龙湖规模化持续增长之路.pdf
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1、龙湖规模化持续成长之路龙湖规模化持续成长之路龙湖规模化持续成长之路龙湖规模化持续成长之路 吴 亚 军吴 亚 军 2007年 1 内容内容内容内容 ?公司发展目标?公司发展目标 ?公司战略 ?业务战略 2 公司发展目标公司发展目标 上市房地产企业正在快速成长上市房地产企业正在快速成长上市房地产企业正在快速成长上市房地产企业正在快速成长 2006年上市房地产企业平均销售增长率预计将达到54%2006年上市房地产企业平均销售增长率预计将达到54% 250.00% 210.68% 200.00% 150.00% 53.51% 61.32% 84.45% 99.74%101.33% 100.00% 12
2、.40% 25.23% 35.89% 35.96% 38.02% 42.27% 0 00% 50.00% 4 0.00% 北辰实业雅居乐中国海外万科华润置地 合生创展金地招商地产 上海置业复地富力首创置业 数据来源:IBES分析师预测数据库,截止至2007年1月22日的更新数据。 领先企业规模与增速并升领先企业规模与增速并升领先企业规模与增速并升领先企业规模与增速并升 ?规模最大的5家上市公司预计06年平均销售收入超过100亿,达到百亿前03- 0 625 000 05年的复合增长率为36%,达到百亿后06-08年的复合增长率将上升到40% 20,309 54.11% 46.73% 0.5 0
3、.6 20,000 25,000 14,071 40.01% 41.12% 0.3 0.4 15,000 平均收入 平均增长 4 751 6,969 10,118 18.82% 0.2 10,000 平均增长 4,403 4,751 0 0.1 200320032004200420052005200620062007200720082008 0 5,000 5 200320032004200420052005200620062007200720082008 数据来源:IBES分析师预测数据库,截止至2007年1月22日的更新数据。 上市房地产企业已进入上市房地产企业已进入上市房地产企业已进入上
4、市房地产企业已进入快速增长期快速增长期快速增长期快速增长期上市房地产企业已进入上市房地产企业已进入上市房地产企业已进入上市房地产企业已进入快速增长期快速增长期快速增长期快速增长期 6 龙湖必须把握住行业发展节奏龙湖必须把握住行业发展节奏龙湖必须把握住行业发展节奏龙湖必须把握住行业发展节奏快速成长快速成长快速成长快速成长 否则将被否则将被否则将被否则将被边缘化边缘化边缘化边缘化 7 2007-2011年公司发展目标年公司发展目标2007 2011年公司发展目标年公司发展目标 到2011年:到2011年: ?净利润达到30亿元 ?签约收入超过260亿元?签约收入超过260亿元 ?基本完成环渤海和长
5、三角中心城市布局 8 2006-2011年公司收入的年均增速将达到年公司收入的年均增速将达到50%2006 2011年公司收入的年均增速将达到年公司收入的年均增速将达到50% ?公司签约收入将在2008年迈过100亿大关 ?2011年签约收入将超过260亿,结算收入超过180亿 261 250 300 预算 规划 148 174 127 146 185 150 200 亿 元 签约收入 结算收入 34 75 110 38 88 50 100 34 21 38 0 200620072008200920102011 说明: 9 说明: ?2006-2011年结算口径数据取自06年财务预算,2010
6、-2011年签约收入按年均增长 40%的速度规划。 2011年公司净利润超过年公司净利润超过30亿元亿元2011年公司净利润超过年公司净利润超过30亿元亿元 2011年签约口径利润超过30亿结算口径利润超过20亿?2011年签约口径利润超过30亿,结算口径利润超过20亿 45 预算 规划 38.91 35 40 预算 规划 17.86 26.84 20.46 20 25 30 亿 元 签约利润签约利润 结算利润结算利润 5.84 10.22 15.09 17.86 13.32 11.56 16.06 10 15 说明: 2.48 3.16 0 5 20062007200820092010201
