中国宝安:拟转让北京宝安投资管理有限公司股权所涉及的股东全部权益价值评估项目评估报告.pdf
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1、众众联联资资产产评评估估有有限限公公司司 ZHONG LIAN ASSETS APPRAISAL CO.,LTD 中国宝安集团股份有限公司拟转让中国宝安集团股份有限公司拟转让 北京宝安投资管理有限公司股权北京宝安投资管理有限公司股权所所涉及的涉及的 股东全部权益价值股东全部权益价值评估项目评估项目 评估报告评估报告 鄂众联评报字2013第 006 号 湖北众联资产评估有限公司 二一三年一月二十八日 中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权所涉及的所涉及的股东全部权益价值股东全部权益价值评估评估报告报告 _ 湖北众联资产
2、评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 1 目目 录录 第一部分第一部分 注册资产评估师注册资产评估师声明声明 1 1 第二部分第二部分 评估报告摘要评估报告摘要 4 4 第三部分第三部分 评估报告正文评估报告正文 7 7 一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者 8 二、评估目的 . 11 三、评估对象和评估范围 . 11 四、价值类型及其定义 . 12 五、评估基准日 . 12 六、评估依据 . 13 七、评估方法 . 15 八、评估程序实施过程和情况 . 20 九、评估假设 . 18 十、评估结论 . 19 十一、特别事项说明 . 19 十二、评估报告使用限制说明 . 20
3、十三、评估报告日 . 21 第四部分第四部分 评估明细表评估明细表 2222 第第五部分五部分 评估报告附件评估报告附件 2323 一、评估对象所涉及的主要权属证明资料 . 24 二、委托方和相关当事方的承诺函 . 25 三、评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件 . 27 四、评估对象涉及的财务资料 . 28 中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权所涉及的所涉及的股东全部权益价值股东全部权益价值评估评估报告报告 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 1 第第一一部分部分 注册资产评估师注册资
4、产评估师声明声明 中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权所涉及的所涉及的股东全部权益价值股东全部权益价值评估评估报告报告 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 2 注册资产评估师注册资产评估师声明声明 中国宝安集团股份有限公司: 受贵公司委托, 我们对贵公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权所涉及的北 京宝安投资管理有限公司股东全部权益价值进行了认真地清查核实和评定估算, 并形 成了评估报告,根据资产评估准则-评估报告现声明如下: 1、我们在执行本资产评估业务中,遵循国家有关法律、法规和资产评估准则,
5、 恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告中陈述 的事项是客观的。并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 2、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并签章确认;提 供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是 委托方和相关当事方的责任。 3、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或预期的利益,与委托方和相关当 事方也没有个人利益关系,对委托方和相关当事方不存在偏见。 4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场勘查;我们已对评 估对象的法律权属状况给予了必要的关注, 评估对象的法律权属及其证明资料系委托 方和相关当事
6、方提供,对评估对象法律权属的确认或发表意见超出注册资产评估师 执业范围,本评估报告不应当被认为是注册资产评估师对评估对象的法律权属提供 保证。 5、我们出具的评估评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条 件限制,评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时,应充分考虑本报告中载 明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 6、评估结论仅在评估报告中载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据 评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。 7、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专 业评估经验。评估过程中没有运用其他评估机构或
