安庆华茂地块项目定位规划建议与营销策略报告176P.pdf
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1、我们因专业而强大我们因专业而强大我们因专业而强大我们因专业而强大 我们因严谨而尊严我们因严谨而尊严我们因严谨而尊严我们因严谨而尊严 我们因解决问题而信誉我们因解决问题而信誉我们因解决问题而信誉我们因解决问题而信誉 安庆华茂地块项目定位安庆华茂地块项目定位 规划建议与营销策略报告规划建议与营销策略报告 2 为了更好解决项目营销目标问题为了更好解决项目营销目标问题 不能简单的就营销谈营销不能简单的就营销谈营销 应系统的梳理、深层次的挖掘应系统的梳理、深层次的挖掘 直指安庆城市人心直指安庆城市人心 实现项目价值最大化实现项目价值最大化 3 城市属性城市属性未来安庆未来安庆商业中心商业中心 第一部分第
2、一部分第一部分第一部分 价值最大化的项目定位选择价值最大化的项目定位选择价值最大化的项目定位选择价值最大化的项目定位选择 第二部分第二部分第二部分第二部分 价值最大化的项目规划建议价值最大化的项目规划建议价值最大化的项目规划建议价值最大化的项目规划建议 城市关系城市关系地块结构地块结构 第三部分第三部分第三部分第三部分 价值最大化的项目营销策略价值最大化的项目营销策略价值最大化的项目营销策略价值最大化的项目营销策略 空间关系空间关系 历史机遇历史机遇空间机遇空间机遇创造奇迹创造奇迹 4 限制要求、甲方目标及目标解读限制要求、甲方目标及目标解读 重要目标分析重要目标分析重要目标分析重要目标分析
3、?快速回笼资金,计划建设周期45个月快速回笼资金,计划建设周期45个月 ?提升和优化产品以匹配项目定位提升和优化产品以匹配项目定位 ?在成本不变或增加不多的情况下,最大限度开发楼盘功能,增加附加值在成本不变或增加不多的情况下,最大限度开发楼盘功能,增加附加值 ?快速回笼资金,计划建设周期快速回笼资金,计划建设周期快速回笼资金,计划建设周期快速回笼资金,计划建设周期45454545个月个月个月个月 ?提升和优化产品以匹配项目定位提升和优化产品以匹配项目定位提升和优化产品以匹配项目定位提升和优化产品以匹配项目定位 ?在成本不变或增加不多的情况下,最大限度开发楼盘功能,增加附加值在成本不变或增加不多
4、的情况下,最大限度开发楼盘功能,增加附加值在成本不变或增加不多的情况下,最大限度开发楼盘功能,增加附加值在成本不变或增加不多的情况下,最大限度开发楼盘功能,增加附加值 要求要求要求要求 ?2011年10月底前完成拆迁,明年上半年实现销售2011年10月底前完成拆迁,明年上半年实现销售 ?严格依据石化卫生防护控制线分配商业与居住用地建设严格依据石化卫生防护控制线分配商业与居住用地建设 ?2011201120112011年年年年10101010月底前完成拆迁,明年上半年实现销售月底前完成拆迁,明年上半年实现销售月底前完成拆迁,明年上半年实现销售月底前完成拆迁,明年上半年实现销售 ?严格依据石化卫生
5、防护控制线分配商业与居住用地建设严格依据石化卫生防护控制线分配商业与居住用地建设严格依据石化卫生防护控制线分配商业与居住用地建设严格依据石化卫生防护控制线分配商业与居住用地建设 目标解读目标解读目标解读目标解读 ?突破安庆水平,快速销售回款突破安庆水平,快速销售回款 ?创造安庆奇迹,实现价值最大化创造安庆奇迹,实现价值最大化 ?突破安庆水平,快速销售回款突破安庆水平,快速销售回款突破安庆水平,快速销售回款突破安庆水平,快速销售回款 ?创造安庆奇迹,实现价值最大化创造安庆奇迹,实现价值最大化创造安庆奇迹,实现价值最大化创造安庆奇迹,实现价值最大化 5 第一部分第一部分第一部分第一部分 价值最大化
