盐田沙头角项目规划部分第一阶段成果汇报附件部分343p.pdf
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1、盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 九洲遠景商業管理機構九洲遠景商業管理機構 盐田沙头角项目规划部分第一阶段成果汇报附件部分盐田沙头角项目规划部分第一阶段成果汇报附件部分 深圳 2011年4月 2 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 2 A.城市宏观研究城市宏观研究 B.项目立地研究项目立地研究 C.消费者研究消费者研究 D.零售市场分析零售市场分析 E.酒店、写字楼市场分析酒店、写字楼市场分析 F.综合体定位及酒店综合体定位及酒店/写字楼概念写字楼概念 G.基准比较研究基准比较研究 本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持,否则本文件不算完整。本文件不得透露给第
2、三方机构,例外情况是事先得 到九洲远景(上海)投资管理有限公司的书面同意。 目錄目錄 3 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 A. 城市宏观研究城市宏观研究 A1. 深圳市城市宏观分析 A2. 盐田区区域宏观分析 4 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 从宏观层面分析,深圳市零售市场消费规模巨大,为商业地产蓬勃从宏观层面分析,深圳市零售市场消费规模巨大,为商业地产蓬勃 发展提供了市场基础发展提供了市场基础 资料来源:九洲远景分析 1 2 3 4 城市群地位城市群地位 经济总量经济总量 产业发展产业发展 人口状况人口状况 深圳定位于华南经济中心城市,吸引周边城 市消费者前来消费;同时深圳消费者向
3、香港 外流短期内也较为严重,随着两地一体化这 一状况将得到改善 深圳市经济总量位居全国城市排名的第4位, 处于向发达的国际大都市迈进阶段,推动零 售市场产生各档次全业态的各类购物中心 第三产业占国民经济主导地位,高新技术、 金融、物流、文化、旅游等现代产业作为深 圳支柱产业,都为城市创造大量的中高端消 费客群 深圳市是中国第一个城市化率100%的城市, 非户籍人口超过七成,人口流动性较大 5 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 深圳目前已处于全业态市场的发展过程中,业态较为丰富,未来零深圳目前已处于全业态市场的发展过程中,业态较为丰富,未来零 售市场竞争将更加激烈售市场竞争将更加激烈 趋优选择
4、市场趋优选择市场 出现多种类型的购物 中心,强调生活方式 导向成为城市主流, 各层次的消费得到一 定程度的满足 Fast fashion成为市 场主导,top fashion 占市场5%-10%的市 场份额 娱乐/餐饮业态丰富化, 主题餐饮、休闲餐饮 等大量出现 以二线城市为主,典 型如杭州、苏州、等 传统市场传统市场 以批发市场、传统百 货业态最为典型,以 满足基本需求为主 消费以价格导向为核 心诉求 品牌的渗透率低 全业态市场全业态市场 城市出现所有类型购 物中心,购物、餐饮、 及休闲娱乐的业态丰 富度达到极高水平 从价格导向到价值导 向、独特性导向消费 等均能得到最大程度 的满足 典型城
5、市如深圳、上 海、北京等 大而全市场大而全市场 百货业态多样化,购 物中心出现,食品杂 货、大型折扣店等业 态出现 餐饮娱乐形态开始多 样化 Basic fashion占市场 主流 消费向价值导向转变, 并出现多样化 以三线城市为主 资料来源:九洲远景分析 城市商业发展阶段的演变 6 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 城市概况 资料来源:九洲远景分析 地理位置:地理位置:深圳市位于珠江三角洲东岸,是 我国重要的对外门户 城市交通:城市交通:连接香港和中国内地的纽带和桥 梁,是华南沿海重要的交通枢纽 城市区划:城市区划:全市总面积1952.84平方公里,下 辖福田、罗湖、南山、盐田、宝安、龙岗
