天津天保房地产开发有限公司拟资产转让所涉及的部分资产价值资产评估报告.pdf
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1、 天津天保房地产开发有限公司 拟资产转让所涉及的 部分资产价值 资产评估报告 华夏金信评报字2012159 号 华夏金信评报字2012159 号 评估机构:天津华夏金信资产评估有限公司 提出报告日期:二零一二年七月十一日 目 录 内 容 页 码 注册资产评估师声明 内 容 页 码 注册资产评估师声明 . 1 资产评估报告摘要资产评估报告摘要 . 2 资产评估报告资产评估报告 . 4 一、委托方、被评估单位和约定书约定的其他评估报告使用者概况一、委托方、被评估单位和约定书约定的其他评估报告使用者概况 . 4 二、评估目的二、评估目的 . 6 三、评估对象和评估范围三、评估对象和评估范围 . 6
2、四、价值类型及其定义四、价值类型及其定义 . 6 五、评估基准日五、评估基准日 . 7 六、评估依据六、评估依据 . 7 七、评估方法七、评估方法 . 8 八、评估程序实施过程和情况八、评估程序实施过程和情况 . 8 九、评估假设九、评估假设 . 10 十、评估结论十、评估结论 . 11 十二、评估报告使用限制说明十二、评估报告使用限制说明 . 13 十三、评估报告日十三、评估报告日 . 13 附件:附件: 14 天津天保房地产开发有限公司*拟资产转让项目*资产评估报告 1 注册资产评估师声明 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则的规 定,恪守独立
3、、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,本评估 报告中陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认; 所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事 方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当 事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见;本公司及参加评 估工作的全体人员与被评估单位及有关当事人无任何利害关系。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已 对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,
4、对评估对象及其所 涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且 已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求; 但不对评估对 象的法律权属作任何形式的保证。 五、我们出具的评估报告是在恪守独立、客观和公正原则及资产评估准则基 础上形成的,仅在评估假设和限定条件下成立;评估报告中的分析、判断和结论 受评估报告中假设和限定条件限制, 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载 明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响,我们提醒评估报告 使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制。 六、 我们执行本项资产评估业务的目的是对被评估企业相关资产价值进行估 算并
5、发表自己的专业意见,我们不会为当事人的决策承担责任。我们提请委托方 和相关报告使用者注意, 评估结论不应该被认为是被评估资产在市场上可实现价 格的保证。恰当使用评估结论是相关报告使用者的责任。 七、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途,评估报告使用者应 完整使用评估报告, 因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估 机构无关。 天津天保房地产开发有限公司*拟资产转让项目*资产评估报告 2 天津天保房地产开发有限公司 拟资产转让所涉及的 部分资产价值 资产评估报告摘要 天津天保房地产开发有限公司 拟资产转让所涉及的 部分资产价值 资产评估报告摘要 华夏金信评报字2012159
6、号 华夏金信评报字2012159 号 天津华夏金信资产评估有限公司接受天津天保房地产开发有限公司的委托, 根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用市场法,按照必要的 评估程序, 对天津天保房地产开发有限公司拟资产转让事宜所涉及的部分资产价 值进行评估。评估人员依据国家有关资产评估的各项规定,本着客观、独立、公 正、科学的原则,对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证,计算评 估值等项工作。 对委托评估的资产价值在 2012 年 5 月 31 日所表现的市场价值做 出了公允反映。 本次评估方法主要采用市场法进行评估。 截止2012年5月31日天津天保房地产开发有限公司委托评估的
