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1、杨红旭:2011 房地产业面临恶战 开发商需及早促销(图) 提要:“去年新开工量暴增 40%,造成今年全国的住房供应量都很大,这意味着房地产行业将面临 一场恶战,我建议开发商还是及早谋划促销。”2 月 15 日,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红 旭来渝参加“2011 调控政策影响及后市预判座谈会”发出这样的呼声。 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭 (新浪地产讯)“去年新开工量暴增 40%,造成今年全国的住房供应量都很大,这意味着房地产行业将 面临一场恶战,我建议开发商还是及早谋划促销。”2 月 15 日,上海易居(博客)房地产研究院综合研究 部部长杨红旭(微博 博客)来渝参加“2
2、011 调控政策影响及后市预判座谈会”发出这样的呼声。 2011 调控政策不会松 房价下跌不超过 10% “上半年楼市政策不会放松,因为政策出来以后一般在半年以内很难发生变化。除非市场出现调整, 成交量下滑,房价持续 5-6 个月下跌,中央肯定调控效果后,才会就像 08 年一样,允许各地救市。“杨 红旭说,至于 2011 房价走势,我认为会跟去年持平,即使是跌也不会超过 10%,如果涨 2%3%也不足为 奇。因为我们现在面临的外部形势非常好,经济稳步增长,经济面很好。 拿地还需再等等 差钱企业需及早促销 新“国八条”出来以后,整个市场进入“速冻期”,土地市场也非常冷。杨红旭建议,开发商在这个
3、时候不要拿地,在降温初期拿地很不划算,耐心等待 36 个月可以拿到更低价格的地。同时,受去年新 开工量暴增的影响,今年全国的住房供应量比较大,这对开发商是不利的。如果是性价比很高的产品,建 议适当捂捂,一般产品应该及早促销。在这轮调控之下,今年三季度前后楼市会触底,差钱的房企必须快 销。 重庆很快实行限购令 投资“挤出效应”减弱 就近日炒得沸沸扬扬的“限购令”,杨红旭称,去年的三波房地产调控,主要目标是抑制房价过快上 涨,确实收到了一些效果,比如全国 70 个大中城市房价指数涨幅,已由去年 4 月的 12.8%持续回落至 12 月的 6.4%。然而,房价并未达到预期,尤其是第四季度部分城市房价
4、再度较快上涨,所以才会有今年的 史上最严厉的调控。根据新“国八条”中“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城 市”界定,重庆市很快也会实行限购令。跨区域投资的难度将越来越大,限购城市与非限购城市之间的 “挤出效应”减弱。 加息不能抑制通货膨胀 年内还有 2-4 次 谈到加息,杨红旭称,本次加息主要是基于通胀预期出台的,紧缩意味比较强。但就 1 月份 CPI 同比 上涨 4.9%的数据来看,光靠加息不可能抑制通货膨胀。目前依然是负利率,老百姓不甘心把钱存在银行 里贬值。于是把钱用作投资,而经过实践验证,买房是最保值增值的手段。所以不论新政如何严厉,消费 者的逻辑很简单,购房需求是
5、不可能被限制住。“我估计今年还会加息 24 次,控制通胀将是第一位, 其次才是调结构,稳定物价是中央今年经济调控的主要问题。” (王芊/文) 杨红旭的预判: 1. 下半年中央政策依然不会放松,但是地方政府和商业银行可能会存在松动的可能性。 2. 我认为今年房价跟去年持平,跌是小跌不会超过 10%,如果涨 23%也不会特别奇怪。 3. 成交量今年不会暴跌。很多人预测今年会暴跌 3 成、5 成,但是他们的观点我不认可。我认为今 年成交量会跟 2010 年持平。 4. 大家想促销,我建议要尽早,不要等到三季度到时已经叫了暂停,你再促销。要占领先机,能在 2 月促销不在 3 月,能在 3 月促销不在