6、的项目定位选择价值最大化的项目定位选择价值最大化的项目定位选择价值最大化的项目定位选择 ?安庆城市属性 ?未来的安庆 ?未来的安庆商业中心 ?城市下的项目属性 ?在未来城市下的项目定位 ?在未来城市下的商业定位 ?在未来城市下的住宅定位 ?在未来城市下的公寓定位 6 安庆城市属性安庆城市属性 1-1 7 2010年安庆三产比重2010年安庆三产比重 16% 53% 31%第一产业 第二产业 第三产业 安庆地处皖鄂赣三省交界处,皖江城市带副核心城市,省际交通 枢纽,石油化工为主导的 安庆地处皖鄂赣三省交界处,皖江城市带副核心城市,省际交通 枢纽,石油化工为主导的产业型城市产业型城市产业型城市产业
7、型城市 皖鄂赣三省交界,皖江城市带产业转移示范区副核心 城市 皖鄂赣三省交界,皖江城市带产业转移示范区副核心 城市 ?下辖三区8县(市),总面积1.53平方公里,总人口 531万,是皖江城市中人口最多、面积最大的地级市 皖鄂赣三省交界,皖江城市带产业转移示范区副核心 城市 皖鄂赣三省交界,皖江城市带产业转移示范区副核心 城市 ?下辖三区8县(市),总面积1.53平方公里,总人口 531万,是皖江城市中人口最多、面积最大的地级市 产业型城市,产业型城市,“石化城石化城”,中石化与南翔,中石化与南翔(专业市场专业市场)集团是市区经济的中流砥柱集团是市区经济的中流砥柱 ?三产比重:产业结构以第二产业
8、为主,带动第三和第一产业的发展,三产的结构比例为 15.7:53.0:31.3 ?产业结构: 2010年安庆全部工业增加值中,规模以上工业实现增加值368.6亿元,占全部 工业增加值比重为80.8%,重工业贡献222.9亿,处于主导地位 ?安庆石化、南翔集团是市区产业的重要支撑,以石化为例,年产值200多亿,约占全市工 业产值的 约占全市工 业产值的20% 产业型城市,产业型城市,“石化城石化城”,中石化与南翔,中石化与南翔(专业市场专业市场)集团是市区经济的中流砥柱集团是市区经济的中流砥柱 ?三产比重:产业结构以第二产业为主,带动第三和第一产业的发展,三产的结构比例为 15.7:53.0:3
9、1.3 ?产业结构: 2010年安庆全部工业增加值中,规模以上工业实现增加值368.6亿元,占全部 工业增加值比重为80.8%,重工业贡献222.9亿,处于主导地位 ?安庆石化、南翔集团是市区产业的重要支撑,以石化为例,年产值200多亿,约占全市工 业产值的 约占全市工 业产值的20% 市区人口:市区人口:74.3万万 ?迎江区:21.3 万 ?大观区:27.8 万 ?宜秀区:25.2 万 皖江城市皖江城市2010年年GDP对比(亿元)对比(亿元) 1109 988 811 467 301 芜湖安庆马鞍山铜陵池州 8 2000年古皖文明;170年省府之都;黄梅戏的故乡;2000年古皖文明;17
10、0年省府之都;黄梅戏的故乡;“桐城派桐城派”文学 故里;山川灵秀,人文荟萃 文学 故里;山川灵秀,人文荟萃 4. “桐城派桐城派”文学文学 起源于安庆境内的“桐城派”文学影响中国文坛达200多年。 3.戏剧文化3.戏剧文化 安庆是徽剧的发祥地,从这里走入京城的“徽班”,造就了“国粹”京剧。 安庆是全国五大地方剧种之一黄梅戏的故乡。 1.古皖文明古皖文明 2000多年前,安庆就建立了古皖国,创造了灿烂的古皖文明。 2.省府之都省府之都 安庆城至今已有800年历史。从清乾隆二十五年(公元1760)至1938年,其间170多年,安 庆一直是安徽省府所在,为全省政治、经济和文化中心。 5.名人文化名人
