虹桥商务区核心区一期05号地块投资分析报告2011.1.13.ppt
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1、虹桥商务区核心区一期5号地块投资分析报告,2011年1月,项目背景 项目概况 市场分析 项目研判 财务分析 投资建议,2,区域位置,虹桥商务区: 位于上海市中心城西侧,沪宁、沪杭发展轴线的交汇处,背靠虹桥机场,结合虹桥综合交通枢纽布局设置,距离人民广场约12公里,距离陆家嘴金融贸易区约15公里。,3,总体布局,基地东起S20外环高速,西至G15沈海高速,北起G2京沪高速,南至G50沪渝高速,涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。 规划用地约86平方公里,包括26平方公里的主功能区以及约60平方公里的功能拓展区。,60平方公里的功能拓展区,4,商务区主功能区,商务区主功能区: 规划范围东至环西一大道
2、,即外环线;西至铁路外环线,即华翔路;南至G50沪渝高速;北至规划北翟高架路,总用地面积约为平方公里。 包括3.7平方公里的商务核心区,其中约1.43平方公里的核心区一期为启动区域。,5,核心区一期,核心区一期为项目的启动区域,东侧紧邻虹桥交通枢纽本体,西至嘉闵高架,南至义虹路,北至扬虹路,面积约1.43平方公里。,扬 虹 路,义 虹 路,嘉 闵 高 架,虹桥 交通枢纽,6,整体规划,主功能区总体布局是“一环、两轴、三核、五区”,规划总建设规模约1100万平方米,其中对外交通规划设施约300万平方米,商务办公区等公共设施约490万平方米。,26平方公里的主功能区由上海市政府规划定位,60平方公
3、里的功能拓展区由所涉各区各自规划后上交,统一汇总后进行结构优化。,7,核心区一期规划,虹桥商务区核心区一期规划总用地1.43平方公里,规划总开发规模约170万平方米,包括商务办公、会议展览、酒店、公寓式酒店、文化娱乐、商业等功能。,核心区一期政府规划,8,功能定位,“东看浦东,西看虹桥”,上海“哑铃”发展模式:,大虹桥,大浦东,“大浦东” 国际金融中心、国际航运中心 “大虹桥” 国际贸易中心,9,功能定位,虹桥商务区已经被定义为上海现代服务业的集聚区,上海国际贸易中心的新平台,面向国内外企业总部的汇集地,服务长三角地区、服务长江流域、服务全国的高端商务中心。未来将形成以总部经济为核心,以高端商
4、务商贸和现代物流为重点,以会展、商业等为特色,其他配套服务业协调发展的产业格局。 其中:,主体功能区,将聚焦支持现代服务业的发展、突出支持总部经济的发展以及服务长三角地区为重点,未来将建成“中国会展之都”和“具有国际影响力的商贸中心”。 商务核心区,主体是现代商务功能,是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分,将建设成为上海市第一个低碳商务社区。 功能拓展区,60平方公里的功能拓展区将定位于虹桥交通枢纽服务和产业配套区。,10,功能定位:“会展中心”,虹桥商务区优越的地理区位及便捷的交通网络,是构筑会展之都的绝佳条件,而目前上海甚至国内超大型展馆偏少,将带来发展机遇。 根据规划,核心区一期的会
5、展设施建筑面积已达17万平方米,其中包括一个全中国最大的国家级会展中心,未来将成为中国公共会展的平台。 2011年1月9日,商务部与上海市政府在兴国宾馆签订“共同建设国家会展项目合作框架协议”,将在虹桥商务区内合力打造国内外最具规模、最具水平、最具竞争力的会展综合体。,11,功能定位:“商贸中心”,2009年底,上海向国务院提交国际贸易中心建设的相关文件,标志着继国际金融中心、航运中心之后, “第三中心” 建设的大幕已经拉开。 而虹桥地区及其周边是上海市涉外商务楼最为集聚的区域之一,市外经委、市外资委、上海跨国采购促进中心等核心机构也位于区内,虹桥涉外经贸与商务主导功能正不断扩大。随着“大虹桥
