管理制度与工作标准(佳源房产)596p.pdf
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1、 管管 理理 制制 度度 与与 工工 作作 标标 准准 (二一二年版) 目 录 (一)总部管理制度1 (二)总部本部管理制度9 (三)总经理工作标准43 (四)办公室工作标准47 (五)财务部工作标准133 (六)工程材料部工作标准198 (七)营销策划部工作标准267 (八)设计执行部工作标准362 (九)成本控制部工作标准385 (十)成本控制中心工作标准390 (十一)设计管理中心工作标准399 (十二)策划公司工作标准474 (十三)建设公司工作标准492 (十四)建材公司工作标准515 (十五)智能化公司工作标准527 (十六)物业公司工作标准538 (十七)商业公司工作标准571
2、(十八)酒店公司工作标准585 佳总发201213 号 签发人:沈玉兴 关于印发总部管理制度和工作标准(2012 年 版) 的通知 各所属企业、总部各部门: 总部管理制度和工作标准 (2012 年版)经修订完善,现 正式印发给你们,请你们认真组织员工学习与培训,并在实际工 作严格贯彻执行。 佳源投资管理总部 二一二年二月十日 佳源投资管理总部文件 佳源投资管理总部管理制度 第一章 总则 第一条 佳源投资管理总部(以下简称总部)是各所属企业的 最高管理机构,代表各所属企业董事会行使对企业的领导、指挥、 管理和协调权。为规范各所属企业的经营行为,使各所属企业有 章可循,有据可依,自主经营,自我约束
3、,自我管理,使每个企 业都能健康发展,实现做大做强的目标,经总部研究,并在广泛 征求各所属企业意见的基础上制定本制度,各所属企业必须按此 执行。 第二章 企业理念 第二条 坚持以“品质是硬道理”为核心价值观,倡导在个 人品质、产品品质、工作品质与生活品质等方面全面践行这一核 心价值观。 第三条 坚持走高端产品路线,树立产品在三线城市全城范 围内、二线城市该区域内、一线城市该板块内的第一品质。 第四条 坚持以“演绎品质生活,缔造城市光荣”为企业使 命,为业主提供品质住宅与生活,为城市缔造骄傲与光荣。 第三章 授权管理制度 第五条 各所属企业实行在总部领导下的总经理(主持工作 副总经理)负责制,并
4、经过授权开展工作。 第六条 授权内容由总部规定(参股企业由股东商定) 。 第七条 授权大小、范围、期限、具体要求根据不同的企业, 不同的总经理(主持工作副总经理)由总部确定。 第八条 授权是严肃认真的,被授权人必须十分重视并按此 行事,所属企业有关部门必须按此执行。 第九条 被授权人需认真履行授权责任,如滥用权力或超越 权限使用权力的要承担相应经济和法律责任。 第十条 授权书作为总部对所属企业进行管理与审计的依据 之一。 第十一条 没有授权的总经理(主持工作副总经理)无权行 第 1 页,共 593 页 使管理权限。 第四章 人事管理制度 第十二条 人事管理实行按条块管理,其中财务人员按条管 理
5、,并由总部直接委派(参股企业由股东商定) 。 第十三条 各所属企业机构设置或调整须报总部批准,人员 编制每年由总部根据企业发展规模和工作需要核定一次。 第十四条 各所属企业的管理岗位设置如下:总经理、副总 经理、总经理助理、经理、副经理、经理助理。 第十五条 各所属企业管理岗位核定编制如下:总经理 1 名, 根据工作需要可设置副总经理或总经理助理若干名,副总经理、 总经理助理原则上要求兼任部门经理;经理 1 名,根据需要可设 置副经理或经理助理若干名,其中经理助理仅限房产企业工程材 料部和营销策划部,且最多只能各设置 1 名。 第十六条 各所属企业总经理、副总经理、财务部经理(副经 理)、总部
6、科长(副科长)由总部聘免;总经理助理、经理、副 经理由企业负责人提名,报总部人力资源管理部批准后由总部聘 免。 第十七条 任职一律采用聘任制。总经理、副总经理聘期为 五年;总经理助理、经理、副经理、经理助理聘期为三年;如遇 项目结束或出现约定解聘事由,聘期自动结束。 第十八条 各所属企业根据总部核定编制,在编制内可自行 招聘、录用、解聘员工(财务部人员除外) 。 第十九条 对企业负责人、部门负责人根据工作能力、水平、 品德可在任期内通过一定的程序予以提拔、调动、降职或免职。 第二十条 各所属企业负责人离职必须进行离职审计,经审 计并有结论后,方可离职。 第二十一条 总部每年对各所属企业负责人进