6、、 光明新区和坪山新区等8个区 城市人口:城市人口:截至2009年年末,常住人口 891.23万人 城市定位:城市定位:深圳定位于华南经济中心城市, 重点发展高新技术、金融服务、外贸出口、 海洋运输、创意文化等产业 深圳位于珠江三角洲东岸,是连接香港和中国内地的纽带和桥梁,深圳位于珠江三角洲东岸,是连接香港和中国内地的纽带和桥梁, 定位于华南经济中心城市定位于华南经济中心城市 深深 圳圳 城市群地位城市群地位全国全国 7 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 资料来源:珠江三角洲城镇群协调发展规划(20042020) ,广东省城镇体系规划文本(2006-2020) 珠江三角洲城镇群城镇空间布局示
7、意图珠江三角洲城镇群城镇空间布局示意图 一脊:一脊:聚合“广州深圳(香港)”、 “广州珠海(澳门)”区域发展主轴的 核心功能,打造具有核心竞争力的区域发 展“脊梁” 三带:三带:形成北部城市功能拓展带、中部产 业功能拓展带和南部滨海功能拓展带等三 大功能拓展带 五轴:五轴:构建江肇江珠高速公路沿线、105 国道沿线、107国道沿线沿线、广深铁路沿 线和惠澳大道沿线等五大“城镇产业” 聚合轴 城市群地位城市群地位珠三角珠三角 珠江三角洲城镇群城镇空间布局说明珠江三角洲城镇群城镇空间布局说明 深深 圳圳 一一 脊脊 三带三带 三带三带 三带三带 城市群定位 深圳处于珠三角区域发展的主轴线上,影响和
8、带动周边城市发展,深圳处于珠三角区域发展的主轴线上,影响和带动周边城市发展, 并吸引周边城市的消费客流并吸引周边城市的消费客流 8 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 深圳和香港未来将逐步实现经济一体化,短期内深圳消费客群向香深圳和香港未来将逐步实现经济一体化,短期内深圳消费客群向香 港外流将较为严重,随着市场一体化两地零售商业将日趋同质化港外流将较为严重,随着市场一体化两地零售商业将日趋同质化 深圳香港一体化深圳香港一体化 深圳香港区位图深圳香港区位图 深深 圳圳 市市 香香 港港 特特 别别 行行 政政 区区 资料来源:CEPA,九洲远景分析 城市群地位城市群地位深港深港 深港一体化 所谓
9、深港经济一体化,是深圳和香港的经济作 为一个总体统筹安排、统一规划、互惠互利、 相互支持、共同发展,从而形成不同分离的区 域经济一体化的联合体 深圳与香港隔海相望,深圳是香港实现CEPA (内地与香港关于建立更紧密经贸关系安 排)连接内地的枢纽城市、副中心、功能区 和桥头堡 深港一体化可以使香港对内地的辐射和带动半 径成倍地增长,特别是对广大泛珠三角地区的 辐射和带动作用 同时深港一体化也是时代又一次赋予了深 圳作为经济特区在新的条件下先行、先试的历 史责任和使命 9 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 深圳市经济总量达深圳市经济总量达8201亿元,位居全国城市排名的第亿元,位居全国城市排名的
10、第4位,为零售位,为零售 市场的发展创造良好环境市场的发展创造良好环境 经济总量经济总量-GDP 资料来源:各城市2009年统计公报,九洲远景分析 2009年全国经济总量排名 单位:亿元 深圳市经济总量在全国 城市GDP排名第4位, 仅次于上海、北京和广 州 14901 11866 9113 8201 7740 7500 6529 5099 4992 4890 4821 1 上海 2 北京 3 广州 4 深圳 5 苏州 6 天津 7 重庆 8 杭州 9 无锡 10 青岛 11 佛山 10 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 深圳近几年经济增长速度平稳,深圳近几年经济增长速度平稳, 年均增长率为
11、年均增长率为13.5%,预计,预计2012年年 将达到北京将达到北京2009年的水平年的水平 亿元亿元 资料来源:各城市统计年鉴,各城市统计公报,九洲远景分析 国内四个主要城市国内四个主要城市2009年年GDP比较比较 GDP 2005-2009年GDP年均增长率 8201 11866 14901 9113 14.6% 13.0% 14.8% 13.5% 深圳北京上海广州 深圳市深圳市2005-2009年年GDPGDP增长情况增长情况 亿元亿元 4,951 5,814 6,802 7,807 8,201 11,975 2005年2006年2007年2008年2009年2012E 13.5% p
