青岛天幕美食城商业项目市场定位调整及招商运营建议报告(99页).pdf
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1、1 目目目目录录录录 前前前前言言言言3 3 3 3 第一章第一章 青岛简介青岛简介4 4 4 4 一、一、青岛历史及概况青岛历史及概况4 二、二、青岛地理位置青岛地理位置4 三、三、青岛市经济青岛市经济.5 四、四、青岛行政区域划分青岛行政区域划分.6 五、五、城市属性特点城市属性特点7 六、六、青岛商圈分布青岛商圈分布8 七、七、青岛市北区规划青岛市北区规划 12 八、八、青岛旅游市场分析青岛旅游市场分析.14 第二章第二章 天幕城概况天幕城概况19191919 第三章第三章 市场调研报告市场调研报告20202020 一、一、市场调查的目的市场调查的目的 20 二、二、市调范围及重点市调范
2、围及重点 20 三、三、调研内容调研内容.20 第四章第四章 天幕城的问题及调整建议天幕城的问题及调整建议55555555 一、一、天幕城目前存在的问题天幕城目前存在的问题55 二、二、天幕城定位调整建议天幕城定位调整建议. 57 第五章第五章 天幕美食城招商建议天幕美食城招商建议61616161 一、一、招商原则招商原则.61 二、二、招商策略招商策略.62 三、三、招商方向与对象招商方向与对象 63 四、四、招商租金政策建议招商租金政策建议.65 第六章第六章 针对天幕城针对天幕城 2 2 2 2 号楼的建议号楼的建议68686868 一、一、2 2 号楼概况号楼概况68 二、二、天幕城天
3、幕城 2 2 号楼招商方案号楼招商方案68 第七章第七章 项目的运营管理建议项目的运营管理建议91919191 一、统一的运营管理之于商业地产的意义一、统一的运营管理之于商业地产的意义91 二、项目的商业经营管理二、项目的商业经营管理 92 三、项目的商业物业管理三、项目的商业物业管理 99 2 第一章第一章 青岛简介青岛简介 一、一、青岛历史及概况青岛历史及概况 青岛地区昔称胶澳。1891 年(清光绪十七年)清政府议决在胶澳设防, 青 岛由此建置。翌年,调登州镇总兵章高元率部移驻胶澳。1897 年 11 月,德国 以“巨野教案”为借口强占胶澳,并强迫清政府于 1898 年 3 月 6 日签订
4、胶 澳租界条约。从此,胶澳沦为殖民地,山东也划入了德国的势力范围。第一 次世界大战爆发后,1914 年 11 月,日本取代德国侵占胶澳,进行军事殖民统 治。 第一次世界大战结束后,中国人民为收回青岛进行了英勇斗争。1919 年, 由于青岛主权问题,引发了著名的“五四”运动,迫使日本于 1922 年 2 月 4 日同中国政府签订了解决山东悬案条约。同年 12 月 10 日,中国收回胶澳, 开为商埠,设立胶澳商埠督办公署,直属北洋政府。其行政区域与德胶澳租界 地相同。1929 年 4 月,南京国民政府接管胶澳商埠,同年 7 月设青岛特别市。 1930 年改称青岛市。 1938 年 1 月,日本再次
5、侵占青岛。1945 年 9 月,国民党政府在美国支持 下接收青岛,仍为特别市。1949 年 6 月 2 日,青岛解放。青岛解放后,改属山 东省省辖市。1981 年,被列为全国 15 个经济中心城市之一;1984 年 4 月, 被 列为全国 14 个进一步对外开放的沿海港口城市之一;1986 年 10 月 15 日,被 国务院正式批准在国家计划中实行单列,赋予省一级经济管理权限;1994 年 2 月,被列为全国 15 个副省级城市之一。 二、二、青岛地理位置青岛地理位置 青岛市地处山东半岛南部,东、南濒临黄海,东北与烟台市毗邻,西与潍 坊市相连,西南与日照市接壤。对外交通系统由海港、机场、铁路、