7、行考察,各所 属企业对部门负责人进行考察,以此作为聘免的依据。 第二十二条 总部建立后备人才储备库,并根据需要对员工 进行培训。 第五章 财务管理制度 第二十三条 各所属企业财务管理工作实行总部领导下的财 务经理负责制,总部对所属企业的财务人员进行直线管理,财务 第 2 页,共 593 页 人员实行工作轮岗制,同时须认真配合企业负责人开展工作,严 格遵守派驻企业的各项规章制度。 第二十四条 各所属企业实行股东资金回报制度,在完成回 报股东资金及支付所属配套企业相关费用的前提下,企业方可支 付其他款项。 第二十五条 各所属企业财务审批实行总经理(主持日常工 作副总经理) “一支笔”审批制度;超过
8、权限的一律须报总部财 务管理部审批。 第二十六条 各所属企业的财务支付必须规范,支付由经办 人、部门负责人签字,财务部负责人审核,报总经理(主持工作 副总经理)批准方可支付,超总经理授权的,须报总部财务管理 部批准方可支付。 第二十七条 各所属企业的财务印鉴章、银行票据、收费票 据等应指定专人保管;各类票据的开具必须规范,不得超范围使 用。 第二十八条 各所属企业财务部须对销售价格、优惠政策执 行情况进行监控,由财务部根据总部核定的售价出具价目表,并 督促营销策划部及时催收未收款、签订已约未签合同。 第二十九条 各所属企业财务部必须按照总部统一会计科目 和核算口径进行账务处理。每月须对企业资产
9、状况、收支状况、 各项计划指标完成情况等进行统计分析;每年在向税务部门申报 年度企业所得税前须对企业所得税进行测算并报总部财务管理 部;在项目结束税务部门对土地增值税进行汇算清缴前,须对项 目的土地增值税进行测算并报总部财务管理部。 第六章 审计管理制度 第三十条 总部对所属企业原则上每年安排 1-2 次例行审计, 同时根据需要进行不定期的专项审计;内部审计人员原则上由总 部内审人员承担,在必要时可抽调企业人员共同参与或委托外部 审计人员审计。 第三十一条 内部审计的内容包括:所属企业的资产负债情 况、财务收支情况、经营计划及预算的执行情况、总部制度及规 定的执行情况等。 第三十二条 总部在进
10、行内审前应以内审通知书形式通知被 第 3 页,共 593 页 审计企业,被审计企业应当无条件配合总部的内部审计工作,并 提供必要的工作条件。 第三十三条 内审人员应在审计完成后 10 天内向总部相关部 门提交审计报告, 总部相关部门应在收到报告后 5 天内回复意见, 经财务管理部汇总后报董事长。 第三十四条 内审人员根据审计报告向企业出具审计意见 书,企业如有意见应自收到审计意见书之日起 5 天内书面反馈至 总部,逾期即视为无异议。对审计意见书中要求整改的内容,企 业须制订整改计划,并将整改结果报总部相关部门,由总部进行 复查。对内部审计中发现的问题,要追究相关人员的行政、经济 和法律责任。
11、第三十五条 内部审计必须坚持客观公正,实事求是,保守 秘密的原则,不得接受被审计企业的任何宴请、款待。内审人员 须对审计报告的真实性负责。 第七章 前期管理制度 第三十六条 每年 1 月底前,审核确定相关房产企业(筹备 组)编制上报的项目拓展计划。 第三十七条 土地取得前须进行投资效益测算,报董事长审 批后方可拿地。 第三十八条 做好与政府相关部门的沟通协调与前期开工的 报批报建工作,确保在土地签约后 45 天内开工。超过期限未能 开工的,须报总部工程材料管理部审批。 第三十九条 对项目所在地政府的相关行业管理政策以及税 收、规费政策进行调研摸底,并报总部延伸拓展管理部备案。 第八章 成本管理
12、制度 第四十条 对企业进行全过程目标成本管理,重点制定房地 产开发和酒店建设分项成本控制目标,各企业必须在成本目标内 支付款项,超过成本一律不能支付。 第四十一条 目标成本的制订须经全面测算、专题会审议, 并报董事长审批后方可执行,目标成本的有效期为一年。 第四十二条 企业在项目开发和日常营运中发生的相关费用 必须经成本控制部审核,通过审核方可签订相关合同,财务部方 可支付相关款项;具体审核范围与内容由成本控制部提出。 第 4 页,共 593 页 第四十三条 所有工程类经济合同签署、支付,都必须报成 本控制中心审批,并建立分类、分级台账。 第四十四条 工程联系单必须执行企业内部会签制,并实行