7、资产账面价 值计人民币 14,881.84 万元,评估后资产价值计人民币 20,289.18 万元,评估值 比原账面值增 5,407.34 万元,增值率为 36.34。 (评估结论详细情况见评估明 细表) 资 产 评 估 汇 总 表 资 产 评 估 汇 总 表 单位:万元 流动资产- - - 非流动资产14,881.84 20,289.18 5,407.34 36.34 其中:可供出售金融资产- - - 持有至到期投资- - - 长期应收款- - - 长期股权投资- - - 投资性房地产- - - 固定资产14,881.84 20,289.18 5,407.34 36.34 在建工程- - -
8、 工程物资- - - 固定资产清理- - - 生产性生物资产- - - 油气资产- - - 无形资产- - - 开发支出- - - 商誉- - - 长期待摊费用- - - 递延所得税资产- - - 其他非流动资产- - - 资产总计资产总计14,881.84 20,289.18 5,407.34 36.34 增减值增减值增值率%增值率%项 目项 目账面价值账面价值评估价值评估价值 天津天保房地产开发有限公司*拟资产转让项目*资产评估报告 3 本评估报告评估结论使用有效期限为一年,自 2012 年 5 月 31 日至 2013 年 5 月 30 日止。 特别事项说明: 1、本次评估的房屋建筑物在
9、工商银行天津港保税区分行设定抵押,约定期 限为 2010 年 5 月 26 日至 2018 年 5 月 25 日。 2、本次评估的房屋建筑物租赁给天津港保税区管委会,根据天津港保税区 管委会主任办公会会议纪要, 管委会承租国际贸易服务中心租赁合同到期后不再 续租。本次评估未考虑房产租赁事项对评估结果的影响。 以上事项提请报告使用者注意。 以上事项提请报告使用者注意。 以上内容摘自评估报告正文, 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估 结论,应当阅读评估报告正文。 以上内容摘自评估报告正文, 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估 结论,应当阅读评估报告正文。 天津天保房地产开发有限公司*拟
10、资产转让项目*资产评估报告 4 天津天保房地产开发有限公司 拟资产转让所涉及的 部分资产价值 资产评估报告 天津天保房地产开发有限公司 拟资产转让所涉及的 部分资产价值 资产评估报告 华夏金信评报字2012159 号 华夏金信评报字2012159 号 天津天保房地产开发有限公司: 天津华夏金信资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和 资产评估准则、资产评估原则,采用市场法,按照必要的评估程序,对贵公司拟 资产转让事宜所涉及的部分资产价值进行评估。 评估人员依据国家有关资产评估 的各项规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,对委托评估的资产实施了实 地查勘、 市场调查与询证, 计算
11、评估值等项工作。 对委托评估的资产价值在 2012 年 5 月 31 日所表现的市场价值做出了公允反映。 现将评估情况及评估结果报告 如下: 一、委托方、被评估单位和约定书约定的其他评估报告使用者概况 (一)委托方及被评估单位 一、委托方、被评估单位和约定书约定的其他评估报告使用者概况 (一)委托方及被评估单位 1、委托方及被评估单位名称、住所、经营范围等基本情况 本次资产评估的委托方及被评估单位为天津天保房地产开发有限公司 注 册 号:120000000007853 住 所:天津港保税区海滨九路 131 号科技中心 2-A414 室 法定代表人姓名:沈钢 注册资本:叁亿元人民币 实收资本:叁
12、亿元人民币 公司类型:有限责任公司(法人独资) 经营范围:房地产开发、经营;房地产中介服务;物业经营;室内装修; 工程项目管理;仓储(不含危险品) ;建筑材料、装饰材料、建筑机械、日 用百货、日用杂品批发、零售;技术咨询;商务信息咨询服务(以上经营范 围涉及行业许可的凭许可证件,在有效期内经营,国家有专项专营规定的按 规定办理) 成立日期:1993 年 1 月 6 日 天津天保房地产开发有限公司*拟资产转让项目*资产评估报告 5 登记机关:天津市工商行政管理局 天津天保房地产开发有限公司最终控制人为天津天保控股有限公司。股 东会是天津天保房地产开发有限公司的权力机构,依法行使公司经营方针、 筹
13、资、投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东会负责,依法行使 公司的经营决策权;经理层负责组织实施股东会、董事会决议事项,主持企 业的生产经营管理工作。 天津天保房地产开发有限公司主要职能部门包括:工程技术部、运营管 理部、项目发展部、拓展研发部、客户服务部、证券事务部、市场销售部、 综合管理部、计划财务部等,天津天保房地产开发有限公司拥有一家控股子 公司为天津市百利建设工程有限公司。 天津天保房地产开发有限公司是集房地产开发、经营、销售、物业管理 于一身的大型综合性房地产开发企业,具备房地产开发二级资质,是天津市 房地产开发协会副理事长单位。公司成立以来,始终坚持“企业、责任、荣 誉”的
