恒大金碧天下6月监测报告137P.pdf
《恒大金碧天下6月监测报告137P.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《恒大金碧天下6月监测报告137P.pdf(137页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、1 2009 兊而瑞(中国)信息技术有限公司 2009 兊而瑞(中国)信息技术有限公司 兊而瑞(中国)信息技术有限公司 2011年07月 恒大金碧天下恒大金碧天下2011年年6月监测报告月监测报告 2 2009 兊而瑞(中国)信息技术有限公司 武汉整体市场武汉整体市场 3 2009 兊而瑞(中国)信息技术有限公司 上半年房地产调控主要以“保供应、控需求”为主要稳定市场手段上半年房地产调控主要以“保供应、控需求”为主要稳定市场手段 多轮调控累积效应逐渐显现,目前房地产市场面临更复杂的市场与融资环境;多轮调控累积效应逐渐显现,目前房地产市场面临更复杂的市场与融资环境; 货币紧缩政策致企业资金链趋紧
2、,若同时供应加大将使房价下行压力加大;货币紧缩政策致企业资金链趋紧,若同时供应加大将使房价下行压力加大; 全国范围银行及信托贷款门槛要求提高,价格范围监控范围扩大至三四线城市全国范围银行及信托贷款门槛要求提高,价格范围监控范围扩大至三四线城市 ; 政策政策是否加强取决于三、四季度基本面是否调整,市场是否加强取决于三、四季度基本面是否调整,市场三季度看销量三季度看销量 ,四季度看政策,四季度看政策 调控累积效应渐显,行业面临更复杂的市场与融资环境调控累积效应渐显,行业面临更复杂的市场与融资环境 宏观政策宏观政策 4 2009 兊而瑞(中国)信息技术有限公司 问责 信贷 税收 供给 规范 “限价”
3、 公布房价控制目标、 地方政府贯彻执行调控政策, 否则问责约谈 压需求:二套六成, 三套停购、限购、加 息、限贷 压需求:二手房营业 税优惠取消,推广房 产税 促供给:增加中小 套型和保障房 促供给:“一房 一价”等规范开 发交易行为 供给 需求 上半年房地产调控主要以“保供应、控需求”为主要稳定市场手段 市场分析 项目解析 新盘营销 市场热点 宏观政策 市政规划 5 2009 兊而瑞(中国)信息技术有限公司 住宅需求变化住宅需求变化 信贷环境变化信贷环境变化 房价上涨速度变化房价上涨速度变化 盈利机会变化盈利机会变化 “房产税试点+限购”抑 制了投资性需求; 严厉的政策,信贷紧缩,资 本成本
4、的上升,以及5年内建 设3600 万套保障房,使市场 预期发生了变化; 过度超前性需求也将趋于理 性,以“住”为核心,企业创 新需要着力提高住宅使用的附 加值。 存款准备金率每月上调,资 金使用成本提高是大势所趋, 目前6%以上,还会进一步提升; 加息使利差扩大,热钱流入 更多,人民币升值压力增大。 因此,加息还会继续,但人民 币升值压力会制约加息的频率 和幅度; 企业未来将更多考虑直接融 资、股权融资。 抑制房价的过快上涨是管理 通胀预期、减缓贫富差距扩大 的重要方面,政府控制投资性 需求的政策将是长期性政策; 依靠房价、地价快速上涨的 盈利模式难以持续。 限购、加息等调控政策对房 地产企业
