北京朝阳区某项目商业顾问报告.pdf
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1、Page 1 北京朝阳区项目 商业顾问报告 DTZ is a global real estate adviser working with clients to create leading-edge property, investment and business solutions worldwide. 2011.02.24 Page 2 项目定位的思路架构项目定位的思路架构 消费者需求消费者需求 零售商需求零售商需求 宏观背景分析宏观背景分析 商业市场研究 商业市场研究 挖掘市场机会挖掘市场机会,寻找项目发展之道寻找项目发展之道 市场研究市场研究 需求研究需求研究 地块研究地块研究
2、项目解决方案项目解决方案 产品规划及设计建议产品规划及设计建议 Page 3 目录目录 一、宏观背景分析 二、商业市场研究 三、项目地块分析 四、项目商业定位 结束语 Page 4 一、宏观背景分析 Page 5 国内生产总值GDP 社会消费品零售总额 人均可支配收入 固定资产投资及商业地产投资 - - - - - - - - 一一、宏观背景分析宏观背景分析 近年宏观经济指标近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划 Page 6 图图:20052005年年-2009-2009年北京年北京GDPGDP情况 情况 图图:20092009年一线城市年一线城市GDPGDP对比 对比 14,901
3、 12,153 9,113 8,201 8.2% 10.2% 11.5% 10.7% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 北京上海广州深圳 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% GDP年增长率 单位:亿元 近5年,北京GDP年增长率保持在10.3%,到 2009年,全市GDP总额已达12,153亿元。 北京与其他一项城市相比,整体的GDP总量仅 低于上海,增长率高于上海。 7,870.3 9,006.2 10,488.0 12,153.0 3710.5 12.3% 10.2% 9.4% 12.8% 11.8% 0 2,000 4,000 6,000
4、8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20052006200720082009 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% GDP 比上一年增长 单位:亿元 10.310.3 数据来源:北京统计局 1 1、北京国内生产总值北京国内生产总值GDP GDP 北京宏观经济良好的发展势态北京宏观经济良好的发展势态,为商业项目的发展提供了良好的经济环境为商业项目的发展提供了良好的经济环境; 一一、宏观背景分析宏观背景分析 近年宏观经济指标近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|小结 Page 7 图图:20052005年年-2009-2009
5、年北京市社会消费品零售总额 年北京市社会消费品零售总额 图图:20092009年一线城市社会消费品零售总额对比 年一线城市社会消费品零售总额对比 3,275 2,902 3,800 4,589 5,309 12.9% 32.4% 16.0% 20.8% 15.7% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 2005年2006年2007年2008年2009年 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% GDP年增长率 单位:亿元 5,173 5,309 3,649 2,599 14.0% 15.7% 16.2% 15.4% 0 2,000 4,0
6、00 6,000 8,000 10,000 北京上海广州深圳 0% 3% 6% 9% 12% 15% 18% GDP年增长率 单位:亿元 北京市社会消费品零售总额近5年都保持在10% 以上增长,整体发展态势较好。 北京市社会消费品零售总额在一线城市中处于最高 水平且增速也较高,零售市场规模及发展态势较好。 数据来源:北京统计局 2 2、社会消费品零售总额社会消费品零售总额 北京整体零售市场规模及增长速度较高北京整体零售市场规模及增长速度较高,北京零售业发展环境向好北京零售业发展环境向好; 一一、宏观背景分析宏观背景分析 近年宏观经济指标近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|小结 Pa
7、ge 8 图图:20012001年年-2009-2009年北京市民人均可支配收入及消费性支出 年北京市民人均可支配收入及消费性支出 2009年人均可支配收入为26,738元,继续稳定增长,而消 费性支出却有明显滑落,说明金融危机以来,消费者的消 费欲望有所降低,而随着经济形势的回暖,其消费欲望也 逐渐增高。 消费 动机 主要变化及趋势主要变化及趋势 生存型 消费 住房条件改善带动居住服务消费快速增长。住 宅独用自来水、暖气取暖、管道煤气使用情况 分别达到98.3、95.1和76.4,分别比 2002年提高10.9%、19.9%和7.9%。 求便型 消费 饮食服务社会化,通信服务支出快速增长。人