13、目标成本总额控制,凡超出总额的联系单,必须报总部成本控制 中心审批。 第四十五条 收集所有工程经济合同、相关图纸及结算资料, 做到事先结算,并与目标成本提前核对。 第四十六条。凡有目标成本的,必须按目标成本执行,没有 目标成本的,须报总部成本控制中心审批。 第九章 设计管理制度 第四十七条 对相关方案设计工作进行统筹管理,确保项目 正式开工前相关方案设计都能完成;对设计过程中需提供的资料 和配合开展的工作,企业应无条件配合。 第四十八条 设计分为规划概念设计、整体方案设计(含样 板区施工图设计)和扩初施工图设计三个阶段,在进行规划建筑 设计时,室内装饰、智能化、景观、灯光、广告位等专项设计须
14、同步进行;如与非总部指定的设计单位合作,须报总部设计管理 中心批准后方可实施。 第四十九条 总部项目方案评审委员会是项目方案评审的最 高决策机构,所有方案都须经项目方案评审委员会评审通过方能 实施。 第五十条 项目样板区整体方案必须确保先设计、先实施, 并与整体方案效果和进度有机衔接;如样板区设计效果与进度未 能按标准与计划实施的,须报总部设计管理中心审批。 第五十一条 设计须符合成本目标控制的要求,凡涉及设计 效果改变和成本增加的设计方案,需将设计成果、成本预算和项 目总体成本控制目标一并报董事长审批同意后方可深化实施。 第五十二条 项目开工建设必须要取得总部签发的方案审批 单。如因市场变化
15、及其他特殊原因需调整方案的,须报总部设计 管理中心审批。 第十章 工程管理制度 第五十三条 项目规费缴纳应根据各地实际情况,做好相关 设计文件的调整工作,要求在办理工程规划许可证前由工程材料 第 5 页,共 593 页 部做好摸底工作,并列出项目的各项经济指标及规费交纳办法。 第五十四条 项目开工前,须与施工单位以目标成本价为依 据签订工程承包合同,并编制包括一期工程概况、分期开、竣工 计划、材料供应计划、发包计划等内容的工程实施计划书,并进 行施工图内部会审。 第五十五条 工程管理必须严格按工程承包、施工合同的相 关约定和审定的施工组织设计进行管理。在施工过程中必须严把 质量关和进度关,注意
16、细部结构的处理,加强渗漏水等工程常见 病防控,保证样板区、交房等节点按计划完成,否则将追究企业 负责人的责任。 第五十六条 对总部统一采购的大宗材料(设备) ,企业须对 材料(设备)的质量、数量等承担验收的责任;对自行采购材料 (设备),由企业根据总部成本控制中心每季度发布的指导价采 购, 超出指导价或及无价材料采购, 须报总部成本控制中心审批。 第五十七条 对监理单位须采取奖罚分明的措施,以充分发 挥其作用;工地现场包装及文明标化,按统一标准设计,经房产 公司审核后,由施工单位设计与实施。 第五十八条 工程施工验收完毕,应组织好与物业的移交工 作,同时应履行好书面交接程序;工程档案由所属企业
17、进行收集 整理,工程综合竣工验收完成后装订成册移交相应部门。 第五十九条 工程进度、质量情况每月须以报表形式报总部 工程材料管理部,对工程建设中发生的重大质量、安全、工期进 度事件应在事发生当天即电话报告总部工程材料管理部,并于事 后补报详细书面报告。 第六十条 工程管理及材料采购必须坚持优质优价原则,不 得弄虚作假、损公肥私,如有违反将追究相关责任人经济与法律 责任。 第十一章 营销策划管理制度 第六十一条 营销策划应秉承大营销策划的原则,发动各配 套企业、合作单位,从项目开发的每一个环节进行跨界营销,联 动营销。 第六十二条 以老业主、佳源会会员、机关与大型企事业单 位领导、银行、电信、移
18、动等 VIP 客户为目标客户,建立内部财 第 6 页,共 593 页 富投资中心,组织目标客户集中参加开盘认购,确保开盘销售率 达到 60%以上。 第六十三条 开盘前召开定价专题会,对外报价须按一次性 折后均价报价。对纯商业项目、以商业为主的项目和总部确定打 造的主题商业,须带租约销售。对商业及有关出租房源的租赁价 格,每半年调整制订一次,并报董事长审批。 第六十四条 对样板区开放、开盘、新闻发布会等项目推广 过程中涉及的重大营销策略和策划活动,对楼书、模型、标识等 销售道具制作如与相关工作标准规定不符的,须报总部营销策划 管理部审批同意。 第六十五条商品房买卖合同企业范本及有关补充协议等 由
