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1、尺度兴业尺度兴业尺度兴业尺度兴业 地产读书汇(限购令专题)地产读书汇(限购令专题)地产读书汇(限购令专题)地产读书汇(限购令专题) 2011201120112011年年年年3 3 3 3月月月月 首轮限购风潮回顾首轮限购风潮回顾首轮限购风潮回顾首轮限购风潮回顾 新新新新“ “ “ “国八条国八条国八条国八条” ” ” ” 横空出世,限购席卷全国横空出世,限购席卷全国横空出世,限购席卷全国横空出世,限购席卷全国 限购百态,各地政策详解限购百态,各地政策详解限购百态,各地政策详解限购百态,各地政策详解 限购满月,市场数据评估政策威力限购满月,市场数据评估政策威力限购满月,市场数据评估政策威力限购满
2、月,市场数据评估政策威力 “ “ “ “保障房保障房保障房保障房” ” ” ”来势汹汹,商品房面临怎样挑战?来势汹汹,商品房面临怎样挑战?来势汹汹,商品房面临怎样挑战?来势汹汹,商品房面临怎样挑战? 专家、媒体观点针锋相对专家、媒体观点针锋相对专家、媒体观点针锋相对专家、媒体观点针锋相对 政策市场,我们如何应对?政策市场,我们如何应对?政策市场,我们如何应对?政策市场,我们如何应对? 全国限购令解全国限购令解读读 全国限购令解全国限购令解读读 注注注注: : : :点击目录可查看相应内容点击目录可查看相应内容点击目录可查看相应内容点击目录可查看相应内容 一、首轮限购风潮回顾一、首轮限购风潮回顾
3、一、首轮限购风潮回顾一、首轮限购风潮回顾 一、首轮限购风潮回顾一、首轮限购风潮回顾一、首轮限购风潮回顾一、首轮限购风潮回顾 限购令前期出台背景 北京首发限购令 首轮限购风潮 限购令前期出台城市 限购令前期背景限购令前期背景限购令前期背景限购令前期背景 限购令前期背景限购令前期背景限购令前期背景限购令前期背景 2010201020102010年年年年1 1 1 1月出台的月出台的月出台的月出台的“ “ “ “国十一条国十一条国十一条国十一条” ” ” ”对楼市调控对楼市调控对楼市调控对楼市调控 效果不明显,房价影响极其短暂,楼市强效果不明显,房价影响极其短暂,楼市强效果不明显,房价影响极其短暂,
4、楼市强效果不明显,房价影响极其短暂,楼市强 力反弹直接导致中央再次出手,力反弹直接导致中央再次出手,力反弹直接导致中央再次出手,力反弹直接导致中央再次出手,“ “ “ “国十条国十条国十条国十条” ” ” ” 应市出台应市出台应市出台应市出台 限购令前期背景限购令前期背景限购令前期背景限购令前期背景 限购令前期背景限购令前期背景限购令前期背景限购令前期背景 2010201020102010年年年年4 4 4 4月月月月17171717日日日日, , , ,中央出台中央出台中央出台中央出台新新新新“ “ “ “国十条国十条国十条国十条” ” ” ”,规定规定规定规定: : : : 要严格限制各种
5、名目的炒房和投机性购房; 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业 银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷 款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本地居民暂停发放购买住房贷款; 地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一 定时期内限定购房套数。定时期内限定购房套数。定时期内限定购房套数。定时期内限定购房套数。 新新“ “ “ “国十条国十条” ” ” ”,首次提出限购措施,首次提出限购措施 北京首发第一轮限
6、购令北京首发第一轮限购令北京首发第一轮限购令北京首发第一轮限购令 北京首发第一轮限购令北京首发第一轮限购令北京首发第一轮限购令北京首发第一轮限购令 在新“国十条”明确地方政府可根据情况临时性采取限购 措施的政策引导下,北京于2010年4月30日率先在全国 出台第一轮限购措施: “ “ “ “规定一个家庭只能新购买一套商品住房规定一个家庭只能新购买一套商品住房规定一个家庭只能新购买一套商品住房规定一个家庭只能新购买一套商品住房” ” ” ” 一、各部门、各单位要坚决贯彻落实市政府决策部署,在网上签约及房屋登记工作中严格执行同一 购房家庭只能在本市新购买一套商品住房的政策。商品住房包括新建商品住宅
