成都市牧马山新城别墅项目市场调研及土地价值咨询报告74P.pdf
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1、 成都市牧马山新城别墅项目 市场调研及土地价值咨询报告 报告编号:世联咨字2009ZX0916 号 2009 年 11 月 9 日 市场调研报告市场调研报告 市场调研及土地价值咨询报告 市场调研及土地价值咨询报告 项目名称:项目名称: 成都市牧马山新城别墅项目成都市牧马山新城别墅项目 委 托 方: 平安信托投资有限责任公司 委 托 方: 平安信托投资有限责任公司 咨 询 方: 深圳市世联土地房地产评估有限公司咨 询 方: 深圳市世联土地房地产评估有限公司 作业日期:作业日期: 2009 年 9 月 28 日至 2009 年 11 月 9 日2009 年 9 月 28 日至 2009 年 11
2、月 9 日 报告编号: 2009ZX0916 号 报告编号: 2009ZX0916 号 致电(0755)82763324 查询本报告真伪! 特别提示: 请向世联评估工作人员索取正式发票。 我们拒绝提供收据和虚假证明。 市场调研报告市场调研报告 项目负责人: 项目负责人: 罗守坤深圳市世联土地房地产评估有限公司执行董事,注册房 地产估价师、土地估价师 曹亚琨深圳市世联土地房地产评估有限公司估价部总估价师, 注册房地产估价师、土地估价师 刘丽丽深圳市世联土地房地产评估有限公司技术总监,注册房 地产估价师 周 莉深圳市世联土地房地产评估有限公司高级估价师,注册 房地产估价师 项目组成员: 项目组成员
3、: 刘丹深圳市世联土地房地产评估有限公司,高级估价师 张富深圳市世联土地房地产评估有限公司,估价师 李枫深圳市世联土地房地产评估有限公司,估价助理 尹云深圳市世联土地房地产评估有限公司,估价助理 市场调研报告市场调研报告 平安信托投资有限责任公司: 平安信托投资有限责任公司: 承蒙信任,我们非常荣幸地提交我公司深圳市世联土地房地产评估有 限公司对贵公司委托的成都市牧马山新城别墅项目市场调研及土地价值 方面的意见,供贵司参考。 需要说明的是: 需要说明的是: ? 本项目涉及五宗土地,其中两宗(地块 A 和地块 B)已取得国有土 地使用证 (新津国用 2009 第 082 号和新津国用 2009
4、第 083 号) , 面积分别为65,033平方米和60,457平方米; 地块C土地面积200,001 平方米(折合 300 亩) ,与政府签订了相关协议;根据与贵公司及开 发企业的前期沟通,另外两宗地块(地块 D1 和地块 D2)只是开发企 业的目标地块,目前尚未确定,土地面积均为 200,001 平方米(折合 300 亩) (各地块位置及分布情况见第 7 页) 。 ? 由于贵公司未提供项目的规划设计方案,因此我们根据委托方提供的 成都牧马山项目可研报告确定本项目的容积率,以及开发物业类 型等指标,若指标发生变化,我们的测算结果也需相应做出调整。 ? 地块 A、B 的土地开发程度已达到“三通
5、” , 地块 C、 D1、D2 目前 为生地,本次评估的是该项目用地均达到“三通一平”条件下的市场 价值。 本报告主要结论是: 本报告主要结论是: 一、 调研结论 ? 地块临湿地公园和杨柳河,自然资源优势明显; ? 地块西侧有工厂华川皮业,排放的污水流入杨柳河,若不改变现 状,对项目的开发价值有一定的影响; ? 项目所在区域目前存在居家生活类配套设施缺乏、周边服务业态相对 单一等问题; ? 本项目土地面积较大,可通过自身配套和社区建设,营造居住氛围; ? 牧马山新城区域依托机场、国际性高尔夫球场、原生松林、坡地、水 系等优势,已经形成南部首席高端群体聚集区; ? 牧马山片区以纯独栋别墅为主,销
6、售价格较高,目前各楼盘的均价在 10,000 元/平方米以上,价格受政策、地震以及金融危机的影响不大, 定位高端的别墅价格还在持续上涨,年平均增长速度为 15%20%; ? 牧马山片区未来几年内土地供应充足, 供略过于求, 市场竞争较激烈; 市场调研报告市场调研报告 ? 城市不断的扩大,郊区概念正不断被弱化,牧马山板块 20 公里作为 第一居所的日期日益临近; ? 叠拼是销售最旺盛的产品,其次是联排和独栋,双拼为目前市场上销 售最差的别墅类型; ? 成都市宏观经济持续稳定快速发展和产业结构不断优化,借助相关模 型表明成都市房地产市场仍然具有较大的发展空间; 二、土地评估结果 经市场调查和实地查