11、文化 北宋著名画家李公麟,明代思想家方以智,清代京剧鼻祖程长庚,书法篆刻大师邓石如,现 代通俗小说家张恨水,黄梅戏著名表演艺术家严凤英等均生长于这方热土。 6.风景名城风景名城 国家级风景名胜区天柱山;以火山岩洞和摩崖石刻冠绝省内的浮山;“江上蓬莱” 长江绝岛小 孤山;佛教禅宗圣地司空山;千年古刹迎江寺;万里长江第一塔振风塔。 9 9 ?从清乾隆二十五年 (1760)到民国二十六年 (1938),安庆一直是安 徽省省会和全省政治、 经济、文化中心,是中 国较早接受近代文明的 城市之一。 ?近几年来,安庆的城 市发展相对落后。2010 年GDP总量虽然排名全 省第三,人均收入却排 名靠后。 ?安
12、庆的城镇化率在全 省处于全省平均水平, 在安徽省主要17个城市 中排名第8位 昔日的省会,今日的黄花昔日的省会,今日的黄花;全省物价最高,工资排名最 低;全世界独有的 ;全省物价最高,工资排名最 低;全世界独有的石化城,坐落于花园城市石化城,坐落于花园城市中间,没钱不可 怕,少吃的还减肥,没健康就没有活法了。 安庆,美丽的城市,可爱的故乡, 中间,没钱不可 怕,少吃的还减肥,没健康就没有活法了。 安庆,美丽的城市,可爱的故乡,想说爱你真的不容易想说爱你真的不容易! 天涯网民语录 安庆最近几年安庆最近几年没落没落了,商业就集中在人民路那么大的地 方,而且还没有停车位。现在连 了,商业就集中在人民
13、路那么大的地 方,而且还没有停车位。现在连池州都不如池州都不如,更不用说芜湖 了。 ,更不用说芜湖 了。芜湖现在都有万达广场芜湖现在都有万达广场了,了,想当初想当初我们安庆可是省会城 市, 我们安庆可是省会城 市,安徽的老大安徽的老大啊。啊。 人民路新百百货张先生 现在安庆在外面做生意的很多,现在安庆在外面做生意的很多,只是过年过节回来只是过年过节回来,故 乡的亲人成为他们唯一的眷恋 故 乡的亲人成为他们唯一的眷恋;安庆非常重视教育,安徽省 很多 ;安庆非常重视教育,安徽省 很多清华北大的学生都是从安庆清华北大的学生都是从安庆出去的,但出去的,但最终回安庆的寥 寥无几 最终回安庆的寥 寥无几。
14、 安房网客户经理陈彬彬 昔日的省会,今日的黄花 昔日的省会,今日的黄花 安庆城市集体失落,市民无城市自豪感和归属感安庆城市集体失落,市民无城市自豪感和归属感 10 未来的安庆未来的安庆 1-2 1111 城市东进北扩,呈带状组图式发展,形成老城、东部新城、北 部新城三大组团 城市东进北扩,呈带状组图式发展,形成老城、东部新城、北 部新城三大组团 城市规划城市规划 ?总体策略总体策略:“东进北扩、环山发展”, 逐渐形成 “一城两翼,两心七片、山水 交融、环状组团”的城市空间结构形态 ?一城两翼一城两翼:一城指老城区和东部新城区 组成的主城区;两翼是位于东西两侧的 新城东区和安庆石化工业区 ?两心
