房地产行业相关财税知识.ppt
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1、房地产行业相关财税知识分享,一、房地产运作和开发模式 二、会计科目简介 三、房地产开发财务核算简介,一、房地产运作及开发模式,(一)房地产开发主要受哪些因素影响,1、政治因素 2、宏观经济发展(经济发展趋势、企业家预期、通胀/通缩、股市期货行情等) 3、所在区域的发展状况以及发展预期:所在城市圈:一带一路;新五大城市圈:环渤海城市群、长江中游城市群、长三角城市群、成渝城市群、珠三角城市群;所在城市:一二线城市、三四线城市或县;是否为区域性中心城市、是否为县级市、百强县等;,所在区:老城区、高新区或新城区,未来发展;具体位置:是否为市中心或区域中心,中小学学区、市政配套以及公共交通是否方便、未来
2、是否有地铁通过等。 4、所在城市人口情况、人口预期、消费水平、消费偏好等。 5、具体财税政策影响(限购政策、利率水平、贷款按揭政策、公积金使用政策、二手房政策、契税政策、房产税政策等)。 6、其他影响因素。,(二)房地产公司如何选取项目一般四个关键点,一、项目利润 二、项目现金流 三、公司长线发展(如长期持有) 四、公司多元化发展(如城市综合体、文旅产业、大健康产业),影响房地产公司选择项目的几个因素,一、公司本身的性质:国企、上市公司、民营企业(是否有拿地任务等) 二、公司战略规划(高品质住宅专家、写字楼开发、商业综合体开发、是否多元化发展等) 三、公司目前的财务状况及财务预期(是否需要现金
3、流平衡、或追求利润最大化) 四、公司或企业家偏好(稳健保守或激进) 五、项目本身的基本情况(具体项目是否符合公司战略规划),项目的利润和现金流如何平衡,项目的利润和现金流有时不能兼得,如果希望回笼快,例如提高小户型比例、适当降低销售价格、增加一次性付款方式优惠等。这些措施可能会降低项目利润。 但同时,货币是有时间价值的,尽早回款对房地产公司来说可以提高周转率、降低财务风险,同时资金回笼后可以去拿新项目。,可以采取一些促进现金流的方式,1、对应收款加大管理力度,促进客户及时交清首付款、尾款,办理按揭,多选择金融机构,督促银行尽快放款。 2、对部分供应商采取开具承兑汇票,利用商业信用等方式,延缓工
4、程款、设备款的支付。 3、对销售提成的尾款、管理人员年终奖采取次年发放的方式。,(三)房地产主要开发类型 项目容积率、项目商住比、是否要求建酒店、项目绿化率、建筑密度等 ,可以销售精装房。,房地产跨界和融合,在新的国际国内经济环境和市场环境下,房地产跨界和融合成为趋势,房地产可能和文化旅游和文化创意领域、产业园区、养老领域、大健康领域、智能家居领域等融合,形成新类型的房地产开发。 并将和互联网融合,在项目推广与销售、客户资源维护模式等方面发生深刻变化。,四、房地产具体项目的运作,取得一个项目后,可能自行开发,或者与战略伙伴合作开发等。 新成立一个项目公司,有利于理顺股东关系,以及未来的利润和开
5、发产品分配,一般采取此方式。一般成立子公司独立核算。,房地产公司实质上是在做资源的整合-区别:一方面是整合能力,一方面是房企自己的思想,我们对规划设计的引导,1、销售:可以外包给销售代理公司。 2、设计:与国内外设计公司合作,进行规划设计、施工图设计、内外装设计、绿化设计、泛光设计等。 3、施工:与各领域施工企业合作,进行土建、内外装、园林绿化等施工。 4、其他:预决算外包等。,二、会计科目简介,第一部分 资产类会计科目,房地产行业相关的重要资产类科目 (一)存货,甲供材,简单来说就是由甲方(开发商)提供的材料。这是在甲方与承包方签订合同时事先约定的。凡是由甲供材料,进场时由施工方和甲方代表共
6、同取样验收,合格后方能用于工程上。甲供材料一般为大宗材料,比如钢筋、钢板、管材、混凝土水泥等。,使用“甲供材”模式的优势,1、杜绝劣质材料,保证工程品质。除了传统的三大主材(钢材、商品砼、水泥)外,开发商可以选择对灯具、瓷砖、管材、开关面板、井盖等各类工程材料进行甲供。 2、杜绝工程决算漏洞。若采取包工包料的形式,增加了材料采管费,同时建筑工程队可能以次充好,相应增加工程成本。,库存材料的余额代表什么?,一般来说,为提高效率和降低保管成本,开发商的甲供材都是先报采购计划,再行采购,即入库金额=出库金额,不存在余额。 特殊情况下,如设计修改或者其他原因,可能会留有库存材料余额,显示工程材料未完全