7、勘,依据中华人民共和国土地管理法 、 城镇土地 估价规程及其他相关法规文件,遵循独立、客观、公正、合法的原则, 按照土地估价程序,采用剩余法进行评定估算,并结合估价对象的区域因 素和个别因素以及估价人员的经验,最终确定估价对象于估价基准日在满 足地价定义条件下的土地使用权价值为: 地面地价:人民币 1,7871,787 元/平方米 总 地 价:人民币 939,183,057939,183,057 元 大写金额:人民币玖亿叁仟玖佰壹拾捌万叁仟零伍拾柒玖亿叁仟玖佰壹拾捌万叁仟零伍拾柒元整 备注:目标地块 D1 临新区一干道,目标地块 D2 临杨柳河。两地块相比, 地块 D2 资源优势明显,利于开发
8、企业利用杨柳河水系进行园区的景观及 绿化建设,根据我们的经验判断,地块 D2 的市场价值高于地块 D1。 本报告是基于对成都市房地产市场现状及项目周边状况调研,结合十多年 来我们的专业实践而完成的,希望通过我们的努力,为贵公司提供有价值 的建议。 顺颂 商祺! 深圳市世联土地房地产评估有限公司 2009 年 11 月 9 联 系 人:骆辅娟 联系电话:13713855906 市场调研报告市场调研报告 目 录目 录 一 牧马山项目条件与地块解析 6 1.1 项目概况. 6 1.1.1 位置及四至. 6 1.1.2 地块现状 10 1.1.3 项目规划 10 1.2 项目配套分析 11 1.2.1
9、 市政配套分析. 11 1.2.2 医疗文化配套分析 13 1.2.3 商业配套分析. 13 1.2.4 交通配套分析. 13 1.3 资源环境分析 14 1.4 城市规划对地块影响分析 . 14 1.5 消费者对项目片区的看法 . 15 1.6 地块分析小结 15 二 成都市房地产投资环境分析 16 2.1 成都市印象. 16 2.1.1 城市地位 16 2.1.2 城市格局 19 2.2 成都市社会经济发展状况 . 21 2.2.1 宏观经济发展情况 21 2.2.2 成都市全社会固定资产投资状况 22 2.2.3 成都市人口及人民生活和收入状况 23 2.3 成都市近期重大项目. 24
10、2.4 成都市城市规划分析. 26 2.5 政策研究. 27 2.6 基于宏观经济环境对房地产市场发展判断 30 2.7 成都市房地产投资环境分析小结 31 三 成都市房地产市场状况 . 32 3.1 房地产市场发展状况. 32 3.1.1 房地产投资状况. 32 3.1.2 房地产开发供应状况 32 3.1.3 房地产成交状况. 34 市场调研报告市场调研报告 3.2 土地市场分析 . 36 3.3 成都市别墅市场分析. 39 3.3.1 成都市别墅市场发展历程. 39 3.3.2 成都市别墅市场格局 40 3.3.3 成都市别墅市场供给特征. 41 3.3.4 成都市别墅市场需求分析. 4
11、3 3.4 房地产市场分析小结. 44 四 项目所在区域专项市场分析 46 4.1 牧马山板块别墅市场分析 . 46 4.1.1 市场格局 46 4.1.2 别墅市场供给特征 47 4.1.3 别墅市场需求分析 50 4.1.4 典型楼盘分析. 51 4.1.5 竞争分析 55 4.1.6 别墅市场价格趋势分析 57 4.1.7 项目 SWOT 分析 58 4.1.8 别墅市场现状总结 59 4.2 商业市场分析 . 59 4.2.1 商业市场综述. 59 4.2.2 商业状况及租售情况调查. 60 4.2.3 商业市场总结. 61 五 牧马山项目用地土地价值评估 63 5.1 估价前提和特殊
12、事项说明. 63 5.1.1 估价的假设条件. 63 5.1.2 估价范围. 63 5.1.3 估价基准日 63 5.1.4 估价目的 64 5.1.5 估价依据 64 5.1.6 地价定义 64 5.1.7 估价报告的使用. 65 5.2 土地利用状况 . 65 5.3 估价方法. 66 5.4 土地价值评估 . 66 5.41 剩余法评估测算过程. 66 市场调研报告市场调研报告 P.6 一 牧马山项目条件与地块解析一 牧马山项目条件与地块解析 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.1 1.1.1 位置及四至 位置及四至 本项目位于成都市新津县花源镇牧马山新城片区的最南部,距成都市中心