15、七片两心七片:两心指“老城区城市级中心、 新城城市级中心”;七片指一城两翼中 心大团和外围组团构成 环状组团式结构:环状组团式结构: ?中心大团:中心大团:老城区组团、城市生活居住 组团、东部工业组团; ?外围组团:外围组团:龙山科教组团、白泽湖休闲 宜居组团、杨桥组团、新城北区休闲旅 游组团 主城区功能定位主城区功能定位: ?老城区中心老城区中心:主体功能是城市公共服务 设施中心,主要承担旅游服务、文化产 业、商业零售等 ?新城区中心新城区中心:行政办公、大型商业零售、 金融、文化娱乐、医疗等综合服务功能 龙山科教龙山科教组团组团 东部工业东部工业组团组团 新城北区新城北区休闲休闲旅游组团旅
16、游组团 老城工业老城工业组团组团 白泽湖休白泽湖休闲宜闲宜居组团居组团 杨桥组团杨桥组团 城市发展城市发展城市发展城市发展城市发展城市发展 东部新城东部新城 老城区老城区 北部新城北部新城 1212 城市商业规划为双核城市级中心:老城商业中心、新城商业中心城市商业规划为双核城市级中心:老城商业中心、新城商业中心 2个市级商业中心:各服务个市级商业中心:各服务80-100万人万人 ?老城商业中心(次)老城商业中心(次):位于老城人 民路,主要承担旅游服务、文化产 业、商业零售等功能,着力建设现 代商业基础设施,改造和提升网点 档次 ?新城商业中心(主)新城商业中心(主):位于新城独 秀大道的商务
17、金融中心,主要承担 行政办公、大型商业零售、金融、 文化娱乐、医疗等综合服务功能 1个城市级商品集散中心:光彩大市场个城市级商品集散中心:光彩大市场 ?承担商品集散交易、仓储配送等功 能 7个组团级商业中心:各服务个组团级商业中心:各服务30-50万人万人 ?包括:中部生活组团、东部新城组 团、西部居住组团、西部工业组团、 白泽湖组团、杨桥组团、北部新城 组团等 白泽湖组团白泽湖组团 北部新城组团北部新城组团 老城商业中心老城商业中心老城商业中心老城商业中心 商品集散中心商品集散中心 新城东区组团新城东区组团 西部工业组团西部工业组团 商业规划商业规划商业规划商业规划商业规划商业规划 杨桥组团
18、杨桥组团 西部居住组团西部居住组团 中部生活组团中部生活组团 新城商业中心新城商业中心新城商业中心新城商业中心 13 安庆城区历史面积总体往东、北方向扩张,老城核心地位在城 市生长过程中不断扩大。510年内安庆老城市主要发展方向? 安庆城区历史面积总体往东、北方向扩张,老城核心地位在城 市生长过程中不断扩大。510年内安庆老城市主要发展方向? ?1980年安庆城区形态1980年安庆城区形态?1990年安庆城区形态1990年安庆城区形态?2003年安庆城区形态2003年安庆城区形态 1 1 1 1、安庆在最近、安庆在最近、安庆在最近、安庆在最近202020 20 年城市化进程相对年城市化进程相对
19、年城市化进程相对 年城市化进程相对 滞后滞后滞后滞后 2 2 2 2、随着东部新城、随着东部新城、随着东部新城 、随着东部新城 和外围组团的快速和外围组团的快速和外围组团的快速 和外围组团的快速 推进,未来推进,未来推进,未来推进,未来5 5 5 5- - - -10101010年年年 年 是主城区扩张的黄是主城区扩张的黄是主城区扩张的黄 是主城区扩张的黄 金期金期金期金期 ?安庆市区目前建成区安庆市区目前建成区?2030年建成区(城市规划)2030年建成区(城市规划) 项目位置项目位置 ? 14 安庆还处于城市发展单核扩张阶段;按新城一般发展周安庆还处于城市发展单核扩张阶段;按新城一般发展周