7、使用,应由工程管理人员清点,财务人员监督账账相符、账实相符。,“在建开发产品”包括以下会计科目:,1、土地征用及拆迁补偿费 2、前期工程费 3、建筑安装工程费 4、基础设施建设费 5、公共配套设施费 6、开发间接费用,一、土地征用及补偿费,1、土地出让金:一般等于国有土地出让合同价款; 2、教育配套费:按照住宅建筑面积一定标准(合肥市目前标准:小区内配幼儿园65元/平方米,不配幼儿园80元/平方米); 3、契税:(土地出让金教育配套费)4%; 4、印花税:(土地出让金教育配套费)0.05%;,5、分期付款利息:若土地出让合同约定分期支付土地出让金,则需要按照基准贷款利率支付利息; 6、拆迁补偿
8、费:有关地上、地下建筑物的拆迁补偿支出,安置及动迁支出,分为货币补偿和非货币补偿; 7、市政配套费:指向政府部门交纳的大市政配套费(住宅住宅基础配套费105元、白蚁防治费2元、墙改基金10元;非住宅165+2+10元/); 8、其他:如办证费用、土地面积测量费用等。,二、前期工程费,1、各类设计费:规划设计费、方案设计费、施工图设计费、环境绿化设计费、泛光照明设计费等; 2、三通一平费用; 3、可行性研究、水文地质勘察、测绘等费用。,三、建安工程费,1、报建和竣工规费:散装水泥基金、公示公告费等; 2、桩基工程、土方工程; 3、土建安装工程; 4、内、外装工程:包括玻璃幕墙、外保温等;,5、设
9、施设备:中央空调、电梯、锅炉、地源热泵等; 6、强弱电工程、消防报警工程、泛光照明工程; 7、铝合金门窗、百叶、窗台栏杆、防火卷帘、防火门等; 8、其他:信报箱、竣工牌、车库地坪漆、车库设备等。,四、基础设施建设费,1、道路及管网工程; 2、供水、供电、有线电视、燃气工程(包括一户一表费用); 3、环境绿化工程; 4、排污、环卫工程等。,五、公共配套设施费,项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出 。例如小区会所、人工湖、网球场等。,六、开发间接费用,企业为直接组织和管理开发项目所发生的成本费用性支出,如工程、设计部的人员工
10、资、福利费、折旧费、办公费等 。 备注:“开发间接费用”是“成本”而不是“费用”,在计算土地增值税时可以加计扣除。,思考:计入成本和计入费用有什么区别?,区别,1、计入费用可以直接进入损益表,抵减当年的应纳税所得额,少交企业所得税; 2、计入成本进入资产负债表,随着物业销售、竣工、交付给业主,逐渐由开发产品结转至经营成本,逐年抵减应纳税所得额。如果最终物业全部销售并交付业主,则成本分年度全部进入损益表。,如何设置成本科目?,可以用“成本归集”科目对项目成本进行归集,成本的分摊方式,一、土地成本 1、以占地面积分摊; 2、以可售面积分摊。 二、其他成本 一般以总可售面积(包括地下面积)进行分摊。
11、,开发产品,待项目达到竣工交付条件的当月,财务应将在建开发产品结转至开发产品。 (在产品产成品),房地产行业相关的重要资产类科目 (二)固定资产,固定资产是指期限超过一年的机械、设备、工具等 ; 累计折旧 是固定资产的备抵科目,年限为房屋、建筑物不低于20年;飞机、火车、轮船以外的运输工具不低于4年;与生产经营活动有关的器具、工具、家具等不低于5年;电子设备不低于3年; 固定资产原值累计折旧 =固定资产净值。,开发商自留物业,很多房地产开发商会将自身开发的部分物业自持,分为两种情况: 1、仅暂时自持不销售,并不办理房产证,该物业还在“存货”中的“开发产品”中核算; 2、经公司董事会或股东会决议
12、,同意列为自持物业,并交纳维修基金后办理房产证,根据成本价将该物业从“存货”中转入“固定资产”科目核算。开发商可将该物业用于抵押。,思考:自留房产计入“固定资产”和放在“存货”对公司的缴税有哪些影响?,对缴税的影响:,1、办理房产证并计入固定资产可以按照会计制度规定按照不低于20年计提折旧,抵减企业所得税。 2、但同时需要缴纳房产税。,第二部分 负债类会计科目,房地产行业相关的重要负债类科目 (一)预收账款,概念:未发出商品或提供劳务时预收的款项。 针对房地产行业:“预收账款”核算的是已销售的物业未交付业主前收到的房款。 举例:*小区3#101住宅房款共计80万元,业主已交款80万元,在该房屋
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