武汉京山春风商业中心综合体前期定位报告.pdf
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1、1 京山春风商业中心综合体 前期定位报告 2 全国视野全国视野 集体智慧集体智慧 成为成为“最具实效性的地产营销集成服务商最具实效性的地产营销集成服务商是我们的志向是我们的志向 3 京山春风商业中心综合体处于京山县城老城区中 心地带,周边新盘开发多以住宅区为主导,而本项目 的开发指标看出,该项目的开发将以商业占据约40%的 综合体立项,是现阶段区域内第一个大型的综合体, 也是区域在逐渐的城市改造中呈现的价值过程。 故而,我们认为,京山春风商业中心综合体将是 基于对地块的理解与超越竞争的规划想象力,才可能 在项目定位阶段增加提升价值。 京山春风商业中心综合体处于京山县城老城区中 心地带,周边新盘
2、开发多以住宅区为主导,而本项目 的开发指标看出,该项目的开发将以商业占据约40%的 综合体立项,是现阶段区域内第一个大型的综合体, 也是区域在逐渐的城市改造中呈现的价值过程。 故而,我们认为,京山春风商业中心综合体将是 基于对地块的理解与超越竞争的规划想象力,才可能 在项目定位阶段增加提升价值。 导语 4 物业形态 产品组合 体量比例 发展策略 限制条件 核心问 题界定 客户目标 项目属性项目属性研究界定研究界定 城市研究城市研究区域研究区域研究宏观分析宏观分析 综合体研究综合体研究 住宅、酒店、办公、商业市场研究住宅、酒店、办公、商业市场研究 县级商业发展的思考县级商业发展的思考中心城区的发
3、展规律中心城区的发展规律 项目优化建议 物业组合发 展建议 5 物业形态 产品组合 体量比例 发展策略 限制条件 核心问 题界定 客户目标 项目属性项目属性研究界定研究界定 城市研究城市研究区域研究区域研究宏观分析宏观分析 综合体研究综合体研究 住宅、酒店、办公、商业市场研究住宅、酒店、办公、商业市场研究 县级商业发展的思考县级商业发展的思考中心城区的发展规律中心城区的发展规律 项目优化建议 物业组合发 展建议 6 区位条件:城市中心、交通枢纽、核心商圈区位条件:城市中心、交通枢纽、核心商圈 项目位于京山县核心商业圈内,地块东至交通路,西至农机 公司,南至京源大道,北至交通局,是京山城内最重要
4、的商 业项目。 南北分别为两条城市主干道京源大道与轻机大道;东西 各为两条城市次干道,商业氛围浓厚; 本体研究本体研究 资源研究资源研究规划指标规划指标 SWOT分析分析 项目用地项目用地 老 城 区 新 城 区 综合结论综合结论 7 地理位置: 一条商业主干道和两条商业次干道围绕地块,存在较大商业的挖掘空间与价值 位于老城区核心商业圈京源大道中段,项目地块周边社区与环境相对较好,多为近年新开始住 宅项目,项目北面多为事业单位员工宿舍等外观陈旧的建筑,整体居住环境与品质一般。 交通局宿舍 本体研究本体研究 资源研究资源研究规划指标规划指标综合结论综合结论 兴业路步行街 东方百货 SWOT分析分
5、析 交道路 京源大道交通局 东门路商业街 对面宾馆 8 地块现状:除了中百超市具备一定展示性外,周边整体居住环境参差不齐地块现状:除了中百超市具备一定展示性外,周边整体居住环境参差不齐 老 旧 的 私 房 沿 京 源 大 道 的 商 铺 工地现场工地现场 沿 交 通 路 的 商 铺 三 角 路 南 社 区 中百超市京山医院 本体研究本体研究 资源研究资源研究规划指标规划指标综合结论综合结论 SWOT分析分析 沿 京 源 大 道 的 商 铺 9 规划指标:规划指标:地块所承载的商业使命远大于居住使命 主要经济技术指标主要经济技术指标 用地性质用地性质商业、居住商业、居住 规划用地面积()规划用地
6、面积()62206 总建筑面积()总建筑面积()194137 保留建筑面积()保留建筑面积()28131 超市超市13265.82 Shopping mall42961.43 步行街商铺步行街商铺14644.89 公寓公寓11620.17 商品住宅商品住宅83533.25 容积率容积率3.12 建筑密度(建筑密度(%)38.31 备注备注商业商业42% 项目总用地面积为6.22万,总建筑面积19.41万,保留建筑面积2.81万 ,容积率3.12;其中商业建筑面积不少于7.13万,住宅建筑面积不大于 9.51万。 本体研究本体研究 资源研究资源研究规划指标规划指标综合结论综合结论 SWOT分析分
