武夷山别墅项目(-07-01)最终版87p.pdf
《武夷山别墅项目(-07-01)最终版87p.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《武夷山别墅项目(-07-01)最终版87p.pdf(87页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、谨呈:武夷山市泰合房地产发展有限公司谨呈:武夷山市泰合房地产发展有限公司 透支透支 武夷山的别墅价值武夷山的别墅价值 2010.07.01 项目开发背景 ?项目各大股东在武夷山地区第一次开发房地产项目项目各大股东在武夷山地区第一次开发房地产项目 ?假设按照现价转让土地已经可以取得较为可观的收益假设按照现价转让土地已经可以取得较为可观的收益 ?武夷山市政府对本项目高度关注及寄予厚望武夷山市政府对本项目高度关注及寄予厚望 我们的目标 ?带来高于市场的经济回报带来高于市场的经济回报,实现项目利润最大化;实现项目利润最大化; ?创造项目的品牌价值,树立良好的社会形象 ;创造项目的品牌价值,树立良好的社
2、会形象 ; ?通过本项目成功开发提升武夷山旅游风景区的土地价值。通过本项目成功开发提升武夷山旅游风景区的土地价值。 实现项目最大价值,我们应该: 透支武夷山的别墅价值 http:/ 透支透支凭何透支? 如何透支? 凭何透支? 如何透支? 为何能透支?为何能透支? 透支武夷山的别墅价值 透支透支凭何透支? 如何透支? 凭何透支? 如何透支? 为何透支?为何透支? 透支武夷山的别墅价值 市场扫描1:供求 供应不足, 消费欲望未充分撬动 年份 新增楼盘 数量(个) 在售楼盘 数量(个) 总套量(套) 总供应量 (万/M2) 住宅均价 (元/平 米) 销售率 2005 年份 新增楼盘 数量(个) 在售
3、楼盘 数量(个) 总套量(套) 总供应量 (万/M2) 住宅均价 (元/平 米) 销售率 2005/291217/164392.1% 20064332006433153018.262179153018.26217980.7%80.7% 资料出处:武夷山房地产信息网南平统计年鉴资料出处:武夷山房地产信息网南平统计年鉴 4年4年至04年第一次达到开发高潮,但由于处于武夷山房地产市场 早期,人均收入有限,因此,房价均价不高。 0506年高位消化盘整年0506年高位消化盘整年在经历04年的高潮后,05-06年处于以消化已有物业为主, 开发周期新增及在售楼盘均较少,房价保持一定增长幅度。 07年是别墅的
4、突围年吗?07年是别墅的突围年吗?在土地政策转变、招商引资、土地供给有限及景区新规划与 建设的刺激下,武夷山房地产陷入了饥饿供应期,高端物业 供 量有限。 整体供求表现整体供求表现: 旅游区别墅供应旅游区别墅供应: 项目名称占地面积建筑面积容积率别墅形态项目名称占地面积建筑面积容积率别墅形态 太平洋花园 25亩1.4万M20.86联排、洋房 桃源世家123亩 分期开发,一二期均为 别墅, 0.58独立 麒铭都140多亩 别墅物业仅占63亩,实 际建筑面积未定 0.62独栋,双拼 武夷印象254亩 二三期为别墅,建筑面 积31200M2 / 联排、双拼、叠加、洋 房、高层 九龙湾160亩 近30
5、000M2, 二期64套 0.3独立 旅游度假区旅游度假区 武夷山别墅供应板块主要集中于旅游度假区,武夷山别墅用地日见稀薄; 2006年未开发的别墅用地将会转为2009年新增别墅项目中,其量不足十万平方 米,按照2006年的市场消耗量来看,将不足供应。 2010年武夷山土地出让表2010年武夷山土地出让表 ?目前仅有2006-05地块与项目物业类型近似, 我们项目可形成独特的竞争优势脱颖而出. ?度假区的氛围的完善,必会带来消费人群的数量和素质的提升.需要相应的度假产品满足其增长. 地块编号土地位置 土地面积 (亩) 土地用途规划指标 出让年限 (年) 出让 方式 起始价 (万元) 2010-
