房地产知识1933132506.ppt
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1、博思堂新人培训,苏州市博思堂投资顾问有限公司 2009 年 3月 1 日,一、建筑基础知识,新人培训,什么是建筑? 广义:人工建筑而成的所有东西。 狭义:即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等,能够遮风挡雨,供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所,不包含构筑物。构筑物:指房屋以外的建筑,人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。 分类:房地产行业对于建筑物的分类方式较多,标准也不尽相同,现仅介绍其中的几种分类方式。 按使用性质分:居住建筑(多层,小高层,高层,大厦,别墅等)、公共建筑(机关办公楼等)、工业建筑(工厂等)、农业建筑(大棚,粮仓等) 按
2、层数分:低层(13层 包括别墅,情景洋房)、多层(47层)、小高层(812层)、高层(13层以上)、超高层(建筑总高度超过100米,不含单层建筑超过100米)。 按结构分:砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构(分为框架、框架剪力墙,剪力墙等)、钢结构。,建筑构造包括 1、基础: 定义:建筑物的组成部分,是建筑物地面以下的承重构件,它支撑其上部建筑物的全部荷载,并将这些荷载及自重传给下面的地基。 按构造形式不同分类:条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础(高层常用)、桩基础。 2、地基: 定义:不是建筑物的组成部分,是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。 3、墙体和柱: 竖向承重构件,支撑屋顶、楼
3、面等,并将这些荷载和自重传给基础。 墙体分类:外墙、内墙;纵墙、横墙;承重墙、非承重墙。 4、门窗: 门的分类:平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门;木门、塑钢门、铝合金门等。 窗的分类:平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗;木窗、塑钢窗、铝合金窗等。 5、梁: 梁是跨过空间的横向构件。 6、楼梯: 一般由三部分组成:楼梯段、休息平台、栏杆扶手。 楼梯的宽度一般在1.2米左右。 住宅楼梯的倾斜度一般在1520o 台阶分踏步和踢步两部分,踏步宽度在2025cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。 7、屋顶: 屋顶分平屋顶和坡屋顶。 建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。,建筑设备包括: 1
4、、给水、排水系统 给水的方式有:直接供水(在水压水量稳定的情况下采用)、设置水箱供水(水压在一天内定期高低变化的情况下采用)、设置水泵、水箱供水(水压经常性的低于所需水压的情况下采用)、分区分压供水(多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水,不能满足上面楼层用水时,通常分成两个供水区,下层直接供水,上层采用设置水泵水箱供水。) 给水的管材目前多采用PVC管、铝塑管。 排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用100150的铸铁管或PVC管材。 2、采暖系统: 采暖系统可分为两类,一是独立采暖;二是集中采暖。 集中采暖又可分为两种: 热水供暖:采用热水进行供暖,供水温度
5、一般95度,回水温度一般70度。这种方式的特点是热得慢,凉得也慢,多用于住宅等不间歇采暖。 蒸气采暖:采用水蒸气进行供暖。这种方式的特点是热得快,凉得也快。多用于间歇性采暖建筑,如剧院等。,集中供暖国家目前提倡采用分户计量式采暖方式,但是由于计量价位的不确定,大多开发商都没有采用。当前使用最多的是分户控制采暖。 无论是分户计量还是分户控制,现在都没有达到“谁用谁交费,不用不交费”的状态。 3、通信和空调系统 包括电话系统、网络系统、有线系统等。 4、电气设备: 包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷装置(接闪器(避雷针、避雷带、避雷网)、引下线、接地装置)。 5、燃气供应系统! 燃气目前常用的有
6、三种: 人工煤气:工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品,其主要成分是CO,比重与空气相近。使用不当极易发生煤气中毒。很多地市正在逐步替代人工煤气。现价约为1元/立方。 天然气:蕴藏于地下的可燃气体,主要成分是CH4,比空气轻,一旦发生泄漏,天然气会飘于上层,不会发生煤气中毒的现象。而且天然气燃烧后不会产生污染性气体,属绿色环保燃料,全国正,大力推广。现价约为12元/立方。 液化石油气:石油产品,成份较复杂,热值高。现价约为8.59.5元/立方。液化石油气与上述两种燃气的供应系统不同,液化石油气是一个居住区一套加压系统。液化石油气一般用于市政燃气管网尚未达到的地区。 6、电梯:基本都标有载客量,
