旅游地产 保定市易县景区7500亩地块综合发展策划演示报告.pdf
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1、中国本土化地产运营服务商 全程伙伴 合作共赢 易县景区易县景区7500亩地块亩地块 综合发展策划演示报告综合发展策划演示报告 全程伙伴 合作共赢 为了确定本项目的市场定位,我司对本项目进行了前期的市场调研。根据该项目调研 性质,我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式,依托保定市房地产市场(主要是 休闲旅游地产市场)相关的背景信息实施调查过程并形成结论,以期达到以下目标: 1、了解保定市尤其是易县旅游地产市场的整体状况及变动趋势; 2、了解全国性旅游地产市场以及别墅市场产品设计的发展趋势; 3、了解大北京经济圈区域地产市场的发展现状及相关客户群体构成情况; 4、掌握本项目所处地块的基本特征;
2、 5、掌握本项目周边房地产市场的走势及相关竞争项目的基本特征; 6、明确本项目与周边主要竞争项目以及其它区域的优势、劣势所在; 7、明确本项目构建优势的市场机会; 8、提出本项目在前期运作中的若干思路和建议。 项 目 研 究 背 景 全程伙伴 合作共赢 发展目标发展目标 国家级优秀旅游项目示范基地;国家级优秀旅游项目示范基地; 全国优秀居住项目示范基地;全国优秀居住项目示范基地; 易州历史文化、民居、园林城市展示点;易州历史文化、民居、园林城市展示点; 中美可持续城镇发展示范项目中美可持续城镇发展示范项目 开创一种崭新的地产发展模式,大胆开拓更广阔的城市运营之道。开创一种崭新的地产发展模式,大
3、胆开拓更广阔的城市运营之道。 全程伙伴 合作共赢 目录目录 市场专题研究篇市场专题研究篇 前期发展策划篇前期发展策划篇 整体营销策略篇整体营销策略篇 一一一一 二二二二 三三三三 全程伙伴 合作共赢 市场专题研究篇市场专题研究篇 第一部分旅游地产宏观分析 第二部分项目宏观市场分析 第三部分区域旅游物业发展走势 全程伙伴 合作共赢 第一部分旅游地产宏观分析 目前国内对旅游地产概念存在不同的理解。有些认为旅游地产就是景观房产,在 景区内或周围建房子;有些认为应利用已有的或开发新的度假景区,对此区域进行综合利用 开发;还有一种观点,认为用“休闲房地产”代替“旅游房地产”的概念更为确切。时至今 日,业
4、内对旅游房地产还没有一个准确和公认的概念。 目前业界认识较为一致的旅游房地产概念表述如下:旅游房地产是指与旅游度假为旅游房地产是指与旅游度假为 目的的房地产开发营销模式,开发项目全部目的的房地产开发营销模式,开发项目全部或或部部分实现了分实现了旅游旅游功能功能。 一、旅游地产的发展前景一、旅游地产的发展前景 全程伙伴 合作共赢 我国房地产市场经历了近20年(19852005)的发展,已逐步从市场朦胧期、市场发展期、 发展到今天的市场相对成熟。而这一阶段也正是我国房地产市场发展最为迅速,供需结构最为多 元的时期。 当前,随着我国房地产市场的不断推进,市场竞争越趋激烈,买房市场逐步成为房地产开发
5、的主流方向。随着需求市场的不断细分,物业产品类型已经走出了过去模糊不清的状况,形成了 普通住宅、豪宅公寓、酒店式公寓、TOWNHOUSE等全新地产的概念。旅游地产也正是在这一大的背 景之下产生发展起来的。 1、房地产的发展历、房地产的发展历程程 第一部分旅游地产宏观分析 一、旅游地产的发展前景一、旅游地产的发展前景 全程伙伴 合作共赢 我国传统投资领域已基本饱和,特别是主流房地产开发领域,据统计资料显示, 我国商品房空置面积已超过1亿平方米,空置率高达50%以上。主流房地产市场的疲软与相 对饱和,为旅游物业的发展创造了新的市场机遇,主流市场配套的边缘物业开发呈现出强 劲的增长力,也为大量游散资
