大调控下的后市研判 -20页.pdf
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1、1 2011年2011年6月月 大调控下的后市研判大调控下的后市研判 2 高通胀高通胀会持续数年,调控目的在于压制资金入市冲动,平 抑房价增速。 限购真正退出要等保障房体系完善限购真正退出要等保障房体系完善。 在限购环境下,限购城市“牛皮牛皮”持续,总体呈价稳、量价稳、量 缩缩特点。机会转看三、四线机会转看三、四线城市。 3 限购之下全国主要城市 市场动态 限购之下全国主要城市 市场动态 一线城市及经济发达的二线城市限购严格,三四线城市政策差异大一线城市及经济发达的二线城市限购严格,三四线城市政策差异大 四大一线城市以及经济发达的二线城市如天津、佛山、南京、武汉等限购政策严格四大一线城市以及经
2、济发达的二线城市如天津、佛山、南京、武汉等限购政策严格 三四线城市限购政策差异大,部分城市不限购三四线城市限购政策差异大,部分城市不限购 分类分类位置位置城市城市限购区域限购区域不限购区域不限购区域限购影响程度限购影响程度实施时间实施时间 一线一线 北京全市 2011年2月16日 上海全市 2011年1月31日 广州市辖10区2市 2011年2月24日 深圳全市 2010年9月30日 东部沿海 二线天津全市 2011年2月18日 二线佛山全市 2011年3月18日 二线南京市辖11区2县 2011年2月19日 三四线济南市辖8区1市 2011年3月7日 三四线东莞 不限购 三四线中山 三四线珠
3、海 中西部 二线武汉全市 2011年2月22日 二线长沙市辖5区90以下4县 2011年3月4日 三四线西安主城9区4县 2011年2月25日 三四线合肥主城4区外围5区3县 2011年3月24日 三四线郑州市辖6区2开发区、6县 2011年3月3日 三四线成都主城6区11郊县新区 2011年2月15日 三四线昆明主城4区、呈贡新城9郊县新区 2011年3月3日 三四线贵阳主城一环内一环外2011年2月16日 三四线乌鲁木齐本地限3套,外地限2套2011年3月10日 2011年5月主要城市商品住宅成交面积变化图2011年5月主要城市商品住宅成交面积变化图 -60% -40% -20% 0% 2
4、0% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 北京上海广州深圳天津南京济南佛山东莞中山长沙合肥成都贵阳北京上海广州深圳天津南京济南佛山东莞中山长沙合肥成都贵阳 环比同比 5月总体市场:月总体市场:“五一五一”黄金月推货增加,市场成交回升黄金月推货增加,市场成交回升 5月成交量环比4月大多回升明显(佛山除外)5月成交量环比4月大多回升明显(佛山除外) 受到“五一”黄金月推货增加带动 4月受限购政策出台影响,市场成交处于低谷 从同比数据看,中西部省会城市受限购政策影响较大从同比数据看,中西部省会城市受限购政策影响较大 一线城市以及东部沿海城市受去年4.17政策影响大,成交低迷,因此,
5、今年5月成交同比涨幅较大,显示 市场处于回升期 中西部省会城市今年受限购政策影响大,与去年同期相比,成交量仍较大萎缩 一线东部沿海中西部 城市城市 5月成交量 (万 5月成交量 (万m2) 环比增 幅 环比增 幅 同比增幅 一线 城市 北京75.2 同比增幅 一线 城市 北京75.212%19%12%19% 上海83.1上海83.130%34%30%34% 广州52广州5213%48%13%48% 深圳24.6深圳24.653%115%53%115% 东部 沿海 天津80.9 东部 沿海 天津80.976%27%76%27% 南京30.8南京30.845%44%45%44% 济南27.8济南2
6、7.869%67%69%67% 佛山39.8佛山39.8-27%-48%-27%-48% 东莞54.3东莞54.31%128%1%128% 中山56.9中山56.913%71%13%71% 中西 部 长沙(内五区)101 中西 部 长沙(内五区)10146%46%-12%-12% 合肥37.5合肥37.576%4%76%4% 成都(中心区)43成都(中心区)4329%29%-24%-24% 贵阳43贵阳4316%16%-39%-39% 一线城市:成交量与高峰期相比萎缩明显,但呈低位回升态势一线城市:成交量与高峰期相比萎缩明显,但呈低位回升态势 2009-2011年上海商品住宅成交月度走势图20
7、09-2011年上海商品住宅成交月度走势图 0 50 100 150 200 250 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 5000 10000 15000 20000 25000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 2009-2011年深圳商品住宅月度成交走势年深圳商品住宅月度成交走势 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 09
8、年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 2009-2011年广州市商品住宅月度成交走势2009-2011年广州市商品住宅月度成交走势 0 20 40 60 80 100 120 140 160 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 上海上海:5月成交面积月成交面积83.1万万,环比,环比上升上升30%, 同比 , 同比上升上升34%