12、.a. 经济总量经济总量-GDP 11 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 深圳人均深圳人均GDP居一线城市之首,达到居一线城市之首,达到92771元,按照联合国标准该元,按照联合国标准该 城市处于向发达的国际大都市迈进的阶段城市处于向发达的国际大都市迈进的阶段 资料来源:各城市统计公报,各城市统计年鉴,九洲远景分析 人均GDP 2005-2009人均GDP年均增长率 元元 全国一线城市全国一线城市2009年人均年人均GDP比较比较 按照联合国衡量一个国家和地区财富 水平的标准,人均GDP达到8000美元 ,该城市达到发达国家和地区的标准 ;到1万美元,意味着经济社会发展已 经进入由中等发达城
13、市向发达的国际 大都市迈进阶段 深圳市人均GDP约为13581美元,处 于向发达的国际大都市迈进的阶段 经济总量经济总量-人均人均GDP 92771 68788 77556 88178 6.2% 10.8% 10.9% 11.1% 深圳北京上海广州 12 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 第三产业作为深圳主导产业,结合其他一线城市发展经验,第三产第三产业作为深圳主导产业,结合其他一线城市发展经验,第三产 业占比将进一步提高业占比将进一步提高 29% 7% 13% 4% 20% 26% 46.7% 23.2% 39.9%37.2% 53.2% 75.8% 59.4% 60.9% 深圳北京上海广
14、州 产业发展产业发展-三产占比三产占比 全国一线城市全国一线城市2009年三产占比年三产占比 第二产业 第一产业 第三产业 2009年深圳市第三产业结构年深圳市第三产业结构 批发和零售业 交通运输、 仓储、邮政业 资料来源:各城市统计公报,深圳市统计年鉴,九洲远景分析 住宿和餐饮业 房地产 金融业 其他 13 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 高新技术、金融、物流、文化、旅游等产业作为深圳支柱产业,约高新技术、金融、物流、文化、旅游等产业作为深圳支柱产业,约 占经济总量的七成份额占经济总量的七成份额 32% 7% 32% 9% 7% 13% 高新技术产业高新技术产业 物流业物流业 金融业金融
15、业 旅游产业旅游产业 其他其他 文化产业文化产业 2008年深圳各产业产值占年深圳各产业产值占GDP比重比重 高新技术高新技术 产业产业 物流物流 产业产业 金融金融 产业产业 文化文化 产业产业 旅游旅游 产业产业 到2010年,深圳市高新技术产品产值达将到1 万亿元以上,高新技术产品增加值占深圳 GDP的比重达到35%以上 到2010年,深圳将实现年物流产业增加值 822亿元,物流业增加值占GDP的比重增加 到12% 到2010年,深圳金融产业增加值将达到1350 亿元,金融产业增加值占GDP比重达到15 以上,资产规模达到1.8万亿元 到2010年,深圳文化产业将实现以高于GDP 年均增
16、长率2左右的速度增长,文化产业增 加值占GDP比重将达到10以上 旅游业已成为深圳重要经济增长点和重要产业 之一,随着现代服务业快速发展,未来旅游会 展业在经济总量的比重将达到8%10%1) 注:1)国内外公认的支柱产业实际份额为8%10% 资料来源:深圳统计年鉴,深圳统计公报,九洲远景分析 产业发展产业发展-支柱产业支柱产业 14 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 深圳市深圳市2009年常住人口年常住人口891万人,非户籍人口超过七成,人口流动万人,非户籍人口超过七成,人口流动 性较大性较大 人口状况人口状况 182 197 212 228 241 298 646 650 649 649
17、650 653 200520062007200820092012E 深圳户籍人口变化情况深圳户籍人口变化情况 户籍人口 非户籍人口 万人万人 828 846 862 877 891 7.3% CAGR 0.2% CAG R 60 43 50 41 34 60 45 49 19 277 146 福田区罗湖区南山区盐田区宝安区龙岗区 20092009年深圳各区人口构成情况年深圳各区人口构成情况 万人万人 1 ) 1) 备注:非户籍人口指在深居住时间半年以上的非户籍人口 户籍人口 非户籍人口 资料来源:深圳统计年鉴,深圳统计公报,九洲远景分析 951 15 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 A.
