冷水江市时代100项目推广方案(长沙胜天地产服务机构).ppt
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1、 时代100 项目营销策划报告 长沙胜天地产顾问有限公司谨呈 2011年11月6日 PART1 市场分析研究 PART2 项目定位研究 PART3 产品营销建议 PART4 营销推广部署 自09年下半年以来,政策密集出台,但针对的主要是一二线城 市,对在于三、四线城市的本案也许是机会所在 * * 9.27新政 10.22新政 国务院关于促进集约用地的通知 国办关于促迚房地产市场健康収展的若干意见 公积金贷款利率下调 地方政府出手救市 国十一条 二手房优惠中止 资本金比例下调 二套房再次收紧 土地出让金首付5成 新国十条 公积金贷款利率上调 关于开展房地产专项整治的通知 清查闲置土地 二手房政策
2、收紧 物业税开征研讨 国四条 刺激政策 抑制政策 政策严厉程度不断增加 929二次新政 加息&上调存款准备金率 模拟住宅成交均价走势 整体市场政策经济 通货膨胀、货币贬值、股市疲软、黄金震荡,兼具增值保值属 性的房产具有较大投资性 整体市场政策经济 冷江市场发展趋势 目前,我市在册的房地产开发企业有15家,其中:三级房地产开发企业有4家,四 级房地产开发企业有2家。2009年,在我市有在建房地产项目的企业有11家,其中 外地房地产开发企业在我市进行房地产开发的有5家。 历年房地产投资额、竣工面积、销售面积来看:冷水江房地产市场发展迅猛。 年份开发投资竣工面积商品房销售面积住宅销售面积商品房销售
3、额 20092.34亿18.13万13.6万12.9万2.07亿 20103.51亿27.20万20.4万19.35万4.14亿 楼盘分布情况在:以老城区和布溪区为主。 各片区楼盘分布: 老城区(5个) 金泰花园 商业步行街北区 东方财富中心 金鼎花园 布溪区(3个) 江南名都 佳泰家花园 博长金水湾 集中区(1个) 山水名城 城西(1个) 凤凰山庄 江南名都 滨江豪范 佳泰家花园 凤凰山庄 山水名城 商业步行街北区 金泰家园 同心汽车站 东方财富中心 冷水江房地产市场分析(产品及营销) 冷水江市场以高层( 17-18F)为主,其次为多层(7-8F);除凤凤凰山庄19万方,市场楼盘 体量普遍过
4、小,在4-6万方之间;市场楼盘品质不高,大多楼盘不太注重园林绿化打造; 市场楼盘都不太注重营销方式,仅选择2、3种媒介推广既可买房(如:户外、网络、电视、 报广等)。 项目名称物业类型层数建筑面积建筑风格园林风格营销推广 同兴汽车站多层7F8F68500现代简约无电视、网络 金泰花园多层7F43312江南园林户外、网络、报纸 商业步行街多层/小高 层 24000现代简约无户外、网络、电视 东风财富中 心 高层26F40000现代简约无户外、网络、电视、 报纸 金鼎花园多层7F20000欧式无户外、网络、报纸 滨江豪苑高层18F47700欧式无户外、车体、电视 江南名都高层19F51725新古典
5、主义规划中户外、车体、网络 佳泰家花园高层11F18F63221欧式风格苏州园林户外、车体、电视 山水名城高层17F87000中式风格网站、报纸 凤凰山庄高层/多层17+1F4 +1F 190000现代简约规划中户外、网络、电视、 报纸 冷水江房地产市场分析(户型及价格) 市场主力户型,以100-140 3房为主,其次140-1604房、70-902房产品;畅销户型:面积适中,具有总价 优势以及景观资料好的2房、3房产品;滞销户型:顶层复式(面积过大、总价过高的产品);布溪区价格最高, 高层均价2300-2400元/;其次为老城区、集中区,高层均价1850-1950元/;老城区多层均价1650
6、元/。 区域项目二房三房四房五房别墅滞销户型畅销户型均价(元/ 平方米) 老城区 同心汽车站80- 100 100-145148- 160 4房:面积大面积适中的2房 、3房 1450 商业步行街 北区 106-130140- 162 162顶层大 户型、价格高 -1850 东方财富中 心 8098-138-2700 金鼎花园85113-123143-面积适中的2房 、3房总价低; 1260 布溪区 滨江豪范122148166-3房景观资料好2400 江南名都95-141景观面较差的 房源 -2414 佳泰家花园138-157177230- 250 (复式 ) 复式楼、以及 大面积4房产 品
7、2600 集中区 山水名城78- 108 120-141159108 的2房 产品,面积过 大 1930 城西凤凰山庄91125-137143159218- 336 -未售 冷水江房地产市场分析(区域优势) 老城区:周边配套设施较为完善,项目自身配套设施较少;片区核心买点:地段 布溪区:周边配套设施一般,项目配套打造方面以商铺、幼儿园为主;片区核心买点 :景观环境 城西区:周边配套设施匮乏,凤凰山庄小区自身配套设施较为丰富; 集中区:位于城东生态新城,目前片区发展不成熟;片区核心买点:教育、江景。 冷水江房地产市场分析(客户分析) 客户来源区域以项目周边为主;市场各区域客户职业相差不大,以事来
8、单位、企业职员 、私营业主(主要以新化、邵阳做生意)为主;客户年龄集中在30-40岁,大多以自住为 主。 区域 项目名称客户 商业步行街北区 铁厂双职工(6000-7000/月)大多在长沙有购房,多次置业;置业目的明 确,要市中心买房,配套完善。 东风财富中心未售,办卡;大多办卡客户为本市私营业主。 金鼎花园 年龄在30-40居多,以购买3房为主;其次为25-30岁,以购买2为主。 客户80%来源于冷水江本地客户,主要以项目周边客户为主(如:电厂职 工等); 新化占15%、邵阳5%;一般在冷江做生意或上班。 置业目的:自住 布溪区 博长金水湾以改善居住环境为主,客户覆盖范围广(冷刚厂、铁厂、私
9、营业主) 江南名都电厂、私营业主 佳泰家花园3铁厂、机关工作人员、个体户 集中区 山水名城冷江本人人居多,以政府人员、老师、私营业主为主;置业目的:自住 城西 凤凰山庄- 冷水江房地产市场分析小结 u 市场楼盘主要分布在:老城区和布溪区;以高层( 17-18F)为主,其次为多层(7-8F );市场楼盘体量普遍过小,在4-6万方之间;楼盘品质整体不高,不太注重园林绿化打 造;也不注重营销推广,一般选择2、3种媒介推广就买房。 u 市场主力户型:以100-140 3房为主,其次140-1604房、70-902房产品; 畅销户型:面积适中,具有总价优势;滞销户型:顶层复式(面积过大、总价过高的产品
10、)。 布溪区价格最高,高层均价2300-2400元/;其次为老城区、集中区。 客户来源以项目周边为主;市场各区域客户职业相差不大,以事来单位、企业职员、私营 业主(主要以新化、邵阳做生意)为主;客户年龄集中在30-40岁,大多以自住为主。 地块分析 1、项目用地周边环境 自然环境情况:项目所属冷水江市布溪中心地带,本 区域属于冷水江市城市扩容商业集中区域; 人文环境状况:项目所在区域是较早的生活区域,由 于该区域受市整体规划利好影响,各类商业地产项 目的兴建,带动了该区域房地产市场的发展。 环境污染状况:项目所在板块是城西区域,周边没有 明显的污染源单位,环境污染相对较少,在冷水江 城区是较宜
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