6、金投资创造了条件。 第一部分旅游地产宏观分析 一、旅游地产的发展前景一、旅游地产的发展前景 2、主流主流市场的市场的饱和饱和,为,为边缘边缘市场的发展创市场的发展创造了条件造了条件 全程伙伴 合作共赢 3、城市化、城市化进程进程的的加快加快,生活水平生活水平的的提高提高,为旅游,为旅游消费奠定了良好消费奠定了良好的基的基础础 城市化进程的加快,越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后,开始厌倦城 市喧嚣和烦躁,向往自由、纯朴的乡间野趣生活,节假日旅游已成为众望所归。 4、旅游模式、旅游模式转变转变,旅游,旅游消费支出比例增加消费支出比例增加 当前我国城市居民对于旅游消费支出比例正在不断提高
7、,单一的观光旅游产品, 难以满足旅游客源市场多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。 旅游者对旅游目的地选择更加理性,更加注重“健康、时尚、个性”,一一方面已形成了从方面已形成了从 传统长线观光型传统长线观光型旅游开旅游开始转向始转向城市城市周边周边度假度假休闲休闲游,游,另另一一方面从临时性随意性方面从临时性随意性度假度假转变转变为为 有计有计划的划的经常性经常性度假度假休闲休闲。这就为开发旅游地产与休闲地产创造了市场条件。 第一部分旅游地产宏观分析 一、旅游地产的发展前景一、旅游地产的发展前景 全程伙伴 合作共赢 5、置业行置业行为的为的不断升不断升级级加快加快旅游地产开
8、发旅游地产开发热热度度 越来越多的购房人在满足城市公寓或近郊别墅等第一居所后,开始越来越关注环 境对居住品质的影响。越来越多的远郊区楼盘开始焕发新的生机与活力,他们借助名胜风 景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点,从而开始形成“第二居所”甚至 “第三居所”。 6、可、可支配时间增加支配时间增加,消费者休闲消费者休闲假期大假期大幅增加幅增加 我国实行每周5个工作日制,并每年有五一、十一长假,累计一年将近114天假期。 随着人们可自由支配时间的增加,用于休闲用途的旅游地产前景广阔。 第一部分旅游地产宏观分析 一、旅游地产的发展前景一、旅游地产的发展前景 全程伙伴 合作共赢 7、政府政府大
9、大力推动:政力推动:政策策作用作用,刺激和拉动刺激和拉动旅游旅游及相关及相关产产业业发展发展 在当前旅游假日经济持续增长的情况下,各地方政府在吸引大量投资,对 当地旅游资源进行最大限度的包装和完善;同时,政府也会制定各种政策,为旅游休 闲度假区的开发建设提供了良机。 8、信息通信息通讯技术讯技术的的提高提高、为新、为新型型办公办公创创造条件造条件 目前社会上已经形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人 等,他们的日常办公形式并非传统的写字间,而是追求安静、闲适的创作空间。从目 前类似的情况看,已经有大量自由职业人群经常性的进驻休闲地产。 第一部分旅游地产宏观分析 一、旅游地产的发展前