7、1 10 说明: ?2006-20011年结算口径数据取自06年财务预算,2010-2011年签约口径净利润按 12.5%的06-09年平均签约口径净利润率计算。 2011年公司员工人数达到年公司员工人数达到1700人人2011年公司员工人数达到年公司员工人数达到1700人人 2000 复合增长率39%复合增长率39% 1240 1770 1400 1600 1800 690 880 600 800 1000 1200 亿 元 470 0 200 400 600 说明: ?公司发展所需人力资源按以下方式估算:新公司人数的增长测算按第一年 人第年人第年达到持续稳定发所需的人 2007200820
8、0920102011 11 60人,第二年130人,第三年达到持续稳定发展所需的210人。 公司战略公司战略 公司战略的关键在于回答:公司战略的关键在于回答:公司战略的关键在于回答:公司战略的关键在于回答: 为实现公司的持续增长,公司应如何进行为实现公司的持续增长,公司应如何进行为实现公司的持续增长,公司应如何进行为实现公司的持续增长,公司应如何进行 区域布局区域布局区域布局区域布局 业态布局业态布局业态布局业态布局 集分权控制集分权控制集分权控制集分权控制集分权控制集分权控制集分权控制集分权控制 13 中国市场领先企业的终局判断中国市场领先企业的终局判断中国市场领先企业的终局判断中国市场领先
9、企业的终局判断 业态业态 城邦型经济体城邦型经济体 中国中国 + 城邦型经济体城邦型经济体 领先企业多业态布局发展模式 地域小地域小、土地稀缺土地稀缺、由政府集中供由政府集中供 领先企业终局特征: 在单一城市内多业态布局 在全国范围内多区域布局 地域小地域小、土地稀缺土地稀缺、由政府集中供由政府集中供 给且不均衡给且不均衡 大陆型经济体大陆型经济体 地域大且区域发展不平衡、土地政 府供给且不均衡、产业化程度低、 劳动力成本低 地域大且区域发展不平衡、土地政 府供给且不均衡、产业化程度低、 劳动力成本低 大陆型经济体大陆型经济体 领先企业多区域布局发展模式 + 地域大且区域发展不平衡、土地市 场
10、化供给、以独立住宅为主、产业 化程度高、劳动力成本高 地域大且区域发展不平衡、土地市 场化供给、以独立住宅为主、产业 化程度高、劳动力成本高 14 + 地域地域 公司战略整体思路公司战略整体思路公司战略整体思路公司战略整体思路 运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展,分散产 品结构不均衡和区域周期不均衡带来的风险 在少于竞争对手城市布点的情况下运用多业态布局实现 领先业务规模 在城市领先与新城市进入产生冲突时,城市领先优先于在城市领先与新城市进入产生冲突时,城市领先优先于 新城市进入 15 龙湖持续成长之路龙湖持续成长之路龙湖持续成长之路龙湖持续成长之路 ?公司在总结多业态开发经验的基础上,
11、将进入快 有组织有支 持地第一轮 快速扩张 速区域扩张的新阶段 有组织 异地扩张 异地扩张经 多业态多 项目并联 异地扩张经 验积累 单业态单 项目串联 单业态多 项目并联 项目串联 16 1997-19981999-20012002-20042005-20062007-20082009-2011 区域布局战略区域布局战略区域布局战略区域布局战略 运用运用运用运用帕尔迪帕尔迪帕尔迪帕尔迪模式模式模式模式进行全国布局进行全国布局进行全国布局进行全国布局运用运用运用运用帕尔迪帕尔迪帕尔迪帕尔迪模式模式模式模式进行全国布局进行全国布局进行全国布局进行全国布局 17 帕尔迪在全美集中于主要经济带进行区