5、的盈利空间压缩; 今后企业在竞争中的风险加 大,优胜劣汰加速:地产行业 并购、退出、转型等等案例将 逐步增多,更多企业愿意参与 限价房等保障性住房的行业。 多轮调控累积效应正逐渐显现,目前房地产市场面临更复杂的市场不融资环境 市场分析 项目解析 新盘营销 市场热点 宏观政策 市政规划 6 2009 兊而瑞(中国)信息技术有限公司 产业政策预期收紧,预示行业盈利模式的转型 6 资金紧张 销售下降 土地流拍 开工减少 供应上升 政策放松 销售回暖 低价拿地 供应下跌 供过于求 政策收紧 地王频出 供应上升 供应回升 供不应求 资金宽松 快速拿地 加快开工 供应下降 供应探底 房价 房价回调房价回调
6、 房 价 下 跌 房 价 下 跌 房价回稳房价回稳 房价疯长房价疯长 房地产市场周期循环 事件事件 直接影响直接影响 中间结果中间结果 最终结果最终结果 提高土地出让金首付款比例 提升拿地的自由资金要求 去杠杆 改变行业的盈利模式 预收款监管 降低企业对预收款运用的灵活性 提高按揭贷款首付要求 降低企业可以取得的银行信贷支持 开发贷款要求四证齐全 降低企业可以取得的银行信贷支持 土地增值税超率累进征收 房价上涨后的大量收益被国家收回 消弱房价上涨对企业和 投资者的吸引力 房产税改革 房价上涨的收益被国家收回的风险 个人转让环节严格监管防范阴 阳合同 房价上涨的收益被国家收回的风险 企业盈利模式
7、的变化最显 著特征就是降低杠杆使得 囤地模式越来越不具备吸 引力,而持续融资和持续 开发能力将变得十分重要。 市场分析 项目解析 新盘营销 市场热点 宏观政策 市政规划 7 2009 兊而瑞(中国)信息技术有限公司 房地产是一种资产,也受到货币政策周期的左右,中国从2010年以来已12次上调存准,4次加息,未来还将有上调空间。 从中长期看货币政策对于房地产需求的影响是相当敏感的。随着货币政策的逐步收紧,需求将受到一定程度的压制。 控制房价的行业调控政策与控制通胀互为表里。房价推动通胀,治理通胀的资金面紧缩等政策有利于促进房价调整,房价调整有利于通 胀预期下降。 通胀压力 货币紧缩 利率走高 贷
8、款头寸 趋紧 销售回款 减少 购房需求释 放减少 地产开发贷趋 紧 首付提高 贷款利率 升高 资金链趋紧 房价上涨 压力 房价和销售额 走低 供应加大 限购政策 影响预期 货币紧缩政策致企业资金链趋紧,若同时供应加大将使房价下行压力加大 市场分析 项目解析 新盘营销 市场热点 宏观政策 市政规划 8 2009 兊而瑞(中国)信息技术有限公司 分类分类 区域区域/部门部门 事件描述事件描述 银行贷款 重庆 国有五大银行未停贷,但发放减缓;兴业银行部分网点停贷;民生银行 全面停贷 上海 极个别银行暂停房贷 佛山 国有五大行对于首套房首付比例三成,利率上浮 5%-10% 长沙 部分商业银行一手房停贷
9、 信托 银监会 针对此前媒体报道的“十家信托公司房地产信托业务被叫停”的消息, 银监会相关负责人近日表示,监管层只是要求信托公司控制房地产信托 业务控制发展节奏,并没有叫停。 银监会 银监会对多家信托公司进行“窗口指导”,接受窗口指导的信托公司已 扩展至20家。对部分信托公司要求“控制增速、减少发行、实行紧缩” 价格监控 住建部 住建部将一些三四线城市房价纳入房价监控名单。部分房价上涨较快或 成交较为活跃的中小城市已在列。包括内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林、山 西大同、河北廊坊下属的香河、大厂、固安等城市。 国土部 国土资源部已向各省、市、区国土部门下发函件,需上报异常交易地块 的城市范围扩大到全国