10、景一、旅游地产的发展前景 全程伙伴 合作共赢 综述: 在传统的房地产开发机会逐步减少、住宅消费开始向舒适性转移的情况下,大量的传统 房地产资金必然要开辟新的领域。随着我国旅游产业的不断发展以及强大的消费群体,我国旅游 房地产市场开发必然有巨大的发展空间。随着人们收入的提高和可自由支配的时间的增长,本案 具备开发旅游地产的各项条件。 全程伙伴 合作共赢 从90年代初海南开始,到1998年随着人民生活水平的提高,特别是社会有产阶级的形成 为旅游房地产消费奠定了基础,多种旅游产品和投资品种的完善多重市场价值的凸显使这一产品 逐渐成为市场新宠,并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景,不论是
11、供给还是 需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。 第一部分旅游地产宏观分析 二、二、我我国旅游地产的发展国旅游地产的发展现现状状 全程伙伴 合作共赢 1、旅游地产开、旅游地产开始始迈迈向成长向成长期期 我国房地产经历了市场朦胧期、市场发展期以及到今天的市场成长期。在房地产业、 旅游业发展持续升温下,加之国家促进旅游及房地产业的政策法规相继出台,旅游房地产市场 运营也开始凸现出来,产品出类型丰富、投资多样的新兴地产产品。 传统的旅游模式地产开发,已经是落伍的发展套路,改变这种不良供需关系,需要对 旅游地产做出更科学的定位,充分利用地地域域条件条件、经经济结构济结构、文化、文化
12、概念等多层概念等多层面面资源组资源组合,合,对对 旅游地产的发展旅游地产的发展起到起到良性良性的的循环效应循环效应。 第一部分旅游地产宏观分析 二、二、我我国旅游地产的发展国旅游地产的发展现现状状 全程伙伴 合作共赢 2、旅游地产发展模式、旅游地产发展模式较潜较潜 从目前旅游发展现状来看,我国旅游地产发展应该有着非常好的市场前景。但是旅 游地产发展还处于成长期,还没有达到相对成熟稳定的模式,有相当部分开发商只看眼前利 益;没有长远的考虑,只认为靠近景区就有市场,这种绝对的观念还未转换,还有如投机、 暴利等现象,根除这些恶性因素,这需要经济基础、法律体系、消费观念等多方面的支持, 才能使旅游地产
13、开发向着良性循环的方向发展。 第一部分旅游地产宏观分析 二、二、我我国旅游地产的发展国旅游地产的发展现现状状 全程伙伴 合作共赢 3、主流主流市场市场饱和饱和,边缘边缘市场发展市场发展强劲强劲 目前,各大房地产都有相对完善的设施,并且城市居民收入也相对提高,旅游度假 已经成为城市人口消费的方式。为了满足市区居民的休闲度假,郊区自然成为度假产品开发 的焦点,在房地产快速发展的今天,郊区地产依靠景观环境资源,成为城市扩张的主要补充。 随着居民生活水平的提高,轿车的拥有量也在逐步上升。同时,在发达城市资源挖 掘所剩无几时,发展中城市也便成为旅游度假地产发展的重点对象。 第一部分旅游地产宏观分析 二、
14、二、我我国旅游地产的发展国旅游地产的发展现现状状 全程伙伴 合作共赢 综述: 通过上述我国旅游地产发展现状可知,目前旅游地产旅游地产成成为房地产产为房地产产业业中的一大中的一大主流主流产产品品。 随着旅游业的快速发展,旅游地产市场细分产品则更为突出,现在旅游地产的开发,是向着更高 更大的方向发展,目的是实现享有与回报的双重模式,体现分时度假与投资回报的完美结合。本 案拥有丰富的旅游资源,是目前旅游产业新发展的重点区域,未来必将有大量的开发商争先抢占 开发资源,这为本案的发展提供良好的机遇。本案要抓住市场发展走向,同时结合当地目前市场 空白,创新性的开发出适合市场主流的产品,为本案赢得更多的市场