6、01 武夷山旅游度 假区旅馆期 25.12酒店配套40挂牌118 2010-02 武 夷山市高 教园区商服中 心A-4-03地块 20住宅用地 建筑密度32% 容积率1.7 绿地率40% 70挂牌226 2010-042010-04 度假区 旅馆区 99.5住宅 建筑密度20% 容积率0.56 绿地率42% 7 0拍卖1791 2010-052010-05度假区28.749住宅 建筑密度15% 容积率0.33 绿地率45% 70挂牌376 市场扫描2:价格 平均价格较低,目前价格天花板 还有较大上升空间 旅游房产 起源于20世纪30年代,在法国地中海沿岸的尼斯、戛纳等 旅游城市,由于开发了大量
7、高档别墅及公寓,很快就成为 欧美贵族、要员、富商们的度假天堂。 如今,旅游房产在国外已相当成熟,并为中产阶级所普遍 接受。以家庭的第二房产为主要形式,成为国际房产一个 最具生命力的品牌。而在国内,旅游地产方兴未艾,正呈现 蓬勃发展的趋势. 目前国内部分旅游地产投资分析目前国内部分旅游地产投资分析:(非全部非全部) 热点区域热点因素分析 三亚在三亚的购房人群中,逾80%是岛外和国外人士,其中长期栖居者占50%,短期度假和投资 者各占25%。但三亚湾的房价与香港、夏威夷等相比则相差5-10倍,将享有更广阔升值空间。 每年春节黄金周,春节期间,亚龙湾的五星级自由人客房此时涨到10000元,三亚湾的四
8、星 级也在4800元以上,三星级达到4000元,价格是往日的数倍。巨大的客源市场,为旅游地 产的崛起夯实了基础,买房度假成为富豪的时尚。 青岛青岛各大度假区的开发正在为旅游房地产提供全新的发展空间。2005年,青岛市提出了建 设国际海滨度假城市的总目标,实施“旅游精品工程”,构建以度假旅游为核心、以精品项目 为支撑的多元化旅游产品体系,打造国际化的海滨度假旅游城市。 桂林桂林2004年才开始运作旅游地产模式。桂林每年游客一千多万,其中境外游客超过百万, 加上每年在桂林的会展,让桂林成为一个不可多得的适宜旅游地产投资的城市。 黄山黄山的自然名胜区的身份让其旅游地产有着极大的上升空间。值得关注不仅
9、仅是黄山被世界 教科文组织正式列为“世界自然文化双遗产”,屯溪、歙县、西递、宏村等一系列以徽州文 化为主题的旅游景点的兴起使黄山周边形成了越来越庞大的景点群,而这些景点群正在为旅 游地产的蓬勃兴起奠定基础,开发商拥有更大的空间来拓展,更多的旅游地产的投资客被吸 引到这一景点群 . 优秀的自然和人居环境优秀的自然和人居环境 悠久的历史文化积淀悠久的历史文化积淀 广阔的升值空间广阔的升值空间 热点因素热点因素热点因素热点因素 优质的旅游地产运营模式优质的旅游地产运营模式 目前国内部分旅游地产投资分析目前国内部分旅游地产投资分析: 全世界唯一的武夷文化价值不容低估 1988年被列入世界生物圈保护区网
10、。 1999年12月被列入世界遗产名录。 武夷山还是一座历史文化名山,古人称:“东周孔丘,南宋朱熹,北有泰 岳,南有武夷” 著名文人郭沫若云:“桂林山水甲天下,不如武夷一小丘” 武夷山自然保护区是我国东南现存面积最大、保留最为完整的中亚热带森 林生态系统 黄山之奇、桂林之秀、泰岱之雄、华岳之险、西湖之美 武夷兼备 房地产开发比较成熟的旅游区别墅价格比较房地产开发比较成熟的旅游区别墅价格比较: 价格(元/平米) 城市 价格(元/平米) 城市 旅游景点区旅游景点区 普通住区普通住区 桂林桂林三亚三亚 1600 6000 10000 22000 桂林和三亚都是房地产开发比较成熟的旅游城市,对于旅游房
11、产有较高的借鉴意义 从表上看到,旅游景区房价一般较普通住宅高,并且凭借其较高的投资回报率,外来投资客 成为其购房的重要力量。 同属海南省,三亚比海口拥有更多的旅游度假氛围和资源,起价每平米高出省会城 市2200元,最高价每平米高出5000元. 三亚海滨假日别墅 /三亚海滨假日别墅 /别墅别墅17000元元 兰海三亚湾蓝波湾 /兰海三亚湾蓝波湾 /别墅6000别墅6000 海口浪琴湾国际温泉度假村 /海口浪琴湾国际温泉度假村 /别墅3800别墅3800 价格(元价格(元/平米)平米) 6000 18000 13000 3800 海口海南大公馆 /海口海南大公馆 /别墅13000别墅13000 全
