澜湾高层78788888平米平米 户型:户型:2 2- -2 2- -1 1 单价:单价:95009500元元/ /平米平米 总价:总价:74748484万元万元 优势:优势:双卧室飘窗设计,观景较方便 阳台宽敞,赠送面积较多 劣势:劣势:开门入户,视线缺少阻隔,影响私密性 无独立餐厅,影响实用性 青湖语城青湖语城77778787平米平米 户型:户型:2 2- -2 2- -1 1、2+12+12 21 1 单价:单价:94009400元元/ /平米平米 总价:总价:71718181万元万元 优势:优势:
16、方正二房、86平米带入户花园,功能更强 劣势:劣势:无大的劣势 77平米平米 86平米平米 326地块高层首置产品(88平米)分析 户型推荐 221 78平米 221 78平米 222 89平米 222 90平米 点评: 本项目88平米2-2-1产品与市场上较为普遍的竞品2-2-1户型相比无明显优势 调整建议: 本项目88平米产品建议可在户型上进行改善可改成75-80平米(2房1卫)、85-90平米(2房2卫), 紧凑型、舒适型多重选择性 修改后产品价值分析 青剑湖板块城市重点规划区域 户型户型方正实用,动静分区鲜明 景观价值 青剑湖、阳澄湖自然景观 项 目 核 心 价 值 区域价值 产品价值
17、 产品75、85平紧凑、舒适型多重选择性 价格总价更低,功能更舒适,面积利用率 更高 经调整,本案75平米(2房1卫)、88平米(2房2卫),分别对应75万/88万总价(精装), 在总价段上与本案形成竞争的是园区低端高层公寓产品,75万元总价在园区近乎空白市场,88 万元总价则是园区稀缺的2房2卫产品,均有竞争优势。 2、竞品市场户型分析高层(首改型103平米) 面积:103平米,2/2/1 单价:10000元/平米(精装) 总价段:103万 对比竞品面积段:95105平米 对比竞品项目总价段:95110万 竞品(100- 110平米) 所处板块 物业类 型 面积 均价 总价 户型 套数 今年
18、销 售户数 户型占 比(%) 总去化率 户型优势 户型劣势 下半年供应量 户数(套) 面积(万 方) 华园星城 湖东板块 高层 100 8800元/ 平米 88万左 右 2+1-2-1 170套 148套 20% 85% 大面宽客厅,南北 通透 大门正对卫生间 200 2 雅戈尔太阳城 湖东板块 高层 105、 109 10500 110万左 右 2+1-2-1 125套 100套 15% 90% 南北通透、赠送入 户花园 大门正对卫生间 0 0 中海国际社区 湖东板块 高层 102 10000- 11000元 /平米 100万左 右 2-2-1 242套 200套 42% 82% 南北通透
19、大门正对卫生间 - - 水墨三十度 湖东板块 多层、 小高层、 高层 100-110 11000元 /平米 120万左 右 3-2-2 22套 11套 5% 50% 两房朝南 南北不通透 0 0 蝴蝶湾 湖东板块 高层 109 13000元 /平米 140万左 右 2-2-1 100套 70套 19.80% 70% 两房朝南 南北不通透 30 0.32 建屋海德公园 湖东板块 高层 104 11000元 /平米 115万左 右 2-2-1 267套 46套 2% 24.10% 南北通透,户型紧 凑 过道长浪费面积 221 2.3 中央景城 湖东板块 高层 87,93,9 9 14500 元/平
20、米 126万- 143万 2-2-1 493套 224套 40% 45% 户型方正,两房朝 南 南北不通透,次 卧采光差 54 0.48 海尚壹品 湖东板块 多层、 小高层、 高层 88、89、 90、91、 92、96、 13000 元/平米 110万左 右 2-2- 1/2-2-2 60套 58套 7.60% 97.00% 客厅房间朝南 餐厅太小 2 0.018 下半年区域市场产品分析高层(首改型103平米) 103平米总价段及面积段相对应竞争市场下半年供应量约4.3万方,421套。 雅戈尔太阳城高层108户型 户型:2+1/2/1 单价:10500元/平米 总价:113万元 优势:南北通
21、透,采光良好 卧室套房设计,生活方便 北侧阳光房,可自由改造成房间 劣势:客卧门与入户门相对,影响私密性 下半年区域市场竞品分析高层(首改型103平米) 建屋海德公园高层104户型 户型:2+1/2/1 单价:11000元/平米 总价:114万元 优势:独立北阳台,可自由改造成房间 卧室观景飘窗,尽享舒适景观 U型厨房,优化厨房动线 劣势:入户门与卫生间门对冲 华园星城:98100平米 户型:2+1/2/1 单价:8800元/平米 总价:88万元 优势:2+1房,功能更丰富,南北通透,户型方正 劣势:项目档次偏低 高层首改产品(高层首改产品(103103平米)总结平米)总结 户型推荐户型推荐
22、3 32 21 1011 101平米平米 3 32 21 1031 103平米平米 2+12+12 21 1卫卫 105105平米平米 点评:本项目103平米2-2-1产品与市场上较为普遍的竞品2+1-2-1户型相比无明显优势 调整建议:103平米的2房建议改成100平米3房或(2+1房),面积变小,总价更低,面积利 用率理高,提高产品接受度。 修改后产品价值分析 青剑湖板块青剑湖板块城市重点规划区域城市重点规划区域 户型户型南北通透,采光良好;南北均设有阳南北通透,采光良好;南北均设有阳 台,赠送面积较多台,赠送面积较多 景观价值 青剑湖、阳澄湖自然景观青剑湖、阳澄湖自然景观 项 目 核 心
23、 价 值 区域价值 产品价值 产品产品功能更多,居住体验更舒适功能更多,居住体验更舒适 价格价格相同总价下,本产品功能更全,面积相同总价下,本产品功能更全,面积 更大更大 经调整,本案100平米(3房1卫或2+1房),精装总价段100万元,相比雅戈尔太阳城,具有 精装优势;相比中海国际社区,具有户型优势(多出一个房间);相比九龙仓时代上城(90平米 3房1卫,总价约130万元左右),具有总价优势(总价低20万元以上),具有相对竞争优势。 3、竞品市场户型分析高层(首改型130平米) 面积:130平米,3/2/2 单价:10000元/平米(精装) 总价段:130万 对比竞品面积段:125135平
24、米 对比竞品项目总价段:120140万 下半年区域市场产品分析高层(首改型130平米) 竞品竞品 所处板块所处板块 物业类型物业类型 面积面积 均价均价 总价总价 户型户型 今年销售今年销售 户数户数 户型占比户型占比 (% %) 总去化总去化 率率 户型优势户型优势 户型劣势户型劣势 下半年供应量下半年供应量 户数(套)户数(套) 面积(万方)面积(万方) 首开悦澜湾首开悦澜湾 青阳板块 高层、小 高层 120 9500元/平 米 114万左 右 3-2-1 48套 19% 75% 南北通透 走廊浪费面积太 多 30 0.36 华园星城华园星城 湖东板块 高层 137 8500元/平 米 1
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