7、专家的工作成果。 8、注册资产评估师执行资产评估业务是对评估对象价值进行估算并发表专业意 中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权所涉及的所涉及的股东全部权益价值股东全部权益价值评估评估报告报告 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 3 见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现 价格的保证。 9、本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告使用 者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用,不得用于其他目 的和用途,因使用不当造成的后果与签字
8、注册资产评估师及其所在评估机构无关。 10、评估报告的使用权归委托方所有,未经委托方许可,评估机构不得随意向 他人提供或公开。未征得评估机构同意,评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于 公开媒体,法律、法规另有规定的除外。 11、本评估报告含有若干附件,所有附件均为本报告的正式组成部分,与正文具 有同等法律效力。 中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权所涉及的所涉及的股东全部权益价值股东全部权益价值评估评估报告报告 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 4 第第二二部分部分 评估报告评估报告摘要摘要
9、中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权所涉及的所涉及的股东全部权益价值股东全部权益价值评估评估报告报告 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 5 中国宝安集团股份有限中国宝安集团股份有限公司拟转让公司拟转让 北京宝安投资管理有限公司股权北京宝安投资管理有限公司股权所涉及的所涉及的 股东全部权益价值股东全部权益价值评估评估项目项目 评估报告评估报告 鄂众联评报字2013第 006 号 摘摘 要要 湖北众联资产评估有限公司接受中国宝安集团股份有限公司的委托,对北京宝安 投资管理有限公司股东全部权益价值进行
10、了评估工作, 对委托评估的资产在 2012 年 12 月 31 日这一评估基准日所表现的市场价值进行了评定估算。 在评估过程中,我们依据国家关于资产评估的有关政策、法规和资产评估基本准 则,以委托方和被评估单位提供的资料为基础,评估执业过程中坚持勤勉尽责的工作 原则和独立性、客观性、公正性的原则,履行了适当的评估程序,依据确定的价值类 型,公正、客观地对评估对象在评估基准日之市场价值进行评定估算。 本次资产评估目的是中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公 司股权,对所涉及的北京宝安投资管理有限公司股东全部权益价值在 2012 年 12 月 31 日这一基准日所表现的市场价值进行分
11、析、估算,并发表专业意见。 本次资产评估对象为北京宝安投资管理有限公司的股东全部权益价值,其所对应 的评估范围为北京宝安投资管理有限公司经审计2012年12月31日资产负债表所列示的 全部资产及相关负债,包括流动资产、非流动资产(投资性房地产、固定资产)和流动 负债,不包含商标、商誉、特许经营权等资产。具体范围为委托方及被评估单位提供的 审计后 “各类资产及负债评估申报明细表”上所列内容。 本次资产评估价值类型为市场价值类型。 即是指自愿买方和自愿卖方在各自理性 行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计 数额。 依据评估特定目的和持续经营的基本假设,以及评估
12、对象资产特征,本次评估采 用资产基础法。 中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权所涉及的所涉及的股东全部权益价值股东全部权益价值评估评估报告报告 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 6 在评估过程中,我们对委托方和被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相 关资料进行了验证审核;对委托评估资产进行了实地勘察、核对;对公开市场的价格 资料进行了收集、整理、对比、分析,按照评估工作的规范要求,我们已经完成了资 产评估必要实施的工作程序。 在实施了上述资产评估程序和方法后,对北京宝安投资管理有限公司纳入评
13、估范 围的全部资产及相关负债在2012年12月31日这一基准日所表现的市场价值反映如下: 金额单位:人民币万元 项目名称项目名称 帐面价值帐面价值 评估价值评估价值 增减值增减值 增值率增值率% A B C=B-A D=C/A 100% 流动资产 1 5,709.83 5,709.83 - - 非流动资产 2 12,305.27 19,634.91 7,329.64 59.57 其中:投资性房地产 3 12,157.02 19,634.91 7,477.89 61.51 固定资产 4 148.25 - -148.25 -100.00 资产总计资产总计 5 18,015.10 25,344.74
14、 7,329.64 40.69 流动负债 6 1,769.98 1,769.98 - - 负债总计负债总计 7 1,769.98 1,769.98 - - 净净 资资 产(所有者权益)产(所有者权益) 8 16,245.12 23,574.76 7,329.64 45.12 由上表表明,被评估单位纳入评估范围的全部资产及相关负债在 2012 年 12 月 31 日的评估结果为:总资产 25,344.74 万元,增值 7,329.64 万元,增值率 40.69%;总 负债 1,769.98 万元,无增减值;净资产 23,574.76 万元,增值 7,329.64 万元,增值率 45.12%。 本
