深圳小梅沙整体功能定位和战略发展策略咨询报告 (中期-160页) .pdf
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1、Management & Technology Consultant 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询报告 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询报告 (中期报告)(中期报告) 2007 年年 9 月月 文档: 咨询报告咨询报告 作者: 毕博 SEZ 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 版本: V1.0 创建时 间 2007.09 第 2 页 - 共 160 页 目录目录 一、小梅沙内部现状分析一、小梅沙内部现状分析-4 1. 小梅沙生态环境分析-4 2. 小梅沙建成环境分析-
2、13 3. 小梅沙人文环境分析-34 4. 小梅沙产品分析-37 5. 小梅沙客群分析-51 二、小梅沙外部环境趋势分析二、小梅沙外部环境趋势分析-55 1. 外部发展导向分析-55 2. 深圳市城市布局及区位定位分析-71 3. 小梅沙在城市发展中的定位-83 三三. 小梅沙的目标定位小梅沙的目标定位-86 1. 国际滨海区发展的成功模式-86 2. 深圳滨海区发展现状分析-90 3. 小梅沙的目标定位-99 四四. 小梅沙的战略性开发理念小梅沙的战略性开发理念- 100 1. 小梅沙创造的生活理念-100 2. 小梅沙的人文主题-101 3. 小梅沙整体风貌的理念设计-102 文档: 咨询
3、报告咨询报告 作者: 毕博 SEZ 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 版本: V1.0 创建时 间 2007.09 第 3 页 - 共 160 页 五五. 小梅沙核心产品的消费市场分析小梅沙核心产品的消费市场分析-104 1. 深圳湾开发模式-104 2. 深圳高端地产市场分析-104 3. 高档酒店市场分析-116 六六. 小梅沙的产品空间规划小梅沙的产品空间规划-119 1. 小梅沙空间结构分析-119 2. 小梅沙空间概念设计-121 3. 小梅沙产品分区布局规划-126 4
4、. 小梅沙的空间互动关系-153 5. 小梅沙的交通规划-156 文档: 咨询报告咨询报告 作者: 毕博 SEZ 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 版本: V1.0 创建时 间 2007.09 第 4 页 - 共 160 页 一. 小梅沙内部现状分析 一. 小梅沙内部现状分析 1. 小梅沙生态环境分析 小梅沙生态环境分析 1.1 环境概况 环境概况 小梅沙拥有多样的植被、连绵环绕的山体、起伏的山沟谷 地、错落的海岸岬角、优美的人工与自然水体、洁净的沙 滩,是深圳市东部不可多得的一块
5、滨海绿洲。受亚热带海洋 性气候影响,小梅沙地区气候温和,年平均温度为 22.3, 月平均温度以 1 月最低,为 14.5,7 月最高,为 28.4; 年平均日照数达 2060 小时,日照百分率为 47%;年平均相 对湿度为 78%;年平均降雨量为 1924.7 毫米,其中 49 月 为汛期,约占全年降水量的 85%;小梅沙常年主导风向为东 南风,年平均风速为 2.6m/s。从整体自然生态资源来看,小 梅沙拥有优良的自然生态资源,适合人类居住,有着巨大的 发展与提升潜力。 1.2 地形地貌 地形地貌 1.2.1 地貌特色 地貌特色 小梅沙地处盐田区最东部,属于大山尖犁壁山海岸丘陵 区,其他地貌特