9、北京北京:5月成交面积月成交面积75.2万万,环比,环比上升上升12% ,同 比 ,同 比上升上升19% 广州广州:5月成交面积月成交面积52万万,环比,环比上升上升13%, 同比 , 同比上升上升48% 深圳深圳:5月成交面积月成交面积24.6万万,环比,环比上升上升53%, 同比 , 同比上升上升115% 2009-2011年北京商品住宅成交月度走势图2009-2011年北京商品住宅成交月度走势图 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 5000 10000 15000 20000 25000
10、 30000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 东部沿海城市:市场交易活跃,佛山受限购影响大东部沿海城市:市场交易活跃,佛山受限购影响大 2009-2011年佛山市商品住宅月度成交走势 0 30 60 90 120 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 万平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 天津、济南天津、济南5月市场回升明显,预计下半年成交持续回暖 东莞
11、、中山受益不限购,市场交易活跃,佛山受限购影响大,成交量持续萎缩 月市场回升明显,预计下半年成交持续回暖 东莞、中山受益不限购,市场交易活跃,佛山受限购影响大,成交量持续萎缩 2009-2011年济南市商品住宅月度成交走势2009-2011年济南市商品住宅月度成交走势 0 10 20 30 40 50 60 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 2009-2011年东莞市商品住宅月度成交走势2009-
12、2011年东莞市商品住宅月度成交走势 0 10 20 30 40 50 60 70 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 2009-2011年天津市商品住宅月度成交走势 0 30 60 90 120 150 1月2月3月4月5月6月 7月8月9月 10月 11月 12月 万平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 元/
13、平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 中西部省会城市:限购政策力度不同,市场走势有异中西部省会城市:限购政策力度不同,市场走势有异 2009-2011合肥市商品住宅成交走势2009-2011合肥市商品住宅成交走势 0 20 40 60 80 100 120 140 160 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2009年成交面积2010年成交面积2011年成交面积 2009年成交均价2010年成交均价2011年成交均价 2009-201
14、1年成都市商品住宅月度成交走势2009-2011年成都市商品住宅月度成交走势 0 50 100 150 200 250 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 长沙、贵阳限购宽松,成交量下降幅度较少长沙、贵阳限购宽松,成交量下降幅度较少 2009-2011年贵阳市商品住宅月度成交走势2009-2011年贵阳市商品住宅月度成交走势 0 10 20 30 40 50 6
15、0 70 80 90 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 2009-2011年长沙市商品住宅月度成交走势2009-2011年长沙市商品住宅月度成交走势 0 40 80 120 160 200 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积
16、 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 合肥、成都、西安等限购政策较严格,成交量与前两年相比下降明显合肥、成都、西安等限购政策较严格,成交量与前两年相比下降明显 不限购的三四线城市成交火爆不限购的三四线城市成交火爆 郴州郴州恒大华府5月29日开盘热销超6 亿,刷新恒大三线城市销售纪录 遵义遵义恒大城3月27日开盘当天即销售 245套,销售金额约1.76亿元 淮北淮北恒大名都4月10日开盘销售500余 套,销售金额逾3亿 云浮云浮恒大城5月29日开盘上午400套单 位基本售罄 铜陵铜陵恒大绿洲5月2日开盘销售540余 套,销售金额突破3.7个亿 湛江湛江万豪世家3月19日开盘累计成 交超5
17、00套,成交金额3亿 10 调控政策解读调控政策解读 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年4月 2010年5月 2010年6月 2010年7月 2010年8月 2010年9月 2010年10月 2010年11月 2010年12月 2011年1月 2011年2月 2011年3月 交易金额(亿元) 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% CPI 部分城市住宅成交金额CPI 通胀加速资金流入地产市场,金融系统风险加大 因而近一两年以来楼市政策与通胀水平关联度甚高: 通胀加速资金流入
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