13、约 25 公里,距新津县城约 11 公里,距成都双流国际机场约 10 公里。 项目东临杨柳河,南临规划道路(正在修建) ,西临北大附中,北临湿地 公园和杨柳河。 项目占地约800亩,由四个地块组成,其中两个地块(A、B)已经取得出 让手续,开发程度基本达到“三通” ;地块C目前为生地,开发企业已与政 府签定了购地协议;另外一个地块(D1或D2,面积约300亩)已经有取得 意向,位于上述三个地块的东南部,目前为农田,尚未征地。宗地的基本 情况如下: 地块编号 地块编号 A A B B C C 目标地块 目标地块 (D1 或 D2) (D1 或 D2) 土地面积 (m2) 65,033 60,45
14、7 200,001 (折合 300 亩) 200,001 (折合 300 亩) 用途 商住 商住 住宅 住宅 位置 花源大道西侧花源大道西侧花源大道东侧 D2 东临杨柳河 D1 北侧为新区一干道 备注 已取得国有土地使用证 已签购地协议 尚未征地 图:项目位置 图:项目位置 主城区主城区 直线距离 25 公里 本项目 牧马山新城 直线距离 10 公里 市场调研报告市场调研报告 P.7 图:项目地块 图:项目地块 (1)花源大道 (1)花源大道 新修建的双向四车道,从花源镇通向该区域,目前修建至新区一干道。 (2)紫华湿地公园 (2)紫华湿地公园 新津县第一个人工湿地公园,占地 155.73 亩
15、,其中水域 4 万平方米,绿 化 5.5 万平方米,具有涵养水源、净化水质、调节气候、维系生物多样性 等重要生态功能。对提升花源镇整体形象起到重要作用。 A A 川 川 藏 公 路 大 件 路 藏 公 路 大 件 路 花源镇中心 B C 花源镇中心 B C 杨杨 柳柳 河河 道 大 花 源 道 大 花 源 新新 一一 干 道 干 道 湿地公园 湿地公园 D1 E D2 D1 E D2 4 5 1 2 3 6 区区 市场调研报告市场调研报告 P.8 (3)杨柳河 (3)杨柳河 杨柳河-岷江支流,是一条以灌溉为主要功能的河道,河宽 80100 米。 在花源镇域约 6 公里。 (4)华川皮业厂区 (
16、4)华川皮业厂区 工厂主要为皮革鞣制加工,排放的黑色污水流入杨柳河,对杨柳河水质已 经产生影响。据说政府有迁移意向,但未获证实。 (5)北大附中成都新津实验学校 (5)北大附中成都新津实验学校 位于新津县花源镇,是一所按国家级标准配置建设的 15 年一贯制的高品 质国有民办寄宿学校,校园占地 135 亩,总建筑面积 68,000 平方米,现 已投入使用,共提供 4,000 个学位。 成熟的教育配套将吸引中年置业者。 市场调研报告市场调研报告 P.9 (6)大件路新津段 (6)大件路新津段 目前正在进行拓建改建,年底完工,拓建改造的大件路新津段主道为双向 六车道城市免费快速通道,路面 54.5
17、米,辅道为双向四车道,限速标准为 80 公里/小时, 从成都到新津的车程约 20 分钟。 是成都进入花源镇的主通 道,也是项目与外界交通的主干道,西侧为川藏路。 (7)新区一干道 (7)新区一干道 正在修建的双向四车道,从大件路通向杨柳河岸,已修至 C 与 E 地块边界 处,尚未竣工。 (8)E 地块 (8)E 地块 E地块已经出让给成都新隆置业有限公司,面积为240亩,目前为农用地, 市场调研报告市场调研报告 P.10 尚未开发。如果目标地块为D2,E地块影响本项目的整体性,不利于本项 目的整体规划和项目配套资源的共享。 1.1.21.1.2 地块现状 地块现状 截止目前,项目用地为待开发土
18、地。地块A、B均达到了“三通”,场地尚 未平整;C地块和目标地块(D1、D2)为农用地,地上有农作物及少量平 房。政府正在修建周边的道路,部分已经完工。 图:地块现状 图:地块现状 图:道路现状 图:道路现状 1.1.31.1.3 项目规划 项目规划 A和B地块已经取得建设用地规划许可证 (地字510132200921037和地 字510132200921038) ,其规划指标已经明确;C地块和目标地块尚未正 市场调研报告市场调研报告 P.11 式出让,牧马山新城的总体规划尚未通过主管部门的审核,因此其规划指 标待定。 项目名称 项目名称 地块 A 地块 A 地块 B 地块 B 地块 C 地块
