北首巷项目可行性研究报告 -100页.pdf
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1、 LOGO 版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归新景祥机构所有,未经新景祥机构书面许可, 不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 日期:2010-01-11 谨呈:谨呈:南京景枫润城房地产开发有限公司 南京新景祥房地产经纪有限公司 南京景枫润城房地产开发有限公司 南京新景祥房地产经纪有限公司 北首巷项目可行性研北首巷项目可行性研北首巷项目可行性研 北首巷项目可行性研 究报告究报告究报告究报告 服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 逻辑思路逻辑思路 宗地资源分析 及项目界定 宗地资源分析 及项目界定 提出问题 商业市场分析 办公市场分析 经
2、济评价经济评价 市场机会 点分析 市场机会 点分析 项目整体 发展建议 项目整体 发展建议 酒店式公寓市 场分析 典型案例分 析借鉴 总体发展战 略 政策分析政策分析 城市中心区域小规模综合体项目城市中心区域小规模综合体项目 一、宗地资源分析及项目界定一、宗地资源分析及项目界定 服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 老城区核心位置,受新街口、夫子庙两大商圈辐射 影响 老城区核心位置,受新街口、夫子庙两大商圈辐射 影响 区位分析区位分析 本案本案 新街口新街口 夫子庙夫子庙 地地铁铁二二号号线线 地地 铁铁 一一 号号 线线 地地 铁铁 三三 号号 线线 服务创造价值中国房地产策
3、划代理综合实力TOP10企业 本案本案 太平南路太平南路 白下路白下路 马府街马府街 太平巷太平巷 常府街常府街 户部街户部街 地铁三号线地铁三号线 常府街站常府街站 地铁三号线地铁三号线 夫子庙站夫子庙站 地铁一号线地铁一号线 张府园站张府园站 规划中的地规划中的地 铁三号线铁三号线 地铁站台地铁站台 公交站台公交站台 中山南路中山南路 白下路白下路 太平南路太平南路 中山南路中山南路 洪武路洪武路 交通分析交通分析城市路网发达,地铁站、公交站台近在咫尺城市路网发达,地铁站、公交站台近在咫尺 服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 本案本案 1 3 65 11 4 7 8 太
4、平 南 路 太 平 南 路 长 白 街 长 白 街 洪 武 路 洪 武 路 中 山 南 路 中 山 南 路 常府街常府街 户部街户部街 白下路白下路 学校学校 1 1南京市一中 2 2南京市三中 3 3南京市六中 4 4马府街小学 5 5江苏省戏剧学校 餐饮 休闲 餐饮 休闲 6 6郑和公园 7 7时光隧道 8 8紫金大剧场 9 9KFC 1010 花津浦韩国餐厅 (粮食大厦) 1111绿柳居 生活 配套 生活 配套 1212内桥菜场 1313交通银行 1414苏果超市 1515建设银行 1616浦发银行 2 9 10 13 12 15 14 16 配套分析配套分析配套齐全,银行、餐饮、学校应
5、有尽有配套齐全,银行、餐饮、学校应有尽有 服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 本案本案 1 3 2 4 9 5 11 87 6 太 平 南 路 太 平 南 路 长 白 街 长 白 街 洪 武 路 洪 武 路 中 山 南 路 中 山 南 路 常府街常府街 户部街户部街 白下路白下路 商办 项目 1 商办 项目 1福星国际大厦 2 2汇鸿大厦 3 3中华路1号红街 4 4新万里商场 5 5太平商场 6 6 太平南路珠宝首饰 商业街 7 7天空之都 8 8长发银座 待建 项目 9 待建 项目 9江苏银行总部项目 1010斯亚财富中心 1111江苏饭店项目10 周边商办项目众多,竞争
6、激烈周边商办项目众多,竞争激烈 周边竞争周边竞争 服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 小规模、高成本、综合体项目小规模、高成本、综合体项目 项目界定项目界定 用地总面积:用地总面积:7384.2平方米; 规划道路面积:规划道路面积:1005.8平方米; 实际出让面积:实际出让面积:6378.4平方米; 规划用地性质:规划用地性质:商业、办公、娱乐、金融、酒店用地; 建筑容积率:建筑容积率:5.7; 建筑密度:建筑密度:35%; 建筑高度:建筑高度:80米; 建筑面积:建筑面积:36357平方米 成交时间:成交时间:2007年8月17日; 成交地价:成交地价:2.9亿; 成交楼