12、国著名旅游景区与普通区域价格比较分析全国著名旅游景区与普通区域价格比较分析:三亚三亚VS海口海口 项目名称别墅形态户型区间单价(项目名称别墅形态户型区间单价(元/M2)总价备注总价备注 太平洋花园 联排、洋房356M24300欧式在售 桃源世家独立265-276M2现代在售 麒铭都独栋,双拼320-330M2 双拼约4000-5000 独栋约5000-6000 徽式在售 武夷印象 联排、双拼、叠加、 洋房、高层 / 未定 (预计5000-6000) 现代简约在售 九龙湾独立、双拼160-1017M2 一期约4100 ,二期7600-9000 西班牙风格在售 旅游度假区旅游度假区 武夷山一般别墅
13、价格在5000-6000元/平方米,均价8000元/平方米是目前价格的天花板。 武夷山别墅目前的价格武夷山别墅目前的价格 价格(元/平米) 城市 价格(元/平米) 城市 旅游景点区旅游景点区 普通住区普通住区 桂林桂林三亚三亚 1600 6000 10000 22000 武夷山武夷山 对于拥有得天独厚的自然与文化资源的武夷山来说,仍然还有较大的提升空间. 市场扫描3:综合比较 个性缺乏,高端产品并不高档 武夷山典型别墅楼盘个案分析武夷山典型别墅楼盘个案分析: 楼盘名称武夷麒铭都 规模145亩 风格称山水建筑, 风格不纯粹 建筑一期主力7090平方二房三房, 板式经典,南北通透, 辅有独栋和双拼
14、别 墅。二期酒店式公寓,独幢、双拼、别墅 开发商冠锋(武夷山) 开发有限公司 物业管理福州景盛物业管理有限公司 推广口号藏世界山水,传养生别墅 运营模式由物业公司代租 无其他特殊模式 推广基本仅做本地推广,仅在福州一杂志宣传 武夷山典型别墅楼盘个案分析武夷山典型别墅楼盘个案分析: 精瑞华府 占地72380平米 建筑面积50636平米 容积率0.699 总户数300 风格无明显风格 建筑酒店式公寓 一般多层住宅 双拼 独栋 开发商福建武夷山精瑞置业有限公司 物业管理未定(0.3-0.5元/平米) 主推广口号上善若水 夫唯不争 运营模式与普通住宅相同,没有特殊运营模式不能 算是真正意义上的旅游地产
15、 推广基本仅做本地推广,网站宣传有限.楼书资料比 较粗糙 武夷山典型别墅楼盘个案分析武夷山典型别墅楼盘个案分析: 武夷山.九龙湾山庄 占地160亩 建筑面积130亩 容积率0.81 风格中西风格结合 开发商中瑞国际投资有限公司实力投资,大 地置业和九龙湾置业联合打造 定位全别墅精品度假酒店 主推广口号世界级别山水 全球华商会馆 运营模式可自住,也可委托九龙湾山庄酒店管理 公司进行长期或短期的租赁,无固定回 报率 物业管理九龙湾山庄酒店管理公司 武夷山典型别墅楼盘个案分析武夷山典型别墅楼盘个案分析: http:/ 武夷山典型别墅楼盘比较分析武夷山典型别墅楼盘比较分析: 产品开发物业管理推广口号运
16、营模式 武夷麒 铭都 普通闽北民居风格,别 墅户型为300平米左 右.供应比较单一. 福州景盛物业管理有 限公司管理,主要做普 通住宅物业 藏世界山水,传养生别 墅,空喊世界口号,并未 真正传达武夷精髓 由物业公司代租 无其 他特殊模式,由业主自 主管理 精瑞华府 无明显风格,别墅户 型300平米左右,因规 模有限,放量有限. -(不明确) 上善若水 夫唯不争,推 广口号比较空洞,与项 目其他推广资源脱节 与普通住宅相同,没有 特殊运营模式不能算 是真正意义上的旅游 地产 九龙湾山 庄 中西合璧,但是用材不 够考究,风格不够纯粹, 大独栋户型270平米 以下,小独栋160平米 左右 九龙湾山庄
17、酒店管理 公司,专业的酒店公司 管理,会一定程度上提 升管理质量,对于旅游 地产值得借鉴 世界级别山水 全球华 商会馆,推广对象明确, 直指全球华商,但是一 定程度上对客户群造成 局限,休闲感削弱 可自住,也可委托九龙 湾山庄酒店管理公司 进行长期或短期的租 赁,无固定回报率,无丰 富的委托方式选择 低水平的同质化严重,以下诸多不足均 可成为项目价值提升可利用的关键要素 低水平的同质化严重,以下诸多不足均低水平的同质化严重,以下诸多不足均 可成为项目价值提升可利用的关键要素可成为项目价值提升可利用的关键要素 物业管理物业管理 t t 产品开发产品开发推广手法推广手法推广手法推广手法 概念模糊概
