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1、 购 房 问 答 Green Apple Data Center 购 房 问 答 1 目 录 一、购房基础知识 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 1什么是商品房?.1 2什么是经济适用房?.1 3什么是安居房?.1 4什么是集资房?.2 5什么是小康住宅?.2 6什么叫公寓式住宅?.3 7什么是解困房?.4 8如何区别别墅、公寓?.4 9如何区分复式、跃层式、错层式?.5 10什么是住宅的户型?.6 11什么是住宅的使用面积与建筑面积?.7 12房屋的建筑面积怎样算?.7 13哪些建筑不应算
2、为建筑面积?.9 14房屋的销售面积如何计算?.10 二、购房选位置 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 2 15如何了解城市规划与建设?.12 16如何了解各种位置的特点?.14 17如何判断某处位置的交通情况?.16 18如何了解某处位置的生活服务设施?.17 19如何考察市政服务状况?.19 20如何考查环境状况?.19 Green Apple Data Center 2 购 房 问 答 21如何了解社会风气与治安状况?.22 22如何了解居住区规模与档次?.23 23怎么才称得上算
3、是好位置?.25 24如何挑个有风景的房子?.26 25如何选择房产周围的学校?.26 26如何选择位置?.28 三、挑房子 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2 9 27怎样寻找房源信息哪些?.29 28选房八大标准指的是什么?.34 29看房十二招指的是什么?.36 30怎样选择复式住宅?.37 31挑选户型的原则是什么?.39 32怎样选择户型?.40 33怎样判断房子好坏?.41 34购现房好还是购期房好?.44 35多层好还是高层好?.45 36多层住宅哪层好?.4
4、6 37怎样选择高层?.47 38怎样选底层和顶层?.49 39怎样评价房屋的抗震性能?.50 40如何选择房间高度?.51 41怎样看待采光条件?.53 42怎样选择朝向?.53 43怎样选格局?.54 44为什么要看毛坯房?.56 Green Apple Data Center 购 房 问 答 3 45为什么不能完全相信样板间?.56 46商品房十大趋势有哪些?.58 47怎样从工地管理看质量?.60 48买哪三种房子要小心?.61 49怎样购得实惠房?.62 50怎么看住宅的保值、增值?.64 51房屋质量有哪些方面的表现?.65 52常见的房屋质量问题有哪些?.67 53如何对房屋质量
5、进行堪查?.69 54购房者需特别注意哪些问题?.71 四、购房审查法律手续 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7 3 55何谓“五证”?.73 56哪些房屋不能买卖?.74 57什么叫房地产产权?.74 58各种物业的土地使用年限有多久?.75 59农村土地住宅合法吗?.75 60什么是个人产权房?.76 61什么是有限产权房?.76 62什么是单位产权房?.76 63什么是使用权房?.76 64怎样取得房屋产权?.76 65 “集资建房”可以买吗?.77 66售房方有哪些常见违约情况?.77 67什么是质检合格
6、证?.78 五、购房谈价钱 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7 9 Green Apple Data Center 4 购 房 问 答 68房价由哪些费用构成?.79 69房价受哪些因素的影响?.80 70房价谈判有什么技巧?.84 71房价中的价外因素有哪些?.86 72怎样量力而行定房价?.87 73买房怎样杀价?.88 74售房者有那些“陷阱”?.90 75谈判前的准备有哪些?.92 76怎样洞悉开发商的心理?.93 77如何了解楼价?.95 78对消费者有哪些忠告?.98 六、协商
7、签订购房合同 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 0 0 79如何区分定金与订金?.100 80交定金要注意什么问题?.101 81什么是认购书?.103 82如何签订房屋认购书?.105 83购房合同标准文本有哪些?.106 84购房合同有哪些基本要求?.107 85什么是合同主体资格?111 86签期房合同须注意什么?. 113 87什么样的购房合同为无效合同?. 115 88常见的“合同陷井”有哪些?. 115 89订定预售合同应注意哪些问题?.121 90如何选择购房合同的版本?.123 91如何签订正式购房