8、 均在外饮食支出为1,175元,比2002年增长 37.6;家用电脑每百户拥有量从2002年的 57.2台,增加到91.6台;移动电话百户拥有量 从2002年的99.9部增长到2007年207.1部。 发展型 消费 人均交通工具服务支出比2002年增长2.1倍; 家庭人均教育费用支出770元,占服务性消费 支出的17.8,是所有服务性消费中比重最高 的。 求美型 消费 人均住房装潢支出462元,比上年增长8.2, 比2002年增长50。 享乐型 消费 人均文化娱乐服务支出718元,比2002年增长 77.8。旅游作为人们精神生活更高层次的享 受,正在成为居民主要休闲方式。 数据来源:北京统计局
9、 3 3、人均可支配收入及消费支出分析人均可支配收入及消费支出分析 居民收入不断增加推动了消费需求不断升级居民收入不断增加推动了消费需求不断升级,消费者的购物需求已从单纯满足型向多元化消费者的购物需求已从单纯满足型向多元化、体验型转变体验型转变; 一一、宏观背景分析宏观背景分析 近年宏观经济指标近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|小结 Page 9 图图:20052005年年-2009-2009年北京市固定资产投资额 年北京市固定资产投资额 图图:2005-20082005-2008年商业地产投资额及比重 年商业地产投资额及比重 北京市固定资产投资在2008年到金融危机影响 出现负
10、增长外,其他几年都保持在10%以上的增 长速度,且2009年高达26.2%的增速。 近年,商业地产开发的投资额占房地产开发投资 总额的比重日益增长,自2006年,进入了快速发 展阶段。 3,372 2,827 3,967 3,849 4,858 19.3% 11.8% 17.6% -3.0% 26.2% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 2005年2006年2007年2008年2009年 -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 固定资产投资年增长率 单位:亿元 数据来源:北京统计局 4 4、固定资产投资及商业地产投资情况固定资产投资
11、及商业地产投资情况 北京固定资产投资保持较高增速的发展北京固定资产投资保持较高增速的发展,且商业地产进入快速发展阶段且商业地产进入快速发展阶段; 一一、宏观背景分析宏观背景分析 近年宏观经济指标近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|小结 Page 10 北京整体规划 整体交通规划 城市规划对区域发展的影响 - - - - - - 一一、宏观背景分析宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划城市规划|区域概况及发展规划|小结 Page 11 两轴两轴 是指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴, 两带指东部发展带和西部发展带。 两带两带 是指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平 谷的“东部
12、发展带”和包括大兴、房山、昌平、 延庆、门头沟的“西部发展带”。 多中心多中心 包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心 区、商务中心区、海淀山后地区科技创新中心、 顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄 高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等8 大城市职能中心区。 数据来源:北京统计局 1 1、北京整体规划北京整体规划 北京市空间发展提出了北京市空间发展提出了 “两轴“两轴- -两带两带- -多中心多中心”的发展规划的发展规划,城市发展空间外扩发展城市发展空间外扩发展,使得核心周边区域进使得核心周边区域进 入快速发展阶段入快速发展阶段; 一一、宏观背景分析宏观背景分析 近年宏观经济指
13、标|城市规划城市规划|区域概况及发展规划|小结 Page 12 n 到2015年,全市轨道交通运营线路 将达到19条共561公里,形成“三环、 四横、五纵、七放射”的线网格局。 n 轨道交通近期规划实现后,主要服务 于市中心区的线路里程为406公里, 三环路以内平均步行1公里即可到达 地铁站。 n 届时,全市轨道交通运营线路日客运 量由目前的186万人次提高到888万 人次,轨道交通出行占公共交通出行 量比例由目前的15%提高到49%,占 总出行比例由5%提高到23%。“这意 味着,今后公交出行中,地上、地下 各分担一半客流。” 数据来源:北京统计局 2 2、整体交通规划整体交通规划 轨道交通
14、的不断发展轨道交通的不断发展,居民的生活圈得以扩大居民的生活圈得以扩大,空间距离影响缩小空间距离影响缩小,项目竞争日益激烈项目竞争日益激烈; 一一、宏观背景分析宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划城市规划|区域概况及发展规划|小结 Page 13 3 3、城市规划对区域发展的影响城市规划对区域发展的影响 住宅组团扩张推动城市副中心大量涌现住宅组团扩张推动城市副中心大量涌现,且且 得以快速发展得以快速发展; 在北京的城市规划上,东坝与天通苑、方庄、 望京、回龙观、石景山等同属北京市规划中 的十大边缘居住组团。 在十个边缘组团当中,作为最晚开发的一个, 政府充分吸取了方庄、望京、回龙观等居住