6、公路和管 道五种交通运输方式组成。 青岛港是世界上吞吐量过亿吨的 16 大港口之一,港口外向度全国领先; 青 岛高速公路通车里程居全国副省级城市之首;青岛以市南区为中心,形成了几 个“小时经济圈”:一小时都市圈,一小时车程可辐射涵盖整个青岛所辖的七 3 区五市;三小时服务圈,三小时可辐射至周边县、市和其他港口城市(如日照、 连云港、威海等),涵盖整个山东半岛;八小时腹地圈,八小时的车程便可辐 射到北京、天津、河南、河北、安徽、江苏等地。 青岛有着天然的海陆形势,众多的优良港湾,历史上从秦代开始就对琅琊 湾有过开发,以后对丁字湾的金口、胶州湾的板桥镇、塔埠头和青岛口,以及 近、现代对大港和前湾的
7、开发,使青岛与上海、广州、天津、大连并称为中国 五大外贸口岸。青岛既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集 散地,也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。 三、三、青岛市经济青岛市经济 20082008 年青岛经济综合统计:年青岛经济综合统计: 初步核算,2008 年青岛市实现生产总值(GDP)4436.18 亿元,增长 13.2%。 其中,第一产业增加值 223.4 亿元,增长 1.4%,第二产业增加值 2255.45 亿元, 增长 11.1%,第三产业增加值 1957.33 亿元,增长 17.1%。三次产业的比例关系 由上年的 5.4:51.6:43 调整为 5.1:50.8:4
8、4.1。 东南亚 日韩 4 宏观经济效益稳步提高。2008 年全市财政总收入实现 1251.6 亿元,增长 16.9%;地方财政一般预算收入 342.4 亿元,增长 17.0%;地方财政一般预算支 出 369.4 亿元,增长 15.0%。税收保持平稳增长,全年国税系统组织税收收入(含 海关代征)714.38 亿元,增长 23.8%;地税税收收入 206.12 亿元,增长 13.1%。 市场物价过快上涨得到控制。全年居民消费价格上涨 4.7%。八大类商品价 格“六升两降”,食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保 健和个人用品、居住六类商品价格分别上涨 11.7%、3.3%、3.9
9、%、3.6%、0.7% 和 3.6%; 交通和通讯类、 娱乐教育文化用品及服务类价格分别下降 1.1%和 1.5%。 主要工业品出厂价格上涨 5.3%;原材料、燃料、动力购进价格上涨 15.9%。房 屋销售价格上涨 5.1%;房屋租赁价格上涨 6.5%。 国民经济和社会发展存在的主要问题是:产业结构调整任务仍很艰巨,金 融危机对全市经济特别是工业生产和出口产生一定程度的影响;节能减排压力 较大;就业形势不容乐观;城乡居民持续增收难度加大等。 四、四、青岛行政区域划分青岛行政区域划分 1994 年市区行政区划调整后,区级建制为:市南、市北、四方、李沧、 崂 山、城阳、黄岛等七区。2004 年底,