8、合同?.124 Green Apple Data Center 购 房 问 答 5 92应注意哪些补充协议的签订?.127 七、购房交付使用 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 3 0 93入住的基本条件是什么?.130 94入住的程序有哪些?.130 95如何办理产权登记过户?.131 96如何办房产公证?.133 97如何领产权证手续?.133 98接房如何验“两书”?.134 99购房者如何交款?.136 八、居住与物业管理 . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9、 . . . . . . . . . . . .1 3 8 100如何选择好的物业管理公司?.138 101业主“被宰”怎么办?.141 102物业管理的收费标准有哪些?.142 103管理费单价怎么计算?.144 104如何处理与物业管理公司的关系?.145 105物业管理的合同怎样签订?.149 106物业管理公司是否尽职?.151 107产权证丢失后要如何办理?.153 108物业管理的专项服务内容有哪些?.154 109在物业管理中住户有哪些权利和义务?.155 110业主在法律上享有哪些权利?.156 111什么是业主公约?.158 112什么是业主大会?.159 113什么是业主委
10、员会?.161 114业主委员会有哪些权利?.162 Green Apple Data Center 6 购 房 问 答 115业主委员会有哪些义务?.162 116业主委员会如何监督物业管理企业的财务开支?163 117物业管理企业有哪些权利?.165 118物业管理企业有哪些义务?.165 119物业管理企业与各专业主管部门的职现是如何划分 的? 166 120物业理公司对哪些违反规度的行为有权以制止?168 121什么是物业管理收费?.169 122公共性服务收费是如何构成和测算的?.170 123普通住宅和高档住宅怎样收费?.174 124房屋租金是否可以抵消物业管理费?.174 12
11、5物业管理企业是否可以预收物业管理费?.174 126何种情况下要交保安费?.175 127特约服务收费是如何规定的?.175 128物业管理企业何时开始收取物业管理费?.175 129在计算物业管理费时,计费面积以什么为准?.175 130公共区域内的照明费用谁来负担?.175 131低层住户是否应承担电梯费用?.176 132住户装修时是否应交纳装修押金?.176 133对不同类型住宅小区的收费都有哪些政策规定?176 134物业管理收费中有哪些不合理的花样?.177 135什么是公众代办性服务收费?.178 136出现物业管理服务收费纠纷怎么办?.178 137物业管理公司与产权人发生收
12、费纠纷怎么办?.179 138什么是共用设施设备的维修基金?.179 Green Apple Data Center 购 房 问 答 7 139小区共用设施维修费包括哪些维修项目?.180 140如何对售后公房进行维修、养护、管理?.180 141建筑安装工程保修的期限是多久?.182 142职工出售公房,已交纳的维修基金如何处理?.182 143新建房屋在保修期内外的修缮责任如何划分?.182 144维修基金容易出现哪些问题?.183 145物业管理公司与业主的维修责任应如何划分?.184 146维修养护不及时物业管理公司应承担什么责任?184 147房改房的楼顶漏水,谁负责维修?.185
13、148物业管理人员在紧急情况下是否有权破门而入?186 九、家庭装修基础知识 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 8 8 149为什么要进行家庭室内装饰设计?.188 150如何与设计师沟通?.189 151家庭装修有哪些禁忌?.190 152室内装饰设计有哪些误区?.191 153为什么家居布置宜简不宜繁?.192 154居室的色彩表现在哪些方面?.194 155怎样使家居装饰色彩和谐?.194 156怎样把握现代家居装修的格调?.195 157家庭装修越豪华越好吗?.197 158如何充分利用室内空间?.198
14、159调整室内空间有哪些方式?.199 160怎样使室内空间变高?.201 161家装中“环保”体现在哪里?.202 162装修污染对身体有何危害?.205 Green Apple Data Center 8 购 房 问 答 163室内空气中的甲醛从何而来?.206 164怎样防止甲醛超标?.207 165装修不安全隐患有哪些?.208 166装修怎样才能没污染?.210 167怎样享受安全装修?.212 168绿色住宅的标准是什么?.213 169家居怎样布电线?.214 170怎样选择不同开启方式的门?.216 171如何选择不同材料的门?.218 172如何选择门柄、门锁等物件?.220
15、 173怎样装饰居室墙面?.222 174怎样选择装饰织物?.224 175怎样选择壁纸?.225 176怎样选用瓷砖?.226 177怎样装饰玄关?.227 178怎样装饰走廊?.229 179怎样装饰个性化起居室?.230 180怎样装饰书房?.232 181怎样装饰厨房?.233 182怎样装饰家庭卫生间?.235 183怎样选用坐便器?.236 十、住房制度改革 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2 3 8 184什么是住宅的市场价、成本价、标准价?.238 185什么是房改房?.239 186