6、4 月。市场一直到三、四季度才会慢慢触底反弹。 观点一 2011 调控政策不会松 房价下跌不超过 10% 上半年楼市政策不会放松,因为政策出来以后一般在半年以内很难发生变化。除非市场出现调整,成交量 下滑,房价持续 5-6 个月下跌,中央肯定调控效果后,才会就像 08 年一样,允许各地救市。“杨红旭说, 至于 2011 房价走势,我认为会跟去年持平,即使是跌也不会超过 10%,如果涨 2%3%也不足为奇。 观点二 拿地还需再等等 差钱企业需及早促销 新“国八条”出来以后,整个市场进入“速冻期”,土地市场也非常冷。杨红旭建议,开发商在这个时候 不要拿地,在降温初期拿地很不划算,耐心等待 36 个
7、月可以拿到更低价格的地。同时,受去年新开工 量暴增的影响,今年全国的住房供应量比较大,这对开发商是不利的。如果是性价比很高的产品,建议适 当捂捂,一般产品应该及早促销。 观点三 重庆很快实行限购令 投资“挤出效应”减弱 就近日炒得沸沸扬扬的“限购令”,杨红旭称,去年的三波房地产调控,主要目标是抑制房价过快上涨, 确实收到了一些效果,比如全国 70 个大中城市房价指数涨幅,已由去年 4 月的 12.8%持续回落至 12 月的 6.4%。然而,房价并未达到预期,尤其是第四季度部分城市房价再度较快上涨,所以才会有今年的史上最 严厉的调控。 观点四 加息不能抑制通货膨胀 年内还有 2-4 次 谈到加息
8、,杨红旭称,本次加息主要是基于通胀预期出台的,紧缩意味比较强。但就 1 月份 CPI 同比上涨 4.9%的数据来看,光靠加息不可能抑制通货膨胀。目前依然是负利率,老百姓不甘心把钱存在银行里贬值。 于是把钱用作投资,而经过实践验证,买房是最保值增值的手段。“我估计今年还会加息 24 次,控制 通胀将是第一位。” 直播:2011 调控政策影响及后市预判座谈会(组图) 提要:新国八条、房产税、央行加息鱼贯而出,楼市调控政策愈演愈烈,实行限购政策的城市将达 72 个。第三轮调控置房地产业于死地?房价何去何从?楼市是涨是跌?房地产开发商是该全身而退还是 华丽转身? 会议名称:2011 房地产调控政策影响
9、及后市预判座谈会 座谈会时间:2011 年 2 月 15 日 16:00-2011 年 2 月 15 日 18:00 座谈会地点:重庆君豪大酒店 主讲人:杨红旭(微博 博客) 主办方:易居(博客)-克而瑞 新浪乐居 独家网络直播:新浪乐居 2011 年房地产调控政策影响及后市预判座谈会现场 主持人:大家好,首先感谢到场的重庆开发商代表来参加今天由中国房产信息集团(微博)克而瑞重 庆公司及新浪乐居重庆公司联合主办的“2011 年房地产调控政策影响及后市预判座谈会”,此次座谈会 是第三轮调控下重庆地产界首场大型专业交流会。 随着新国八条、房产税、央行加息等新政相继出台,楼市调控政策愈演愈烈,今日住
10、建部第三批限购 令城市名单拟定,第三轮调控是置房地产业于死地,还是会有大的发展?首先,我们有请易居重庆公司总 经理张旭斌先生。 张旭斌:在座的所有开发商都是朋友,今天邀请到杨红旭(微博 博客)先生,在这几年中他一直在持 续不断的研究房地产和宏观经济和外围房地产的关系,并且反应迅速。去年开通微博以后,现在他的粉丝 也是越来越多,而且第一财经,中央电视台,还有凤凰卫视经常去采访他,今天他是第一次来重庆。这次 我们本来没有做这个计划,春节前新政出台了以后,我们几家大的合作伙伴很关心。通过今天上午在协信 和金科的沟通情况来看,他们关注这次新国八条对当前房地产有什么影响,另外一个是关心政策还会不会 出现
11、,会出现多久,对 2011 年的市场影响有多大,这些问题待会儿都在杨总的汇报当中都会有所体现。 下面的时间交给杨总。 上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭 杨红旭:今天我主要讲四个内容,一个是市场调控政策,二是住房保障政策,三是房地产市场走势, 四是房地产行业周期。我关注的是市场走势,如果全国大势比较低迷,无论是东部还是西部,都会多少受 到一些波及,只是程度不同。讲行业周期我希望把眼光放放远一点,这种言论比较流行,我们在这个行业 混,能不能在未来 10 年甚至 20 年,能不能经过辛苦劳动获得较好的收入,我们的收入水平会不会超过全 社会的收入水平。也是跟我们自身职业发展有一个初步的认知。
