山西太原时代广场项目市场研究及策划顾问服务第三阶段报告125p.pdf
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1、山西太原时代广场项目山西太原时代广场项目 市场研究及策划顾问服务第三阶段报告市场研究及策划顾问服务第三阶段报告 2011年3月 PRIVATE & CONFIDENTIAL 项目位置项目位置 项目概况项目概况 第第阶段阶段 项目位置项目位置 ?项目地块位于太原市高新技术开发区内。东起长治路、西 至产业路、南起规划中的平十一街、北至南中环街。 宏观环境及区域规划研究宏观环境及区域规划研究 第第一、二一、二阶段阶段 项目概况项目概况 ?项目地上建筑面积约21万平米,欲开发集写字楼、五星级 酒店、公寓、配套商业为一体的综合体。 相关物业市场研究相关物业市场研究 需求研究需求研究 工作内容工作内容
2、?宏观研究、市场研究、需求研究、案例研究、初步定位、 需求研究需求研究 案例分析案例分析 ?宏观研究、市场研究、需求研究、案例研究、初步定位、 详细定位、财务分析。 初步定位初步定位 第三阶段第三阶段 详细定位详细定位 第三阶段第三阶段 Page 2 财务分析财务分析 目录目录 4 38 ?写字楼详细定位 ?公寓详细定位 72 80 94 ?酒店详细定位 酒店对物业的提升作用 ?商业详细定位 108 94 ?酒店对物业的提升作用 ?动态财务分析 119 ?概念设计要求建议 119 ?概念设计要求建议 PRIVATE & CONFIDENTIAL 写字楼详细定位写字楼详细定位1.1. ?目标客
3、户定位目标客户定位 ?装修及机电系统建议装修及机电系统建议 ?户型建议户型建议 公寓详细定位公寓详细定位 2.2. ?价格建议价格建议 酒店详细定位酒店详细定位 酒店对物业的提升作用酒店对物业的提升作用 3.3. 5 5 商业详细定位商业详细定位4.4. 酒店对物业的提升作用酒店对物业的提升作用 5 5. . 动态财务分析动态财务分析 6.6. 概念设计要求建议概念设计要求建议 7 7 Page 4 概念设计要求建议概念设计要求建议 7 7. . 字楼详细定位字楼详细定位 本项目适合入驻企业本项目适合入驻企业 写写字楼详细定位字楼详细定位 目标客户定位目标客户定位 受访企业受访企业办公地点办公
4、地点 现办公面积现办公面积 本项目适合入驻企业本项目适合入驻企业 重点吸引金融保险地区总部重点吸引金融保险地区总部 ?本项目写字楼物业共四栋,除一栋自用办公外,另外3栋 办公物业均需要通过市场消化 受访企业受访企业办公地点办公地点 现办公面积现办公面积 (平米)(平米) 合众人寿 阳光国际商务中心 1300 银联商务山西分公司1300 办公物业均需要通过市场消化。 ?从市场现状来看,本项目区域内除商用办公物业外,还有 近17万平米企业自用办公物业,多集中金融、保险企业总 部约10万平米。 祥瑞投资集团 汇都MOHO 3000 永安财险公司1000 通联支付山西分公司1500 部约万平米 ?根据
5、需求访谈,50家受访企业中,现办公面积超过1200 平米企业有12家,占24%,其中金融保险证券行业企业有 7家,这些企业目前在太原尚无独立办公。 永诚财产限有限公司阳光大厦1200 山西证劵山西国贸中心1500 ?随着区域商务氛围日渐成熟,总部集聚效应初现,具有强 购买实力的金融保险证券行业企业将很有可能成为本项目 写字楼主要购买客户。 序号项目名称所属板块建筑面积(平米)序号项目名称所属板块建筑面积(平米) 1民生银行 亲贤北街与长风 街板块 25,000 2中国银行20,000 3华夏银行20,000 4中国太平洋保险30 000 Page 5 4中国太平洋保险30,000 合计95,0