10、辖上述七区和即墨、胶州、胶南、平度、 莱西等五市(县级)。 青岛市行政区划图 5 五、五、城市属性特点城市属性特点 无论是青岛的历史沿革,还是目前的城市现状,都体现出青岛是一个多元 文化特质的城市。这种符号非常强烈地写进了青岛的城市规划、建筑、民情风 俗乃至各种经济产业。 青岛的多元文化特质主要包含以下几个方面: 海洋文化特色 从自然地理上看,青岛优美绵长的海岸线形成了青岛海洋文化的物质 基础;历史上来看,青岛原属东夷海岱文化区域,青岛先民自古在这一临 海地区生存生活、繁衍发展,其生活模式、思想观念、审美情趣及其相关 物质创造和文化创造, 都不可避免地具有海洋文化特色。人们称青岛是“东 方瑞士
11、”,绿树、红瓦、碧海、蓝天。栈桥、八大关、崂山、海水浴场、 海鲜、海派建筑等等乃至青岛人的生活审美情趣都带有海洋特色。青岛还 是一个海洋科技城、海洋产业城,它的经济与海洋有着密不可分的联系。 国际文化特色。 青岛是中国最早的 14 个沿海开放城市之一,青岛也是吸引国际投资最 多的城市之一,在青岛,外资企业多达数万家,常驻青岛的外国人士高达 5 万人以上,每年青岛还要吸引数十万计的外国游客,青岛还举办了多个世 界性的节日:国际啤酒节、海洋节、时装周等。这些都表达了青岛的开放 性和国际化。 工业文化特色 青岛是一个品牌之都,在青岛,集中了许多中国乃至世界性的知名工 业品牌,人们称之为青岛现象。权威
12、机构调查表明,青岛的城市综合竞争 力位居中国城市前九位。青岛工业基础已经成为这个城市可塑最大的财富。 人居文化特色 青岛是中国最适宜人居的城市的之一,青岛的自然地理、气候、经济 基础、历史特点、旅游度假资源,都十分发展人居产业,从近年来青岛热 度不减的房地产市场也充分证明了这一点。最近,青岛又荣获中国人居环 6 境奖,无疑又强化了这种形象。 艺术特色 青岛也是一个艺术之都,青岛出了很多出文艺人才,青岛的建筑、雕 塑、人文古迹、一年一度的文化艺术节等都在阐释着青岛的艺术城市形象。 齐鲁文化特色 尽管青岛是一个典型的移民城市,但地处齐鲁大地,他或多或少了融 入了齐鲁文化的一些特性,充分体现了山东人
13、的优秀品格:忠厚、认真、 直率、诚实、热情,这种性格贯注到城市中,就变成了最珍贵的道德力量, 青岛人正是以这种精神创造了许多奇迹,包括青岛的名牌现象。 六、六、青岛商圈分布青岛商圈分布 首先,我们要了解青岛市的商圈分布。目前,青岛市区主要有以下几 大商圈:市南区香港中路商圈、中山路商圈、台东商圈、四方海云庵商圈、 李沧商圈等。 青岛市区目前比较成熟、辐射范围较大的有三大商圈:位于市南区的 香港中路商圈、中山路商圈以及市北区台东商圈。三大商圈的功能划分及 特点不同,我们重点了解一下此三大商圈。 7 青岛市区商圈分布 市南区:市南区: 香港中路商圈 市南区香港中路为目前青岛市中央商务区,汇集了各大
14、商业巨头,大 型购物超市、大型高档百货、高档写字间、星级酒店等高端消费场所及实 力雄厚的国内外大型企业办公室,是目前青岛市土地价值最高的区域。 香港中路商圈 中山路 商圈 台东 商圈 8 香港中路鸟瞰图 香港中路写字楼 中山路商圈 中山路商圈为青岛历史最为悠久的商圈,其商业氛围经过了长久的沉 淀,到中山路购物已成为当地居民的消费习惯,也是外地游客到青岛的必 游之地。近几年,由于香港路及青岛东部商业的崛起,中山路在一定程度 上受到影响,但历史的积累使中山路不会短期内落寞,加之市政对中山路 的重新规划及改造,相信中山路在相当长的一段时期内任然是青岛重要商 9 圈之一。 青岛中山路图片 市北区:市北