18、念模糊概念模糊概念模糊, , , ,打打打打 世界牌较多世界牌较多世界牌较多世界牌较多, , , , 没有深入挖没有深入挖没有深入挖没有深入挖 掘武夷文化掘武夷文化掘武夷文化掘武夷文化 精髓精髓精髓精髓 运营模式运营模式运营模式运营模式 比较单一比较单一比较单一比较单一, , , , 没有真正释没有真正释没有真正释没有真正释 放旅游地产放旅游地产放旅游地产放旅游地产 的投资价值的投资价值的投资价值的投资价值 多为非知名多为非知名多为非知名多为非知名 物业管理公物业管理公物业管理公物业管理公 司司司司, , 总体水总体水总体水总体水 平较低平较低平较低平较低 建筑风格不建筑风格不建筑风格不建筑风
19、格不 明显明显明显明显, ,户型创户型创户型创户型创 新不多等新不多等新不多等新不多等 透支透支凭何透支? 如何透支? 凭何透支? 如何透支? 为何透支?为何透支? 透支武夷山的别墅价值 房行东方 http:/ 地处旅游度假 区,客户认同高. 地处旅游度假 区,客户认同高. 区域拥有高尔 夫,增加旅游度假 氛围 区域拥有高尔 夫,增加旅游度假 氛围 配套:多为辅助 性旅游商业(酒店、 特色专卖店),配 套不足 配套:多为辅助 性旅游商业(酒店、 特色专卖店),配 套不足 区位条件 本案本案 武夷大道武夷大道 ?占地面积:99.5亩占地面积:99.5亩 ?建筑密度:20%建筑密度:20% ?容积
20、率:0.56容积率:0.56 ?绿地率:42% 绿地率:42% ?综合成本:共2600万元,每亩约26万元。综合成本:共2600万元,每亩约26万元。 项目地块位于武夷山生 态旅游区 武夷山生 态旅游区,地块紧规划道 路; 距离主要景区约2公里公里, 距离机场约5公里公里; 项目南面有在建的单位 集资房,有所影响; 地块北部有高尔夫景 观,地块西南面有较好的 生态山景 西南面有较好的 生态山景; 飞机航道会产生噪音影 响 噪音影 响; 审视项目背景 地块现状及四至地块现状及四至 东至东至 镇政府梅梁路 西至西至 返建房 地块现状地块现状 北至 南至 北至 南至 高尔夫高尔夫 在建房在建房 自然
21、坡地自然坡地 植被茂盛植被茂盛 ?区域属性:区域属性: 地处于旅游风景区边缘地段,相对旅游度假区的 核心区域;距景区约为2公里 旅游风景区边缘旅游风景区边缘 国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级 旅游度假区和福建省旅游经济开发区 全国知名风景区全国知名风景区 周边为唯一的高尔夫区,近机场旅游配套重点旅游配套重点 ?项目属性:项目属性: 地块规模小,高差大地块自身限制条件地块自身限制条件 地处武夷山生态风景区中,可以远眺山景资源条件优越资源条件优越 总占地99.5亩,容积率仅为0.56,总建筑面积不 会超过37109平方米; 小规模小规模 国家重点旅游度假区的小规模的低密度住宅开发项目国家
22、重点旅游度假区的小规模的低密度住宅开发项目 对于旅游区的项目而言,区域属性的重要程度远大于项目属性的 重要程度 对于旅游区的项目而言,区域属性的重要程度远大于项目属性的 重要程度 区域属性和项 目属性的判断 区域属性带来的支撑点:旅游度假经济区域属性带来的支撑点:旅游度假经济 我们来感受一下旅游区的经济魅力: 数据来源:2007年武夷山市政府工作报告 武夷山旅游经济收入武夷山旅游经济收入 0 10 20 30 40 50 0 10 20 30 40 50 旅游收入(单位:亿 元) 14.6917.691518.7823.3840 2003200420052006 预计 2007 预计 2011
23、 旅游收入(单位:亿 元) 14.6917.691518.7823.3840 2003200420052006 预计 2007 预计 2011 分析:2009年政府工作报告同时提到2009年旅游总收入超过全市GDP总量的50 %,是 全市经济的主要增长点,而从上面数据分析来看, 2010 年的旅游收入较2009年增长了24%, 2011年的旅游收入较2009年翻了两番多,增长速度快,可见,武夷山的旅游市场后劲足, 项目市场支撑力强。 旅游人数旅游人数 0 200 400 600 800 1000 0 200 400 600 800 1000 旅游人数(万) 261.76613744435449
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 武夷山 别墅 项目 07 01 最终版 87
链接地址:https://www.31doc.com/p-3334035.html