16、购买公有住房和购买商品房有何区别?.239 Green Apple Data Center 购 房 问 答 9 187对经济适用住房的出售和购买有何规定?.240 188购买经济适用住房要注意哪些问题?.241 189什么是廉租住房?.242 190如何申请承租廉租住房?租房后有何规定?.242 191如何划分高、中、低档收入线?.243 192什么是“新房新制度”与“老房老办法”?.244 193国家对于出售公有住宅有哪些政策规定?.245 194哪些公有住房不得进行房改售房?.246 195职工购买公有住房的面积是否有限制?.246 196职工购买公有住房时购房时间如何计算?.247 19
17、7为什么房改售房工龄折扣算到建立公积金之前?247 198以标准价购房,如何优惠?.248 199购买公有住房、职工离异或丧偶如何计算工龄?249 200夫妻双方可以分别享受工龄优惠购房吗?.249 201以标准价购买的公有住房如何补交成本价?.250 202购买公有住房需交和免交哪些税费?.251 203已经以成本价购买房屋的家庭,能否另行购买住 房? 251 204第二次补差的住房能否再以成本价购买?.252 205以成本价购买的公有住房产权归谁?.252 206以标准价购买的公有住房产权归谁?.252 207如何购买继承的公有住房?.253 208购买房改房如何办理产权证?.254 20
18、9为什么离退职工不再建立住房公积金?.255 210夫妻离异后房改房归谁?.255 Green Apple Data Center 10 购 房 问 答 211实行住房分配货币化就是发放住房补贴吗? .255 212住房分配货币有哪几种形式?.256 213住房补贴发放办法有哪几种?.256 214所有职工都能享受住房补贴吗?.258 215买了商品房还能拿住房补贴吗?.258 216公有住房面积未达标如何申请住房补贴?.258 217一次性住房补贴能否以现金支付?.260 218个人领取住房补贴要交个人所得税吗?.260 十一、住房二级市场篇 . . . . . . . . . . . .
19、. . . . . . . . . . . . . . . .2 6 2 219什么是住房的一、二级市场?.262 220公房上市出售的前提是什么?.262 221公有住房出售了出租应具备哪些条件?.262 222对已购公有住房和经济适用住房上市有哪些规定? 262 223已购公房和经济适用住房申请上市需提交哪些材 料? 264 224哪些已购公房和经济适用住房不能上市?.264 225集资合作建房能上市出售吗?.265 226已购公有住房和经济适用住房上市后收益如何分 配? 265 227买了公有住房出售好还是租好?.266 228在二级市场售房有哪些税费减免政策?.267 229如何办理已
20、购公有住房和经济适用住房上市交易手 续? 267 230存量住房交易程序如何?.268 Green Apple Data Center 购 房 问 答 11 231住房面积超标的房子上市出售有何规定? .269 232为什么擅自改变房屋使用性质的房屋不能上市出 售?.270 233如何选购二手房?.270 234怎样申请二手房抵押贷款?.274 235什么样的二手房能上市交易?.275 236二手房如何上市买卖?.276 237购买二手房时,对房屋产权要注意哪些问题? .277 238购买二手房时,对房屋结构主注意哪些问题? .278 239购买二手房时,对房屋周过环境和设施设备要注意 哪些问
21、题?.278 240购买二手房时,对房屋的物业管理注意哪些问题? .279 241购买二手房时,签订房屋买卖合同要注意哪些问 题?.279 242已购公房出售价格如何确定?.281 243什么是二手房估价?.281 244什么样的二手房交易需要进行房地产估价? .282 245二手房估价的程序是什么?估价收费标准是多少? .283 246如何对二手房买卖进行评估?.283 247委托中介机构办理二手房交易有何好处? .283 248房改房出售时产权的界定和收益如何处理? .284 249如何通过网络买卖二手房?.284 250什么是房屋置换?如何在交换网上进行房屋置换? Green Apple
22、 Data Center 12 购 房 问 答 284 251什么是差价换房?有哪几种形式?.286 252什么是房屋转换价格的评估?.287 253为什么二手房交易最好请律师帮忙?.288 254律师在二手房交易中主要做哪些工作?.289 255律师在二手房抵押贷款中主要做哪些工作?.290 256什么是二级市场的担保业务?.291 257什么是公房使用权的买卖?.291 258住房使用权的交换必须具备哪些条件?.292 259互换住房使用权如何办理换房手续?.292 260什么是公有住房租赁保证金?.293 261安居住宅如何进入二级市场销售?.293 十二、住房金融 . . . . .
