武汉福星惠誉东澜岸商业定位建议.pdf
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1、 2 CONTENTS 目 录 1 项目商业定位 2 各层业态分布 3 项目收益预算 3 CONTENTS 目 录 1 项目商业定位 2 各层业态分布 3 项目收益预算 4 项目位于黄家湖高新科技园内,大学城中。 黄家湖高新科技园是武汉市重点开发的科教、 休闲旅游园区。 拥有武汉科技大学、湖北中医药大学等4所高校、 7万余师生的大学城,为园区科教奠定了深厚的 学术基础;即将开工建设的黄家湖湿地公园占 地公顷,湖岸线米,毗邻中南民 族大学工商学院、湖北中医药大学校区,建成 后将成为园区内重要的休闲旅游景点。 1.项目区位 黄家湖 高新科技园 5 2.项目商业定位建议 东澜案项目周边缺乏成熟的大型
2、社区,常住居民较少;虽然项目周边未来规划有一定量的住宅,但由于缺乏相应 的配套设斲,短时期内入住率低。所以本案商业部分的目标客群短期内不能以周边常住居民为重点,仅需配备少 量满足基本生活的社区便利类业态(小超市、干洗店、蛋糕店等); 本案位于黄家湖大学城内,周边常住学生(一年常住时间超过9个月)达7万人,这与一个大型社区人口相当。 所以本案主要消费群体以学生群体为主。学校内的配套服务设斲可基本满足学生的生活需求,更高层次的消费需 求可否聚集在本项目,是本项目是否成功的关键,故项目商业定位为针对学生休闲消费的“休闲娱乐型商业”。 学生群体消费特征为:中低档、高频次、偏重餐饮休闲娱乐,所以可以配置
3、一定量的运劢休闲服饰(外贸休闲服 饰、户外拓展装备、真维斯、美特斯邦威、阿迪达斯、耐克、李宁、匡威、安踏、特步、匹克等),快餐及中西 餐(华莱士、德克士、特色中餐、豪客嘉族等),室内运劢休闲场馆(篮球场、桌球室、乒乓球室、健身房等), 娱乐(KTV、电玩、酒吧、桌游吧等),学校附属业态(培训机构、票务、家教兼职中介等)。 6 3.项目商业定位 A P M 潮 流 广 场 A-am 早上 P-pm 晚上 APM-全天候经营潮流广场、24小时不间断活力广场 7 4.项目业态规划原则 在两栋互不相连的商业建筑上层设置不同的主力业态,吸引顾客向上流劢,带劢一层的消费。 量贩式KTV、 运劢SHOW场
4、五星级电影院、潮流电玩、 星级网吧 8 CONTENTS 目 录 1 项目商业定位 2 各层业态分布 3 项目收益预算 9 运动品牌折扣店/美食街 运动SHOW场/美容美发 量贩式KTV 3F 2F 1F 10 运动休闲品牌折扣店 美食街 ATM 快餐 卫生间 1F 一楼业态及预期租金 80元/m/月 100元/m/月 100元/m/月 150元/m/月 运动休闲品牌折扣店 美食街 ATM 11 快餐 101m 572m 80m 690m 288m 62m 276m 80m 176m 339m 37m 垂直交通 卫生间 一楼业态分布图 运动折扣店 美食街 ATM 12 一楼业态分布 运动折扣店
5、 快餐 休闲折扣店 13 一楼业态分布 14 水吧 室内足球/篮球场 桌球 器械区 跆拳道 舞蹈室 乒乓球 更衣间及淋浴 美容美发 服务台 器材 卫生间 2F 二楼业态及预期租金 分租:35元/m/月 整租: 15元/m/月 50元/m/月 水吧 足球篮球场 桌球 器械区 跆拳道 舞蹈室 乒乓球 更衣间及淋浴 美容美发 服务台 器材 15 148m 846m 541m 77m 150m 150m 178m 200m 43m 二楼业态分布图 474m 420m 水吧 跆拳道 器械区 16 二楼业态分布 乒乓球 舞蹈室 桌球 17 二楼业态分布 室内迷你足球场 18 室内迷你足球场 二楼业态分布
6、室内炫酷篮球场 炫酷篮球场大门 19 室内炫酷篮球场展示区 二楼业态分布 20 量贩式KTV 卫生间 3F 三楼业态及预期租金 挑空 30元/m/月 21 4088m 420m 三楼业态分布图 量贩式KTV 挑空 22 量贩式KTV 三楼业态分布 23 潮流前线/超市/美食街 五星影院/ 潮流电玩/培训机构 星级网吧/培训机构 3F 2F 1F 24 一楼业态及预期租金 订票点 快餐 1F 美食街 潮流前线 超市 眼镜店 蛋糕店 营业厅 休闲食品 书店 银行 150元/m/月 60元/m/月 100元/m/月 150元/m/月 150元/m/月 150元/m/月 150元/m/月 150元/m
7、/月 100元/m/月 100元/m/月 130元/m/月 228m 275m 149m 824m 107m 34m 美食街 营业厅 快餐 休闲食品 订票点 潮流前线 25 一楼业态分布图 影院售票点 书店 2464m 830m 80m 100m 190m 135m 36m 眼镜店 蛋糕店 银行 潮流前线 美食街 休闲食品 26 一楼业态分布 超市 快餐店 眼镜店 27 一楼业态分布 28 2F 二楼业态及预期租金 卫生间 潮流电玩 五星影院 培训机构 挑空 30元/m/月 每年1500万票房保底 55元/m/月 卫生间 五星影院 潮流电玩 29 二楼业态分布图 4400m 1450m 挑空
8、1400m 3300m 1100m 培训机构 五星影院 潮流电玩 30 二楼业态分布 培训机构 31 网吧 卫生间 3F 三楼业态及预期租金 挑空 影厅上空 培训机构 卫生间 30元/m/月 30元/m/月 网吧 培训机构 星级网吧 32 三楼业态分布图 1100m 1450m 1400m 影厅上空 星级网吧 培训机构 33 三楼业态分布 34 相关建议 1号楼增加一个约400平斱的挑空,增设室内劢感篮球场及迷你足球场,打造区域内 具标志性时尚秀场,幵结合本项目其它配套业态共同打造区域潮流圣地。 2-3号楼在二层引入电影院,去掉三层部分楼板及支柱。通过增加层高,增大柱网以 满足影院入驻条件,打
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