调整-后十一市场看政策弹性 -80页.pdf
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1、1 20112011年年1111月月 调调整整 从后“十一”市场看政策弹性从后“十一”市场看政策弹性 前言:近期房地产调控博弈再度加强前言:近期房地产调控博弈再度加强 10月月11日日 佛山佛山市发文市发文放放 宽限购宽限购,但当,但当 晚即晚即暂缓执行暂缓执行 10月月24日日 温家宝天津调研温家宝天津调研 : 要敏锐、准确地把要敏锐、准确地把 握经济走势出现的握经济走势出现的 趋势性变化,更加趋势性变化,更加 注重政策的针对性、注重政策的针对性、 灵活性和前瞻性,灵活性和前瞻性, 适时适度进行预调适时适度进行预调 微调微调。 住建部长姜伟住建部长姜伟 新新:限购是不得限购是不得 已而为,已
2、而为,住房住房 信息完善后可信息完善后可 取消限购取消限购 10月月27日日 珠海实施限价珠海实施限价 限购政策限购政策 11月月1日日 温家宝在俄罗斯:温家宝在俄罗斯: 对于房地产一系对于房地产一系 列的调控措施,列的调控措施, 决不可有丝毫动决不可有丝毫动 摇,我们的摇,我们的目标目标 是要使房价回归是要使房价回归 到合理的价格到合理的价格 11月月6日日 中山全市限价中山全市限价 11月月10日日 3 受严厉政策影响,成交持续胶着未有起色受严厉政策影响,成交持续胶着未有起色 重点城市重点城市9 9- -1010月国庆黄金月市场月国庆黄金月市场成交成交低迷低迷 1 1- -1010月各地商
3、品住宅成交量普遍萎缩,存货压力大增月各地商品住宅成交量普遍萎缩,存货压力大增 20112011年后国庆房地产市场年后国庆房地产市场 各城市国庆后市场 全国1-10月市场 全国土地市场 广州土地市场 重点城市重点城市9 9- -1010月国庆黄金月月国庆黄金月市场成交低迷市场成交低迷 去年的去年的9 9- -1010月,市场在通胀预期推动下,成交量大幅增加;今年受严厉政策和经济月,市场在通胀预期推动下,成交量大幅增加;今年受严厉政策和经济 环境不明朗影响,因此,成交量同比大幅下降环境不明朗影响,因此,成交量同比大幅下降 一线城市成交同比下降5-6成 众多限购的二三线城市成交同比亦普遍下跌4-5成
4、,天津、济南、贵阳、乌鲁木齐成交下降幅度较低 不限购的东莞、珠海市场好,中山同比略有下降 2011年9-10月主要城市商品住宅成交面积同比变化图2011年9-10月主要城市商品住宅成交面积同比变化图 -70% -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 北京北京上海上海广州广州深圳深圳天津天津南京南京济南济南佛山佛山东莞东莞珠海珠海中山中山长沙长沙合肥合肥郑州郑州成都成都西安西安贵阳贵阳乌鲁木齐乌鲁木齐 9月同比10月同比 一线一线东部沿海东部沿海 中西部中西部 注:珠海、郑州、乌鲁木齐为注:珠海、郑州、乌鲁木齐为9月同比数据月同比数据 城
5、市城市 20112011年年9 9- -1010月月 成交面积(万)成交面积(万) 同比同比 变化变化 北京北京 106.74 106.74 - -50%50% 上海上海 102.76 102.76 - -61%61% 广州广州 95.37 95.37 - -59%59% 深圳深圳 34.61 34.61 - -62%62% 天津天津 166.40 166.40 - -20%20% 南京南京 69.28 69.28 - -51%51% 济南济南 35.59 35.59 - -16%16% 佛山佛山 66.18 66.18 - -56%56% 东莞东莞 106.10 106.10 8%8% 珠海
6、珠海 22.68 22.68 50%50% 中山中山 85.00 85.00 - -27%27% 长沙长沙 145.31 145.31 - -50%50% 合肥合肥 81.50 81.50 - -42%42% 郑州郑州 48.86 48.86 - -39%39% 成都成都 102.19 102.19 - -50%50% 西安西安 141.58 141.58 - -45%45% 贵阳贵阳 82.06 82.06 - -20%20% 乌鲁木齐乌鲁木齐 42.87 42.87 - -14%14% 受严厉政策影响,今年市场整体成交持续低迷未有起色受严厉政策影响,今年市场整体成交持续低迷未有起色 监测的
7、监测的1818个重点城市限购后成交持续胶着,黄金月成色严重不足个重点城市限购后成交持续胶着,黄金月成色严重不足 从我司监测的18个重点城市商品住宅总体成交面积月度走势看,限购后成交量大幅萎缩, 之后成交维持胶着状态未见起色,销售淡旺季不明显。 作为销售旺季的国庆9-10月,总体成交量甚至低于7-8月,只相当于去年同期的5-6成,黄 金月成交明显成色不足。 由于受到限购限贷严格制约,现时市场成交基本以刚需为主 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 20102010- -20112011年年1010月月1818个重点城市商品住宅成交面积月度走势图(万
8、个重点城市商品住宅成交面积月度走势图(万m m2 2) 前前10月限购城市商品住宅成交量普遍萎缩月限购城市商品住宅成交量普遍萎缩 重点城市商品住宅总体成交量下降,限购区域回落明显重点城市商品住宅总体成交量下降,限购区域回落明显 中西部城市成交量较大,但今年受限购影响同比有所萎缩,成交量高速增长势头停止 一线城市成交量同比去年同期历史低位再下降10-20% 东部沿海城市中不限购的东莞、中山、珠海前10月总体成交理想;限购的天津成交情况仍较 好;佛山限购后成交萎缩明显,但限购前的1季度高成交量支撑了前10月的市场成交仍有较 大增长 -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 2