7、析 10 地块资源:综合配套资源丰富,带动区域商业需求及人口结构的变化地块资源:综合配套资源丰富,带动区域商业需求及人口结构的变化 地块周边教育配套齐全 幼儿园:县聪明屋幼儿园 小学:新市二小、县实验小学、新市镇第四小学 等; 中学:京山县实验中学、绀弩中学、育才中学、 湖北省京山中学、县五中等; 区域规划为城市核心区,并增强目前的商业商务区功能,目前已进入起步实施阶段,随着 区域的不断建设,将极大促进区域商业结构的完善与提升,并对区域人口的构成产生实质 性影响。 本体研究本体研究 资源研究资源研究规划指标规划指标综合结论综合结论 SWOT分析分析 11 本体研究本体研究 SWOT分析SWOT
8、分析规划指标规划指标综合结论综合结论资源研究资源研究 从优势从优势/劣势劣势/机会机会/威胁四大角度分析项目,寻找思路!威胁四大角度分析项目,寻找思路!从优势从优势 从优势从优势/ /劣势劣势劣势劣势/ /机会机会机会机会/ /威胁四大角度分析项目,寻找思路!威胁四大角度分析项目,寻找思路!威胁四大角度分析项目,寻找思路!威胁四大角度分析项目,寻找思路! Strengthweakness opportunitythreaten 本项目固有的优势本项目固有的不足 面临的外部机遇需要面对的外部威 胁 12 本体研究本体研究 SWOT分析SWOT分析规划指标规划指标综合结论综合结论资源研究资源研究
9、?市中心,老商圈,商业底蕴丰富,地位不 可复制; 市中心,老商圈,商业底蕴丰富,地位不 可复制; ?各乡镇存在巨大的消费潜力;各乡镇存在巨大的消费潜力; ?临主干道,交通方便;临主干道,交通方便; ?大体量,临街面较长,昭示性好,京山县 稀缺新型商业资源。 大体量,临街面较长,昭示性好,京山县 稀缺新型商业资源。 ?项目规划建筑密度较低,受还建影响较 大,对项目整体空间布局不利; 项目规划建筑密度较低,受还建影响较 大,对项目整体空间布局不利; ?周边业态种类众多,临两大商业步行街, 竞争压力较大。 周边业态种类众多,临两大商业步行街, 竞争压力较大。 ?京山县无标志性商业,项目可做形象工 程
10、; 京山县无标志性商业,项目可做形象工 程; ?现有商业项目业态单一,期待新型升级市 场更新换代; 现有商业项目业态单一,期待新型升级市 场更新换代; ?区域商业有待升级调整,伴随城市经济的 不断建设,将为项目入市创造适生外部空 间。 区域商业有待升级调整,伴随城市经济的 不断建设,将为项目入市创造适生外部空 间。 ?长期的商业消费观念滞后,消费结构趋于 单一; 长期的商业消费观念滞后,消费结构趋于 单一; ?城市经济发展受外来投资及打工回流影响 较大。 城市经济发展受外来投资及打工回流影响 较大。 S W O T 本项目固有的优势Strengthweakness本项目固有的不足 面临的外部机
11、遇opportunitythreaten需要面对的外部威胁 13 本体研究本体研究 SWOT分析SWOT分析规划指标规划指标综合结论综合结论资源研究资源研究 ?走差异化路线,从市场空白 点出发,打造片区引领性物 业; 走差异化路线,从市场空白 点出发,打造片区引领性物 业; 发挥优势,抢占机会发挥优势,抢占机会利用机会,克服劣势利用机会,克服劣势 ?着力打造项目品质,即对外围 产品的营造,加强项目自身比较 优势,突破现有价格体系。 着力打造项目品质,即对外围 产品的营造,加强项目自身比较 优势,突破现有价格体系。 发挥优势,转化威胁发挥优势,转化威胁 ?差异化营销,全面拔高项目 形象,以运营者
12、、领导者姿 态面向市场 。 差异化营销,全面拔高项目 形象,以运营者、领导者姿 态面向市场 。 减小劣势,避免威胁减小劣势,避免威胁 ?合理安排各种物业综合比例,以小 风险高品质的开发,降低风险,增加 收益; 合理安排各种物业综合比例,以小 风险高品质的开发,降低风险,增加 收益; ?提高产品附加值,特别是景观塑 造,变相降低单位成本。 提高产品附加值,特别是景观塑 造,变相降低单位成本。 14 本体研究本体研究 本项目规模约20万方,与京山现阶段项目地块相比, 在规模上占具绝对优势。 本项目规模约20万方,与京山现阶段项目地块相比, 在规模上占具绝对优势。 本项目规模约20万方,与京山现阶段
