房地产基础知识培训课程1刘洋.ppt
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1、,望阳上东区 销售部培训课程,主讲:刘经理 2013年7月7日,为营造良好的学习氛围 请大家把手机调成静音 请勿随意走动 请保持微笑,培训现在开始,Thank You !, 要想成功首先需学会“变态” 改变调整 心态 状态 态度等. 成功之道=思考力行动力表达力,态度决定未来,目录,建筑物的分类,根据建筑物使用的性质分类 1、居住建筑 2、公共建筑:医院、体育馆 3、工业建筑、厂房 4、农业建筑物:猪栅,按建筑物层数或总高度分类,按层数分 低层:1-3层 多层:4-6层 小高层7-11层 高层:11层以上 40层以上为超高层 建筑总高度超过100米的,不论是住宅还是公共建筑,综合建筑均称为超高
2、层建筑,按建筑结构的分类,1、砖木结构建筑,层数在3层以下。 2、砖混结构建筑,这类建筑物的竖向沉重构架采用砖墙或砖柱,水平承重是钢筋混泥。 3、钢筋混凝土结构建筑:承重构件:是钢筋和混泥土(梁、柱)包括:1框架结构2框架剪力墙3剪力墙(20层以上才有) 4、钢结构建筑,建筑构造组成和组成各部分的作用及要求,房子(建筑物)主要由以下组成: 由基础、墙体、柱与地面、楼板、梁、屋顶及解决上下交通的楼梯 一、基础与地基 基础是建筑物地面以下的承重物件,它支撑着其上部建筑物的全部荷载,并将这些荷载传给地基,基础要求,坚固、稳定、耐久。 常用基础形成:条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础、桩基础,砖混
3、结构一般都用桩基础。 地基:它不是建筑物的组成部分,是承受由基础传下来的荷载的土层和岩石。地基分为:天然地基和人工地基。 地基应满足下列要求: 要有足够的承载力 有均匀的压缩量,以保证有均匀的下沉 有防止产生滑坡、倾斜方面的能力,墙和柱,墙:墙和柱均是竖向承重构件,它支撑着层顶、楼板等,并将这些荷载及自重传给基础。 1、墙体作用:1承重作用2维护作用3分离作用4装饰作用 2、对墙体的基本要求:1具有足够的强度和稳定性2具有保温、隔热、防止产生凝结水的性能3具有一定的隔声性能4防火性能 3、墙体的类型:1按受力情况分:承重墙和非承重墙2按使用材料和构造方式分:实体墙、空心墙、复合墙3按平面位置分
4、:分为内墙和外墙。 二柱:是建筑物中直立的,起支撑作用的构件,它承担传递梁和板两种构件传来的荷载。,门和窗,1、门的作用:交通出入,分隔和联系建筑空间的作用 2、窗的作用:采光、通风及观望 门的组成:门框、门扇、五金、门坎 门的材料分:钢门、木门、铝合金门、塑钢门 3、按开启方式分:(1)平开门:内开、外开(2)推拉门(3)弹簧门 (4)转门(5)折叠门(6)卷帘门(7)上翻门(8)升降门 4、按功能分:1防火门2防盗门3安全门 5、按位置分:1围墙门2单元门3入户门4内门 窗 1、窗的组成:窗框、窗扇、五金、玻璃 2、窗按材料分:木窗、钢窗、铝合金窗、塑钢窗 3、按开启方式:平开窗(内开、外
5、开)推拉窗、旋转窗、固定窗 4、按所处的位置分:天窗、侧窗,地面、楼板、梁,1、地面:指建筑物地层的地坪,主要作用是承受人、家具等荷载,并把这些荷载均匀的传给地基。 2、楼板:是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件,主要作用是:承受人、家具等荷载,并把这些荷载及自重均匀的传给承重梁、墙、柱、基础。 楼板一般分为:木楼板、砖拱楼板、钢筋混凝土楼板(是反映现交楼板) 现交楼板要坚固、耐久、强度高、钢度大、防火、防水、抗震性能好。 3)梁: (1)过梁:用来支撑门窗洞口上部砖砌体和楼板荷载的物件 (2)圈梁:在房屋外墙和部分内墙中设置的连续而封闭的梁(砖混才有) 作用是:增强房屋的整体度高度,减少地基
6、不均匀沉降而引起的墙体开裂,提高房屋的抗震性能。,楼梯、屋顶,楼梯的组成:梯段、平台、栏杆、扶手 楼段:一层楼一般不超过18个台阶 平台:供行走时调节疲劳和转换方向用的 栏杆、扶手:保障交通安全 屋顶 1、屋顶的组成:屋面、承重结构层、保温隔热层和顶栅组成 2、常见的类型:平顶、球面顶、坡层顶、曲面顶、折面顶等形式的屋顶 3、屋顶的要求:稳固、防水、保温、隔热以及隔声,国有土地使用权出让的方式及年限,国有土地使用权出让的期限:、居住用地年 、工业用地年 、教育、科技、卫生、文化、体育用地年 、商业、旅游、娱乐用地年 、综合用地年 、协议 、拍卖 、招标 、协议方式:协议出让是指土地使用权的出让
7、方与受让方经过协商,就用地条件,土地使用权出让金等,达成协议后签订土地使用权出让合同。 暗向操作、容易产生腐败、容易造成国有土地资产流失 、拍卖方式:是指在指定的时间、地点、公共场合在市、县人民政府土地使用权拍卖人的主持下,公开竞投某一块地的使用权。 、招标方式:招标出让是指在指定的期限内由符合指定条件的单位或个人以书面投票的方式,竞投某个地块的使用权,由政府择优选择投票者做为受让人。,土地交易出让年限,70年,居住用地,50年,教科文卫体育用地(商住),50年,工业用地,商业、旅游、娱乐,40年,专业知识,1、房产 是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者和使用者之间可以进
8、行出租出售或作其它用途的房屋 2、地产 是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包含地面及其上下空间,地产与土地的根本区别也就是有无权属关系 3、房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转让权等),专业知识,楼花:最早源于香港,是指未完工的在建物。 期房:是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止,所出售商品房为期房。 现房:消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房。 毛坯房:指住宅在交房时未经装饰,仅是完成土建、水电等基本工程,地是粗糙的混凝土地面,房顶仅抹灰层,预留水
9、、气管道。 生地:指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。 熟地:指三通一平或七通一平,具备使用条件的土地,专业知识,开间:在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离,因为是就一自然间宽度而言,故称开间。 进深:住宅的长度即进深,指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。 层高:下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。 净高:下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。 (净高 层高楼板厚度),专业知识,套内阳台建筑面积:指阳台地面底板外沿在水平面的投影;全封闭阳台100%计算面积,半封闭阳台50%计算面
10、积。 套内墙体面积:商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 分摊公用面积=建筑面积套内建筑面积 建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积,专业知识,建筑容积率总建筑面积总用地面积 建筑密度(建筑覆盖率)建筑基底总面积总用地面积100% 绿化率各类绿地总面积总用地面积100%(住宅项目绿化率应不低于30%) 面积误差比(产权登记面积合同约定面积)100%合同约定面积 分摊系数:公用分摊面积之和套内建筑面积之和 出房率(得房率)、实用率=套内建筑面积建筑面积100% 使用率=套内使用面积建筑面积100%,专业知识,国有
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