9、0% 30% 40% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 北京北京上海上海广州广州深圳深圳天津天津南京南京济南济南佛山佛山东莞东莞珠海珠海中山中山长沙长沙合肥合肥郑州郑州成都成都西安西安贵阳贵阳乌鲁乌鲁 木齐木齐 20112011年年1 1- -1010月重点城市商品住宅成交面积及同比增减情况(万月重点城市商品住宅成交面积及同比增减情况(万m m2 2) 1-10月成交面积同比增加 一线一线东部沿海东部沿海中西部中西部 注:珠海、郑州、乌鲁木齐为注:珠海、郑州、乌鲁木齐为1-9月数据月数据 济南去年数据由于统计口径不同,不作对比济南去年数据由于
10、统计口径不同,不作对比 重点城市消化率普遍不高,存货压力持续增大重点城市消化率普遍不高,存货压力持续增大 前前1010月重点城市商品住宅的消化率基本低于月重点城市商品住宅的消化率基本低于100%100% 由于由于1 1季度限购前基本是各城市成交量最大的时期,季度限购前基本是各城市成交量最大的时期,2 2- -3 3季度成交量普遍季度成交量普遍 明显萎缩,可见限购后的供大于求压力持续增大,各主要城市的商品住明显萎缩,可见限购后的供大于求压力持续增大,各主要城市的商品住 房存货呈持续增加之势房存货呈持续增加之势 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 0 100 20
11、0 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 1200 1300 1400 北京北京上海上海广州广州深圳深圳天津天津南京南京济南济南佛山佛山东莞东莞珠海珠海中山中山长沙长沙合肥合肥郑州郑州成都成都西安西安贵阳贵阳 乌鲁木乌鲁木 齐齐 20112011年年1 1- -1010月主要城市商品住宅供求情况(万月主要城市商品住宅供求情况(万m m2 2) 1-10月新增供应面积1-10月成交面积消化率 一线一线 东部沿海东部沿海 中西部中西部 四大一线城市:成交低迷,四大一线城市:成交低迷,外围部分项目价格大幅折让外围部分项目价格大幅折让 珠三角城市珠三角城市 京沪经
12、济圈城市京沪经济圈城市 中西部省会城市中西部省会城市 20112011年后国庆房地产市场年后国庆房地产市场 各城市国庆后市场 全国1-10月市场 全国土地市场 广州土地市场 一线城市:成交处于历史低位,国庆黄金月成交低迷一线城市:成交处于历史低位,国庆黄金月成交低迷 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 元/平方米万平方米20092009- -20112011年广州市商品住宅月度成交走势年广州市商品住宅月度成交走势 09年
13、成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 20 40 60 80 100 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2009-2011年深圳商品住宅月度成交走势年深圳商品住宅月度成交走势 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 2009-2011年上海市商品住宅月度成交走势2009-2011年上海市商品住宅月度成交走势 0 50 100 150 200 250 1月2月3月4月5月6月7月8月9
14、月10月11月12月 万平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000 24000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 2009-2011年北京市商品住宅月度成交走势2009-2011年北京市商品住宅月度成交走势 0 50 100 150 200 250 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000
15、 24000 26000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 10月成交65.4万平米,环比增长58%,同比下降下降31%31%。 10月均价19775元/平米,环比下降下降8%8% 多数开发商以适当幅度的降价换取成交量的增长 10月成交45.7万平米,环比下降下降20%20%,同比下降下降65%65%。 10月均价21302元/平米,环比下降下降6%6% 外围部分楼盘以价换量难改整体市场颓势 10月成交44.2万平米,环比下降下降14%14%,同比下降下降69%69%。 10月均价13537元/平米,环比下降下降3%3% 金沙洲
16、、番禺区域楼盘价格有所下调 10月成交18.4万平米,环比增加13%,同比下降下降60%60%。 10月均价19119元/平米,环比下降下降5%5% 购房者观望情绪越来越浓,市场降价氛围正在形成 上海:外围品牌楼盘出现大幅打折现象上海:外围品牌楼盘出现大幅打折现象 重点成交楼盘推货大多小幅平推,重点成交楼盘推货大多小幅平推,外围刚需产品普遍出外围刚需产品普遍出 现大幅度打折现象现大幅度打折现象 价格变化明显出现了多盘齐降的局面,但从成交情况来价格变化明显出现了多盘齐降的局面,但从成交情况来 看市场并不接受“以价换看市场并不接受“以价换 从成交区域来看,外围区域成交成新市场格局,豪宅市从成交区域