7、和存量住房。 二、自2010年5月1日起,购房人在网上签约前应填写家庭成员情况申报表。 房地产开发企业、经纪机构(含交易保证机构,下同)或存量房网签服务窗口通过查验购房人的户 口本、结婚证等证件原件对家庭成员情况申报表核实并复印存档,在网上签约时录入家庭成员 的姓名及身份证号等信息。 三、购房人应如实填写家庭成员情况申报表,对于提供虚假信息骗购住房的,应承担相应法律 责任。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的,应当与其解除买卖合同。经纪机构发 现购房人提供虚假信息骗购住房的,应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。房屋行政主管部门 发现购房人提供虚假信息骗购住房的,不予办理房屋登记,并
8、将其行为通报给相关贷款机构。 四、房地产开发企业、经纪机构与购房人串通,骗购住房的,暂停其网上签约并将其违法违规行为 记入企业信用档案,予以曝光。 北京第一轮限购令细则北京第一轮限购令细则北京第一轮限购令细则北京第一轮限购令细则 北京第一轮限购令细则北京第一轮限购令细则北京第一轮限购令细则北京第一轮限购令细则 2010年4月30日,北京市住房和城乡建设委员会发布关于落实同一购房家 庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知,自2010201020102010年年5 5 5 5月月1 1 1 1日起,日起, 同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女,下同)只能在本市新购买同一购房家庭(包括购
9、房人、配偶及未成年子女,下同)只能在本市新购买 一套商品住房。一套商品住房。 北京限购细则:北京限购细则:北京限购细则:北京限购细则: 后市反应来看,北京第一轮限购对楼市没有实质性影响后市反应来看,北京第一轮限购对楼市没有实质性影响后市反应来看,北京第一轮限购对楼市没有实质性影响后市反应来看,北京第一轮限购对楼市没有实质性影响 9 9 9 9月月30303030 及之后及之后 限购风限购风 潮阶段潮阶段 4 4 4 4月月30303030 日北京日北京 限购令限购令 在在在在“ “ “ “国十条国十条国十条国十条” ” ” ”政策调控下,房价进入较长时间低速增长期,但政策调控下,房价进入较长时
10、间低速增长期,但政策调控下,房价进入较长时间低速增长期,但政策调控下,房价进入较长时间低速增长期,但8 8 8 8月楼市成交月楼市成交月楼市成交月楼市成交 大幅度回升,大幅度回升,大幅度回升,大幅度回升,9 9 9 9月房价再次飞涨,直呼新的调控政策月房价再次飞涨,直呼新的调控政策月房价再次飞涨,直呼新的调控政策月房价再次飞涨,直呼新的调控政策“9.299.299.299.29政政政政 策策策策” ” ” ” “ “ “ “国十条国十条” ” ” ”出台后,市场跌宕区出台后,市场跌宕区 鉴于新“国十条”没有起到预想调控效果,调控压力不减,2010年9月 29日,中央再次联合多部门出台了对各地进
11、一步贯彻落实国务院 坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求,其中明确要 求: 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一 定时间内限定居民家庭购房套数;定时间内限定居民家庭购房套数;定时间内限定居民家庭购房套数;定时间内限定居民家庭购房套数;住房城乡建设部、 监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核 与问责;对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追 究责任; 首轮限购风潮背景首轮限购风潮背景首轮限购风潮背景首轮限购风潮背景 首轮限购风潮
12、背景首轮限购风潮背景首轮限购风潮背景首轮限购风潮背景 “ “ “ “9.299.299.299.29政策政策政策政策” ” ” ”明确限购,地方调控不力,将行政问责明确限购,地方调控不力,将行政问责明确限购,地方调控不力,将行政问责明确限购,地方调控不力,将行政问责 地方政府无奈被迫跟进执行,由此拉开限购风潮地方政府无奈被迫跟进执行,由此拉开限购风潮地方政府无奈被迫跟进执行,由此拉开限购风潮地方政府无奈被迫跟进执行,由此拉开限购风潮 首轮限购风潮城市首轮限购风潮城市首轮限购风潮城市首轮限购风潮城市 首轮限购风潮城市首轮限购风潮城市首轮限购风潮城市首轮限购风潮城市 在中央“9.29政策”出台后,
13、深圳、厦门随即于2010年9月30日出台限购 措施, 10月份接着便有11个城市出台限购措施,进入到2011年1月份 6个城市出台,截止到截止到截止到截止到2011201120112011年年年年1 1 1 1月月月月26262626日新日新日新日新“ “ “ “国八条国八条国八条国八条” ” ” ”出台前的首轮限购,出台前的首轮限购,出台前的首轮限购,出台前的首轮限购, 已经出台城市有已经出台城市有已经出台城市有已经出台城市有21212121个城市。个城市。个城市。个城市。 01/2501/2501/2501/2501/2401/2401/2401/2401/1801/1801/1801/1