23、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2 9 4 262购房时应缴纳什么税费?.294 263购房时除了向国家交税外,还应考虑哪些费用?295 264购房时是否应立即缴纳税费?.295 265什么是房地产交易中的印花税?.296 266什么是城市上地税?购房者应如何缴纳?.296 267土地增值税与购房人是否有关系?.297 268公有房屋用于出租时如何向政府及有关部门缴纳税 费? 298 269出租的房屋怎样缴纳房产税?.298 270我国现行的住房贷款分为几种?.299 271哪些人具备住房按揭贷款条件?.299
24、272申请个人住房贷款的程序?.299 Green Apple Data Center 购 房 问 答 13 273怎样向金融机构提出贷款申请?.299 274贷款银行审批通过后,还应办理什么手续?.300 275个人住房贷款的担保方式有几种?.300 276哪些物品可作为抵押物?.301 277在办理住房抵押贷款时如何收取法律服务费?.302 278借款人如何偿还银行贷款?.302 279遇特殊情况,借款合同如何变更或终止?.302 280个人住房贷款的额度、期限和利率?.303 281如何依据自己的承受能力选择贷款额度和期限?303 282办理个人住房抵押贷款是不是必须办理保险?.304
25、283办理个人住房抵押贷款后,住房保险有什么规定? 305 284房屋抵押后能否继续出售?.305 285个人购房贷款中通过银行“按揭”方式与分期付款 的方式有什么不同?.306 286设定地产抵押时, “房” 、 “地”可以分开吗?.306 287拍卖抵押的房地产应办理的手续?.307 288怎样办理房地产抵押登记?.308 289什么是住房公积金?.309 290住房公积金怎样归集?.309 291住房公积金由哪些部门管理?.310 292如何开设在住房公积金账户?如何设立职工住房公 积金账户?.310 293住房公积金的汇交方式?. 311 294职工离职或停薪时住房公积金如何处理?.
26、311 Green Apple Data Center 14 购 房 问 答 295住房公积金是否可以继承?. 311 296住房公积金交纳人调离原单位,其公积金如何处 理? 312 297住房公积金的使用范围?.312 298公积金贷款的对象和条件?.312 299公积金贷款担保的方式?.313 300如何办理个人住房委托贷款手续?.313 301遇特殊情况,住房公积金借款合同如何变更和终 止? 314 302住房公积金借款人如何偿还委托贷款?.314 303国家机关个人住房贷款是何种贷款?.315 304中央国家机关个人住房贷款担保方式?.315 305中央国家机关个人住房贷款的对象和条件
27、?.315 306中央国家机关个人住房贷款的额度、期限、利率? 316 307如何办理中央国家机关个人住房担保委托贷款手 续? 316 308用住房公积金管理机构和一般金融机构发放的住房 抵押贷款有什么区别?.317 309什么是住宅保险?.318 310为什么购买住宅保险?.318 311哪些损失可列入住房保险的范围?.318 312哪些损失保险公司不承担赔偿责任?.319 313列入家庭财产保险的住宅保险形式?.319 314完整的保险合同应包括哪些内容?.320 Green Apple Data Center 购 房 问 答 15 315怎样确定房屋财产保险的保险金额?.320 316投
28、保房屋受到损失时应怎样办理索赔?.321 十三、北京市的房屋相关规定 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 2 2 317北京市的小区物业管理委员会如何组建有哪些权 利? 322 318北京市的小区物业管理委员会有哪些权利?.323 319个人交费和产权人交费项目有何不同?.324 320北京市对物业管理收费有哪些规定?.325 321北京市普通住宅小区收费标准是多少?.327 322北京市经济适用房的物业管理收费标准是多少?329 323无绿地是否要交绿化费?.330 324什么是机动车停车费?.330 325大修费如何交纳?.330 32
29、6中、小修费如何交纳?.331 327北京市职工购买现住公房享有哪些优惠政策?.332 328北京市实行住房分配货币化的补贴对象和补贴方 式? 333 329北京市住房补贴如何计算?.334 330北京市住房补贴的面积标准是多少?.336 331北京市国家机关如何发放住房补贴?.336 332北京市企业单位如何发放住房补贴?.337 333北京市的无房户买房时能否申请住房补贴?.338 334在京中央和国家机关行政事业单位如何对提租进行 补贴?.339 335北京市公有住房提租后有哪些减免政策?.339 Green Apple Data Center 16 购 房 问 答 336北京市已购公房