6、00 字楼详细定位字楼详细定位 本项目适合入驻企业本项目适合入驻企业 写写字楼详细定位字楼详细定位 目标客户定位目标客户定位 ?另外,区域内还包括山西煤炭进出口有限公司、中国联通等国企太原总部,这些企业的进驻,将对其它相关行业起到很大 吸引作用,因此山西本地或外省科技、煤炭相关行业企业总部也是本项目的写字楼主要购买客户。 本项目适合入驻企业本项目适合入驻企业 其次吸引山西本地或外省科技、煤炭相关行业企业总部其次吸引山西本地或外省科技、煤炭相关行业企业总部 吸引作用,因此山西本地或外省科技、煤炭相关行业企业总部也是本项目的写字楼主要购买客户。 ?除整栋购买客户外,本项目未来还可能需要分割销售消化
7、存量,通过需求研究,面积需求在1000平米以上的服务性企业 未来也可能成为目标客户群。 写字楼受访企业行业分布写字楼受访企业行业分布 金融保险 写字楼客户典型代表企业及面积需求写字楼客户典型代表企业及面积需求 民生银行中国银行华夏银行总部 20% 16% 金融保险 销售服务商贸 科技 会计律师 建筑/装修 煤炭/矿业/能源相关 生物医药 金融保险地区总部 民生银行、中国银行、华夏银行总部, 面积需求20,000-25,000平米。 山西本地或外省科技企业总部 天娇红、诺威特环保科技、纳达科技 自用办公楼,面积需求20,000-30,000 16% 12% 8% 生物医药 IT通讯 文化艺术 制
8、造 传媒广告 教育 餐饮 平米。 与煤炭、能源关联度较高的企业山煤国际,面积需求30,000平米。 Page 6 餐饮 有实力的服务性企业 爱她美业、加速航空、晋港物流集团 等服务企业,面积需求超过1000平米。 字楼详细定位字楼详细定位写写字楼详细定位字楼详细定位 建议原则建议原则 建议原则建议原则 需求访谈结果,确定整体档次。 结合太原市场、其他城市与本项目定位相似的代表性写字楼、及标 准甲级写字楼产品的硬件设施现状确定本项目硬件设施配置准甲级写字楼产品的硬件设施现状,确定本项目硬件设施配置。 参考原则参考原则 以目前太原现存中高档写字楼为最低标准,以标准甲级写字楼为最 高标准,重点参考其
9、他城市与本项目定位相似的写字楼。 建议内容建议内容 装修标准装修标准 外立面 机电系统机电系统 空调系统 户型结构户型结构 标准层面积 价格建议价格建议 单价外立面 内部装修标准 空调系统 电梯 通信系统 供电系统 标准层面积 标准层净高 洗手间面积 楼板承重 单价 总价 Page 7 供水 安保系统 字楼详细定位字楼详细定位写写字楼详细定位字楼详细定位 参考原则参考原则 详细定位建议原则详细定位建议原则详细定位建议原则详细定位建议原则 24% 受访企业对本项目写字楼档次需求受访企业对本项目写字楼档次需求 高档 ?根据需求访谈结果,80%的受访者表示本项目档次应在中 高档次以上。由于本项目其中
10、一栋为自用办公楼,为树立 企业形象、提升项目整体档次,建议自用办公楼定位为高 档标准重点参考北京甲级写字楼 58% 高档 中高档 中档 低档 档标准,重点参考北京甲级写字楼。 ?另外3栋销售写字楼档次则应至少高于目前太原市场现有的 中高档写字楼,重点借鉴北京销售型写字楼标准。 ?同时,考虑到全市办公物业的发展成熟度,本项目不适宜 发展档次过高的国际甲级写字楼。 ?因此,我们将通过案例对比的方式,找到适合本项目的平 衡点 定位内容自用办公楼销售办公楼定位内容自用办公楼销售办公楼 在近5年入市,与本项目规模 在近5年入市与本项目规模 在近1年入市,与本项目有竞 衡点。 参考标准相近、区域环境相似的