14、801/0501/0501/0501/0501/0501/0501/0501/0511/0511/0511/0511/0511/0311/0311/0311/0310/1810/1810/1810/1810/1610/1610/1610/1610/1510/1510/1510/15时间时间时间时间 海口海口海口海口天津天津天津天津三亚三亚三亚三亚南京南京南京南京杭州杭州杭州杭州福州福州福州福州宁波宁波宁波宁波上海上海上海上海厦门厦门厦门厦门深圳深圳深圳深圳北京北京北京北京城市城市城市城市 合肥合肥合肥合肥南昌南昌南昌南昌昆明昆明昆明昆明金华金华金华金华郑州郑州郑州郑州兰州兰州兰州兰州苏州苏州苏
15、州苏州大连大连大连大连温州温州温州温州广州广州广州广州城市城市城市城市 10/1410/1410/1410/1410/1310/1310/1310/1310/1210/1210/1210/1210/1210/1210/1210/1210/1110/1110/1110/1110/1110/1110/1110/1110/0910/0910/0910/0910/0710/0710/0710/0709/3009/3009/3009/3009/3009/3009/3009/3004/3004/3004/3004/30时间时间时间时间 首轮限购城市明细 2010年2011年 首轮限购对楼市调控没有取得实质
16、性预期效果,迎来的却是压抑楼首轮限购对楼市调控没有取得实质性预期效果,迎来的却是压抑楼首轮限购对楼市调控没有取得实质性预期效果,迎来的却是压抑楼首轮限购对楼市调控没有取得实质性预期效果,迎来的却是压抑楼 市的强力反弹,市的强力反弹,市的强力反弹,市的强力反弹,楼市再次狂飙为新一轮调控埋楼市再次狂飙为新一轮调控埋楼市再次狂飙为新一轮调控埋楼市再次狂飙为新一轮调控埋 下伏笔下伏笔下伏笔下伏笔新新新新“ “ “ “国八条国八条国八条国八条” ” ” ” 后市反应来看,尽管曾经以严厉著称的深圳、青岛、南京等限购城 市,也只是暂时搅动了楼市:限购影响,成交萎靡,部分城市降 价,引来退房潮,但之后不久便迎
17、来报复性的增长(随着观望期的 结束,购房需求得到释放,同时经过一段时间的积累,限购政策的 应对方式逐渐成熟起来,限购的影响得以化解)。对于宽松的限购 城市,调控效果更是微乎其微。 二、新二、新二、新二、新“ “ “ “国八条国八条国八条国八条” ” ” ” 横空出世,限购席卷全国横空出世,限购席卷全国横空出世,限购席卷全国横空出世,限购席卷全国 二、新二、新二、新二、新“ “ “ “国八条国八条国八条国八条” ” ” ” 横空出世,限购席卷全国横空出世,限购席卷全国横空出世,限购席卷全国横空出世,限购席卷全国 新“国八条”背景 新“国八条”政策及解读 第二轮限购风潮出台城市 新新新新“ “ “
18、 “国八条国八条国八条国八条” ” ” ”背景背景背景背景 新新新新“ “ “ “国八条国八条国八条国八条” ” ” ”背景背景背景背景 新“国八条” “ “ “ “9.299.299.299.29政策政策政策政策” ” ” ”出台,掀起全国限购出台,掀起全国限购出台,掀起全国限购出台,掀起全国限购 风潮,但限购政策的不严厉性、风潮,但限购政策的不严厉性、风潮,但限购政策的不严厉性、风潮,但限购政策的不严厉性、 市场的需求强劲,楼市仅短暂慢市场的需求强劲,楼市仅短暂慢市场的需求强劲,楼市仅短暂慢市场的需求强劲,楼市仅短暂慢 跑,后稳步攀升跑,后稳步攀升跑,后稳步攀升跑,后稳步攀升 新新新新“
19、“ “ “国八条国八条国八条国八条” ” ” ” 新新新新“ “ “ “国八条国八条国八条国八条” ” ” ” 会议指出,自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后,房地产市 场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房 问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调 控工作。 “ “ “ “新国八条新国八条新国八条新国八条” ” ” ”政策内容政策内容政策内容政策内容 (一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011 年各城市人民政府要根据当地