30、上市出售的程序是什么?.340 337北京市已购公房和经济适用住房上市出售时如何交 土地出让金?.342 338北京市已购公房和经济适用住房上市出售时如何交 土地收益?.342 339二手房交易中心的税费有哪些?.343 340北京市公有住房出售如何收交易手续费?.343 341北京市能否用公积金购买二手房?.344 342非北京市居民能否购买北京上市公房?.344 343公有住房上市时的约定执行什么标准?.345 344北京市二手房价如何确定?.345 十四、购房有关法则 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3
31、 4 7 345保障购房者权益可依据哪些法规?.347 346购房如何聘请律师?.349 347房屋交易后的第一件事是什么?.350 348谁是最终责任人?.352 349擅自变更设计向谁投诉?.352 350 房屋认购书究竟有无法律效力?.352 351对房产中介人有什么规定?.353 352购房者何种情况下有权退房?.354 353购房如何买保险?.358 354买房遇到纠纷怎么办?.359 355如何办理产权证?.361 356买房如何请律师?.363 附 录 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
32、. . . . . . . . . .3 6 6 Green Apple Data Center 购 房 问 答 17 商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书 制度的规定.366 北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款办法369 第一章 总则 369 第二章 贷款对象和条件.370 第三章 贷款额度、期限、利率.370 第四章 贷款程序.371 第五章 贷款的偿还与收回.372 第六章 贷款抵押.374 第七章 贷款质押.375 第八章 借款保证.375 第九章 保险 375 第十章 借款合同的变更和终止.376 第十一章 抵押物和质押物的处分.376 第十二章 其他.377 第十三章
33、附则.377 中国建设银行北京市分行二手房抵押贷款试行办法.378 第一章 总则 378 第二章 贷款对象和条件.378 第三章 贷款额度、期限和利率.379 第四章 贷款程序.379 第五章 借款使用和偿还.381 第六章 贷款抵押、保险.381 第七章 违约处置.382 第八章 附则 383 Green Apple Data Center 购 房 问 答 1 一、购房基础知识 1什么是商品房? 商品房是指在市场经济条件下,通过出让方式取得寺地 使用权后开发建设的房屋,按市场价出售。商品房根据其销 售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。 外销有商品房是由房地产开发企业建设的、取得
34、了外销 商品房预(销)售许可证的房屋;外销商品房可以出售给国 内外(含港、澳、台)的企业、其他组织和个人。 内销商品房是由房地产开发企业建设的、取得了商品房 预(销)预售许可证的房屋;销商品呆以出售给当地企事业 单位和居民。 2什么是经济适用房? 经济适用房是指经批准直接以成本价向中低收入出售而 建设的住房,也就是说,在二级市场上,其买卖价格受到政 府行政行为的干预或制约。居民购得该类商品房后,如若在 三级市场上市交易需具备一定的条件方可进行。 3什么是安居房? 安居房是以成本价向中低收入家庭出售而建设的住房。 它的成本构成是由征地拆迁补偿费、勘察设计费和前期工程 费、建筑安装工程费、住宅小区
35、基础设施建设费、管理费、 贷款利息和税金构成。 目前,安居房的出售对象是中代收入家庭以及无房、危 房户和住房困难户,其价格受政府指令的制约,且获得的是 Green Apple Data Center 2 购 房 问 答 有限产权,房屋不能直接进入房地产市场交易。 4什么是集资房? 集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度,实行政 府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,进行住房 建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资,政府 及相差部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分 减免。 集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全 额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分
