沈阳凯荣禧乐都开盘建议及全年营销推广计划 -61页.pdf
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1、PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 凯荣凯荣禧乐都禧乐都 开盘建议及全年营销推广计划开盘建议及全年营销推广计划 香港联祥香港联祥 2010.3.30 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 目目录录 PART1 项目近况及房交会总结项目近况及房交会总结 PART2 市场概况市场概况 PART3 项目客户特征描述项目客户特征描述 PART4 营销安排营销安排 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 PART1项目近况及房交会总结项目近况及房交会总结 PART1 项目近况及房交会总结项目近况及房交会总结 PAR
2、T2 市场概况市场概况 PART3项目客户特征描述项目客户特征描述 PART4 营销安排营销安排 n 项目本月总结项目本月总结 n 项目房交会总结项目房交会总结 n 竞品市场竞品市场 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目近况项目近况 项目近况项目近况 自自2010年年3月月8日进场日到日进场日到3月月29日止的日止的22天里,在凯荣项目组的共同天里,在凯荣项目组的共同 努力下,平稳度过了项目移交的过渡期。并于努力下,平稳度过了项目移交的过渡期。并于3月月23日正式开始排日正式开始排 号,截止号,截止29日,日,共完成销售:一期住宅共完成销售:一期住宅5套,网
3、点套,网点2套,车位套,车位1套,总套,总 销售业绩约销售业绩约416.8万元,排号万元,排号205个个。并于房交会。并于房交会达达到一到一个个销售的销售的小高小高 潮潮,五五天共排号天共排号120个个,销售,销售2套,销售业绩约套,销售业绩约220万。万。基基本本达达到了到了预预 期销售期销售量量。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 策策划划工作回顾工作回顾 策策划划工作回顾工作回顾 营销营销策略方面策略方面 3.12提提交凯荣交凯荣国际花园国际花园2010年年媒体媒体总总体体计划计划 3.15 提提交交春季春季房交会房交会执行方案执行方案 3.15提提交凯
4、荣交凯荣国际花园国际花园一期车位营销建议一期车位营销建议 3.15 提提交凯荣交凯荣国际花园国际花园一期网点一期网点价格价格建议建议 3.15 提提交凯荣交凯荣国际花园国际花园一期网点营销建议一期网点营销建议 3.23提提交一期交一期2#1门商门商网网租金价格租金价格建议建议 3.22对周边对周边竞品项目竞品项目商商业网点进业网点进行调研行调研 3.11对对凯荣凯荣国际花园国际花园一期网点进一期网点进行勘察和调研行勘察和调研 3.12对对一期一期样板间样板间进进行勘察提出意见和行勘察提出意见和建议建议 3.23提提交交老带新活动执行方案老带新活动执行方案 PDF 文件使用 “pdfFactor
5、y Pro“ 试用版本创建 项目近况项目近况 项目近况项目近况 3.9提提交凯荣交凯荣国际花园定购协国际花园定购协议议 销售销售道具方面道具方面 3.9提提交售交售楼处初步整改方案楼处初步整改方案 3.12 提提交售交售楼处整改费用初步预算楼处整改费用初步预算 3.13对对房交会房交会布展公司提布展公司提交的交的布展方案布展方案 提出意见和提出意见和建议建议 3.8 提提交凯荣交凯荣国际花园国际花园销售销售问题汇问题汇总总 3.13提提交凯荣交凯荣国际花园统国际花园统一一说辞说辞 3.17制作制作凯荣凯荣国际花园国际花园成交客户成交客户登记表登记表 3.17提提交售交售楼处整改方案楼处整改方
6、案及及费用预算(改)费用预算(改) 3.19提提交凯荣禧乐都交凯荣禧乐都VIP会会员入员入会会协协议议 3.23提提交售交售楼处整改费用预算补充楼处整改费用预算补充 3.24制作制作排号客户排号客户登记表登记表 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目近况项目近况 项目近况项目近况 3.8 提提交凯荣交凯荣国际花园国际花园进场进场前后时间前后时间推进推进表表 3.9提提交交100308会议会议纪要纪要 3.12 提提交交二二期期产产品品外外立立面面建议建议 3.12 提提交交100310会议会议纪要纪要 3.12提提交交100311会议会议纪要纪要 3.13 提
