房地产基础知识培训1.ppt
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1、2019/8/26,房地产基础知识培训,2019/8/26,欢迎加入 世家房产,我们的目标 让您成为一名专业的房地产经纪人,2019/8/26,提示: 删除样本文档图标,并替换为工作文档图标,如下: 从“插入”菜单,选择“对象.” 单击“从文件创建” 定位“文件”框中的文件名 确认选中“显示为图标”。 单击“确定” 选择图标 从“幻灯片放映”菜单,选择“动作设置”。 单击“对象动作”,并选择“编辑” 单击“确定”,培训目的: 使新经纪人通过该培训项目,了解进行房地产中介业务的基础知识,了解相关房地产法律法规基础知识,普及与房地产中介业务的基本概念。 培训对象: 世家房产各分店刚刚入行13个月的
2、新经纪人,2019/8/26,第一章,房地产基本概念,2019/8/26,第一节 房产与地产,2019/8/26,一、房地产的概念,房产和地产的总称 是由土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。 经济学上称为不动产,2019/8/26,房产的特性与特点,特性: 不可移动性 长期使用性 附加收益性 异质性 资本和消费品的二重性 易受政策影响性 相互影响性和深受周围社区环境影响性,特点: 房产地产不可分割 实体财产和财产权利的有机结合,它的核心权利是房屋所有权土地使用权 房地产是不动产 非标准化:土地的形状等不同土地上的建筑物的位置结构朝向等不同,20
3、19/8/26,二、地产的概念,地产是指能够为权利人带来收益或满足其权利人工作和生活需要的土地资源,2019/8/26,地产的类型,居住用地 公共设施用地 工业用地 仓储用地 对外交通用地 道路广场用地,市政公用设施用地 绿地 特殊用地 水域和其他用地 保留地,2019/8/26,三、土地所有权的概念与分类,2019/8/26,土地所有权的概念分类,土地所有权: 土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。,土地所有权的分类 国家土地所有权(国有土地) 集体土地所有权(集体土地),2019/8/26,土地使用权获得方式及出让年限,1.发展商只有得到土地才能建房
4、 获得土地使用权方式: a.招标、拍卖(开发商获取土地主要方式)六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业商品房) b.协议转让取得(旧城改造) c.政府批准划拨国有土地(如医用,军用等政府用地.) 2.国有土地使用权出让年限 a住房用地70年 b工业用地50年 c科教、文体、卫生用地50年 d商业、旅游、娱乐用地40年 e综合或其他用地50年,2019/8/26,四、房产的概念与分类,2019/8/26,房产的概念:,是指单纯的建筑物,建筑物虽然必须建造在土地之上,但在某种特定情况下需要把它单独看待。,2019/8/26,房产的分类:,住宅建筑物 生产用房 办公用房 其他楼宇,2019/8/2
5、6,五、房产所有权的分类,占有权:对于房屋的实际持有和控制,它是指使用财产的前提条件 使用权:指按照财产的性能和用途行使利用的权利,以满足人们的生产和生活的需要,2019/8/26,收益权:指凭借所有权取得的经济收入或利益,如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。 处分权:决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能,只有财产的所有人才具有财产的处分权。,2019/8/26,第二节 房地产市场,2019/8/26,一、房地产市场及概念,2019/8/26,房地产市场的概念,房地产市场: 是指所交易的商品是房地产的市场,交易包括买卖、互换、租赁、抵押等。,2019/8/26,房地产市场的分类,1
6、.按用途(功能)划分: 可分为居住房地产市场和非居住房地产 市场两大类。 2.按档次划分: 可分为高档房地产市场、中档房地产市 场和低档房地产市场。 3.按区域范围划分: 可分为整体房地产市场和区域房地产市 场两大类。 4.按交易方式划分: 可分为房地产买卖市场和房地产租赁市 场两大类。 5.按交易目的划分: 可分为房地产使用市场和房地产 投资市场两大类。,2019/8/26,6按流转次数划分:,房地产一级市场: 是土地交易市场,是土地所有者与使用者间的纵向交流,由政府直接控制和垄断经营。(具体为土地使用权出让市场) 房地产二级市场: 是增量房地产交易市场,指房地产经营者与房地产使用者的纵向流