17、来看,外围区域成交成新市场格局,豪宅市 场持续遇冷场持续遇冷 国庆后焦点楼盘推售情况表国庆后焦点楼盘推售情况表 以价换量难改整体市场颓势以价换量难改整体市场颓势 刚需成交仍为主力刚需成交仍为主力 豪宅市场持续遇冷豪宅市场持续遇冷 项目名称项目名称区域区域 区域区域 属性属性 楼盘楼盘 档次档次 开盘开盘 时间时间 推出推出 套数套数 主力产品主力产品 成交均价成交均价 (元(元/ m2)/ m2) 价格价格 变化变化 销售情况销售情况开发商开发商 大华清水湾普陀 内中环豪宅106180-430三到五房69000持平7上海华运 佘山九里青浦 外郊环豪宅2011-10.2997280-380四五房
18、50000持平0上海华润超智 古北御庭浦东 中外环高端2011-10-30387101-148二三房46000持平0上海浦东古北 海珀旭辉徐汇 内中环高端2011-10-2316860-90一二房80000持平2上海绿地集团 明园森林都市三期 闸北 内中环中高端2011-10-2337282-140三房27138下降下降11%11%10上海东北明园实业 城花新园闵行 外郊环中高档2011-10-168890-138二三房26908持平29上海东苑美墅置业 中信泰富朱家角新城 青浦 郊环外中档2011-10-1526166-97一二房12442下降下降20%20%14中信泰富 绿地秋霞坊嘉定 外
19、郊环中档2011-10-131250-90一二房13157下降下降24%24%105上海绿地源盛置业 御景熙岸浦东 内中环中档2011-10-2272089二三房17000下降下降26%26%194中海地产 龙湖郦城嘉定 外郊环中档2011-10-2272788-138二三房13700下降下降24%24%440龙湖地产 2009-2011年上海市商品住宅月度成交走势2009-2011年上海市商品住宅月度成交走势 0 50 100 150 200 250 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 1400
20、0 16000 18000 20000 22000 24000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 上海:外围品牌楼盘出现大幅打折现象上海:外围品牌楼盘出现大幅打折现象 中档项目项目分布在嘉定、青浦等区域;中档项目项目分布在嘉定、青浦等区域; 豪宅高端项目分布在市中心、佘山豪宅高端项目分布在市中心、佘山 价格均比预期下降,远郊降幅达到价格均比预期下降,远郊降幅达到20%20% 25%25%;实际去化不理想个别项目大幅度打折;实际去化不理想个别项目大幅度打折 扣成交量有所拉升扣成交量有所拉升 2009-2011年上海市商品住宅月度成
21、交走势2009-2011年上海市商品住宅月度成交走势 0 50 100 150 200 250 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000 24000 元/平方米 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 国庆后焦点楼盘推售情况表 深圳:外围滞销楼盘开始出现降价深圳:外围滞销楼盘开始出现降价 项目名称区域区域属性 楼盘档 次 开盘时间 推出套 数 主力产品 成交均价 (元/ m2) 价格变化销售情况开
22、发商点评 万泽云顶香 蜜湖 福田区中心区高端 2011-10- 15 300155-1743-4房 45000元/送20万精装修滞销万泽地产 价格太高,消费者难 以接受 龙华花半里 龙岗区外围区中端 2011-10- 22加推 120 78-1603-4房 房 13000元/ 降5000元/一般花半里 开发商面临巨大压力, 价格下调将会大量涌 现 绿海湾南山区中心区高端 2011-10- 22 300113-1593-5房 42000元/不变滞销名居 市场低谷,其价格导 致滞销 招商果岭宝安区外围区中高端 2011-10- 29 46483-1262-3房 16000元/ 降1000元/60%
23、招商地产 项目自身具有独特优 点,加之底价入市, 吸引购房者 国庆后开发商推货不多,市场仍然低迷,部 分滞销楼盘开始出现降价,打折促销进入常 态化,降价氛围在逐渐形成,但实质性降价 潮还没有出现。房地产调控政策短期内仍将 继续从紧,开发商面对年度业绩考核和资金 紧张双重压力,快速销货势在必行,实质性 降价或将出现。 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 20 40 60 80 100 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2009-2011年深圳商品住宅月度成交走势年深圳商品住宅月度成交走势 09年成交面积10年成
24、交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 外围区项目开始选择低价入市,个别项目开始 较大幅度调整价格,以价换量 中心区高端项目价格坚挺 深圳:外围滞销楼盘开始出现降价深圳:外围滞销楼盘开始出现降价 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 20 40 60 80 100 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2009-2011年深圳商品住宅月度成交走势年深圳商品住宅月度成交走势 09年成交面积10年成交面积11年成交面积 09年成交均价10年成交均价11年成交均价 广州:当前市场成交水平接近广州
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