15、区开发量过大的教训,使得东坝成为北京目 前最具高品质、低密度可操作性的住宅区域。 未来十年,朝阳区预计投入约70亿元用于东 扩区的基础设施建设,规划新增写字楼达 300万平方米,大望京商务区公建规模约为 103万,而在东坝商务区的配套建设中,商 务楼宇建筑面积则高达500万平方米。换言 之,仅朝阳区一区之内,未来入市的商务楼 宇就将在900万平方米以上。 一一、宏观背景分析宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划城市规划|区域概况及发展规划|小结 Page 14 朝阳区概况 朝阳区现状 区域周边情况 区域现状 区域发展规划 - - - - - - - - - - 一一、宏观背景分析宏观背景分析
16、 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划区域概况及发展规划|小结 Page 15 1 1、朝阳区概况 朝阳区概况 - 朝阳区位于北京市东部,总面积470.8平方公里,是北京城八区 中面积最大的地区; - 2009年底朝阳区常住人口为317.9万人,其中,居住半年以上的 外来人口为105.6万人; - 从2001年开始,朝阳区GDP年均增量过百亿元,经济总量位于北 京市前列。并且率先形成了服务经济为主导的产业结构,第三产 业所占比重达87%以上; - 根据北京城市总体规划(2004年2020年),朝阳区被定位为 城市功能拓展区,具体包括:国际交往的重要窗口,中国与世界 经济联系的重要节点
17、,对外服务业发达地区,现代体育文化中心 和高新技术产业基地; 数据来源:朝阳区政府 一一、宏观背景分析宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划区域概况及发展规划|小结 Page 16 627 2,447 249 1,507 945 177 309 2,380 10.9% 6.5% -3.2% 9.7% 11.9% 14.1% 5.4% 5.4% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 东城区 西城区 崇文区 宣武区 朝阳区 丰台区 石景山区 海淀区 -8% -4% 0% 4% 8% 12% 16% GDP年增长率 单位:亿元 图图:20092009
18、年八大城区年八大城区GDPGDP对比 对比 图图:20092009年八大城区社会消费品零售总额 年八大城区社会消费品零售总额 635 1,026 176 329 374 158145 1,478 22.8% 13.7% 15.5% 3.7% 12.4% 12.8% 8.7% 14.6% 0 800 1,600 2,400 3,200 4,000 东城区 西城区 崇文区 宣武区 朝阳区 丰台区 石景山区 海淀区 0% 4% 8% 12% 16% 20% 24% 社会消费品零售总额年增长率 单位:亿元 数据来源:北京统计局 一一、宏观背景分析宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展
19、规划区域概况及发展规划|小结 2 2、朝阳区现状朝阳区现状 现阶段现阶段,朝阳区整体经济规模及零售市场规模在北京各城区中均位于前列朝阳区整体经济规模及零售市场规模在北京各城区中均位于前列; Page 17 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 东城区 西城区 崇文区 宣武区 朝阳区 丰台区 石景山区 海淀区 -12% -8% -4% 0% 4% 8% 12% 人均可支配收入消费性支出收入年增长率支出年增长率 单位:元 图图:20092009年八大城区人均可支配收入及消费性支出 年八大城区人均
20、可支配收入及消费性支出 数据来源:北京统计局 一一、宏观背景分析宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划区域概况及发展规划|小结 朝阳区消费客群现有收入及支出水平较高朝阳区消费客群现有收入及支出水平较高,增长势头尚好增长势头尚好; Page 18 东坝 东坝 望京 望京 燕莎丽燕莎丽 都 都 朝青 朝青 机场商圈辐射 机场商圈辐射 燕莎是北京最为知名的国际化商圈之一,而第三 使馆区的建设则进一步加强了其国际化的氛围。 望京随着大量跨国企业与商业项目的进驻,改变 了过去以居住为主的特点,区域内居民以中高收入 为主且日韩藉人士较多。 朝青新兴版块。定位于CBD中央商务区的生活区
21、。 区域内拥有大量高档住宅,居住人群也大多在CBD 工作。随着朝阳大悦城等大型商业项目的进驻,商 业开发成为此区域的热点。 机场-机场辐射商圈尚处起步阶段,由赛特奥莱带动, 未来将有一定量商业供应。 东坝朝阳区的价值洼地,与朝阳区的发展相比相 对落后,提升空间较大。 3 3、区域周边情况区域周边情况 东坝版块东临机场第二高速公路东坝版块东临机场第二高速公路,西接望京西接望京、燕莎丽都版块燕莎丽都版块,南连新兴的朝青版块南连新兴的朝青版块,北受首都机场商圈的北受首都机场商圈的 辐射辐射; ; 一一、宏观背景分析宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划区域概况及发展规划|小结
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