7、通市场。(具体新开发的商品房的初次交易市场) 房地产三级市场: 即存量房地产交易市场,是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场的重新配置。(具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场) 7.按时间划分:可分为过去的房地产市场,现在的房地产市场和未来的房地产市场。,2019/8/26,二、房地产市场的特点,2019/8/26,房地产市场的特点,经营对象的非流动性 流通形式的多样性 市场的统一性 市场的区域性 供给的稀缺性 不完全开发性 市场的不充分性 房地产市场投机的巨大可能性,2019/8/26,第三节 房地产消费,2019/8/26,
8、一、房地产消费的类型,投资型: 房地产的消费主体对房地产消费的主要不是为了自己使用,而是为了作为投资对象,通过对资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式,通过出售或出租来获取利润。,2019/8/26,生产型:对房地产的消费不是为了用于消费,而是为了作为生产和经营场所,为生产和经营提供活动空间或场地。 消费型:主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。,2019/8/26,二、房地产消费的特点,普遍性 多样性 不可替代与差别性 连续性与间断性 消费弹性的差异性 增长性,2019/8/26,三、影响房地产消费的因素,经济社会发展及城市化的水平
9、城市人口增长及生活水平 房地产价格水平 国家政策 城市产业结构 消费者对经济发展形式预测,2019/8/26,四、消费者基本需求,速度快速高效的“一站式”服务 质量达到和超越顾客期望 品种根据顾客需求而定做 服务倾听和及时的回应 价格最优质量与最优价格的组合,2019/8/26,第二章 建筑学基础知识,2019/8/26,第一节 建筑物的分类,2019/8/26,一、按建筑物使用性质分类,居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑,2019/8/26,二、按建筑物层数或总高度分类,(1)住宅。 低 层 13层 多 层 46层 中高层 79层 高 层 10 层 (2)公共建筑及综合性建筑。 高层 总
10、高度超过24m 多层 低于24m的,但不包括总高度超过24m的单层建筑。 (3)超高层建筑。 总高度超过100m的,不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑,均为超高层建筑。,2019/8/26,三、按建筑结构的材料分类,砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构,2019/8/26,四、按建筑结构承重方式分类,(1) 承重墙结构 (2) 框架结构 (3) 排架结构 (4) 其他结构,2019/8/26,五、按建筑施工方法分类,(1)现浇、现砌式建筑。 (2)预制、装配式建筑。这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件,在施工现场进行装配而成。 (3)部分现浇现砌、部分装配式建筑。,2019/
11、8/26,六、按建筑物耐火等级分类,一级 二级 三级 四级,2019/8/26,七、按建筑物耐久等级分类,2019/8/26,八、按房屋完损等级分类,完好房屋 基本完好房屋 一般损坏房屋 严重损坏房屋 危险房屋,2019/8/26,第二节 建筑材料,2019/8/26,一、筑材料的概念和种类,2019/8/26,建筑材料的概念,建筑材料:是建造和装饰建筑物所用的各种材料的统称,是建筑工程的物质基础,建筑物从主体结构到每一个细部构件,无一不时由各种建筑材料经一定的设计和施工而成。,2019/8/26,建筑材料的种类,(1)根据建筑材料的来源不同: 天然材料 人工材料 (2)按化学成分来划分: A