7、提交交3.15- 3.21周工作周工作排期排期 3.17- 3.20接洽接洽建建筑设筑设计计单单位位和和效果图效果图公司公司 对二对二期期产产品品外外立立面提出面提出修修改改建议并建议并指导修指导修改改 3.19提提交交3.22- 3.28周工作周工作排期排期 3.19提提交交3.11- 3.18工作周工作周报报 3.29提提交交3.19- 3.25工作周工作周报报 3.29提提交交3.29- 4.4周工作周工作排期排期 其他其他方面方面 3.24- 3.28房交会房交会活动活动 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 销售销售工作回顾工作回顾 销售销售工作回顾工作
8、回顾 售售楼处楼处物料物料交交接接 周边周边竞品项目竞品项目调研调研 派单派单业业务务员员的的招募招募及及培训培训 业业务务员员派单派单布布点点 开开发发公司工公司工程部、物程部、物业业公司公司培训培训 梳理梳理项目项目卖卖点点、总结销售总结销售基基本本说辞说辞 销售销售道具道具的的说辞说辞培训培训 销售销售主任主任业业务务过过关关 贷款银贷款银行行培训培训 一期一期产产品品熟悉熟悉及及消化消化 利利用用看看房车在房交会期房车在房交会期间间接送接送客户客户 销售销售工作工作重重点点 售售楼处整改工作楼处整改工作推进推进 以往以往老老客户的客户的电话电话回回访访和和维护维护 PDF 文件使用 “
9、pdfFactory Pro“ 试用版本创建 PART1项目近况及房交会总结项目近况及房交会总结 n 项目本月总结项目本月总结 n 项目房交会总结项目房交会总结 PART1 项目近况及房交会总结项目近况及房交会总结 PART2 市场概况市场概况 PART3项目客户特征描述项目客户特征描述 PART4 营销安排营销安排 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目房交会总结项目房交会总结 项目房交会总结项目房交会总结 二二期期1组组团积累团积累564批批登记登记客户客户、172批批意意向向客户客户、120个个排号客户排号客户 一期成交住宅及网点一期成交住宅及网点各各
10、一套,成交一套,成交额额220余余万万! 50个62批124批11趟2010.3.28 120个个172批批564批批房交会房交会效果合效果合计计 21个27批105批8趟2010.3.27 10个18批116批8趟2010.3.26 19个30批107批8趟2010.3.25 20个35批112批8趟2010.3.24 排号排号数数量量意意向向客户客户房交会房交会登记登记客户客户看看房车房车发发车车日期日期 房交会房交会看看房车安排及房车安排及积累积累客户客户情情况:况: 在房交会期在房交会期间间,通通过开过开发发公司公司各部各部门门配合配合及项目组共同努力,及项目组共同努力,克服现克服现场
11、场不利不利的天的天气条气条 件件,通通过过展展会会现现场场展展示、示、业业务务员员DM带带客客、看、看房车房车拉拉客户客户、及及礼物发放礼物发放,有效有效的的达达到了到了 树立树立项目项目二二期期知名知名度度、提提升升项目品项目品质质,并,并实现实现项目销售项目销售、二二期期蓄蓄客的客的作用作用! PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目房交会总结项目房交会总结 项目房交会总结项目房交会总结 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 PART2市场概述市场概述 n 整体整体市场市场 n 竞品市场竞品市场 PART1 项目近况及房交会总结