20、经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理 确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。 (二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集 保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实 做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁 住房供应。 (三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足 5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价 明显超过周边房价水平的
21、房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估 技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地 产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。 关键词:税收关键词:税收关键词:税收关键词:税收 二套首付二套首付二套首付二套首付6 6 6 6成成成成 限购令限购令限购令限购令 调控深化从紧调控深化从紧调控深化从紧调控深化从紧 2011年1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作 (四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利
22、率不 低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要 求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行 差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。 (五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套 型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中,单列 保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际 供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地
23、市场准 入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自 改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可 证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权 行为。 (六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时 期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地 一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住 房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房
24、的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证 明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。 (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制 目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人 民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、 税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问 责范围。 (八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导 居民从国情
25、出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。 新新新新“ “ “ “国八条国八条国八条国八条” ” ” ” 新新新新“ “ “ “国八条国八条国八条国八条” ” ” ” 政策解读政策解读政策解读政策解读 政策解读政策解读政策解读政策解读 首次提出“价格控制目标”的概念,并需要向社会公布。这意味着行政干预 已经进入了强硬阶段,虽然这里并未说明如果无法达成目标会对地方政府 有怎样的责任,但无疑该条实际上将成为本次新八条中最为强硬和严格的 条款。 首提首提首提首提“ “ “ “价格控价格控价格控价格控 制目标制目标制目标制目标” ” ” ” 和此前细则相比,该条款从之前的不足5年转