18、城市宏观研究城市宏观研究 A1. 深圳市城市宏观分析 A2. 盐田区区域宏观分析 16 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 盐田区未来商业的区域性将相对较强,零售市场的逐步升级也将缓盐田区未来商业的区域性将相对较强,零售市场的逐步升级也将缓 解目前的消费外流现象解目前的消费外流现象 资料来源:九洲远景分析 1 2 3 4 区域地位区域地位 经济总量经济总量 产业发展产业发展 人口状况人口状况 盐田区作为深圳市未来的城市副中心,定位 于深圳市现代化港口物流枢纽城区和海滨旅 游城区,区域对主城区的依赖性逐步减弱 盐田区经济总量年均增长速度在13%以上, 预计2012年经济总量将超过350亿,经济发
19、 展推动零售市场升级 盐田区第三产业占比高达71%,但其中以物 流业占比居高,金融业、批发零售业占比相 对较低,零售市场存在较大发展空间 预计2012年盐田区人口将达到23万,居民消 费水平和消费欲望都与其他区持平,但零售 总额明显偏低,表明消费外流严重 17 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 盐田区处于深圳市南部沿海岸地区,定位于深圳市现代化港口物流盐田区处于深圳市南部沿海岸地区,定位于深圳市现代化港口物流 枢纽城区和海滨旅游城区枢纽城区和海滨旅游城区 区域概况 盐田 资料来源:九洲远景分析 区域地位区域地位 盐田区概况盐田区概况 地理位置:地理位置:盐田区位于深圳经济特区东部,经济特 区
20、管理线以南,东起大鹏湾背仔角与龙岗区相连, 西接罗湖区,南连香港新界,北接龙岗区 区域区划:区域区划:辖区总面积72.36平方公里,下辖沙头 角、海山、盐田、梅沙4个街道办事处,东和、海 涛、永安、滨海等17个社区居委会;区内有我国重 点发展的四大国际深水中转港之一盐田港,还 有沙头角、盐田港两个保税区和一街两制的中英街 区域人口:区域人口:截至2009年年末常住人口22.77万人 区域定位:区域定位:盐田区的定位是全市东部现代化港口物 流枢纽城区、滨海旅游城区,东部现代化港口物流 枢纽城区 盐田区盐田区 盐田区地图盐田区地图 18 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 城市主中心城市主中心 -
21、 福田罗湖中心 - 前海中心 城市副中心城市副中心 - 龙华中心 - 龙岗中心 - 光明新城中心 - 坪山新城中心 - 盐田中心:盐田中心:深圳东部滨海地区旅游综合服 务基地、深圳东部港口与物流配套服务中 心 在深圳“在深圳“2个城市主中心、个城市主中心、5个城市副中心”的城市规划中,盐田定个城市副中心”的城市规划中,盐田定 位于城市副中心,对主城区的依赖性将减弱位于城市副中心,对主城区的依赖性将减弱 资料来源:深圳市城市总体规划(20072020),九洲远景分析 深圳市“两主五副”城市发展规划深圳市“两主五副”城市发展规划 深圳市城市发展规划示意图深圳市城市发展规划示意图 深圳市城市发展规划
22、示意图深圳市城市发展规划示意图 龙华中心龙华中心 光明新城中光明新城中 心心 盐田中心盐田中心 龙岗中心龙岗中心 坪山新城中坪山新城中 心心 支持页:城市规划支持页:城市规划 区域概况 251 2206.5 1529.6 1623.17 1720.5 870.27 13% 12% 13% 11% 17% 14% 盐田宝安龙岗福田南山罗湖 19 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 盐田区经济总量远低于其他各区,但保持较快增速,预计盐田区经济总量远低于其他各区,但保持较快增速,预计2012年经年经 济总量将超过济总量将超过350亿亿 盐田区盐田区2005-2009年年GDPGDP增长情况增长情况
23、亿元亿元 150 170 203 233 251 368 200520062007200820092012E 13.6% p.a. 经济总量经济总量各区对比各区对比 深圳各区深圳各区20092009年年GDPGDP及及GDPGDP年均增长率年均增长率 亿元亿元 资料来源:深圳各区统计年鉴,九洲远景分析 20 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 从三产占比来看,盐田区的第三产业占比仅次于罗湖区和福田区,从三产占比来看,盐田区的第三产业占比仅次于罗湖区和福田区, 达达71% 8.9% 12.0% 59.9% 28.9% 64.2% 67.6% 91.1% 88.0% 40.1% 71.1% 35.
24、7% 32.2% 罗湖福田南山盐田宝安龙岗 2009年深圳市市三产占比年深圳市市三产占比 第二产业 第一产业 第三产业 资料来源:深圳市统计年鉴,九洲远景分析 三产占比三产占比各区比较各区比较 0.06 72.62 178.37 28.93% 71.05% 0.02% 第一产业第二产业第三产业 2009年盐田区三产发展现状年盐田区三产发展现状 亿元亿元 2008-2009年增长率 21 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 但从第三产业结构看,盐田占比最高的为物流业,金融业占比仅为但从第三产业结构看,盐田占比最高的为物流业,金融业占比仅为 罗湖和福田的罗湖和福田的1/4,批发零售业占比也仅为罗湖
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