19、 C 目标地块 目标地块 地块面积(平方米) 65,033 60,457 200,001 200,001 地块 YA04 地块 YA07 规划容积率 1.0 1.4 1.8 待定 商业建筑面积的比例 30% 30% 0 待定 (1)目标地块 D1 位于 B、C 地块的南侧,与之紧邻 (1)目标地块 D1 位于 B、C 地块的南侧,与之紧邻 目标地块D1的土地面积为300亩,位于B、C地块的南侧,与之紧邻,整个 项目连成一片,总土地面积约800亩,有利于未来项目社区环境的建设, 但资源优势不明显,针对别墅项目对资源环境依赖性较大的特点,本项目 价值有一定影响。 (2)目标地块 D2 位于杨柳河岸
20、边 ,沿河分布 (2)目标地块 D2 位于杨柳河岸边 ,沿河分布 目标地块D2的土地面积为300亩,位于杨柳河岸边,整个项目土地面积为 800亩,被新隆公司地块分割,不利于本项目的整体规划和项目配套资源 的共享;但D2地块临杨柳河,环境资源优势明显。 1.21.2 项目配套分析 项目配套分析 1.2.1市政配套分析 1.2.1市政配套分析 项目所在的牧马山新城片区功能定位为:以森林公园、运动休闲、商务会 议、高尚居住为主的生态旅游度假区。 以森林公园、运动休闲、商务会 议、高尚居住为主的生态旅游度假区。 图:新津县花源镇镇区控制性详细规划 图:新津县花源镇镇区控制性详细规划 市场调研报告市场调
21、研报告 P.12 项目地块距花源镇中心约 2 公里,在一定程度上可共享花源镇较为完善的 市政配套。 根据新津县花源镇镇区控制性详细规划 ,花源镇镇区为花源镇核心区, 是城镇主要功能配套区域,包括政府、学校、医院、商场、自来水厂、广 场绿地等,是全镇的政治、经济、文化中心;沿杨柳河两岸为住宅区。 区域内规划有一定比例的市政公用设施用地以及供水、供电、供燃气等设 施用地,市政配套设施将日趋完善。 市场调研报告市场调研报告 P.13 ? 供水:镇域内现有水压达到0.6兆帕的自来水厂,日供水1万吨,水质 达到国家标准。在2010年保留现有水厂,在金马河附近新建水厂,一 期工程规模为1.0万吨/日,到2
22、020年达4.0万吨/日; ? 供电:由花桥110KV变电站供给,保障电力稳定; ? 供气:日供天然气12.5万立方米的配气站,能够满足日常生活需要。 1.2.2医疗文化配套分析 1.2.2医疗文化配套分析 花源镇中心卫生院(县第三人民医院) ,建筑面积4,071平方米,设防保、 内、妇产、儿、急诊等科室。 区域内有良好的教育配套:四川华新现代职业学院、成都职业技术学院、 成都职业艺术学院及北大附中(北大附中成都市新津实验学校) ,北大附 中是集幼儿园、小、中、高中于一体的现代化学校,目前该学校已经投入 使用。 1.2.3商业配套分析 1.2.3商业配套分析 本项目毗邻新津县花源镇,共享花源镇
23、的基本生活配套,商业类型多为底 层临街商铺,目前没有大型综合商场,生活配套一般。根据新津县花源 镇规划 ,城镇主中心临河处布局城镇南部公建中心,安排商贸、旅游、 文娱等用地。 1.2.4交通配套分析 1.2.4交通配套分析 ? 花源镇道路规划分析 根据新津县花源镇规划 ,道路为“五横五纵”的集中式布局结构。五 横即从北到南横跨杨柳河两岸的横向2030米的城镇主干道, 五纵即基本 平行于大件路的贯穿城镇南北的纵向联系干道,红线宽为2430米。 道路名称 道路名称 道路红线宽度(m)道路红线宽度(m)道路类型 道路类型 车道数 车道数 花源大道 24 主干道 4 白云路 24 主干道 4 大件路(
24、牧山大道)40 主干道 6 森林大道 20 主干道 4 兴源路 20 次干道 4 东华大道 16 次干道 2 正源路 16 次干道 2 市场调研报告市场调研报告 P.14 ? 花源镇交通现状分析 公路 花源镇交通现状分析 公路 本项目与外部其他区域连接的道路有川藏路、大件路和成雅高速三条快速 通道;南延线、双楠大道、新川藏路以及即将开工建设的华牧路都可辐射 至本项目。 随着各道路陆续竣工通车, 将会缩短本项目至市区的时间距离, 并吸引更多客户在此区域置业。 铁路 铁路 本项目距公兴火车站约8公里,距成都火车南站约15公里; 在建的成绵乐城际轻轨会从花源镇穿境而过,并设有站点,但建成时 间未确定
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