11、甲级 写字楼。 在近5年入市,与本项目规模 相似的中高档写字楼。 争性的太原本地销售型写字 楼。 参考方式对比参考借鉴参考最低标准 Page 8 参考项目 金地中心、卓著中心、远洋 光华国际、中海广场等。 三里屯SOHO、SOHO现代 城 五峰国际、火炬大厦 字楼详细定位字楼详细定位 金地中心金地中心A A座座富尔大厦富尔大厦远洋光华国际远洋光华国际中海广场中海广场泰康国际中心泰康国际中心 写写字楼详细定位字楼详细定位 装修标准建议装修标准建议 金地中心金地中心A A座座富尔大厦富尔大厦远洋光华国际远洋光华国际中海广场中海广场泰康国际中心泰康国际中心 楼座高度168米99.8米90米150米7
12、0.7米 楼层数楼层数 (地上部分) 3529243520 外立面 中空Low-E幕墙与 高档花岗岩幕墙相 美国皮尔金顿低辐 射反射LOW-E双钢 化中空玻璃幕墙 LOW-E玻璃幕墙 双银LOW-E玻璃幕 墙铝型材断桥 LowE玻璃幕墙, 局部石材金属板 外面高档花岗岩幕墙相 结合。 化中空玻璃幕墙, 并设上悬开启扇。 玻璃幕墙 墙,铝型材断桥。局部石材、金属板。 大 堂 大堂面积1,500平米800平米-1,000平米1,000平米 Page 9 堂 大堂高度挑空3层,18米挑空2层,8米挑空3层,11米挑空3层,10米挑空3层,10米 字楼详细定位字楼详细定位 三里屯三里屯SOHOSOHO
13、SOHOSOHO现代城现代城五峰国际五峰国际火炬大厦火炬大厦 写写字楼详细定位字楼详细定位 装修标准建议装修标准建议 三里屯三里屯SOHOSOHOSOHOSOHO现代城现代城五峰国际五峰国际火炬大厦火炬大厦 楼座高度97米80米90米100米 楼层数楼层数 (地上部分) 26层28层25层主楼26层,附楼15层 外立面Low-E玻璃幕墙玻璃幕墙Low-E中空钢化玻璃幕墙Low-E中空钢化玻璃幕墙 大 堂 大堂面积-300平米200平米250平米 大堂高度挑空3层,10米挑空2层,7米无挑空,6米挑空3层,10米 Page 10 大堂装修石材饰面石材饰面大理石地面石材饰面,水晶吊灯 字楼详细定位
14、字楼详细定位 本项目适合的外立面设计建议本项目适合的外立面设计建议 写写字楼详细定位字楼详细定位 装修标准建议装修标准建议 ?本项目写字楼紧邻南中环路,可视性强,大堂应设在首 层,主入口向北开放,建议自用办公楼首层挑空3层,销 售写字楼局部挑空2层。 本项目适合的外立面设计建议本项目适合的外立面设计建议 售写字楼局部挑空2层。 ?关注建筑入口的尺度、品质和可识别性。服务性入口、冷 却塔、屋面卫星天线、送排风机等设备不应出现在公共视 觉范围内,对于外露设备或通风装置应作遮蔽设计。 ?建筑屋顶轮廓线设计应突出建筑的标志性,可增加设置 LOGO标志位。 ?建筑外立面材料以无毒、无污染、节能、美观、耐