6、征包括了岬角海湾、山林丘陵、山谷沟 地、水库溪流、沙滩等多类特色。 1.2.2 山海格局 山海格局 基地东、西、北三面环山,南面是与大鹏湾相连的小梅 沙湾。海岸山脉和丘陵腹地的围合使得小梅沙用地具有 较强的领域感和私密性。用地空间呈现出由陆地向海域 文档: 咨询报告咨询报告 作者: 毕博 SEZ 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 版本: V1.0 创建时 间 2007.09 第 5 页 - 共 160 页 的 3 大分层:低山丘陵区平缓建成区蜿蜒滨海 区,具有三面环山、一面拥海的良
7、好山海格局。 1.2.3 地区高程 地区高程 小梅沙用地由三面连绵的山丘和其环抱的平地所构成。 其中山丘高程多在 60-220 米之间,平地高程多在 2-15 米之间。小梅沙地区存在着五处制高点,视野开阔、景 色优美,分别位于:叠翠湖水库以西齐头山东部牛麻坑 两侧、叠翠湖水库与东侧深坑之间、天琴湾三期用地以 及九龙海关疗养院边观景亭处。 1.2.4 坡度坡向 坡度坡向 对应于高程的不同,丘陵区和低地内坡度也有较大差 距。丘陵区坡度大多在 15%以上,而低地区坡度多在 10%以内。总体来看,地形坡度在 10%以下的用地占用 地面积的 19.5%,而坡度大于 30%的用地占到了用地总 面积的 18
8、.2%(总面积均不含海域面积)。 由于冬季北风和东北风影响频率较高,同时结合日照的 要求,平地、南地、东南朝向的用地较适宜建设,这部 分用地占总用地面积的 35.1%。 1.3 水文条件 水文条件 1.3.1 海水水体 海水水体 小梅沙所属海域面积为 134.49 万平方米,具体位置为墩 洲岛与褙仔角联线以北小梅沙沙滩以南的海域。海水温 度夏季表层为 27.1730.66,冬季表层 1618.03; 小梅沙海滩潮汐平均在 1.03m 以下,最大时可 2.52m; 海浪潮流速度小,海域风浪也较小,湾内波浪一般在 3 米以下。小梅沙湾内水质较为清澈,可达到国家海水 水质标准第二类标准,在光线良好时
9、海水能见度可达 文档: 咨询报告咨询报告 作者: 毕博 SEZ 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 版本: V1.0 创建时 间 2007.09 第 6 页 - 共 160 页 到 4m。 注:国家海水水质标准根据海水用途及其水质要求将海水分为三类分别 为:按照海水的用途,海水水质要求分为三类:a.第一类适用于保护海洋生物 资源和人类的安全利用(包括盐场、食品加工、海水淡化、渔业和海水养殖等 用水),以及海上自然保护区。b.第二类适用于海水浴场及风景游览区。c.第 三类适用于一般工业
10、用水、港口水域和海洋开发作业区等。 1.3.2 海滨沙滩 海滨沙滩 小梅沙沙滩长 750m,潮上带和潮间带平均宽度 70m, 沙滩总面积为 5.4 公顷。沙滩沙粒洁净且大小适中、疏 松不含泥。沙滩朝向为南偏西呈半月形,沙滩整体坡度 为 4.7%,沙滩后有人工种植的棕榈林及绿化带,景观良 好。沙滩附属游泳区内无暗礁,也未发现鲨鱼或其他危 害游客的有害生物。 1.3.3 淡水水体 淡水水体 叠翠湖水库位于盐坝高速公路北侧山体,小梅沙河下 游,库容量为 146.35 万立方米,为深圳市的备用水源, 目前也承担着为小梅沙地区供水的责任。 叠翠湖水库泻洪道及小梅沙河的另一条支流在海洋世界 内汇入一片约
11、6.1 公顷的水体。该水体在海洋世界内部 分的面积约为 2.8 公顷,为内湖;在海洋世界范围外, 小梅沙大酒店东北部分面积为 3.3 公顷,为外湖。叠翠 湖水库的淡水经过泻洪区流入内湖,并经过外湖最终汇 入大海。此外,经深坑还有一条溪涧注入外湖。 1.3.4 分水岭与汇水线 分水岭与汇水线 规划区北部山体分水岭基本呈放射状,西部齐头山分水 岭与西部海岸线大致平行。叠翠湖水库周边山体大部分 径流均汇入水库,因此水库周边的自然水文环境已经人 文档: 咨询报告咨询报告 作者: 毕博 SEZ 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 小梅沙