10、所有县级及以上城市。 全国范围银行及信托贷款门槛要求提高,价格范围监控范围扩大至三四线城市 市场分析 项目解析 新盘营销 市场热点 宏观政策 市政规划 9 2009 兊而瑞(中国)信息技术有限公司 武汉市各银行武汉市各银行 贷款政策贷款政策 国 有 银 行 中国银行 首套房 基准利率,首付四成。各支行可灵活浮动 中国农业银行 首套房 基准利率,首付三成(以楼盘具体情况为准) 中国工商银行 首套房 利率有所上浮(以楼盘具体情况为准),首付至 少三成 中国建设银行 首套房 基准利率,首付至少三成 交通银行 首套房 利率上浮10%(会参考征信记录),首付三成 商 业 银 行 汉口银行 首套房 基准利
11、率,首付三成(未来有可能五成) 民生银行 首套房 暂停个人房贷 光大银行 首套房 基准利率,首付三成 华夏银行 首套房 基准利率,首付至少三成 中信银行 首套房 基准利率,首付三成(只向合作楼盘办理房贷业 务) 兴业银行 首套房 暂停个人房贷 招商银行 首套房 基准利率,首付三成 1、各大银行首套房房贷均无折扣, 多数以基准利率为准。中行、交行、华夏 等银行有一定上浮空间。其中,中国银行 和交通银行明确表示利率上浮10%。 2、首付有所增加,多数银行首付至少 三成。其中中国银行为四成。 3、农行、工行、中信、汉口银行等银 行只向开发商或楼盘提供房贷业务,在执 行国家政策的基础上,相关房贷数据也
12、会 有所差异。购房者可去现场亲自询问。 4、购房审核更加严格,除需满足购房 基本硬件条件外,购房者个人资质在(如征 信记录)也纳入考核;有的银行(如农行)申 请首套房贷款需要开发商方面提供个人 购买首套房证明。 目前武汉各银行对于首套房贷款放贷条件更加苛刻,首付和利率均丌同幅度上调 市场分析 项目解析 新盘营销 市场热点 宏观政策 市政规划 10 2009 兊而瑞(中国)信息技术有限公司 预测:政策是否加强叏决于三、四季度基本面是否调整,市场三季度 看销量,四季度看政策 三季度 四季度 短期内将以落实政策为主短期内将以落实政策为主 目前房价快速上涨趋势得到抑制,前期调控 已经有所成效。政府后期
13、在进一步考察调控 效果的同时,将更多关注实体经济对房地产 调控的承受能力,尤其是保障房建设是否能 有效对冲逆周期调控带来的经济下滑; 短期经济也尚未下滑到需要政府出手刺激的 程度。 三四季度基本面决定政策是否加强三四季度基本面决定政策是否加强 如果保持目前以资金面紧缩为主的政策力度, 则基本面将在三季度开始正常调整。房价代 表的基本面调整速度取决于现有政策是否会 反复或加强; 三四线城市有可能纳入限购范围,因为国家 可能会担心房价出现区域结构性上涨,若中 小城市交易量持续回暖,恐将引发限购范围 扩大。 政 策 政 策 市 场 市 场 市场分析 项目解析 新盘营销 市场热点 宏观政策 市政规划
14、供应上升,房价适度回调,促销力度加大, 龙头房企销量超预期,政策面平稳 若政策不出现较大变化,在限购压力下,随 着供应放大导致库存的逐步累积,去化压力 加大 催化剂:房价适度调整的前提下销量超预期 增长,但增长难以持续 开发贷及购房贷持续紧缩,资金链紧张迫使 企业以价换量回笼资金 11 2009 兊而瑞(中国)信息技术有限公司 沙湖大桥桥梁工程完工,桥面已具备通车条件。沙湖大桥桥梁工程完工,桥面已具备通车条件。 二环线内城中村改造规划编制工作基本完成;二环线内城中村改造规划编制工作基本完成; 三环线与汉孝高速拟建南湖村至桃园集高速公路,成为三环线东段联三环线与汉孝高速拟建南湖村至桃园集高速公路