7、面地价:成交楼面地价:7976元/平方米 在恢复老字号(商户)、保护历史文化积淀的前提下, 应注重引进建设老字号商户。 方案一:依原规划指标进行建设 方案二:30%的建设面积转为65年使用年限住宅建 设,但此部分需要加2000元/平方米 服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 城市中心区域小规模综合体项目,地处两大核心圈边缘,占 地狭长,物业类型较多,给项目定位带来难点 城市中心区域小规模综合体项目,地处两大核心圈边缘,占 地狭长,物业类型较多,给项目定位带来难点 总建筑面积4万多平米,虽业态丰富,却难以形成规模效应 提出问题提出问题 规模小规模小 在07年地价高位拿地,当时楼面
8、地价就达7976元/平米,加之两年 的财务成本,按利息6.5%,契税0.04%计算,其楼面地价高达9408 元/平米 成本高成本高 两大商圈如两大磁石,将人流吸引,此处难以形成长时间的人流逗 留 区位尴尬区位尴尬 周边商办项目众多,且有多处待建项目,竞争激烈 竞争激烈竞争激烈 特色商业存在想象空间,办公市场供大于求,特色商业存在想象空间,办公市场供大于求,65年产权住 宅性质的酒店式公寓存在价值突破可能 年产权住 宅性质的酒店式公寓存在价值突破可能 二、市场机会点分析二、市场机会点分析 服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 特色商业存在想象空间特色商业存在想象空间商业市场分析商
9、业市场分析 办公市场分析办公市场分析 酒店式公寓市 场分析 酒店式公寓市 场分析 市场风险大 65年产权住宅性质的酒店式公寓更易被市场接 受,存在价值突破可能 服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 南京商圈众多,各商业形态丰富了南京的商业氛围南京商圈众多,各商业形态丰富了南京的商业氛围 级别级别名称名称特点特点 市级 商业 中心 新街口大型综合性商圈 河西(规划 建设中) 未来大型商圈,与新 街口并重 市级 副商 业中 心 湖南路(项 目所在地) 品牌服饰专卖 夫子庙旅游纪念品/餐饮区 特色 商圈 (商 业 街) 南京1912高档酒吧/娱乐休闲 狮子桥餐饮美食街 太平南路黄金珠
10、宝特色街 珠江路数码家电特色街 中央门服饰批发零售商圈 本案本案 本部分将对邻近两大商圈本部分将对邻近两大商圈新街 口、夫子庙进行分析,并结合本项 目地处太平南路商业进行分析,探 求本项目商业部分的市场机会 新街 口、夫子庙进行分析,并结合本项 目地处太平南路商业进行分析,探 求本项目商业部分的市场机会 商圈概述商圈概述 服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 概述南京最大的商圈概述南京最大的商圈 新街口是南京最主要的,也是最大的商 业中心。主要是以金融贸易、商务办公 和大型商业为特色的现代化商业特点; 新街口也是南京主要的交通枢纽,目前 有已建好的地铁1号线新街口站,未来 还将
11、有地铁2号线在此交汇; 该商圈辐射整个南京市,甚至达到南京 周边苏皖两省十多个地级市,城乡消费 总数超过2000万人。 新街口商 圈 新街口商 圈 服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 现有商场分为三大档次,以百货业态为主要业态现有商场分为三大档次,以百货业态为主要业态 依据各自特点,新街口 内商场大致可分为如下 三个档次: 德基广场 金鹰国际购物中心 1 大洋百货 东方商城 中央商场 南京新百 2 金陵百货 金盛华联 3 新街口商圈内以百货为 主要业态。虽档次略有 区分,但同质化依旧严 重,竞争较为激烈。 苏宁银河苏宁银河 新街口商 圈 新街口商 圈 服务创造价值中国房地产策
12、划代理综合实力TOP10企业 商场主要以零售为主,餐饮娱乐配比较少商场主要以零售为主,餐饮娱乐配比较少 新街口商业历史悠久,20世纪50年代就出现了南京新百和中央商场等大型商场,到80年代的金陵饭店购 物中心和金陵百货等,一直是南京重要的商业区; 2000年以来,新街口商业发展更为迅速,出现了一大批现代、时尚的新型商场。商圈内商场类型更为丰 富,但相应了不可避免出现严重的同质化竞争; 目前新街口商业主要以零售为主,餐饮和娱乐业态配比较少,仅占新街口物业面积的3%。 商场名称商场名称建筑面积建筑面积开业时间开业时间 南京新百6.81952 金陵百货0.81997 苏宁银河3.52000 东方商城