12、整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 版本: V1.0 创建时 间 2007.09 第 7 页 - 共 160 页 工改造。其余自然地表径流流量较小,且基本与现排洪 渠方向一致或者可相互连接。因此规划区内的海滨低地 排水基本通畅,具备良好的建设条件。 1.4 植被条件 植被条件 1.4.1 植被分布 植被分布 规划区内现状林地主要分布于盐坝高速公路以北、西南 侧齐头山山坡及东南侧褙仔角。其中褙仔角林地的主要 树种为荷木,其余林地的树种均为阔叶混交林。在小梅 沙村后山地分布着一小片风水林,具有一些典型的热带 森林的特征;在小梅沙度假村沙滩后还分布着部分景观 林与行道林,树种以棕榈树为主。 1.4
13、.2 景观状况 景观状况 规划区内部分林地(主要集中在叠翠湖第一重山),面 海坡的植被生长情况较差,乔木层盖度为 30%,以山乌 柏、马尾松、鸭脚木为主。灌木层盖度为 50%,以桃金 娘、野牡丹、梅叶冬青、九节、貂皮樟为主。草本层以 芒萁为主。褙仔角由于面海迎风,地表土侵蚀较严重, 土层分化较明显,林分更新困难。海滩边景观林与行道 林为小梅沙旅游中心从海南引进的棕榈树种,树高在 6m 以上,整体景观较好。 1.4.3 土壤类型 土壤类型 小梅沙地区整体海拔低于 300 米,其丘陵、岗地和山坡 地土壤类型为赤红壤,是利用潜力较大的土壤类型,山 体环抱的低地原生土壤均为滨海沙土。 1.4.4 特殊
14、区域 特殊区域 小梅沙地区保有一片具有较高生态价值的风水林,位于 文档: 咨询报告咨询报告 作者: 毕博 SEZ 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 版本: V1.0 创建时 间 2007.09 第 8 页 - 共 160 页 小梅沙地区西北侧、小梅沙村北面山坡,东西长度约 500m,南北宽度约 60m。该林地物种丰富,生物多样 性高,树木大多为地带性顶级森林群落阶段中的中生性 种类。内有国家二级保护植物香檀及白桂木、水石莘、 华润楠、二色菠萝蜜、虎皮楠等珍稀树种。并存在着明 显的热
15、带森林的典型特征如茎花、板根等现象。 1.5 环境质量 环境质量 1.5.1 水环境质量 水环境质量 小梅沙叠翠湖水库的水质基本可以达到 GB3838-2002 类标准,其水质在枯水季节会略有变动。内外湖水质基 本达到 GB3838-2002类标准。小梅沙湾的海水水质良 好,可以达到国家海水水质标准第二类标准。 小梅沙地区的水污染主要来自于当地的生活性污水,由 于在铺设管道时部分建筑未能将污水管与雨水管分开, 导致部分生活污水直接排放进内湖中,使得小梅沙的内 外湖称为实质上的污水沉淀池,存在着一定的臭味等问 题。此外,小梅沙地区污水处理厂处理能力不足也是造 成该地区水质污染的重要原因。 注:类
16、:主要适用于集中式生活饮用水地表水源地二级保护区、鱼虾类越冬 场、洄游通道、水产养殖区等渔业水域及游泳区。 1.5.2 空气环境质量 空气环境质量 根据盐田区盐田中学监测点数据,大气污染物日平均监 测值中二氧化硫和二氧化氮的含量都达到了国家环境 空气质量标准中的一级标准,PM10 达到环境空气 质量标准中的二级标准,现状环境空气质量良好。 由于未在小梅沙地区设立监测点,小梅沙现状空气质量 的具体情况无从得知,不过考虑到相对于盐田中学的位 文档: 咨询报告咨询报告 作者: 毕博 SEZ 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 小梅沙
17、整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 版本: V1.0 创建时 间 2007.09 第 9 页 - 共 160 页 置,小梅沙处于更接近自然的东部且距离盐田区废气排 放的主要场所盐田港、沙头角都较远;且周边自然 环境空气净化的能力较高,可以推断小梅沙地区空气质 量良好。 小梅沙地区空气污染物的主要来源是汽车尾气排放,由 于有盐坝高速穿过该区域,再加上横贯该地段的滨海市 政公路,给小梅沙地区带来了大量的车流。特别是在旅 游的高峰期,数量众多的车辆聚集在一定时间内会使得 小梅沙地区的空气质量出现明显的下降。 注:类:主要适用于农业用水区及一般景观要求水域。 一类区为自然保护区、风景名胜区和其它需要