15、,成为三环线东段联 通汉孝高速公路新的快速通道;通汉孝高速公路新的快速通道; 四环线建设计划用四环线建设计划用4 4年时间建成年时间建成143143公里环城新道路;公里环城新道路; 城际铁路“一站一城”的重要启动项目花山生态新城作为城市圈重点城际铁路“一站一城”的重要启动项目花山生态新城作为城市圈重点 工作予以推进。工作予以推进。 未来规划利好,二至四环线、城市圈城际铁路等交通要道建设进度喜人;未来规划利好,二至四环线、城市圈城际铁路等交通要道建设进度喜人; 6 6月底沙湖大桥桥梁工程基本完工,通车在即。月底沙湖大桥桥梁工程基本完工,通车在即。 市政规划市政规划 12 2009 兊而瑞(中国)
16、信息技术有限公司 市场分析 项目解析 新盘营销 市场热点 宏观政策 市政规划 历时21个月修建的沙湖大桥桥梁工程完工,桥面已具备通车条件。但因桥东端 的东沙大道还在修建中,预计要到7月底沙湖大桥才可以通车。 该桥从2009年10月开始动工至今约21个月, 目前该桥桥面工程已通过工程验收,具备通车 条件。跟建设中的鹦鹉洲长江大桥不同,沙湖 大桥还设有非机动车道和人行道。非机动车道 和人行道位于桥的最外侧,宽约1.5米,比机动 车道高约30厘米,起到保护非机动车道的作用。 沙湖大桥最快将在7月底前可实现通车。中北 路的车辆,也可通过公正路,转上沙湖路跨楚 河桥再上沙湖大桥到友谊大道。 等到9月底当
17、中北路与东沙大道的立交桥修好 后可实现真正意义上的通车。该立交桥有三层, 东沙大道从路面下方横穿中北路,抵达东湖路; 第二层为中北路路面;第三层为中北路高架桥。 13 2009 兊而瑞(中国)信息技术有限公司 市场分析 项目解析 新盘营销 市场热点 宏观政策 市政规划 二环线汉口段汉口火车站前下穿通道主体结构二环线汉口段汉口火车站前下穿通道主体结构6 6月完工,月完工,7 7月通车;月通车;该通道投资3亿元, 全长1.1公里,依次下穿青年路、金墩路和新华西路。去年6月12日开工,但主体工程最后一个路口新 华西路口,今年3月才完成打围,工期相当紧张。下穿通道完工后,发展大道沿线与通道平行段将全
18、部刷黑,恢复路面。 二环线梨园转盘施工二环线梨园转盘施工7 7月底结束;月底结束;梨园转盘处施工分为地面和下穿通道两部分。下穿通道属于 武汉市二环线的一部分,下穿通道起于东湖路,止于中北路延长线,与红庙立交相连,车子爬上红庙 立交后,可直奔二七长江大桥。目前转盘下的下穿通道主体结构已经完工,人行过街通道,预计下月 底可以完工。 二环线中北东路红庙立交桥成功吊装首联钢箱梁,今年二环线中北东路红庙立交桥成功吊装首联钢箱梁,今年9 9月底将建成通车。月底将建成通车。红庙立交是 连接二环线与中北东路的控制性节点工程,共3层,包括二环线主线高架桥和8条匝道。23日吊装的首 联钢箱梁跨越主线高架桥,是从二
19、七大桥方向前往武汉火车站方向的匝道的组成部分。 二环线内城中村改造规划编制工作基本完成;挂牌交易工作进展顺利。二环线内城中村改造规划编制工作基本完成;挂牌交易工作进展顺利。 中中 北北 东东 路路 红红 庙庙 立立 交交 桥桥 汉汉 口口 火火 车车 站站 地地 下下 通通 道道 梨梨 园园 下下 穿穿 通通 道道 14 2009 兊而瑞(中国)信息技术有限公司 市场分析 项目解析 新盘营销 市场热点 宏观政策 市政规划 四环线建设揭开“盖头”,计划用4年时间建成143公里环城新道路。这条大通道 一共穿越江城9个工业区,为武汉工业大跨越提供“新合力”平台。 四环线位于武汉绕城高速公路与三环线之