12、项目近况及房交会总结 PART2 市场概况市场概况 PART3项目客户特征描述项目客户特征描述 PART4 营销安排营销安排 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 宏观政宏观政策回顾策回顾 宏观政宏观政策回顾策回顾 政府政府出出台台全全方方位位调调控手段控手段,房,房地地产调产调控风雨欲控风雨欲来来 国国内内: n3月10日,国土资源部出台整治房地产用地的专项文件关于加强房地产用地供应 和监管有关问题的通知,核心思想是整治“囤地”、“炒地”行为,房地产用地整治风 暴将起。 n国务院国资委18日召开新闻发布会,表示78户不以房地产为主业的中央企业将退出 房地产业务
13、n多城市出台国11条配套政策,对楼市念起紧箍咒,北京、上海、广州、深圳等城市 纷纷出台配套政策,各有侧重,因地制宜 n3月初,两会上物业税被继续爆炒;3月21日,国资委提议征收暴利税;3月26日, 重庆提出高端住宅消费税方案房地产“税”意正浓 沈阳沈阳: n沈城7折利率退步退市,高价楼盘首付涨至四- 五成,春季房交会政策零优惠 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 宏观宏观市场市场分析分析 宏观宏观市场市场分析分析 宏观宏观市场市场分析分析 宏观宏观市场市场分析分析 供应供应量量集中爆集中爆发发,下,下半半年竞年竞争压争压力力加剧加剧 n全年全年土土地地成交成交分
14、析分析 n经历了2008年的市场低谷, 2009年土地 成交以平稳的趋势上升,2009年全年土地 成交484幅,成交面积2960万平米,环比增 长高达211%。 n沈阳市政府出台的“25条新政”土地优惠的 即将结束,促进了各开发商和企业的拿地速 度和热情,土地成交量在09年末迅速攀升 n大量的土地成交将会直接提升未来商品房 市场的供应量,加剧市场竞争,按普遍开发 周期10个月计算,2010年下半年商品房供 应将集中放量,竞争将日趋激烈 n2009年年居居住住用用地地成交成交走势走势 信息来源:联祥市场部 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 需求需求市场市场分析分
15、析 需求需求市场市场分析分析 不不稳稳定定的的金金融形势即融形势即不不断攀断攀升升的房的房价价造造成成百姓恐慌性百姓恐慌性购购 房年房年后后集中爆集中爆发发 n 鉴于今年上半年多数项目属无 证销售状态,因此房产局备案数 据无法全面体现成交情况,在此 列举我司操作的水木城典、海丽 德、六宅臻品项目的成交数据做 为参考 n由上表可知,继房市2月份的冷 淡降温,春节之后的楼市出现异 乎寻常的热情,无论从供应量还 是成交量来看,均比2月有大辐上 升;多数购房者因担心通货膨胀 带来的货币贬值而导致的恐慌性 购房! 0 50 100 150 200 250 成交套数成交套数 08年年12月月 09年年12
16、月月 09年年1月月 09年年2月月 09年年3月月 10年年3月月 10年年1月月 10年年2月月 信息来源:联祥市场部 56套20套25套37套28套20套13套19套六宅臻品 118套26套 48套84套 67套42套 20套33套 合计 29套6套16套24套23套8套1套2套海丽德 33套0套7套23套16套14套7套12套六宅臻品 2010年3月2010年2月2010年1月2009年12月2009年3月2009年2月2009年1月2008年12月 时间 项目名称 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 小小结结 小小结结 n 从已经出台的系列房地产调控政
17、策来看,这一轮调控比2007年那一轮调控 更为严厉,且调控手段全方位,地方政府回旋的余地不大,难以逆市救市 n 从温家宝总理在政府工作报告中表态要坚决遏制部分城市房价过快上 涨势头以及诸多迹象来看政府继续深化房地产调控已成定局 n 从新近公布的CPI数据和全国物价形来看,央行很可能在一季度宏观经济 数据公布前后加息 n 一季度以来,市场已经严重透支了有效需求,投资投机者占比普遍高达 50%以上,有的地方甚至在70%以上 n百姓恐慌性购房严重,年后恐慌性购房集中爆发 宏观宏观调调控政控政策策重重拳频拳频出出,土土地地供应供应量量将集中释将集中释放放,下,下半半 年市场年市场前前途难途难料料 PD