15、发展契机。 全程伙伴 合作共赢 第二部分项目宏观市场分析 一、易县旅游一、易县旅游资源资源分分析析 (一)优势分析 、旅游资源丰富 易县旅游资源十分丰富,拥有大大小小古迹等58处,其中清西陵、狼牙山、云蒙山、 南胡、龙湖、紫荆关长城、燕下都遗址、老子道德经幢、荆柯塔、战国影视城为 易县十大景点。 随着易县旅游资源知名度不断提升,所吸引需求市场数量以及层面都在不断增 长和 扩大。旅游休闲人群数量不断增长将为本案带来更大量的有效市场需求,同时客户层面 扩大,本案打造多元化产品将成为本案必然导向。 全程伙伴 合作共赢 发源于西部五回岭东麓。漕河山上有五峰,海拔1283米。五峰寨 发源于狼牙山东麓。南
16、易水高冠群山,主峰海拔1813米。摩天岭 发源于西部蚍蜉岭东麓。中易水 峻岭山簇若屯云,山上有天然 乳水洞,主峰海拔1120米。 云蒙山 发源于云蒙山南麓。北易水 大岭二十里中委折五回方得上 其顶,主峰海拔1345米。 五回岭 发源于涞源县涞山。拒马河 有五坨三十六峰,主峰莲花 瓣,海拔1150米。 狼牙山 简介河名简介山名 河流境内有五大河流山境内有五大名山 五五大大名山名山与与五五大大名河名河 全程伙伴 合作共赢 2、历史文脉悠久 易县历史悠久,早在虞舜时期因有易氏居于 易水而得名。隋开皇16年置县,至今已有1400多年历 史。 荆轲塔 家喻户晓的荆轲刺秦王就发生在这里,“风 萧萧兮易水寒
17、,壮士一去兮不复还”成为后人颂扬的 千古绝唱。 深厚的历史积淀,给易县的旅游资源带来了 更为浓重的文化内涵,游客在此不仅得到身心上的愉 悦,还更多的获取了对历史人文知识的了解,并增强 了对我国悠久历史文化的传承意识。深厚的文化内 涵,大大提升了项目的附加值。 全程伙伴 合作共赢 (二)劣势分析 1、知名知名度度低低,缺乏缺乏整合整合性性 易县旅游资源如此丰富,却知者甚少;较之同一档次的旅游区相比旅游氛围相对薄弱, 应充分挖掘当地旅游特色,进一步整合旅游资源,全力打造新的旅游文化特色,使易县成为一个 真正的旅游度假休闲场所。 2、道、道路交路交通通尚未完善尚未完善 本案的开发于大北京经济圈内将建
18、立较高知名度,但距离北京较远。虽然到达本案的道 路交通较为便利,但部分高速路错综复杂。新京石高速铁路与石张高速公路的开通距离本案面市 时间还属于不确定因素,对本案利好因素在目前看来还不构成优势。同时,本案虽处在旅游景点 区域,但周边道路尚未完善。 全程伙伴 合作共赢 易县是一个历史文脉较为深远的县城,有着丰富的土地资源、旅游资源以及矿产资源。同时,易县也是一个 著名的革命老区,在现代化建设的大潮中,它正以日新月异的姿态展现给人们,它将成为京津后花园最具生态特 色的区域。 其中造成易县地产开发缓慢的主要原因有: 1、易县经济结构不明显,经济产业落后 2、人口分散,没有形成城市集中效应,主要还以自
19、建房来满足住房需求 3、区域形象推广不大,招商引资力度不强 4、旅游资源挖掘、开发严重不足 (一一)整体地产开发整体地产开发处于初处于初期期 二、易县地产开发二、易县地产开发分分析析 全程伙伴 合作共赢 在易县县城内,住宅商品房存在量小、单一的特点,没有社区文化理念。就目前市场上的产 品,主要是当地开发商建造的普通住宅产品,只能满足一个居住的概念。 由于易县有着较为丰富的旅游资源,所以和旅游相挂钩的地产产品成为地方房地产发展 的主要形式。但是,这些产品都缺少时代性、前沿性、创造性的产品依然处于零状态,仍体现出 单一、没有内涵的特点。这些产品体量较小、并且建造年代较早,内部设备陈旧,周边与内部环