15、用为 楼座高度楼座高度不高于120米 染节美耐用 基本设计原则,为统一项目整体形象,建议全部使用单元 式LOW-E玻璃幕墙,局部石材、金属板,建筑线条严谨、 理性,充分阻挡外界的噪音、热能、紫外线照射。 另外外墙设计材料要保证低辐射反射率同时选用透射 楼层数 (地上部分) 楼层数 (地上部分) 自用办公:23层 销售办公:23层 ,其中1-3层商铺 外立面外立面 单元式LOW-E玻璃幕墙,局部石材、金属板 的外立面设计。 ?另外,外墙设计材料要保证低辐射反射率,同时选用透射 率45%以上幕墙,以保证室内采光。 的外立面设计 大 大堂面积 大 大堂面积 自用办公:大堂位于首层,面积不少于800
16、平米; 销售办公:大堂位于首层,面积不少于400 平米。 Page 11 堂 大堂高度 堂 大堂高度 自用办公:首层挑空设计,建议净高度10米; 销售办公:首层局部挑空,建议净高度8米。 大堂装修大堂装修以天然石材及高级木料为主。 字楼详细定位字楼详细定位 本项目适合的大堂设计建议本项目适合的大堂设计建议 写写字楼详细定位字楼详细定位 装修标准建议装修标准建议 本项目适合的大堂设计建议本项目适合的大堂设计建议 ?自用办公楼建议大堂净高10米挑空设计,视觉开阔,占 用2层空间,大堂局部净高不宜低于5米。 ?写字楼物业大堂地板采用高档石材,墙面高档石材或高 级墙纸等材料,设计应有吊顶,大堂立柱应用
17、石材或不锈 钢包裹。 大堂内可适当引入绿色植物美化环境的同时还可提升写?大堂内可适当引入绿色植物,美化环境的同时还可提升写 字楼的整体档次。 ?预留休息、接待区域,还可在首层设置商务处理中心,商 务休闲吧,多功能会议室、客户接待区等共享商务空间。客户待等享商间 Page 12 字楼详细定位字楼详细定位 本项目合适的公共区域装修建议本项目合适的公共区域装修建议 写写字楼详细定位字楼详细定位 装修标准建议装修标准建议 本项目合适的公共区域装修建议本项目合适的公共区域装修建议 自用办公楼销售写字楼自用办公楼销售写字楼 使用铝扣板吊顶消防喷淋烟感器空调盘管 办公区装修办公区装修 使用铝扣板吊顶、消防喷
18、淋、烟感器、空调盘管 到位,天花板,架空地板,防火门、外推式幕墙 窗户 环保乳胶漆、消防喷淋、烟感器、空调盘管到位、地 砖、吊顶 卫生间装修卫生间装修 品牌洁具,长石材洗面台,有洗手液盒、电动干 手机、防水吊顶、部分区域提供加强照明,品牌洁具,洗手盆、电动干手机、照明灯卫生间装修卫生间装修手机、防水吊顶、部分区域提供加强照明, 配墙面和地面采用中高档石材或瓷砖 品牌洁具,洗手盆、电动干手机、照明灯 走廊装修走廊装修 走廊宽2米左右,净高不低于办公区,设置架空 地板 走廊宽1.8米左右,净高不低于办公区 电梯间装修电梯间装修 地面及墙身以中高档石材及木料为主,电梯间净 高不低于办公区域净高,预留
19、广告电源 地面以及墙身以仿石材为主 Page 13 字楼详细定位字楼详细定位写写字楼详细定位字楼详细定位 机电系统建议机电系统建议 金地中心金地中心A A座座富尔大厦富尔大厦远洋光华国际远洋光华国际中海广场中海广场泰康国际中心泰康国际中心金地中心金地中心A A座座富尔大厦富尔大厦远洋光华国际远洋光华国际中海广场中海广场泰康国际中心泰康国际中心 空调空调 空调方式空调方式 4管制 VAV变风量空调 系统 2管制 中央空调系统4管制 中央空调系统 4管制风机盘管+新风系 统 4管制 VAV变风量空调 系统 空调品牌空调品牌美国开利美国特灵美国约克美国约克美国开利空调空调空调品牌空调品牌美国开利美国