13、项目地块相比,本项目规模约20万方,与京山现阶段项目地块相比, 在规模上占具绝对优势。在规模上占具绝对优势。 临主要交通要道,通达性便利性强,成为项目展示自我的独临主要交通要道,通达性便利性强,成为项目展示自我的独 特优势。特优势。 临主要交通要道,通达性便利性强,临主要交通要道,通达性便利性强,成为项目展示自我的独成为项目展示自我的独 特优势。特优势。 尽管项目周边商业氛围浓厚,但市场尚处于初级阶段。且周尽管项目周边商业氛围浓厚,但市场尚处于初级阶段。且周 边商业整体经营不佳,缺乏合理商业配置。各教育、医疗配边商业整体经营不佳,缺乏合理商业配置。各教育、医疗配 套资源相对丰富,成为区域商业与
14、住宅市场的重要支撑。套资源相对丰富,成为区域商业与住宅市场的重要支撑。 尽管项目周边商业氛围浓厚,但市场尚处于初级阶段。且周尽管项目周边商业氛围浓厚,但市场尚处于初级阶段。且周 边商业整体经营不佳,缺乏合理商业配置。边商业整体经营不佳,缺乏合理商业配置。各教育、医疗配各教育、医疗配 套资源相对丰富,成为区域商业与住宅市场的重要支撑。套资源相对丰富,成为区域商业与住宅市场的重要支撑。 本项目整体商业体量占比达40%,商业的合理定位与规划至本项目整体商业体量占比达40%,商业的合理定位与规划至 关重要。关重要。 本项目整体商业体量占比达40%,本项目整体商业体量占比达40%,商业的合理定位与规划至
15、商业的合理定位与规划至 关重要。关重要。 综合结论综合结论规划指标规划指标资源研究资源研究SWOT分析分析 项目初判方向-项目初判方向-集商业、商务、住宅为一体的集商业、商务、住宅为一体的城市综合体!城市综合体! 15 物业形态 产品组合 体量比例 发展策略 限制条件 核心问 题界定 客户目标 项目属性项目属性研究界定研究界定 城市研究城市研究区域研究区域研究宏观分析宏观分析 综合体研究综合体研究 住宅、酒店、办公、商业市场研究住宅、酒店、办公、商业市场研究 县级商业发展的思考县级商业发展的思考中心城区的发展规律中心城区的发展规律 项目优化建议 物业组合发 展建议 16 (1)次贷危机、经济进
16、入调整期(1)次贷危机、经济进入调整期 美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融,破产 美国第五大投资银行“贝尔斯登”廉价卖给摩根大通 158年的雷曼兄弟破产 宏观分析宏观分析 (2)中国股市、楼市(住宅)严重下挫(2)中国股市、楼市(住宅)严重下挫 沪市持续下挫,缩量,成交额不到300亿 ,中产阶级一蹶难振,中心企业度日如年。 次贷危机越演逾烈,全国楼市集体下跌近两成,局部市场达四至五成。 单笔挂牌土地成交价格下降,流拍、流标现象频频发生 区域概况区域概况竞争环境竞争环境 宏观剪影宏观剪影 区域土地区域土地 17 (3)政策频繁出台(3)政策频繁出台 限购令,限贷令陆续出台;国家对房地产进行前所
17、未有的深度调控。 非本地居民限贷。 首套房首付三成; 二套房首付六成,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 家庭三套房停止贷款。 35个城市已出台限购 (4)银行“银根”紧缩(4)银行“银根”紧缩 央行预定的四个季度的信贷节奏是“3、3、2、2”,2011年4月末,本外币贷款余额53.37万亿元,同比增长 17.2%。人民币贷款余额50.21万亿元,同比增长17.5%,比上月末和上年同期分别低0.4和4.5个百分点。当月人民 币贷款增加7396亿元,同比少增208亿元。 2011年下半年信贷趋紧成为必然,房地产贷款额度将受到较大的影响。 (5)(5) 宏观分析宏观分析 区域概况区域概况竞争环境竞
18、争环境 宏观剪影宏观剪影 区域土地区域土地 18 整体经济发展情况良好,稳步上行,为城市发展奠定基础整体经济发展情况良好,稳步上行,为城市发展奠定基础 宏观分析宏观分析 区域概况区域概况竞争环境竞争环境 细看荆门细看荆门 2006年至2010年,荆门市GDP一直保持快速增长,增长幅度均保持11以上 2010年荆门市GDP在湖北省位居第八位,达到730亿元 GDP 区域土地区域土地 348.73 420.08 520.4 600.53 730.7 0 200 400 600 800 0 200 400 600 800 20062007200820092010 荆门市20062010年GDP荆门市