20、间,全线穿过洪山区、汉阳区、青山区3个中心城区,黄陂 区、东西湖区、蔡甸区、江夏区4个远城区,以及武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区。建成四 环线将优化武汉城市布局,提升城市功能;发挥我市综合交通枢纽重要的货运通道功能,使大型物流 枢纽设施和武汉新港两岸的运输联系更高效,成为我市连接六大新城组群和各大工业组团,外延内连 的重要物流通道 三环线东段联通汉孝高速公路新的快速通道南湖村至 桃园集高速公路起于黄陂区滠口镇南湖村十八队,即三环 线东北段南湖村立交,向西北延伸,经西湖村东侧后,从 规划的四季美农贸城预留走廊带中穿过,其中与汉口北大 道(巨龙大道)平交一次,然后继续向西北方向延伸,途经 段
21、家咀、万家咀后到达桃园集村黄家院,改造原桃园集互 通接上汉孝高速公路,全长7.931公里,双向六车道,设 计速度100km/h的高速公路标准建设,项目投资估算约 8.0077亿元,建设工期为36月。 项目建成后,三环线东北段(包含青山、洪山)车流无 需挤进岱黄高速,5分钟左右就能接上汉孝高速公路。 15 2009 兊而瑞(中国)信息技术有限公司 城际铁路“一站一城”的重要启动项目花山生态新城将在“十二五”内基本建成。 其将力争建成我省、我市实现跨越収展,构建中部崛起战略支点的新型城市化样 板。 市场分析 项目解析 新盘营销 市场热点 宏观政策 市政规划 武武 汉汉 花花 山山 生生 态态 新新
22、 城城 花山生态新城位于武汉东湖国家 自主创新示范区,是青阳鄂大循环 经济区上的重要节点,也是城际铁 路“一站一城”的重要启动项目。 其是武汉城市圈“两型”社会改革 试验的先行先试区,长江经济带新 一轮开放开发的“港城一体”示范 工程, 花山生态新城规划总面积67平方 公里,包括新港、新城和生态保育 三大功能区。其中,新港规划面积5 平方公里,建设百万吨级集装箱大 港。新城占地仅18平方公里,占总 面积不到三分之一,环抱在湖泊、 山体组成的40多平方公里生态保育 区内,形成三个集中建设组团,并 以自然开敞的生态廊道隔离,城市 与环境间建立了和谐、平衡的共生 格局。 16 2009 兊而瑞(中国
23、)信息技术有限公司 市场逆境下,相同板块内大型开发商项目的市场表现以及面临的竞市场逆境下,相同板块内大型开发商项目的市场表现以及面临的竞 争压力最终将取决于其集团战略思维争压力最终将取决于其集团战略思维 各项目在营销推广方面通过频繁推出特价、低起价房源以及组织线各项目在营销推广方面通过频繁推出特价、低起价房源以及组织线 下活动等方式,吸引目标客群眼球;下活动等方式,吸引目标客群眼球; 各区域项目不同程度表现出蓄客难度加大、观望气氛浓厚的现象,各区域项目不同程度表现出蓄客难度加大、观望气氛浓厚的现象, 项目推盘表现差强人意,营销活动博弈持续增强,市场入夏有疲软项目推盘表现差强人意,营销活动博弈持
24、续增强,市场入夏有疲软 迹象,开发商须谨防资金链危机迹象,开发商须谨防资金链危机 大型开发商之间博弈引围观;入夏后全市现蓄客难度增加、观望气氛浓大型开发商之间博弈引围观;入夏后全市现蓄客难度增加、观望气氛浓 厚的现象,部分楼盘开始延期上市厚的现象,部分楼盘开始延期上市 市场热点市场热点 17 2009 兊而瑞(中国)信息技术有限公司 伴随着金地、绿地,以及武汉国际博览中心 在四新的兴起,四新新区目前已朝着一个全新的居 住区发展。鉴于板块目前仅金地和绿地两家大型开 发商,且在相同的市场背景下,它们所面临的压力 是一样吗?销售策略的转变和差异化竞争能否弱化 这种压力呢?本期热点我们将从以下几方面进
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 金碧 天下 监测 报告 137
链接地址:https://www.31doc.com/p-3333477.html