12、域布局帕尔迪在全美集中于主要经济带进行区域布局帕尔迪在全美集中于主要经济带进行区域布局帕尔迪在全美集中于主要经济带进行区域布局 18 新城市进入策略新城市进入策略新城市进入策略新城市进入策略 ?由北向南从沿海经济圈中心城市辐射周边城市群 ?用10年左右的时间完成全国基本布局 ?2008年进入天津,完成环渤海区域中心城市布局, 2009年进入上海、南京基本完成长三角区域中心城市 布局,2010年、2011年从中心城市向板块内其它重要 城市渗透。 北京 天津 北京 天津 南京 上海 南京 上海 重庆 成都 重庆 成都 广州广州 19 深圳深圳 广州广州 新城市进入标准新城市进入标准新城市进入标准新
13、城市进入标准 同时兼备资源禀赋与政策支持是目标城市选择的核心标准 资源禀赋 ?同时兼备资源禀赋与政策支持是目标城市选择的核心标准 历史文化(重商主义的积淀) 自然资源 交通运输 城市新移民 政策支持 目标目标目标目标 城市城市城市城市 政治地位 国家特殊政策扶持 直属垄断企业直接投入 国债使用 20 业态布局战略业态布局战略业态布局战略业态布局战略 在每个进入的城市成为在每个进入的城市成为在每个进入的城市成为在每个进入的城市成为新鸿基新鸿基新鸿基新鸿基在每在每一一个进入的城市成为在每个进入的城市成为在每一一个进入的城市成为个进入的城市成为新鸿基新鸿基新鸿基新鸿基 21 在每在每一一个进入的城市
14、成为新鸿基个进入的城市成为新鸿基在每个进入的城市成为新鸿基在每个进入的城市成为新鸿基 在每个进入的城市成为NO 1NO 1或或NO 2NO 2在每个进入的城市成为NO 1NO 1或或NO 2NO 2?在每一个进入的城市成为NONO. .1 1或或NONO. .2 2 ?集中于中高端市场,在城市内进行多业态布局 ?在每一个进入的城市成为NONO. .1 1或或NONO. .2 2 ?集中于中高端市场,在城市内进行多业态布局 ?可售物业数量维持在高水平并快速周转(尤其是城市化的前期和中期)?可售物业数量维持在高水平并快速周转(尤其是城市化的前期和中期) ?适时发展具高升值潜力的地标性投资物业?适时
15、发展具高升值潜力的地标性投资物业 独立独立 别墅别墅 联排联排 别墅别墅 花园花园 洋房洋房别墅别墅别墅别墅洋房洋房 高层高层 公寓公寓 商业物业商业物业 22 公寓公寓 城市内的业态平衡城市内的业态平衡城市内的业态平衡城市内的业态平衡 ?在同一城市内不同业态产品有不同的市场周期,多业态开发可使地区 公司在不同业态产品间平衡收入,实现持续稳定的发展,使每一个进入 的城市都能成为稳固的根据地 2005年年 2006年年 独立别墅联排别墅花园洋房独立别墅联排别墅花园洋房独立别墅联排别墅花园洋房独立别墅联排别墅花园洋房 年年 高层公寓高层公寓商业物业商业物业高层公寓高层公寓商业物业商业物业 高层公寓
16、高层公寓商业物业商业物业高层公寓高层公寓商业物业商业物业 23 商业物业发展思路商业物业发展思路商业物业发展思路商业物业发展思路 持有型商业整体发展原则持有型商业整体发展原则:持有型商业整体发展原则持有型商业整体发展原则: 选择性保留租金价值高或租金增长快的商业物业。未来5年集团范围内按不超过年开发销售 型物根据规模逐渐增加)的例发持有型商物住宅车库型物业15%(以后根据公司规模可以逐渐增加)的比例发展持有型商业物业,住宅车库一 定销售或配售,以优化资产结构和为未来收入结构安排做准备。 商业项目选择原则:商业项目选择原则:组织能力、现金流量、开发节奏和团队迅速取得成功 ?新公司一年内慎选持有型
17、商业物业面积比例超过30%的单个开发项目; ?新公司一年后二年内,可适当选择在商业物业面积在60%以内的单个开发项目,最好立 足于选择能在本项目实现现金流平衡的项目; 新公司年后可以拿纯商业项目?新公司三年后可以拿纯商业项目。 24 不同业态的价值贡献不同业态的价值贡献不同业态的价值贡献不同业态的价值贡献 销售型物业销售型物业 公司规模的 持续稳定增长 公司规模的 持续稳定增长持续稳定增长持续稳定增长 持有型物业持有型物业 分享城市经济、地 价增长带来的收益 分享城市经济、地 价增长带来的收益 25 土地增值税的全面征收将对行业产生系统性影响土地增值税的全面征收将对行业产生系统性影响土地增值税
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- 规模化 持续增长
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