19、20062010年GDP 11.3% 12.8% 14%15.6% 2010年湖北省各市GDP(亿元)情况2010年湖北省各市GDP(亿元)情况 5515 1547 1538 850 837 800 736 730 660 520 401 395 0100020003000400050006000 武汉 宜昌 襄阳 黄冈 荆州 孝感 十堰 荆门 黄石 咸宁 随州 鄂州 5515 1547 1538 850 837 800 736 730 660 520 401 395 0100020003000400050006000 武汉 宜昌 襄阳 黄冈 荆州 孝感 十堰 荆门 黄石 咸宁 随州 鄂州 系
20、列1系列1 19 根据历年经济发展判断,人均仍将稳步上升根据历年经济发展判断,人均仍将稳步上升 宏观分析宏观分析 区域概况区域概况竞争环境竞争环境 细看荆门细看荆门 荆门市人均GDP稳步增长,2010年人均GDP达到2.43万元 2010年,荆门市人均GDP在省内排名第四位 人均人均GDP 区域土地区域土地 0.78 1.22 1.72 1.89 2.43 0 1 2 3 0 1 2 3 20062007200820092010 荆门历年人均GDP(万元)荆门历年人均GDP(万元) 30% 56% 41% 9% 26% 2010年湖北省各市人均GDP(万元)情况2010年湖北省各市人均GDP(
21、万元)情况 6.6 3.85 2.61 2.43 2.08 1.51 1.29 1.15 6.6 3.85 2.61 2.43 2.08 1.51 1.29 1.15 01234567 武汉 宜昌 襄阳 荆门 十堰 孝感 荆州 黄冈 武汉 宜昌 襄阳 荆门 十堰 孝感 荆州 黄冈 系列1 20 荆门现处于工业蓬勃发展期,根据城市发展规律,第三产业发展空间巨大荆门现处于工业蓬勃发展期,根据城市发展规律,第三产业发展空间巨大 宏观分析宏观分析 区域概况区域概况竞争环境竞争环境 细看荆门细看荆门 第二产业和第三产业比重相对较高,第二产业呈现逐年增长趋势,第三产业发展相对缓慢 第一产业发展逐渐弱化 城
22、市三产城市三产 区域土地区域土地 21 荆门市近年固定资产投资额快速增长,房地产行业投资增幅尤其明显荆门市近年固定资产投资额快速增长,房地产行业投资增幅尤其明显 宏观分析宏观分析 区域概况区域概况竞争环境竞争环境 细看荆门细看荆门 荆门市固定资产投资额逐年增长,近三年增长率均在30%以上 2009年起荆门市房地产投资额的巨幅增长,截止2010年荆门市房地产均价已上涨至2702元/,但与人均GDP差 距不大的襄阳对比,房地产均价却相差1400余元,可见荆门市房地产价格上升空间较大,投资热度仍将继续升温 2010年荆门市固定资产投资到达448.6亿元,其中房产投资占比12% 房产投资房产投资 区域
23、土地区域土地 9.07 11.38 16.84 50.21 52.58 0 10 20 30 40 50 60 0 10 20 30 40 50 60 20062007200820092010 20062010年荆门市房地产投资额(亿元)20062010年荆门市房地产投资额(亿元) 70.8% 25.5% 47.9% 57.2% 52.8% 128.11 153.25 210.08 317.18 448.62 0 100 200 300 400 500 20062007200820092010 20062010年荆门市固定投资额(亿元)20062010年荆门市固定投资额(亿元) 投资额 25.
24、5% 20% 37.1% 51% 41.4% 22 荆门市人均可支配收入保持稳步增长态势,拥有强大消费基础荆门市人均可支配收入保持稳步增长态势,拥有强大消费基础 宏观分析宏观分析 区域概况区域概况竞争环境竞争环境 细看荆门细看荆门 荆门市城镇居民可支配收入在省内处于中上水平,排名位居第三位,与排名第二的黄石市仅相差188元 荆门市城镇居民可支配收入保持增长趋势 消费能力消费能力 区域土地区域土地 20806 15460 15272 14788 14708 14282 14040 13333 12968 12652 20806 15460 15272 14788 14708 14282 1404
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