20、 境较差,呈现出落后、混乱的局面。 (二二)易县房地产开发产易县房地产开发产品单品单一一 全程伙伴 合作共赢 在旅游业日益发展的今天,易县依靠自身的旅游资源和地理位置优势,成为北京、天津、 保定市人们旅游休闲胜地。在庞大的客源基础上、区域内的房地产开发商抓住这一特点,建造成 为的旅游度假项目。 本案处于易县旅游景区,有着良好的发展前景,但就目前易县房地产市场发展而言,有 着很多不成熟的地方。因此,本案可利用区域资源优势,弥补当地市场的空缺,营造适合当地市 场发展的新型产品,并与当地旅游形成互动,以求达到良好的市场效应。 (三三)旅游地产旅游地产独当独当一一面面 全程伙伴 合作共赢 1期销售50
21、%剩余房源主力户型80140平米面积区间 178户,双拼、独栋、联排别墅项目规划中档楼盘档次 一次性;按揭首付40% 贷30年;无优惠政策 ;与开发商签订协议三年 后开发商125%回购; 价格策略 天光置业房地产有限公司 易县旺隆水库北岸 发展商 车位系统:设有地上免费车位 智能安防系统:全封闭管理,楼宇防盗对讲系统,闭路电视监控系统 公共设备管理系统:实现公共设备的集散式控制系统 其他:钓鱼池、高档会所、幼儿园、酒店、 配套 34004600元/平 米,均价4300元/ 平米 销售价格 北美风格建筑风格 0.40.8元/平米/月物业管理费 项目分两期开发,一期建设中,07年底入 住,二期未开
22、发 施工进度 项目位置 山山水水清庭清庭 一、区一、区域内域内旅游旅游物物业现业现状状 易县区域内旅游物业主要竞争项目有山水清庭、易龙山庄别墅。其次是散落在各景点的 度假型酒店,其规模与体量很小,对本案不构成威胁。 第第三部三部分分区区域域旅游旅游物物业业发展发展走势走势 全程伙伴 合作共赢 优势: 项目地紧邻旺隆水库、清西陵周边环境宜人 项目地位于易县别墅规划区、人气旺盛 项目地周边旅游业发达、名胜古迹众多,商业氛围,投资氛围浓厚. 劣势: 周边生活配套较少,给业主生活带来不便 项目推广力度不够,影响销售进程 户型设计上较为单一,可选择性较小 容积率高、建筑密度大 整体开发档次不够。 山山水
23、水清庭清庭优优劣势劣势分分析析 山山水水清庭清庭优优劣势劣势分分析析 全程伙伴 合作共赢 处于咨询阶段剩余房源主力户型85240平米面积区间 145户,双拼、独栋、联排别墅项目规划中档楼盘档次 起价3900元/平米,一次性;按揭首付40% 贷30年;无优惠政策 ;价格策略 河北桂龙房地产开发有限公司 易县梁格庄镇龙湖西侧 发展商 车位系统:设有地上免费车位 智能安防系统:全封闭管理,楼宇防盗对讲系统,闭路电视监控系统 公共设备管理系统:实现公共设备的集散式控制系统 其他:钓鱼池、高档会所 配套 均价4900元/平米销售价格 现代风格建筑风格 2元/平米/月以下物业管理费 项目占地5万平米,总建
24、2.3万平米,07 年3月份动工,08年6月份入住 施工进度 项目位置 易易龙山庄龙山庄 全程伙伴 合作共赢 优势: 项目地紧邻清西陵周边环境宜人。 项目地位于旅游景区,提升项目形象,促进物业销售。 项目地周边旅游业,投资氛围浓厚。 劣势: 施工进度较为缓慢,影响项目整体运作。 项目距离湖面较远,难以实现规划中的江南山水园林。 易易龙山庄龙山庄优优劣势劣势分分析析 易易龙山庄龙山庄优优劣势劣势分分析析 全程伙伴 合作共赢 区区域域周边周边度假度假类类产产品资料品资料统计统计 室内棋牌、卡拉ok、厨房独栋1200三栋别墅3000萃咸花园 会议室、餐厅、歌厅、垂钓、游泳 池、射箭、台球馆 标间:2
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