项目建设和设计流程.ppt
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1、项目建设和设计流程,2019年8月20日,2019年8月20日星期二,-2-,基本流程四阶段,1、项目前期项目立项决策,设计单位参与 2、设计阶段设计单位的主要阶段,进行方案、初步和施工图设计及审图 3、建设阶段业主组织施工监理等单位进行施工,设计单位进行施工配合 4、生产时期工厂仓库生产,住宅公建就是使用阶段,项目前期公司注册,-3-,2019年8月20日星期二,一个项目开始都需要有建设主体,需要在工商部门注册备案 工厂仓库会成立新的公司,住宅和商业项目会成立开发子公司,而自用项目则不一定需要成立公司 公司注册也需要经过审查,对你的业务进行核准备案。而公司名称确定则需要经过工商部门查名。 公
2、司注册当然离不开资金,需要在银行开设账户,这叫注册资金,项目前期土地取得,-4-,2019年8月20日星期二,建设项目要启动,必须要有根基土地 土地获得途径:划拨、出让和转让。一般都是出让,分招标、拍卖、挂牌和协议几种方式 以招标为例,有很多工作。先有意向申请评估,房地局批准后提交项建书到发改委,发改委批准后提出资格申请,同意后参加土地招标。工业建筑还要参加招标前还要提交环评报告和职业卫生报告预审。 土地中标获得 编制可行性研究报告,包含必要性研究、资源情况、建设条件、环境保护、设计方案、实施进度、企业资料、社会及经济效果分析、设计方案和节能减排等篇章,项目前期土地取得,-5-,2019年8月
3、20日星期二,规划局颁发用地规划许可证 签订出让合同 缴纳土地费用 房地局出具建设用地批准书 土地正式到手,设计阶段规划设计要求,-6-,2019年8月20日星期二,重要的设计依据,规定用地容积率、建筑密度、绿化率和建筑高度等基本参数 需要资料:用地范围的地形图,总平面布置意向,房屋土地权属证明,批准的可行性研究报告文件 设计必须按照要求设计,条件绝对不能突破 其中容积率、建筑密度和建筑高度一般情况下都是最大值,而绿化率是最小值。,设计阶段方案设计,-7-,2019年8月20日星期二,按照规划设计要求进行方案设计 签订设计协议 业主提交设计任务书 平面、立面业主签字确认 编写方案设计文本 编制
4、估算书 事先先送环保、绿化和人防审批,审批通过后规划局才能审批 消防八大类项目需要单独送消防审批 业主工程报建备案,获得报建IC卡,设计阶段方案设计,-8-,2019年8月20日星期二,注意以下内容: 1、指标要用足,容积率、建筑密度和建筑高度,为以后修改增加便利 2、绿化率满足规划要求即可,有很多余量的可以适当放大。绿化最终验收时大面积硬地和水面,明沟等都要扣掉的 3、建筑间距放200余量,考虑建筑面层和施工误差,设计阶段方案需提交的资料,-9-,2019年8月20日星期二,上海市建设工程规划设计方案申请表 方案总平面图 方案设计文本 分层面积表。核工院今后应统一表格样式,采用容易填写的WO
5、RD版本,设计阶段房产商的秘密,-10-,2019年8月20日星期二,规划要求的是容积率进行控制,而房产商要求的是销售面积。两者的差值就是房产商的秘密 1、不计入容积率的建筑面积。建筑保温和出屋面楼电梯的面积。上海房价如此之高,房价超过1W后,保温面积的售价已和成本价持平,所以现在房产商不再对保温持否定态度 2、地下部分设备用房面积。按照上海市计算规定,只为本栋住宅使用的地下设备用房计入公摊面积。像地下配电间、弱电间和水泵房都可以计入销售面积。,设计阶段初步设计,-11-,2019年8月20日星期二,按照方案批复进行初步设计 提交总平和勘察设计要求交由业主委托进行地质勘察并得到地质勘探报告 简
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