36、产权。 5什么是小康住宅? 小康住宅是指实施国家重大科技产业工种 “2000 年小康 型住宅产业工种”项目,由建设部在各大城市指导建设的面 向 21 世纪的住宅。其有十大标准: 套型面积稍大,配置合理,有较大的起居、炊事、卫 生、贮存空间。 平面布局合理,体现食寝分离、居寝分离的原则,并 为住房留有装修改造余地。 房间采光充足,通风良好,隔音效果和照明水平在现 有国内基础标准上提高 12 个等级。 根据炊事要求, 要合理配置成套厨房设备, 改善排烟、 排油、通风条件、做到冰箱入厨。 合理分隔卫生空间,减少便溺、洗浴、洗衣、化妆、 洗脸的相互干扰。 管道集中,水、电、煤气三表出户,增加保安措施,
37、 配置电话、闭路电视、空调专用线路。 Green Apple Data Center 购 房 问 答 3 设置门斗,方便更衣换鞋;展宽阳台,提供室外休息 场所;合理设计过渡空间。 住宅区环境舒适,便于治安防范和噪声综合治理,道 路交通组织合理,社区服务设施配套。 垃圾集装化,自行车就近入库,预留汽车停车车位。 有宜人的绿地和景观,人均绿地面积达到 0.81 平方 米。 6什么叫公寓式住宅? 公寓式住宅最早是舶来品,相对于独完独户的别墅,更 为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼。每一 层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴 室、厕所、厨房等等。主要供当时中等收入的高级职员
38、、政 府公务员居住。还有一部分附设于旅馆酒店之内,供一些常 常往来的中外客商及家眷短期租用。 当时建的这类住宅,共同特点是一套单元内房间多,通 常 34 间;面积大,每间 1418 平方米;房顶净高高达 33.4 米,厨房功能全。但这类住宅与我国的居住水平和户型规模 不符,以后逐步演变成几家合用、共用厨房的居住模式。 50 年代的这类大房间公寓式住宅, 从建筑设计形式上属 于淘汰之列,但由于这类住宅建设较早,市政设施和公共配 套水平高,又多位于市中心,在住宅市场上仍比较抢手。这 类住宅室内空间大,可以通过内装修来增加使用功能。 近年来,随着人们生活水平的提高,配套完善、居住舒 适的公寓式住宅在
39、各个大中城市又有风行之势。引起功能完 善、服务配套、居住舒适等特点,已成为中高收入和商务人 Green Apple Data Center 4 购 房 问 答 员的购房热点。 7什么是解困房? 解困房,指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困 难,专门修建用于解决特别困难户、困难户和拥护户住房问 题的住房。 8如何区别别墅、公寓? 别墅一般有两种类型。一是住宅型别墅,大多建造在城 市郊区附近,或独立或群体,环境幽雅恬静,有花园绿地, 交通便捷,便于上下班;二是休闲型别墅,建造在人口稀少、 风景优美、山清水秀的风景区,供周末或假期度假消遣、疗 养、避暑之用。 别墅的特点有: 第一,别墅造型外观雅
40、致美观,独门独户,庭院视野宽 阔,花园树茂草盛,有较大绿地,有的依山傍水,景观宜人, 使住户能享受大自然之美,有心旷神怡之感。 第二,别墅内部设计得体,厅大房多,装修精致高雅, 厨卫设备齐全,通风采光良好。 第三,别墅还有附属的汽车间,门房间、花棚等。 第四,社区型的别墅大都是别墅住宅、区内公共设施完 备,有中心花园、水池绿地,还设有健身房、文化娱乐场所 以及购物场所等。 公寓一般有多层或高层,其住宅的特点有: 第一, 每幢建筑物内有多套居住单元, 供多户居住使用, 建筑物内的走廊、楼梯、电梯等为公用。 第二,每层设有若干套单户独用的配套房间,如客厅、 Green Apple Data Cen
41、ter 购 房 问 答 5 卧室、起居室、厨房间,卫生间,贮藏室,套内面积有大有 小。 第三,公寓住宅建设标准要比一般住宅高,住房面积要 比一般住宅大,房间功能分工明确,室内装满讲究,设备齐 全,且有足够的室外空间,如阳台、屋顶花园等。 第四,公寓住宅的周围环境虽没有像别墅那样讲究,但 也很舒适。 第五,公寓住宅房屋竣工后室内设备全部已装修好,购 房人付清购房款即可搬入居住,不像一般住宅房,要自己出 资进行装修后方可入住。 9如何区分复式、跃层式、错层式? 房地产广告中常常出现“复式” 、 “跃层” 、 “错层”等字 样,购房者不知道究竟该怎样去区分,也不知道这些样式究 竟有什么区别和好处。
42、复式住宅在概念上是一层,并不具备完整的两层空间, 但层高比普通住宅高 (通常层高 2.8 米) , 可以局部掏出夹层, 安排卧室或书房等,用楼梯联系上下,其目的是在有限的空 间里增加使用面积,提高住宅的空间利用率。 人们常常把影视作品中看到那种楼上楼下、两层一户的 住宅理解为复式住宅。其实那是跃层式住宅,它与复式住宅 是完全不同的两个概念。 从外观来说,跃层式住宅是一套住宅占两个楼层,有内 部楼梯联系上下层,一般在首层安排起居室、厨房、餐厅和 卫生间;二层安排卧室、书房、卫生间等。简单地说,如果 上下两层完全分隔,应称为跃层式住宅;如上下两层在同一 Green Apple Data Cente