18、F 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 PART2市场概述市场概述 n 整体整体市场市场 n 竞品市场竞品市场 PART1 项目近况及房交会总结项目近况及房交会总结 PART2 市场概况市场概况 PART3项目客户特征描述项目客户特征描述 PART4 营销安排营销安排 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 竞品市场竞品市场 竞品市场竞品市场 3-4月月铁西区铁西区二二环环周边周边项目项目集中集中开盘,开盘,低低价格价格借势抢占区借势抢占区 域域市场,市场,规避规避下下半半年市场年市场风风险险 高层均价4600-4800元/ 小高均价5600
19、元/ 43-140 n目目前前正在排号目正在排号目前前约排号约排号70-80组组,交纳诚意金30000元可选 定房源,此诚意金可退,开盘之时,诚意金直接转定金 n开盘时间和方式未定,预计4月中上旬 美好愿景美好愿景 H1不分楼层不分户型所 有房源3800元/ H2西侧3850元/,东 侧为3950元/ 34-80 n3月月27日开盘推日开盘推出出HI、H2两栋两栋32F高高层层,H1全部为3800元/ H2西侧3850元/,东侧为3950元/,共房源512套 n开盘当天到访一千多人,成交约390套, n30日加推H5,西向4050元/,东向4150元/一楼顶楼不卖 宏发宏发英英树树 多层均价5
20、400元/ 高层均价4300元/ 32#楼王:4700元/ 50-90 n开盘开盘时间预时间预计计4月月第第一一周周最迟第最迟第二周二周开盘开盘,目前对外公开排 号数量约300个,但其中不乏跳号,预计排号客户为200-240 个左右 n现交纳诚意金,可在开盘当天享受一次性97折再98折优惠, 贷款97折再99折优惠 保保利利 心语心语花园花园 成交均价4200元/30-80 n3月月20日开始排号,日开始排号,3月月22日日即即开盘开盘选选房房,开盘当天成交约60 套,目前正常销售,房交会24日-28日成交约156套 普罗旺斯普罗旺斯 销售销售价格价格主主力力面面积积推推出出货货量量项目项目名
21、名称称 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 需求需求市场市场 需求需求市场市场 3月月内内购购房房者者购购房房积积极性空极性空前高前高涨涨,开盘项目,开盘项目火爆热火爆热销销 3月月20日日-27日日前前约约排号排号1800个个左右左右,开盘,开盘当当天到天到访访一一千多人千多人,成交约成交约 390套套,剩剩余余房房源源基基本本为东西朝为东西朝向向的的30户户型型及及东北西北朝东北西北朝向向的的60户户 型型 开盘开盘当当日,日,为应为应对对开盘开盘混乱局混乱局面面,开,开发发商商承诺承诺30日日加加推推H5,西西向向4050元元 /,东东向向4150元元/一
22、一楼楼顶顶楼楼不卖不卖 销售销售状状况况 H1不不分分楼楼层层不不分分户户型型所所有有房房源源3800元元/ H2西西侧侧3850元元/,东东侧侧为为3950元元/ 销售销售价格价格 34-80主主力力面面积积 3月月27日日7:30以以摇摇号号形形式开盘,一式开盘,一次次性性付付款款客户客户先先选选,之之后后为为贷款贷款客户客户开盘开盘时间时间 n 排号排号门门槛槛低低:项目1000元排号的排号费用,介入门槛低,1800个排 号客户中水客较多 n 价格价格较较低低,前前期期摸底摸底不不够够:3800元/无楼层差的价格在周边均价 4000元/的众多项目中吸引力较大,吸引大批中低收入客户关注 n
23、 开盘开盘当当日日选选房房有有失失公公平:平:开盘当日一次性客户首先选房,而贷款客 户被排到第二批,造成客户中不满情绪严重 n开盘开盘前前引引导、导、摸底摸底不利不利:开盘前对客户房型选择引导不利,由于采取 摇号选房,无法引导,基本选房集中在70-80,后期造成贷款客户无 房可选,售楼处极为混乱,屡次发生肢体冲突 n 销售销售团团队队对对大大规规模模开盘开盘无经验无经验,现现场安排场安排混乱混乱:开盘人数众多,而 销售速度较慢,由于售楼处场地限制,大部分客户在售楼处外等待,天 气较冷,对客户焦躁情绪不能及时安抚。 开盘点开盘点评评 推推出出HI、H2两栋两栋32F高高层层,2梯梯8户,户,H1
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