26、手交易差额征税改为全额征 税,这意味着全面封杀了投资投机者在楼市的获利空间。同时,这对于 新购房不满5年的改善型购房者来说,无疑有着被误伤的风险。 全额征税全额征税全额征税全额征税 二套房首付比例提高1成,利率同样有所提高,应该说有影响,但影响 不至于太大。目前银行的贷款已经全面收紧,而不少大型银行的贷款 额度也已经基本结束。因此短期内对成都楼市的影响可能象征意义更 大于实际意义。 六成首付六成首付六成首付六成首付 从2010年两会上可以看出,四位一体的保障房体系已经成为2011年政 府工作的主要目标之一。而双轨制的建设也是政府一直以来想要解决 房价问题的关键所在,因此在本次“新八条”中出现并
27、不意外。 四位一体保四位一体保四位一体保四位一体保 障体系障体系障体系障体系 重提70%比例,此外,对2011年的商品房供应量提出了要求,不低于前 2年平均供应量。重提闲置土地的处理。 70%70%70%70%比例比例比例比例 从此前的新购1套到这次的全面限购,意味着限购或许将成为常态。2套 以上当地居民、1套以上非当地居民以及无法提供证明的非当地居民,将 直接限购。 全面限购全面限购全面限购全面限购 和此前调控一样,此次对地方政府调控决心进行要求,但相较此前,从 制度上明确的约谈的初步范围。 约谈机制约谈机制约谈机制约谈机制 中央中央中央中央 首次首次首次首次 明确明确明确明确 限购限购限购
28、限购 套数套数套数套数 新新新新“ “ “ “国八条国八条国八条国八条” ” ” ”, 首次指出限购城市:首次指出限购城市:首次指出限购城市:首次指出限购城市:各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上 涨过快的城市 首次明确限购细则:首次明确限购细则:首次明确限购细则:首次明确限购细则:原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够 提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家 庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证 明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向 其售房
29、。 新新新新“ “ “ “国八条国八条国八条国八条” ” ” ”限购解读限购解读限购解读限购解读 新新新新“ “ “ “国八条国八条国八条国八条” ” ” ”限购解读限购解读限购解读限购解读 新新新新“ “ “ “国八条国八条国八条国八条” ” ” ”明确限购城市和细明确限购城市和细明确限购城市和细明确限购城市和细 则,拉开第二轮限购风潮则,拉开第二轮限购风潮则,拉开第二轮限购风潮则,拉开第二轮限购风潮 第二轮限购风潮出台城市第二轮限购风潮出台城市第二轮限购风潮出台城市第二轮限购风潮出台城市 第二轮限购风潮出台城市第二轮限购风潮出台城市第二轮限购风潮出台城市第二轮限购风潮出台城市 长沙 南宁
30、郑州 海南 福州 西安 贵阳 银川 天津 哈尔滨 城市城市城市城市 2011年3月4日 2011年3月1日 2011年3月3日 2011年2月28日 2011年2月28日 2011年2月25日 2011年2月20日 2011年2月22日 2011年2月21日 2011年2月18日 颁布时间颁布时间颁布时间颁布时间 2011年3月2日苏州2011年3月1日大连 2011年3月2日昆山2011年3月2日沈阳 2011年2月28日杭州2011年3月3日深圳 2011年2月20日宁波2011年2月25日广州 2011年2月23日南昌2011年2月22日武汉 2011年2月21日无锡2011年2月11日
31、长春 2011年2月19日石家庄2011年2月15日成都 2011年2月19日太原2011年2月15日青岛 2011年2月21日济南2011年2月16日北京 2011年2月19日南京2011年2月1日上海 颁布时间颁布时间颁布时间颁布时间城市城市城市城市颁布时间颁布时间颁布时间颁布时间城市城市城市城市 新新新新“ “ “ “国八条国八条国八条国八条” ” ” ”出台截止到出台截止到出台截止到出台截止到2011201120112011年年年年3 3 3 3月月月月4 4 4 4日,已经有日,已经有日,已经有日,已经有32323232个城市出台或调整之个城市出台或调整之个城市出台或调整之个城市出台