43、r 6 购 房 问 答 空间内,即从下层室内可看见上层的墙面,栏杆或走廊等部 分,则为复式住宅。 最近,房地产市场中又出现了一个新的品种错层式 住宅。所谓“错层式”住宅,主要指的是一套房子不处于同 一平面,即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同 的平面上。 尽管错层式和复式房屋均处于不同层面,但复式层高往 往高过一人高度,相当于两层楼;而错层式高度低于一人, 人站立在第一层面平视,可看见第二层面。因此错层有“压 缩了的复式”之称。 另外,复式的一二层楼面往往垂直投影,上下面积大小 一致;大风量错层式两个(或三个)楼面并非垂直相叠,而 是互相以不等高形式错开。 对于购房者来说,只有分清复式
44、、跃层式、错层式房屋 的不同特征和面积计算方法,才能在购房中立于不败之地。 总而言之,跃层式住宅如果是完整的两层,其建筑面积或使 用面积均应是两层的建筑面积或使用面积之和。 具体计算时, 可根据各地对使用净面积和净高度的标准来计算。复式住宅 的面积计算也参照同一标准。错层式住宅的面积计算,参照 平面住宅面积计算。 10什么是住宅的户型? 在新的住宅设计规范未实行之前,住宅户型面积指标是 以“室”来划分的。 “室”一般是指居住建筑中的居室和起居 室。通常来说,住宅中不 12 小于平方米的房间称为“一室” 数。因此,住宅户型又可分为一室户、一室半户、二室户、 Green Apple Data Ce
45、nter 购 房 问 答 7 二室半户、三室户、多室户等。 实际生活中,人们习惯上把卧室和客厅分开来说,一般 说一室一厅、两室一厅、三室一厅、两室两厅 11什么是住宅的使用面积与建筑面积? 使用面积是住宅各层平面中生活起居所使用的净面积之 和,包括日常生活起居使用的卧室、起居室、客厅、厨房、 厕所、室内走道、壁橱、阳台等面积。 建筑面积亦称建筑展开面积,它是指住宅建筑外墙外围 线测定的各层平面面积之和,它是表示一个建筑物建筑规模 大小的经济指标,包括使用面积、辅助面积和结构面积。 12房屋的建筑面积怎样算? 建筑面积指建筑物按外墙勒脚以上外围水平截面积计算 的各层面积的总和。包括使用面积、辅助
46、面积和结构面积。 住宅的建筑面积对于购房者来说十分重要,但计策范围比较 复杂,购房者需要有所了解。 在住宅建筑中,需要计算建筑面积的范围和方法是: 单层住宅建筑物,不论高度如何,均按一层计算,建 筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住 宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。 两层以上的住宅建筑物,建筑面积按各层建筑面积的 总和计算,底层建筑面积按方法计算,二层及二层以上按 外墙外围水平面积计算,因此建筑面积对多层和高层住宅来 说,又叫“建筑展开面积” 。 层高超过 2.2 米的地下室、半地下室、地下车库、仓 库、商店、地下指挥部等及出入口的建筑面积掃其上口外墙 Gree
47、n Apple Data Center 8 购 房 问 答 (不包括采光井、 防潮层及其保护墙) 外围的水平面积计算。 用深基础做架空层加以利用,层高超过 2.2 米的,按 架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高 2.2 米, 以围护结构外围水平面积计算建筑面积。 穿过建筑物的通道和建筑物内的门厅、大厅,不论其 高度如何,均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分 按其水平投影面积计算建筑面积。 电梯井、提物井、垃圾道、管道井等按照建筑物自然 层计算建筑面积。 舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层 数计算建筑面积。 建筑物内的技术层(管道层、附层、夹层)是指房屋 的局部层次,层高超过 2.2 米,按其墙外围水平面积计算建 筑面积。 与建筑物连接的按照外围水平面积计算建筑面积;独 立柱雨篷其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。 11有柱的车棚、货棚、站台等按外围水平面积计算建筑 面积;单排、独立柱的车棚、货棚、站台等按其画水平投影 面积的一半计算建筑面积。 12突出屋面的有
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