12、、无机材料 B、有机材料 C、复合材料 (3)、按使用功能分类 结构材料 墙体材料 功能材料,2019/8/26,二、建筑材料的性质 :,A、建筑材料的物理性质 B、建筑材料的力学性质 C、建筑材料的耐久性,2019/8/26,第三节 建筑构造,2019/8/26,房屋构造组成部分:,地基和基础 墙与柱 楼板与地面 门窗 楼梯 屋顶,2019/8/26,一、 基础和地基,基础的概念: 是建筑物的组成部分,是建筑物地面以下的承重构件,它支撑着其上部建筑物的全部荷载,并将这些荷载及自重传给下面的地基。,2019/8/26,基础的类型,按使用的材料分为: 灰土基础、三合土基础、砖基础、石基础、混凝土
13、基础、毛石混凝土基础、钢筋混凝土基础等。 按埋置深度分为: 浅基础、深基础 按受力性能可分为: 刚性基础、柔性基础; 按构造形式不同分为: 条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础、桩基础,2019/8/26,地基的概念及要求:,地基的概念: 地基不是建筑物的组成部分,是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。 地基应满足的要求: 有足够的承载力 有均匀的压缩量,以保证有均匀的下沉 有防止产生滑坡、倾斜方面的能力,2019/8/26,基础的埋置深度及考虑因素:,基础深度是指室外设计地面到基础底面的距离 决定建筑物基础埋置深度的因素应考虑下列几个条件: 土层构造的影响 地下水位的影响 冰冻线的影响 相
14、邻建筑物的影响,2019/8/26,二、墙体和柱,2019/8/26,墙体的概念和作用 : 是竖向承重构件,它支撑着屋顶、楼板等,并将这些荷载及自重传给其础。 墙体的作用: 1、承重作用 2、围护作用 3、分隔作用 4、装饰作用,2019/8/26,墙体应满足以下基本要求:,1具有足够的强度和稳定性。 2满足热工方面(保温、隔热、防止产生凝结水)的性能。 3具有一定的隔声性能。 4具有一定的防火性能。,2019/8/26,墙体的类型 :,按位置: 分为外墙和内墙。 按方向: 分为纵墙和横墙。 按受力情况: 分为承重墙和非承重墙 按材料: 分为砖墙、石块墙、小型砌块墙、 钢筋混凝土墙。 按构造方
15、式: 分为实体墙、空心墙和复合墙。,2019/8/26,砖墙一般的厚度:,115mm (称12墙) 178mm (称18墙) 240mm (称24墙) 365mm (称37墙) 490mm (称50墙),2019/8/26,柱,柱是建筑中直立的起支持作用的构件。它承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。,2019/8/26,过梁与圈梁,过梁:其作用是承担门窗洞口上部荷载,并把荷载传递到洞口两侧的墙上。 钢筋混凝土过墚、砖砌过墚、钢筋砖过墚 圈梁:为了增强房屋的整体刚度,防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起的不利影响,长在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋专圈梁。,2019/8/2
16、6,三、地面与楼板,2019/8/26,(1)地面,地面的概念: 地面是指建筑物底层的地坪,主要作用是承受人、家具等荷载,并把这些荷载均匀地付给地基。由面层、垫层和基层所构成。,2019/8/26,地面按按面层所用材料和施工方式不同可分为:,1整体地面 2块料地面 3卷材地面 4涂料地面,2019/8/26,(2)楼板,楼板是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件 主要作用是承受人、家具等荷载,并把这些荷载及自重传给承重墙或梁、柱、基础。,2019/8/26,对楼板的要求:,应有足够的强度,能够承受使用荷载和自重 应有一定的刚度,在荷载作用下挠度变形不超过规定数值 应满足隔声要求,包括隔绝空气传声
17、和固体传声 应有一定的防潮,防水和防火能力,2019/8/26,楼板的基本构造:,面层 结构层 顶棚,2019/8/26,楼板的分类:,按使用材料的不同可分为: 木楼板 砖拱楼板 钢筋混凝土楼板 按施工方式分为: 预制 叠合 现浇,2019/8/26,梁,梁是跨过空间的横向构件。 主要起结构水平承重作用,承担其上的板传来的荷载,再传到支撑它的柱或墙体上。,2019/8/26,梁的分类 :,按材料可分为: 钢梁、钢筋混凝土梁、木梁 按力的传递路线可分为: 主梁、次梁 按梁与支撑的连接状况可分为: 简支梁、连续梁、悬臂梁,2019/8/26,四、门窗,2019/8/26,(1)门的作用和类型:,主
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