13、2.42001 大洋百货6.62003 金鹰国际4.52003 万达广场4.42004 金陵饭店购物中心0.42004 金盛华联32005 中央商场10.52006 德基广场6.52006 华新商场0.6/ 合计50.0/ 新街口物业业态配比新街口物业业态配比 其他 14% 办公 30% 购物商场 7% 百货商场 23% 酒店 22% 娱乐 1% 餐饮 3% 新街口商 圈 新街口商 圈 服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 依定位不同,硬件配套标准也有所差别依定位不同,硬件配套标准也有所差别 商场业态两级分化严重,一方面化妆品、服饰类业态过于集中;另一方面餐饮、休闲业态偏少。将
14、会导 致业态发展冷热不均; 商场档次定位不同,其硬件配套标准也不同。档次较高的,在数量上、品牌上更具优势。 指标名称指标名称 中档中档高档高档 南京新百南京新百大洋百货大洋百货金鹰国际购物中心金鹰国际购物中心德基广场德基广场 总建筑面积(总建筑面积(m2)68000660004500065000 单层面积(单层面积(m2)9710733075008120 业态配比业态配比服饰类50%;生活类 29%;餐饮类14%;其他 类7% 服饰类56%;生活类 22%;餐饮类11%;其他 类11% 服饰类67%;生活类 19%;餐饮类6%;其他类 8% 服饰类55%;生活类 13%;餐饮类26%;其他 类
15、6% 每万平米建筑面积品牌数每万平米建筑面积品牌数1556910529 每万平米建筑 面积车位个数 每万平米建筑 面积车位个数 机动车位机动车位18236231 非机动车位非机动车位无7615646 车位收费情况车位收费情况5元/小时5元/小时,购物满200元可 免费停车2小时,非机动 车免费 5元/小时,购物满200元可 免费停车2小时,自行车 0.2元/助动车0.5元/摩托车 1元 7元/小时(购物满200元免 费停车2小时)非机动车 免费 每万平米建筑 面积电梯部数 每万平米建筑 面积电梯部数 自动扶梯自动扶梯7.16.46.74.2 升降机电梯升降机电梯0.40.41.30.8 经营模
16、式经营模式联营联营联营联营 新街口商 圈 新街口商 圈 服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 各商场楼层布局十分相似,同质化严重各商场楼层布局十分相似,同质化严重 商场楼层业态分布呈现两头集中。一方面如服饰、化妆品等业态重复现象严重,缺少变化和个性化特点,另一方面诸如 餐饮、娱乐等业态则相对较少; 在楼层布局方面,各商场之间也非常相似,几乎千篇一律,同一种模式,成严重的同质化特点。 楼 层 楼 层 中档中档高档高档 南京新百南京新百大洋百货大洋百货金鹰国际购物中心金鹰国际购物中心德基广场德基广场 B2F车库车库/ B1F 美食广场/特色美食/休闲食品/药 店 生活超市/精品食品
17、馆/美食/餐饮.冷饮 1F 化妆品/珠宝首饰/鞋/烟酒茶/精品 电器 化妆品/珠宝首饰/女鞋/女包/咖啡 馆 珠宝首饰/化妆品/名表/女鞋/ 皮具 化妆品/品牌服饰/精品服饰/名表 2F 少女装/内衣/针织时装/饰品/男女 箱包 时尚化妆品/淑女服饰/精品女装/ 饰品配件 时尚女装/职业女装/配饰/皮 具 化妆品/品牌服饰/眼镜/咖啡馆 3F 时尚女装/职业女装/睡衣便装/床 上用品 流行少女装/女鞋包/饰品配件/表 少女装/内衣/化妆品/眼镜/腕 表 珠宝首饰/品牌服饰/美容纤体 4F 男士正装/休闲装/内衣/饰品/羽绒 服/手机 淑女装/职业女装/内衣精品服饰/ 饰品 男士正装/休闲装/内
18、衣/鞋/箱 包/配饰 餐饮/品牌服饰/知名服饰/男装 5F 运动服饰/鞋/器材/休闲服饰/儿童 用品/玩具 运动服饰/运动器材/户外服饰 运动服饰/休闲服饰/儿童服 饰/玩具 餐饮/电器/运动服饰/运动器材/户 外 6F 家电/数码产品/礼品/文具/办公/ 乐器/健身器材 男士服饰/内衣/正装/饰品/鞋/箱 包 超市/文具/数码/家电/礼品/图 书/餐饮 餐饮/服饰/美发美体/工艺礼品 7F/ 床上用品/生活用品/厨具/文具/家 电 /餐饮/影院/游艺中心 8F/特卖馆/女子SPA / 新街口商 圈 新街口商 圈 服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 从人流量来看,女性消费者占