15、区: 台东商圈 台东商圈是云集了一大批国内外优秀的商业零售企业巨头:利群、百 盛、沃尔玛、三百惠、法宝、国美等地处这一商圈的核心地带;而在其边 缘地带,家乐福、佳世客、富时莱等大型商场觊觎着从这个商圈里截留稍 远一点的客源。 10 市北区作为居民集聚区,旺盛的人气成为发展商贸业的资源。该区深 挖人气消费资源,大力实施“商贸兴区“战略。从 2004 年开始,对台东三路 商业步行街进行了综合整治, 将步行街两侧 21 座商住楼 6 万余平方米的墙 面进行统一彩绘,形成了独特的彩色画廊;聘请专家进行亮化设计,将夜 晚的台东三路装扮得灯火通明。台东商贸区释放出极大的集聚和辐射能力, 不仅聚集了利群商厦
16、、万达购物广场等大型企业,还带动形成了台东餐饮 小吃街、台东女人街、台东旅游小商品街等配套专业街。台东商圈正迎来 它历史上的最辉煌的时期。 台东最显著的特点是:人气旺不论何时走过台东商业街,总是人 流如潮,晚上人挨人人挤人的拥挤场面更是体现其他商业街无法抗衡的人 气;店铺多台东的大小商铺一家挨一家,目前台东很少有空置的铺位 出租。 台东商业步行街 11 台东商业步行街夜景 天幕城位于市北区台东商圈,紧邻登州路啤酒街,因此,此次市场调查以 区域划分重点是市北区,同时,其他区域类似物业经营模式及相关行业经营情 况进行重点调查。 七、七、青岛市北区规划青岛市北区规划 市北以特色街打造特色城区市北以特
17、色街打造特色城区 近年来,青岛市市北区在商业街建设中,着重围绕特色做文章,推进特色 商业街建设,以特色商业街为依托打造优秀的特色城区。 市北区现已建成青岛啤酒街、青岛文化街、台东三路商业步行街、青岛科 技街、青岛婚纱摄影街和青岛家具街 6 条特色商业街,总长度超过 6 公里,聚 集商家 2000 多家,为全区经济带来了商机和活力,有力地推动了城区经济的 发展。 其中, 青岛啤酒街目前日均客流量达到 3500 人次, 年营业额将突破 6000 万元,成为国内外独具特色的啤酒餐饮文化特色街;青岛文化街集聚商家 300 余家,年交易额可达 5 亿元,成为集文化娱乐、购物休闲为一体的文化特色街; 台东
18、三路商业步行街节假日流量达到 50 万人次,成为全市最繁华的商贸区之 一;青岛科技街成为青岛乃至半岛地区的 IT 产品的集散中心;青岛婚纱摄影街 集聚了 25 家专业婚纱摄影店, 年营业额近亿元,成为全市婚纱摄影最集中的区 域;青岛家具街汇集了 29 家大型家具专卖店,成为目前全市面积最大、品种最 12 全的家具一条街。 目前,青岛市市北区正全力打造高新区新产业团地、中央商务区、小港湾、 科技街、浮山商圈、特色街、创意产业园七大载体,并且取得了显著的成效。 是特色街、创业园区、民生创业小老板工程,为中小企业创业提供了优良发展 环境,为民营经济发展作出了卓越贡献。随着七大载体逐渐形成和彰显,必将
19、 为企业发展和创业,提供更加优良的环境和一流的服务,成为经济发展,促进 社会就业的巨大孕育之地。 市北区正在建设青岛新世纪美食街、市场三路韩国风情街、桑梓路花鸟鱼 石街、威海路珠宝街、台东六路餐饮街、泰山路烧烤小吃街和浮山商圈等 7 个 特色街区。以特色街区为支撑的特色经济,已成为市北区实现科学发展的强力 助推器。 市北区新建特色街区实行高起点规划、高标准建设、高质量招商,努力提 升经济、社会、环境效益。打造具有影响力的儿童乐园;规划建设“地景大道”, 突出“旅游、商业、文化”主题,以即墨路、德平路、辽宁路、贮水山公园、科 技街原地下人防设施为基础,建设集旅游、购物、休闲、娱乐为一体的多元化