20、特灵美国约克美国约克美国开利 新风量新风量60立方米/人/小时35立方米/人/小时40立方米/人/小时40立方米/小时/人50立方米/人/小时 电梯品牌电梯品牌芬兰通力美国OTIS芬兰通力日本三菱芬兰通力电梯品牌电梯品牌芬兰通力美国OTIS 芬兰通力日本三菱芬兰通力 电梯数量电梯数量 15部高速客梯+2部消防 梯/货梯+2部转换电梯 9部客梯+2部货梯 各12部高速客梯+2部消 防梯/货梯+2部转换电 梯 中楼:12部客梯 南楼:6部客梯 消防电梯:共3部 地库转换梯:共4部 8部高速客梯+2部消防 梯/货梯 电梯电梯 地库转换梯:共4部 分区方式分区方式分高中低区分高低区分高低区高、中、低区
21、分高低区 服务面积服务面积4000平方米/客梯5000平方米/客梯4300平方米/客梯5000平米/客梯4750平米/客梯 速度速度 高、中区:4米/秒 低区:3.5米/秒 - 高、中区:4米/秒 低区:3.5米/秒 高区3.5米/秒 低区2.5米/秒 载重载重1350千克1350千克1600千克1350千克1350千克 Page 14 电力 供电 电力 供电90VA/平方米90VA/平方米总电量1.9万千瓦80VA/平方米120VA/平方米 备用发动机备用发动机一部,1760KW一部,1600KW一部,1500KVAEPS系统,一部800KVA 字楼详细定位字楼详细定位写写字楼详细定位字楼详
22、细定位 机电系统建议机电系统建议 本项目电梯系统定位本项目电梯系统定位本项目电梯系统定位本项目电梯系统定位 建议本项目自用办公楼选择美国OTIS 电梯,设置高低分区,在品质以及服务上达到甲级标准建议本项目自用办公楼选择美国OTIS 电梯,设置高低分区,在品质以及服务上达到甲级标准 自楼电梯定位自楼电梯定位自自用办公用办公楼电梯楼电梯系统系统定位定位 1、电梯间1、电梯间 地板首层高档石材;二层以上高级地砖 首层高档石材局部高档环保乳胶漆二 高区,13-23F 墙面 首层高档石材,局部高档环保乳胶漆,二 层以上高级墙砖,局部高档环保乳胶漆 顶棚 配现代风格的声控吸顶灯 2、内装2、内装 低区,1
23、-12F 材料 采用镜面不锈钢或玻璃材质 电子系统 设置小液晶屏,播放对外品牌、天气预报 等商务信息 其他系统 设置空调及音乐系统 载重:1600kg/1350kg 空轿箱尺寸:扣除装修20cm,净高2.7米 电梯数量:8部客梯,2部消防电梯/货梯其他系统 设置空调及音乐系统 3、指标设置3、指标设置 等候时间 设计等候时间小于40秒 电梯速度 最小速度不小于3.5m/s 电梯数量:8部客梯,2部消防电梯/货梯 低区4部,电梯停留层数1-12层 高区4部,电梯停留层数1、13-23层 电梯服务面积:4375平米/部(建筑面积) Page 15 最小速度不小于/ 4、电梯品牌4、电梯品牌 选用奥
24、的斯电梯(2.9m/1.35t/3.5m/s) 电梯服务面积:4375平米/部(建筑面积) 电梯速度:不低于3.5米/秒 电梯等候时间:不超过40秒 字楼详细定位字楼详细定位 本项目电梯系统定位本项目电梯系统定位 写写字楼详细定位字楼详细定位 机电系统建议机电系统建议 本项目电梯系统定位本项目电梯系统定位 建议本项目其他写字楼选择日本三菱电梯,适当减少电梯数量,控制产品成本建议本项目其他写字楼选择日本三菱电梯,适当减少电梯数量,控制产品成本 销售写字楼电梯系统定位销售写字楼电梯系统定位 1、电梯间1、电梯间 地板首层石材或仿石材;二层以上地砖 墙面 首层石材,局部环保乳胶漆,二层以上墙 砖,局
- 配套讲稿:
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