32、或调整之 前公布的限购令。其中大部分城市集中在前公布的限购令。其中大部分城市集中在前公布的限购令。其中大部分城市集中在前公布的限购令。其中大部分城市集中在2 2 2 2月中旬前后出台,部分城月中旬前后出台,部分城月中旬前后出台,部分城月中旬前后出台,部分城 市拖延至市拖延至市拖延至市拖延至3 3 3 3月初。月初。月初。月初。 3月后出台城市2月中旬后到3月出台城市 现大部分城市应声出台了限购政策,但绝大部分地方政府迟迟不肯出台限现大部分城市应声出台了限购政策,但绝大部分地方政府迟迟不肯出台限现大部分城市应声出台了限购政策,但绝大部分地方政府迟迟不肯出台限现大部分城市应声出台了限购政策,但绝大
33、部分地方政府迟迟不肯出台限 购,究其原因:购,究其原因:购,究其原因:购,究其原因:地方担心出台严厉的调控政策会对支柱产业的房地方担心出台严厉的调控政策会对支柱产业的房地方担心出台严厉的调控政策会对支柱产业的房地方担心出台严厉的调控政策会对支柱产业的房 地产市场有严重影响,放缓地方经济发展,进而影响官员的绩地产市场有严重影响,放缓地方经济发展,进而影响官员的绩地产市场有严重影响,放缓地方经济发展,进而影响官员的绩地产市场有严重影响,放缓地方经济发展,进而影响官员的绩 效!效!效!效! 三、限购百态,各地政策详解三、限购百态,各地政策详解三、限购百态,各地政策详解三、限购百态,各地政策详解 三、
34、限购百态,各地政策详解三、限购百态,各地政策详解三、限购百态,各地政策详解三、限购百态,各地政策详解 全国限购令概况 全国限购令总结 严厉限购城市政策分析 宽松限购城市政策分析 年内在本市累计缴纳年 禁三禁二厦门市2011年1月28日 厦门 2年内累计缴纳1年 禁三禁二昆山市2011年3月2日 昆山 2年内在本市累计缴纳1年 禁三禁二宁波市2011年2月20日 宁波 外地客户2年内累计缴纳1年限购1套;本地2年内累计缴纳1年以上 限 购2套 禁三禁二苏州市2011年3月2日 苏州 2011年2月28日 2011年2月25日 2011年2月1日 2011年2月16日 实施日期实施日期实施日期实施
35、日期 杭州市 广州市 上海市 北京市 限购区域限购区域限购区域限购区域 外地客户2年内累计缴纳1年限购1套;本地2年内累计缴纳1年以上 限 购2套 禁三禁二杭州 2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证 明 禁三禁二 广州 2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险禁三禁二上海 连续五年社保或纳税证明(空前严厉)禁三禁二北京 外地户籍社保或纳税证明时限外地户籍社保或纳税证明时限外地户籍社保或纳税证明时限外地户籍社保或纳税证明时限 限购套限购套限购套限购套 数数数数 城市城市城市城市 全国限购令概况全国限购令概况- - - -严厉型严厉型 全国限购令概况全国限
36、购令概况- - - -严厉型严厉型 严厉型城市以北京为首,限购区域主要在市行政辖区内,外严厉型城市以北京为首,限购区域主要在市行政辖区内,外严厉型城市以北京为首,限购区域主要在市行政辖区内,外严厉型城市以北京为首,限购区域主要在市行政辖区内,外 地户籍购买社保证明要求相对高地户籍购买社保证明要求相对高地户籍购买社保证明要求相对高地户籍购买社保证明要求相对高 说明:“禁三”指本地户籍居民限购第三套商品房;“禁二”指外地户籍居民限购第二套商品房; 全国限购令概况全国限购令概况- - - -一般严厉型一般严厉型 全国限购令概况全国限购令概况- - - -一般严厉型一般严厉型 一年以上禁三禁二南宁市2
37、011年3月1日 南宁 一年以上禁三禁二长春市2011年2月11日 长春 一年以上禁三禁二郑州市2011年3月3日 郑州 一年以上禁三禁二海口市2011年2月28日 海口 1年以上个人所得税缴纳证明 禁三禁二大连市2011年3月1日 大连 2011年2月19日 2011年3月2日 2011年2月21日 2011年3月3日 实施日期实施日期实施日期实施日期 南京市区 苏州市 天津市 深圳市 限购区域限购区域限购区域限购区域 1年以上(含1年)本市纳税证明 或社会保险缴纳证明 禁三禁二南京 累计1年纳税证明 禁三禁二苏州 累计1年缴纳个人所得税证明或社 会保险缴纳证明 禁三禁二天津 1年以上纳税证
38、明或社会保险缴纳 证明 禁三禁二深圳 外地户籍社保或纳税证明时外地户籍社保或纳税证明时外地户籍社保或纳税证明时外地户籍社保或纳税证明时 限限限限 限购套数限购套数限购套数限购套数城市城市城市城市 一般严厉城市,限购区域主要在市行政辖区内,但是外地户一般严厉城市,限购区域主要在市行政辖区内,但是外地户一般严厉城市,限购区域主要在市行政辖区内,但是外地户一般严厉城市,限购区域主要在市行政辖区内,但是外地户 籍证明往往只需累计一年以上籍证明往往只需累计一年以上籍证明往往只需累计一年以上籍证明往往只需累计一年以上 说明:“禁三”指本地户籍居民限购第三套商品房;“禁二”指外地户籍居民限购第二套商品房;