20、安庆还处于城市发展单核扩张阶段;按新城一般发展周 安庆还处于城市发展单核扩张阶段;按新城一般发展周 期,东城的成熟还需期,东城的成熟还需期,东城的成熟还需期,东城的成熟还需10101010年左右时间成为副中心年左右时间成为副中心年左右时间成为副中心年左右时间成为副中心 商业价值商业价值 开发时间开发时间 起步期1-3 年 建设期5-8年 成熟期10-15年 ?规划设计 ?基础设施和市政设施建 设 ?少量住宅或写字楼开发 ?大量住宅入市,居住功能凸显 ?商业以零星餐饮、零售为主,部分大型商 业着手建设 ?人气渐旺,商业租金快速提高 ?酒店、写字楼、商业大量开发 ?商业氛围基本成形,商业价值大幅
21、提升 第一阶段:单核心扩张第一阶段:单核心扩张第二阶段:一核心多副中心第二阶段:一核心多副中心第三阶段:多核化发展第三阶段:多核化发展 主城 核心 核心 核心 核心 副中心 副中心 核心核心 副中心 副中心 副中心 核心 核心 15 东部新城由于地缘距离关系,和高速公路阻隔,及新城发展规律; 510年,安庆主城的生长方向向北。形成铁路与高速围合的主城区 域 东部新城由于地缘距离关系,和高速公路阻隔,及新城发展规律; 510年,安庆主城的生长方向向北。形成铁路与高速围合的主城区 域 经济开发区经济开发区经济开发区经济开发区 老城中心区:老城中心区:老城中心区: 老城中心区: 居住、商业、居住、商
22、业、居住、商业、 居住、商业、 金融服务功能金融服务功能金融服务功能金融服务功能 石化居住 区: 产业居住 商业自成 体系相对 独立 石化居住 区: 产业居住 商业自成 体系相对 独立 北部城区:居 住和商务 北部城区:居 住和商务 光彩大市场 片区:商品 集散中心 光彩大市场 片区:商品 集散中心 石化工石化工石化工 石化工 业区:业区:业区: 业区: 城市经城市经城市经 城市经 济产业济产业济产业 济产业 的重要的重要的重要 的重要 支撑支撑支撑支撑 东部东部 新城区新城区 ?未来未来未来未来5 5 5 5年内,主城向北,一支独大年内,主城向北,一支独大年内,主城向北,一支独大年内,主城向
23、北,一支独大 ?老城功能升级与建设速度加快,以老城功能升级与建设速度加快,以 承担城市快速生长的需要承担城市快速生长的需要 ?主城区北向扩张,项目成为主城几主城区北向扩张,项目成为主城几 何中心何中心 ?主城商业、居住、生活、行政、商主城商业、居住、生活、行政、商 务功能进一步加强务功能进一步加强 ?未来未来未来未来10101010年左右,东城崛起,一主一年左右,东城崛起,一主一年左右,东城崛起,一主一年左右,东城崛起,一主一 副双中心格局副双中心格局副双中心格局副双中心格局 ?10年后东部新城功能成熟,商居配10年后东部新城功能成熟,商居配 套完善,成为城市副中心,开始承套完善,成为城市副中
24、心,开始承 担部分转移的主城功能担部分转移的主城功能 16 未来安庆城市商业中心未来安庆城市商业中心 1-3 17 安庆城区自发形成三大商圈,人民路是目前 安庆唯一的城市级综合型核心商圈 安庆城区自发形成三大商圈,人民路是目前 安庆唯一的城市级综合型核心商圈 商业市场商业市场 分布分布分布分布分布分布 集 贤 路 人民路 华中路 湖 心 路 龙 眠 山 路 市府路 集 贤 路 人民路 华中路 湖 心 路 龙 眠 山 路 市府路 迎宾路迎宾路 菱湖南路菱湖南路 2 2 1 11 1 2 2 4 4 1 1 2 2 3 3 4 4 3 3 1 1 5 5 6 6 2 2 序号序号百货类百货类 1新
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