15、评估报告仅供委托方、 被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告使用者为 本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用,不得用于其他目的和 用途。未经委托方许可,评估机构不得随意向他人提供或公开。未征得评估机构同 意,评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体,法律、法规另有规定的除 外。 根据国家有关部门规定,评估报告使用有效期为一年(2012 年 12 月 31 日至 2013 年 12 月 30 日) 。超过一年,需重新进行资产评估。 以以上上内容摘自资产评估报告,欲了解评估项目的全面情况,应认真阅读资产评内容摘自资产评估报告,欲了解评估项目的全面情况,应认真阅读资产评 估报告
16、全文。估报告全文。 中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权所涉及的中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权所涉及的股东全部权益价值股东全部权益价值评估报告评估报告 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 7 第第三三部分部分 评估报告评估报告正文正文 中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权所涉及的所涉及的股东全部权益价值股东全部权益价值评估评估报告报告 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 8 中国宝安集团股份有限公司拟转让中国宝安集团股份有限公司拟
17、转让 北京宝安投资管理有限公司股权所涉及的北京宝安投资管理有限公司股权所涉及的 股东全部权益价值股东全部权益价值评估评估项目项目 评估报告评估报告 鄂众联评报字2013第 006 号 中国宝安集团股份有限公司: 湖北众联资产评估有限公司接受贵公司的委托, 根据国家关于资产评估的有关政 策、法规和资产评估基本准则有关规定,依据独立、客观、公正的原则,采用公认的 评估方法, 对中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权事宜 涉及的北京宝安投资管理有限公司的股东全部权益价值, 按照必要的评估程序执行评 估业务, 对委托评估资产在 2012 年 12 月 31 日的市场价值做出了公允反
18、映。现将资产 评估情况报告如下: 一、一、委托方、委托方、被评估单位被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者和委托方以外的其他评估报告使用者 (一)一)委托方委托方 名 称:中国宝安集团股份有限公司 住 所:深圳市笋岗东路 1002 号宝安广场 A 座 2829 层。 注册资本:109,075.0529 万元。 公司类型:股份有限公司(上市公司) 法定代表人:陈政立。 公司主要经营范围包括:国内商业,物资供销业(不含专营、专控、专卖商品) ; 投资兴办工业, 引进三来一补; 进出口贸易业务 (按深贸管审证第 094 号文规定办理) ; 房地产开发、仓储、运输、酒店等服务业,文化业(以上各项须
19、政府有关部门或领取 许可证后方可经营) 。 中国宝安集团股份有限公司原名为宝安县联合投资公司, 于 1991 年 6 月 1 日经深 圳市人民政府(深府办复1991418 号)文批准,改组为深圳市宝安企业(集团)股份 中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权中国宝安集团股份有限公司拟转让北京宝安投资管理有限公司股权所涉及的所涉及的股东全部权益价值股东全部权益价值评估评估报告报告 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 9 有限公司。 1991 年 6 月公司普通股(A 股)股票在深圳证券交易所挂牌交易。公司于 1993 年 7 月 12 日经国家工商行政管理局企
20、业登记司(1993企名函字 147 号)文批准, 更名为中国宝安集团股份有限公司。 2002 年 6 月 26 日,根据国家财政部(财企2002212 号)文件批准,公司第一大股 东深圳市龙岗区投资管理有限公司将其持有的该公司国家股 111,622,689 股划转给深圳 市富安控股有限公司,其持股比例为 11.64%。2002 年 7 月 13 日股权划转过户手续办理 完毕,本次股权变更公司总股本未发生变化。股权转让后的第一大股东为深圳富安控 股有限公司,持股比例为 11.64%;第二大股东为深圳市宝安区投资管理有限公司,持 股比例为 11.15%。 2007 年 12 月 6 日,经国务院国
21、有资产监督管理委员会关于深圳 市富安控股有限公司产权变动涉及中国宝安集团股份有限公司国有股性质变更有关问 题的批复 (国资产权20071501 号)文件批准,深圳市富安控股有限公司所持公司股 份性质变更为非国有股。 2008 年 3 月 17 日,根据公司股权分置改革临时股东大会决议和修改后的公司章 程规定,申请增加注册资本人民币 79,999,986.00 元,全部为资本公积转增股本,转增 基准日期为 2008 年 5 月 16 日;增资前的注册资本为人民币 958,810,042.00 元,股本 958,810,042 股,增资后的注册资本为人民币 1,038,810,028.00 元,股
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