20、休闲旅游产业中心,打造一处旅游休闲的地下新景观。 另外,建设红酒坊,建设红酒文化展示带、红酒博物馆、都市白领阶层休 闲聚会品尝美酒的酒吧和红酒专卖店等设施,为居民群众和游客开辟文化娱乐 场所。 改造建设德国风情街,按照“修旧如初、修旧如新”的思路,正确处理好新 旧建筑的整体风格,突出德式建筑元素,恢复历史建筑风貌,营造新的城市形 象,打造集金融商贸、特色旅游、影视文化、休闲娱乐为一体的异域风情街; 建设青岛世界旅舍亚洲风情街,对内蒙古路东段的日本箱根驿站、蒙古包 等项目进行建设,打造具有亚洲风格的旅馆街区。 实施榉林山综合整治,完善基础设施,建设婚庆展览馆和婚纱外拍基地等 设施,打造集休闲娱乐
21、、婚纱摄影、婚庆展示于一体的婚庆文化基地。 市北区还将进一步完善已有特色街的功能。天幕城在成功创建国家 4A 级 旅游景区的基础上提升业态、丰富内涵;即墨路古建筑商贸区加强管理、规范 经营,美林富地商城加快招商,大鲍岛干海货大厦也将建成开业;体育街、台 13 东三路商业步行街、家具街、婚纱街、文具街、电子街将完善批发、会展、节 庆、休闲功能,在各自的行业领域中做大做强做优,打造全市最知名的行业产 品交易集散地。 小结: 市北区的整体规划和一系列动作可以看出,青岛市力图将市北区打造成为 集各种文化特色于一身的特色旅游街区,天幕城作为市北区重点项目,得到了 政府的大力支持,相信通过对天幕城项目现有
22、问题进行改进,加上新一轮的宣 传推广和合理的运营管理,天幕城项目会呈现一翻新的景象。 八、八、青岛旅游市场分析青岛旅游市场分析 青岛市国内旅游市场构成分析青岛市国内旅游市场构成分析 2008 年下半年以来,由美国次贷危机引发的全球性金融危机日益蔓延,对 我国经济社会的负面影响也日渐显现。而旅游消费作为“非刚性需求”,受到冲 击尤为严重。 根据国内旅游抽样调查结果, 我市 2008 年共接待国内游客 3389.53 万人,仅比上年增长 4.01%,远低于 2007 年 16.35%的增幅,也低于 2003 年至 2007 年 18.47%的平均增幅。 在此背景下,要实现 2009 年以旅游业为龙
23、头,突出发展第三产业的年度目 标,必须重点抓好开发国内客源市场、培育新增长点、优化服务环境等三个方 面工作。现将 2008 年我市国内旅游市场构成情况分析如下: 1. 1. 1. 1.观光、休闲仍是出行主要目的,家庭、结伴是出行最佳方式观光、休闲仍是出行主要目的,家庭、结伴是出行最佳方式 问卷调查结果显示,2008 年我市接待的国内(含本地一日游)游客中,有 37.18%的游客是以“观光/游览”为目的,有 25.39%的游客是以“休闲/度假”为目 的,两项合计超过国内游客总数的六成,显示出“红瓦绿树,碧海蓝天”的美丽 自然景观,仍是青岛独具魅力的旅游资源。另有 13.55%的游客以“商务旅行”
24、为 目的, 10.43%的游客是为了“探亲访友”。以“会议”、“文化/体育/科技交流”及“购 物”为目的国内游客,分别占到 3.46%,1.60%和 1.20%。 14 调查结果同时显示,有 55.17%的国内游客选择与“家庭或亲朋结伴”的出行 方式,另有 23.74%的国内游客选择“个人”独自出行,选择“单位组织”,“旅行者 组织”的游客分别占 10.51%和 4.76%。另外 5.83%的游客选择“其他”方式。 2. 2. 2. 2.中青年游客构成国内市场主力,非城镇居民旅游消费有待提高中青年游客构成国内市场主力,非城镇居民旅游消费有待提高 从年龄分组来看, 25-44 岁的中青年游客占据
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