19、主要比例,晚上的购 物人群较多 从人流量来看,女性消费者占主要比例,晚上的购 物人群较多 新街口人流量呈现两个明显特征:周末 人流大于非周末人流,女性多于男性; 在中午12:00-13:00和晚上17:00- 18:00出现了两次人流高峰,主要是由 于就餐人群的集中消费和下班时间的集 中导致。 结合人流量特点,在商业发展方面可向 女性消费者和晚上人群方向靠拢。 实测点人流量实测点人流量 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 09:00-10: 00段 11:00-12: 00段 13:00-14: 00段 15:00-16: 00段 17:00-
20、18: 00段 19:00-20: 00段 周末男周末女非周末男非周末女 新街口总体人流量新街口总体人流量 平时约平时约40万人次 双休日超过 万人次 双休日超过50万人次 节假日超过 万人次 节假日超过100万人次万人次 新街口商 圈 新街口商 圈 服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 消费者年龄年轻化,体现了该商圈商业时尚、活 力、潮流的特点 消费者年龄年轻化,体现了该商圈商业时尚、活 力、潮流的特点 新街口地区由于地铁站的设立, 极大地方便了消费者前来消费, 故乘坐地铁前来新街口消费者的 比例仅次于公交车,达到25%, 地铁对于商业项目的促进作用比 较大; 新街口消费者多
21、以20-30岁年龄段 为主,体现了该商圈商业时尚、 活力、潮流的特点。 消费者前来消费方式消费者前来消费方式 步行 15% 自驾车 5% 出租车 14% 公交 29% 自行车 12% 地铁 25% 消费者年龄特点消费者年龄特点 20-24岁 48% 25-29岁 29% 30-35岁 14% 35-39岁 5% 45-49岁 1% 40-44岁 3% 新街口商 圈 新街口商 圈 服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 辐射力巨大,其辐射范围超过了南京市的范畴辐射力巨大,其辐射范围超过了南京市的范畴 新街口商圈辐射范围达整个南京市区。其中,鼓楼区比重相对较大,这主要是由于该区人 口
22、较多,在南京市区比重也较大; 另外,也有部分消费者来自南京之外的地区,甚至安徽等地市。一方面是由于同南京空间 距离的临近,另一方面,也体现了该商圈巨大的辐射力,已远远超出了南京市的范畴。 消费者来源消费者来源 21% 13% 12%12% 10% 5%5%5%5% 4% 6% 2% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 鼓楼区 雨花台区 玄武区 其他行政区 白下区 下关区 秦淮区 建邺区 浦口区 栖霞区 江苏其他城市 江苏以外地区 新街口商 圈 新街口商 圈 服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 商圈总结商圈总结 新街口商 圈 新街口商 圈 突出优势突出优势 新街口商业底
23、蕴丰厚,具有悠久的商业传统,一直是南京商业重中之重; 既是市级商圈,又是交通枢纽地铁、公交等多重交通的便利性,保证了 持续的消费人流; 商业特点明显,形成百货商场为龙头的分层次、多档次、业态齐全的大型 综合商圈; 辐射范围广。不仅涵盖了南京的消费者,也吸引了周边地区的消费者。 整体业态配比结构失调。百货过多,而餐饮、娱乐相对比重较低。尤其餐 饮业态较少,致使仅有的餐饮经常出现排队现象,不利于商圈商业的持续繁 荣; 由于交通的过分集中,导致该商圈拥堵状况严重,不利于及时导入和导出 大量的人流、车流; 现状和未来状况,均有大量百货商场出现,将导致这一业态竞争更趋激 烈。 发展不足发展不足 服务创造
24、价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 以旅游消费为主的商圈以旅游消费为主的商圈 夫子庙商 圈 夫子庙商 圈 南京最繁华的地方之一,具有明清风格、是庙市街景 合一的文化、旅游、商业、服务等多功旅游胜地。 服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 水游城的出现,使得本来以夫子庙为中心的单一旅 游消费向家庭消费转变 水游城的出现,使得本来以夫子庙为中心的单一旅 游消费向家庭消费转变 夫子庙商 圈 夫子庙商 圈 基本经济技术指标基本经济技术指标 占地面积26770平方米26770平方米 总建筑面积 167333平方米167333平方米 商场建筑面积:100000平方米100000平
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