14、企业精神,秉承“建精品工程、创一流业绩”的经营理念,注重品牌 意识、质量意识和服务意识,用优质的产品和服务奉献社会,逐步确立公司 的社会地位。 天津天保房地产开发有限公司已圆满完成“天保金海岸”一期和天津 国际贸易与航运服务中心二号楼等重点项目的开发建设任务。产品自推向市 场以来,以其准确的市场定位和“高品质、低价位”的特点,在市场上持续 热销,得到了广大客户的热情追捧,成为滨海新区最受欢迎的楼盘之一。目 前,公司正致力于空港经济区“天保滨湖城” 、 “天保汇津广场”等项目 的开发建设。 2、公司股东及持股比例、股权变更情况 天津天保房地产开发有限公司于 1993 年 1 月 6 日成立,是由
15、天津天保 控股有限公司出资组建的有限责任公司。注册资本 3 亿元人民币,注册地址 天津港保税区海滨九路 131 号科技中心 2-A414 室,企业法人营业执照号为 120000000007853,法定代表人沈钢。原注册资本为人民币 19,050,000.29 元,2006 年 11 月 28 日,根据公司章程和股东会决议,增加注册资本人民币 280,949,999.71 元,增资后注册资本为人民币 300,000,000.00 元。2007 年 9 月,天津天保控股有限公司重组上市公司“天津水泥股份有限公司” ,将其 持有的天津天保房地产开发有限公司全部股权与天津水泥股份有限公司的 资产进行置
16、换,更名为“天津天保基建股份有限公司” ,天保房地产开发母 公司由“天津天保控股有限公司”变更为“天津天保基建股份有限公司” 。 天津天保房地产开发有限公司*拟资产转让项目*资产评估报告 6 截止评估基准日,股权结构为: 序号 股东名称 出资额(元人民币) 出资比例 1 天津天保基建股份有限公司 300,000,000 100% 合计 300,000,000 100% (二)约定书约定的其他评估报告使用者 (二)约定书约定的其他评估报告使用者 本评估报告仅供委托方为实现评估目的时使用,不存在未经委托方允许 和与评估目的无关的其他报告使用者。 二、评估目的 二、评估目的 本次资产评估目的为天津天
17、保房地产开发有限公司拟资产转让事宜所涉 及的部分资产价值提供参考依据。 该经济行为的批准文件为天津港保税区国有资产管理局津保国资批 201215 号文件关于转让保税区国际贸易服务中心的批复 。 三、评估对象和评估范围 三、评估对象和评估范围 根据委托方的要求, 本次评估对象为天津天保房地产开发有限公司部分资产价 值。 本次评估资产的范围为天津天保房地产开发有限公司拟资产转让事宜所涉及 的截止 2012 年5 月 31 日的固定资产房屋建筑物,该建筑物为天津天保房地产开 发有限公司拥有的房地产,位于天津港保税区通达广场 1 号,土地使用权面积 19123.2 平方米,建筑面积 41893.82
18、平方米,建筑结构为负 1-5 层、局部六层的框 架结构,建于 2005 年。账面原值 186,263,194.00 元,账面净值 148,818,364.71 元。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 四、价值类型及其定义 四、价值类型及其定义 考虑本次业务的评估目的、市场条件和评估对象等,对市场条件和评估对象的使 用并无特别限制和要求,本次评估选用市场价值作为评估价值类型,具体定义如下: 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况 下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 天津天保房地产开发有限公司*拟资产转让项目*资产评估报
19、告 7 五、评估基准日 五、评估基准日 本项目资产评估基准日为 2012 年 5 月 31 日。该评估基准日系委托方根 据经济行为的性质确定的。主要从三个方面考虑:一是选择与经济行为实现 日较接近的时点;二是能够取得较完整的会计核算资料;三是取得相关资料 比较容易,便于评估操作。 六、评估依据 六、评估依据 (一)经济行为依据: 1、天津港保税区国有资产管理局津保国资批201215 号文件关于转 让保税区国际贸易服务中心的批复 ; 2、天津天保控股有限公司津保控股报201261 号文件关于转让保税 区国际贸易服务中心的请示 ; 3、天津天保基建股份有限公司津保基建报20124 号文件关于拟转让
20、 保税区国际贸易服务中心产权的请示 ; (二)法律、法规依据: 1、 中华人民共和国公司法 ; 2、 中华人民共和国企业国有资产法 ; 3、 中华人民共和国合同法 ; 4、 中华人民共和国物权法 ; 5、 中华人民共和国国务院(1991)第 91 号令 国有资产评估管理办法 ; 6、原国家国有资产管理局 (1992)36 号文件国有资产评估管理办法施 行细则 ; 7、2005 年国务院国资委第 12 号令企业国有资产评估管理暂行办法 ; 8、国务院令第 192 号企业国有资产产权登记管理办法 ; 9、国务院令第 378 号企业国有资产监督管理暂行条例 ; 10、国资发产权2006274 号关于
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