6、”概念的提出及虹桥交通枢纽在世博会期间建成运行,上海经济开始向西部区域偏移,在此背景下,虹桥商务区当仁不让的成为上海国际贸易中心建设的重要载体,将作为上海中心城市功能向外围延伸拓展的重要区域,进而带动中心城外围及西部郊区的整体崛起。,2010年6月,商务部部长陈德铭、上海市市长韩正签署了“部市合作”的相关框架协议,并将“推动上海市建设国际贸易中心”列为首要任务。 主要内容将涉及政策研究、国际贸易中心建设、商贸流通、市场体系建设、进出口贸易、服务贸易、开发区建设、区域商务合作等方面。,12,产业导向,商务区将重点支持12大类产业:现代商贸业、房地产业、会展旅游业、生产性服务业、创意产业、现代物流
7、业、信息服务业、专业服务业、金融服务业、教育培训和医疗服务及其他服务业、环境和公共设施管理业。,同时,由于虹桥商务区的高端定位,无疑将吸引其他地区高端产业向上海集中。这将对上海西部各区会有直接的影响,推动周边各区的产业飞速升级,同时实现更进一步的城市化。,13,交通分析,立体交通“巨无霸”: 上海虹桥商务区依托虹综合交通枢纽,规划区域内包括空港、城铁、高铁、磁悬浮、长途汽车、地铁和城市公交等多种换乘方式,形成空地配合的立体交通网,是名副其实的交通“巨无霸”,远期日均客流总量预计可以达到110万人次。,14,交通分析,轨道交通: 城市轨道交通,目前已经确定3条轨道交通:2号线、10号线、13号线
8、。同时还预留了两条轨道交通:17、20号线; 连接上海中心城区,辐射周边嘉定、青浦、松江及闵行四新城。,15,交通分析,16,交通分析,公路交通: 周边多条高速公路环伺,地面交通四通八达,连接上海中心城区,辐射长三角。 市内交通包括:沪青平、延安高架、崧泽高架、北瞿高架、外环线、中环线等; 省际高速包括:京沪、沪渝、沪昆、沪常、沈海等,17,交通分析,推地长三角一体化的新引擎: 上海经济重心开始偏向西部区域,实现经济东西联飞; 同时,将实现南京、苏州、昆山、上海、嘉兴、杭州连片联动发展,进而辐射整个华东区域,加快长三角一体化进程。,18,项目背景 项目概况 市场分析 项目研判 财务分析 投资建
9、议,19,05地块基本情况,绍虹路,申滨南路,申长路,舟虹路,甬虹路,本项目为核心区一期的05号地块 四至范围:东至申长路、西至申滨南路、南至甬虹路、北至绍虹路,地块中间由舟虹路分割为D11、D12两个子地块 占地面积:78740平方米, 容 积 率:3.192, 建筑面积:251376平方米, 用地性质:商服用地 物业形态:办公、商业、酒店、会议展览及文化娱乐等,20,主要经济技术指标,单位:,21,业态配比与已转让的06、08号地块对比,22,项目背景 项目概况 市场分析 项目研判 财务分析 投资建议,23,上海办公市场分析,2010年,上海写字楼市场供给面积达到180.1万平方米,写字楼
10、市场需求面积为119.4万 平方米,上海市写字楼需求有待释放,存在上升空间。,2010年,上海写字楼市场全年仅成交10,599套,销售价格为19,849元/平方米,与09年基本持平。,24,上海办公市场分析,从区域市场看,2010年“大虹桥”地区中长宁区写字楼市场成交均价明显高于全市平均水平,处于上海中上游价格区域市场,将是上海市未来写字楼市场发展的重要发展区域之一。,25,上海商业市场分析,2010年,上海商用物业市场供给面积为189.7万平方米,需求面积为194.2万平方米,基 本保持供求平衡的良性发展。,2010年,上海商用物业市场成交17,369套,成交均价继续小幅攀升,达到13,16
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