18、特殊保护的地区。 二类区为城镇规划中确定的居住区、商业交通居民混合区、文化区、一般工业 区和农村地区。 三类区为特定工业区。 通常把粒径在 10 微米以下的颗粒物称为 PM10,又称为可吸入颗粒物或飘 尘。可吸入颗粒物(PM10)在环境空气中持续的时间很长,对人体健康和大 气能见度影响都很大。 1.5.3 声环境质量 声环境质量 根据日常监测结果,五年来盐田区区域噪声值总体呈下 降趋势,区域环境声音质量维持了较好的水平。从盐田 区道路交通噪声的监测结果来看,交通噪声污染较为严 重,区内主要道路都存在着交通噪声超标的现象。 结合盐田区整体声环境质量和现状调研结果,可以基本 认为小梅沙地区的声音质
19、量良好,但由于有盐坝高速和 滨海市政公路穿过,带来相当的交通噪声。特别是由于 高速路南部未设立任何绿化带或其它隔音设施,对该地 区居民影响较大。此外,由于小梅沙度假村为 24 小时 文档: 咨询报告咨询报告 作者: 毕博 SEZ 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 版本: V1.0 创建时 间 2007.09 第 10 页 - 共 160 页 营业,在旅游旺季彻夜的音乐声与喧闹声也成为当地重 要的声音污染源。 1.5.4 固体废物 固体废物 按照盐田区的调查数据,该地区垃圾量和垃圾产
20、生系数 呈逐年上升趋势。小梅沙地区的生活垃圾在小梅沙污水 处理厂南侧的垃圾中转站集中后,主要运送至盐田区垃 圾焚烧发电厂焚烧处理。 小梅沙地区的主要固体废物来源于来小梅沙游玩的人群 带来的生活垃圾,对度假村的沙滩及沙滩东侧的岬角及 海水水质影响较大。此外小梅沙地区的餐厅及路边小店 也是固体污染物的重要来源。 1.6 生态环境总体评述 生态环境总体评述 从小梅沙地区的总体生态环境进行分析,可以认为小梅 沙是南中国海岸线上一块不可多得的,适于人类生活的 安居之所。 根据 2000 年在荷兰举办的SB2000大会发表的全球 共同开创未来地球可持续发展和健康生活的理念,对新 时代的人类生活质量提出了新
21、的标准与要求,其中生活 环境的健康性、自然环境的亲近性以及生活的便利性成 为最为重要的评价指标。小梅沙地区依山傍海、植被繁 盛、空气清新、景致优美,位于城市之滨却无城市的喧 嚣,位于乡野之畔却无乡野的闭塞,无疑正是深圳市民 最为理想的栖息之所。 小梅沙的地理形态使得小梅沙自然而然成为一片幽静之 所,褙仔角和齐头领如两条巨大的臂膀将宁静的小梅沙 湾环抱其中,将周遭的喧闹与纷扰隔绝于外。立于小梅 沙海畔,眼前是碧波万顷的大海,身后是连绵起伏的青 山,不能不使人心旷神怡。最为难得的是,小梅沙还具 文档: 咨询报告咨询报告 作者: 毕博 SEZ 深圳特发集团 小梅沙旅游中心 深圳特发集团 小梅沙旅游中
22、心 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 小梅沙整体功能定位和 战略发展策略咨询项目 版本: V1.0 创建时 间 2007.09 第 11 页 - 共 160 页 备其他滨海地区很少拥有的淡水资源,清澈的溪流由叠 翠湖水库蜿蜒而下,在小梅沙形成了两处珍珠般的淡水 湖泊,不但构成了独特的自然景致,也为小梅沙未来的 规划提供了不可多得的自然元素。 然而在另一方面,小梅沙优良的自然资源也正在面对着 前所未有的挑战与威胁。根据盐田区生态区建设规划 研究报告对全区人口规模的控制规定,以及深圳市规 划院基于小梅沙地区各资源要素的测算,并通过水环 境、大气环境、声环境和固体废弃物的未来发展趋势, 预
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