39、全国限购令概况全国限购令概况- - - -宽松型宽松型 全国限购令概况全国限购令概况- - - -宽松型宽松型 无要求禁三禁二银川市2011年2月22日 银川 一年以上禁三禁二市区内(不含呼兰区、阿城区 )2011年2月18日 哈尔滨 一年以上禁三禁二五城区 2011年2月28日 福州 一年以上禁三禁二市辖六区 2011年2月19日 太原 无明确时限禁三禁二济南市2011年2月21日 济南 本市满1年纳税证明或社会保险缴纳证明 禁三禁二市区内2011年2月23日 南昌 一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明 禁三禁二市区内2011年2月21日 无锡 1年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明禁三
40、禁二市内五区、高新区 2011年2月19日 石家庄 1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴 纳证明 禁三禁二 主城四区及呈贡县行政区域范围内(含三 个国家级开发、度假区) 2011年1月18日 昆明 要求有居住证即可禁三禁二市辖五区 2011年3月4日 长沙 一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明 禁三禁二 西安市辖区(新城区、碑林区、莲湖区、 雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼 区、长安区), 2011年2月25日 西安 一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明 禁三禁二市辖七区2011年2月15日 青岛 2011年2月22日 2011年2月20日 2011年3月2日 2011年2月15
41、日 实施日期实施日期实施日期实施日期 主城区+远城区 一环以内 主城二环以内 主城区 限购区域限购区域限购区域限购区域 无明确时限要求禁三禁二武汉 一年以上禁三禁二贵阳 1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明 禁三禁二沈阳 无明确时限要求禁三禁二成都 外地户籍社保或纳税证明时限外地户籍社保或纳税证明时限外地户籍社保或纳税证明时限外地户籍社保或纳税证明时限限购套数限购套数限购套数限购套数城市城市城市城市 区域限在主城以内,社保年区域限在主城以内,社保年区域限在主城以内,社保年区域限在主城以内,社保年 限要求极低限要求极低限要求极低限要求极低 说明:“禁三”指本地户籍居民限购第三套商品房;“禁二”指外
42、地户籍居民限购第二套商品房; 限购政策,地方政府望风而出,大部分城市限购令姗限购政策,地方政府望风而出,大部分城市限购令姗限购政策,地方政府望风而出,大部分城市限购令姗限购政策,地方政府望风而出,大部分城市限购令姗 姗来迟姗来迟姗来迟姗来迟 中央新“国八条”明确指出:各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过 高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。 根据要求,京、津、沪、渝4个直辖市,大连、宁波、厦门、青岛、深圳 5个计划单列市,再加上27个省会城市,明确将要实行限购的城市应该达 到36个。 然而,到2月23日为止,仅有17个城市出台细则,过半城市“爽约”,截止 到3月4
43、日有新增加15个城市出台限购令。 全国限购令总结全国限购令总结 全国限购令总结全国限购令总结 “限购令”更大范围、更加严厉的执行是此轮政策最大的特征。北京、 上海为在去年曾出台限购政策,此次出台政策严厉程度也最高,其 中北京要求外地居民需提供5年及以上纳税证明方可购房,而上海 仅需提供2年内的一年以上证明即可。成都、青岛、南宁为首次出 台政策,严厉程度相对较弱,限购区域仅限于主城区或中心城区, 但在购房套数的限制上与“国八条”一致。 总结:本轮限购城市在限购套数的要求与国八条基本一致,但各城 市在区域限制、纳税证明的时限等方面存在较大差异。 各大城市限购政策整体框架与新各大城市限购政策整体框架