19、企业自行拟定实施,对范本中的有关条款调整须报总部营销策 划管理部审批后方可实施;对未按规范操作而引起的损失,由总 经理(主持工作副总经理)承担经济和法律责任。 第六十六条 企业每月须对销售情况进行总结和分析,每季 须对市场走势情况进行预测分析,并将有关销售数据和分析报告 以书面形式报总部营销策划管理部。 第十二章 文书管理制度 第六十七条 公文处理由总部及各所属企业办公室负责,并 应指定专人统一管理,做到行文准确、及时、安全、保密。 第六十八条 各所属企业向总部报送请示等须总部批复的文 件,原则上须通过 OA 流程上报,由总部相关部门通过 OA 将批复 意见回复各所属企业,各所属企业必须在规定
20、时限内将办理结果 反馈总部相关部门。 第六十九条 各所属企业在职权范围内,可以本企业名义行 文,但不能对总部所属其他企业发布指示性公文。如需要跨企业 发布指示性公文,须报总部办公室批准后以总部名义行文。 第七十条 各所属企业必须按要求向总部定期报送相关报 表,企业必须对报送总部的各类报表的真实性、准确性与及时性 负责。 第七十一条 用章必须提交经有关负责人审批同意的印章 使用审批单方可用章,印章保管人须做好印章使用登记,并对 未经审批的用章承担责任;不得在空白纸张(含介绍信、函头纸) 第 7 页,共 593 页 上加盖公章。除公章保管人外,公章原则上不允许外带。 第十三章 薪酬福利管理制度 第
21、七十二条 员工薪酬由各所属企业负责人在总部核定的额 度范围内自行确定,报总部人力资源管理部备案后实施。薪酬包 括基本工资、考核奖金以及加班费、相关津贴等。其中基本工资 为 12001800 元/月,具体由企业负责人根据企业所在地工资平 均水平和企业实际经营情况确定,试用期工资由企业自行确定。 第七十三条 员工养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保 险、生育保险、住房公积金、高温费等社保待遇,根据国家有关 规定及企业实际情况, 报总部人力资源管理部批准后执行; 外聘、 退休返聘或临时用工人员不享受上述社保。 第七十四条 员工因病发生的医疗费用按当地医保政策,结 合公司实际情况执行。因重大疾病或长期
22、生病造成医保费用超支 而自负确有困难者,经总经理(或主持日常工作副总经理)审核 后报总部人力资源管理部批准予以补助;每年为员工进行一次体 检。 第七十五条 电话费、专用车辆相关费用补贴实行在额度内 的实报实销,凡超额部分由财务部从本人工资中扣除。若确因工 作特殊需要超过额度的,须经总部批准方可报销。 第七十六条员工购买本企业商品房自住的,视贡献、职务等 情况可享受一次购房补贴,由本人提出申请后报董事长确定补贴 额度。员工在购房时如享受优惠的,一律不予补贴。 第七十七条所属企业原则上配置一辆公用车辆,专用车辆的 配置可根据实际情况由所属企业提出,报总部办公室批准。 第七十八条 员工每周的正常休息
23、日为两天,因工作需要调 整工作时间的,每周至少应有一天休息;员工均享有国家规定的 各类法定节假日。 第七十九条 对工作表现出色的员工,经总部批准,可给予 出国旅游、考察等奖励。 第十四章 附则 第八十条 本管理制度是纲领性制度,各所属企业可根据本 制度,结合自身实际情况,制订相应的实施细则,本制度解释权 归总部所有。 第 8 页,共 593 页 佳源投资管理总部本部管理制度 目 录 第一章 总则 第二章 组织结构 第三章 部门职能 第四章 总经理审批权 第五章 工作时效要求 第六章 工作报告制度 第七章 会议制度 第 9 页,共 593 页 第一章 总 则 第一条 为进一步明确、规范和完善佳源
24、总部(以下简称总 部)本部各项管理制度,更好地发挥总部的职能,提高总部各部 门(中心)经营管理水平,特制定本管理制度。 第二条 总部是对所属企业进行领导、管理、协调的机构, 其主要职能有三: 一是为核心产业的发展提供决策、 规划和指导; 二是为配套产业的经营提供管理、协调和服务;三是促进核心产 业与配套产业的资源整合与共享,实现经济效益与社会效益的最 大化。 第三条 本管理制度适用于总部各部门(中心)及其员工, 各所属企业在充分领会本制度精神的基础上,可根据实际情况参 照执行。 第 10 页,共 593 页 第二章 组织结构 第四条 总部由办公室、人力资源管理部、财务管理部、工 程材料管理部、
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