7、载重重量X KG,运行速度。品牌:市场长见的有富士,三菱,永大,日立等 7、设备层、管道井: 设备层一般用于放置建筑运行机械。多用于高层住宅、写字间等。 8、综合布线系统、楼宇智能化:如门禁,建筑材料: 1、砖: 普通砖的尺寸为235*115*55mm,因为砖的尺寸,所以才出现了12墙、24墙、37墙等的说法。每512块普通砖组成1立方米。 为保护耕地,很多市区目前已禁止使用粘土砖,提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。 2、水泥: 水泥的种类很多,目前大多采用硅酸盐水泥,标号越高其质量越好强度越高。 3、钢筋混凝土: 混凝土是用水泥、砂、石子等材料搅拌而成。 采用混凝土与钢筋进行搭配,主要是考虑到两者的
8、膨胀系数相近,可以较好的粘合到一起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点,使得建筑物更加稳定牢固。 4、防水材料: 目前常用的主要是SBS(改性卷材)、JS(防水涂料)。 5、三大材、四小材: 三大材:钢材、水泥、木材。 四小材:汽柴油、玻璃、沥青、油毡。,常用基础概念 1、什么是标志尺寸、构造尺寸、实际尺寸? (1)、标志尺寸是用以标注建筑物定位轴线之间(开间、进深)的距离大小,以及建筑制品、建筑构配件、有关设备位置的界限之间的尺寸。(2)、构造尺寸是建筑制品、建筑构配件的设计尺寸。构造尺寸小于或大于标志尺寸。一般情况下,构造尺寸加上预留的缝隙尺寸或减去必要的支撑尺寸等于标志尺寸。(3)、
9、实际尺寸是建筑制品、建筑构配件的实有尺寸。实际尺寸与构造尺寸的差值,应为允许的建筑公差数值。 2、什么是定位轴线? 定位轴线是用来确定建筑物主要结构或构件的位置及其标志尺寸的线。 3、什么是横向、纵向?什么是横向轴线、纵向轴线? (1)、横向,指建筑物的宽度方向。(2)、纵向,指建筑物的长度方向。(3)、沿建筑物宽度方向设置的轴线叫横向轴线。其编号方法采用阿拉伯数字从左至右编写在轴线圆内。(4)、沿建筑物长度方向设置的轴线叫纵向轴线。其编号方法采用大写字母从上至下编写在轴线圆内,4、什么是房屋的开间、进深? 开间指一间房屋的面宽,及两条横向轴线之间的距离;进深指一间房屋的深度,及两条纵向轴线之
10、间的距离。 5、什么是层高?什么是净高? 层高指建筑物的层间高度,及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度;净高指房间的净空高度,及地面至天花板下皮的高度 6、什么是建筑总高度? 建筑总高度指室外地坪至檐口顶部的总高度。 7、什么是标高?什么是绝对标高、相对标高? (1)、建筑物的某一部位与确定的水基准点的高差,称为该部位的标高。(2)、绝对标高亦称海拔高度,我国把青岛附近黄海的平均海平面定为绝对标高的零点,全国各地的标高均以此为基准。(3)、相对标高是以建筑物的首层室内主要房间的地面为零点(+ 0.00),表示某处距首层地面的高度。,8、 什么是建筑面积、使用面积、使用率?什么是交通面积、结
11、构面积? (1)、建筑面积指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、交通面积和结构面积组成。(2)、使用面积指主要使用房间和辅助使用房间的净面积(净面积为轴线尺寸减去墙厚所得的净尺寸的乘积)。(3)、使用率亦称得房率,指使用面积占建筑面积的百分数。(4)、交通面积指走道、楼梯间、电梯间等交通联系设施的净面积。(5)、结构面积指墙体、柱所占的面积。 9、什么是红线? 红线指规划部门批给建设单位的占地面积,一般用红笔圈在图纸上,具有法律效力。 10、建筑物如何划分等级? 建筑物的等级是依据耐久等级(使用年限)和耐火等级(耐火年限)进行划分的。(1)、按耐久等级划分,共分为四级:一
12、级,耐久年限100年以上;二级,耐久年限50100年;三级,耐久年限2550年;四级,耐久年限15年以下。(2)、按耐火等级划分,共分为四级:从一级到四级,建筑物的耐火能力逐步降低。 11、什么是砖混结构? 房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板,此类结构形式叫砖混结构。,12、什么是框架结构? 框架结构指由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的骨架作为承重结构,墙体是围护结构。 13、什么是剪力墙? 剪力墙指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体。因高层建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起,故剪力墙又称抗震墙。 14、什么是框架剪力墙结构? 框架剪力墙结构指竖向
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