44、与新各大城市限购政策整体框架与新各大城市限购政策整体框架与新“ “ “ “国八条国八条国八条国八条” ” ” ”一致一致一致一致 全国限购令总结全国限购令总结 全国限购令总结全国限购令总结 限购令期限均为短期,退出时间不明确限购令期限均为短期,退出时间不明确限购令期限均为短期,退出时间不明确限购令期限均为短期,退出时间不明确 各大城市限购期限均为短期,不是一种常态性政策。 中央国八条中明确指出“暂停”,表明了此项政策与经济发展的极强关联 性,现在出台限购措施实属疯涨楼市下的无奈之举,至于什么时候退出 限购政策还待宏观调控效果怎么样? 全国限购令总结全国限购令总结 全国限购令总结全国限购令总结
45、限购令限购令限购令限购令“ “ “ “东紧西宽东紧西宽东紧西宽东紧西宽” ” ” ” 一线城市限购政策较为严格,而二线城市,尤其是中西部地区,大多将 限购范围划定在主城区范围内,有的虽然也列明“全市”,但是没有明确 区域,因此也有操作空间。总体特征是东部偏紧,中西部偏宽。 北京限购细则最“严厉”,需要提供连续5年纳税证明。上海、南京等地的 要求则为1年以上即可; 西部城市在限购范围、限购时限、限购对象等方面较为宽松。成都的细 则中仅对主城区限购,对社保无时限要求。贵阳更是明确仅对“一环内” 限购,被指“太温柔”。西部城市的“温柔”限购可谓应了中央,随了开发商 意愿,充分考虑到房产GDP影响,给
46、楼市留足了后门! 全国限购令总结全国限购令总结 全国限购令总结全国限购令总结 各地限购政策松弛不一,地方政府给力但各地限购政策松弛不一,地方政府给力但各地限购政策松弛不一,地方政府给力但各地限购政策松弛不一,地方政府给力但 更量力而出!更量力而出!更量力而出!更量力而出! 限购严厉典型城市:北京、上海限购严厉典型城市:北京、上海限购严厉典型城市:北京、上海限购严厉典型城市:北京、上海 政策关键点:政策关键点:政策关键点:政策关键点: 限制区域:限制区域:限制区域:限制区域:北京市,上海市 外地户籍社保或纳税证明时限要求:外地户籍社保或纳税证明时限要求:外地户籍社保或纳税证明时限要求:外地户籍社
47、保或纳税证明时限要求:北京要求连续5年以上社保或 纳税证明;上海要求提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税 缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明; 北京堪称最严厉版本,接着重点解读北京升级版限购令北京堪称最严厉版本,接着重点解读北京升级版限购令北京堪称最严厉版本,接着重点解读北京升级版限购令北京堪称最严厉版本,接着重点解读北京升级版限购令 严厉限购城市政策分析严厉限购城市政策分析 严厉限购城市政策分析严厉限购城市政策分析 2011201120112011年年年年2 2 2 2月月月月16161616日,北京落实日,北京落实日,北京落实日,北京落实“ “ “ “国八条国八条国八条国八条
48、” ” ” ”的楼市调控的楼市调控的楼市调控的楼市调控 细则出台,其细则出台,其细则出台,其细则出台,其限购令堪称空前严厉:限购令堪称空前严厉:限购令堪称空前严厉:限购令堪称空前严厉: 京版八条限购内容京版八条限购内容 拥有2套及以上住房的本市户籍家庭暂停购房; 拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭暂停购房; 无法提供本市有效暂住证和连续连续连续连续5 5 5 5年(含)以上年(含)以上年(含)以上年(含)以上在本市缴 纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭暂停购房; 购房人提供虚假文件将不予办理产权登记手续并承担责任; 未严格核实购房人购买资格、违规签订商品房销售合同或代理合 同的开发
49、商、房地产经纪机构将被依法严肃处理; 严厉限购城市政策分析严厉限购城市政策分析- - - -北京北京 严厉限购城市政策分析严厉限购城市政策分析- - - -北京北京 与之前最大不同在于,本次限购令提高外地户籍购买条件: 外地户籍家庭必须有连续且超过5年的北京社保或个人所得税方可以购 买一套 上图显示,外省人在北京楼市中占有相当大的比例,假定其半数人没有 5年北京社保,意味将有20%以上的客户无购房资格。 限购严厉,等于封杀外地投资客,同时误伤外地消费者限购严厉,等于封杀外地投资客,同时误伤外地消费者限购严厉,等于封杀外地投资客,同时误伤外地消费者限购严厉,等于封杀外地投资客,同时误伤外地消费者 可规避的操作空间缩小,关键在可规避的操作空间缩小,关键在可规避的操作空间缩小,关键在可规避的操作空间缩小,关键在“ “ “ “5 5 5 5年年年年” ” ” ”能否执行到位?能否执行到位?能否执行到位?能否执行到位? 图:北京图:北京2011201120112011年年1 1 1 1月外省个人所购期房套数占比月外省个人所购期房套数占比 关键词:关键词:关键词:关键词:5 5 5 5年年年年
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