12、 首先政策,政策我们很关注,从 2003 年开始已经调控了 67 年,前面不讲了,现在讲近期。主要集 中在本轮调控,本轮调控从 2009 年 12 月开始,至今延续到第二波,看媒体或者微博都认为是第三轮,实 际上不准确,我们认为他是第四波或者是第四轮,包括国家中宣部内部也是这么认定的。因为第一波从 2010 年的 1 月份出了国十条,4 月份出了国十一条,这一波比较宽松,中国下半年为了救经济放松了楼市 调控。第一波效果并不是很明显,34 月份又开始反弹所以导致了第二波,第二波性质升级,由紧缩转 为打压。为什么打压?因为我们当时知道很严厉,说史上最严厉的调控,里面提到了限购,后来只有 5 月 份
13、北京出了限购,包括最严厉的二套房贷控制。但是这一波调控效果也是有限的,经过一段调整以后,8 月中旬开始开始复苏,所以 9 月底出现第三波。第三波性质由打压转管制。什么叫管制?里面有很多计划 经济的手段,限购城市范围三套限贷等等。 PPT:国八条政策调控详解 这一波调控以后效果不是很好,整个成交量保持在高量,价格成倍上涨。所以在 1 月份出现了国八条, 这是升级的手段支持,如果是限购或者是行政干预需求,一旦地方政府制订房价目标,已经将行政目标指 向房价,那么管制肯定进一步升级。 为什么会有第四波调控?温家宝 2 月 26 号在央广里面表态,表明了国家领导人对调控的一个评判,就是 效果落实不够好,
14、曾经承诺要稳定房价,还要为这个目标努力。当时这个措词是很严厉的,因为当时我们 的预判,第四波调控会来,但是不会这么早,应该是今年春季反弹以后会招来第四波调控,但是在 1 月底 就出台,我个人认为可能中央希望在全国“两会”期间不至于使房价成为代表们、委员们甚至社会舆论再 次议论的焦点。有这样的讨论,因此出台得比较早,出乎意料。 那么我们稍微花一点时间分析国八条的性质,这涉及到今年的政策走势。如果看到政策原文有一句话, 4 月以来房价过快上涨得到初步遏制,什么意思?调控有效果,效果没有达到预期,所以要继续。就是调 控的最终目标使房价维持在合理水平。第一条很严厉,第一次提出,因为中央其实从去年 4
15、月份提出来要 问责,问责是两个领域。房价是福利房价,没有明确的界定,这次很清楚,这次就说了,这个地方要制定 出一个什么呢,一个所谓的目标,这个目标他不是含混的词,是一个数字。比如说某某城市的今年的房价 不会超过 5%,到年终的时候会算帐,年终数据会出来,是否在 5%以内或者超过了 5%,如果当初年初定的 目标,那你是 5%,年终的时候一看你是 7%,那这个城市的领导人可能就会被约谈和问责。这就是我们定 房价的坐标系,以前没有说过坐标系,这是第一次提出坐标系。所以这样的话,地方政府压力比较大。 第二是加大保障房供求。有些地方把建制镇纳到保障范围内,说明保障范围在进一步扩展。第三是税 收,营业税
16、5 年由差额变成全额,增值税是进一步增加,加强清算和稽察,这个是谈了好多年了,但是一 直没有落到实处。这主要指二次房屋交易中的,以后要加强评估,这样使这种所谓的做低价格不太好做。 还有就是严格执行所得税,这个的话有政策,现在没有看到地方去落实,本来我认为会严格按照差额 20% 征,但是现在没有看到地方细则,不一定按照这个征。房产税已经发出了,开弓没有回头箭,未来试点会 增加,然后会慢慢积累经验,然后是扩大到全国,但是从开始的试点到扩大到全国,这里需要一个过程, 我估计 5 年时间可能不够。演变到全国,他的演变会对试点城市造成影响,或者我们可能知道这些城市要 进行试点了,第三批可能包括北京甚至杭
17、州等城市。就是说一旦试点的话,有人会在这些城市政策出来之 前去买房子,一般的话相对增量去增,不管存量。总体来讲,深圳的话税基比较窄,主要征的高档房,上 海比较宽,上海主要按照人均面积,人均住房面积不超过 60%都是免征的。在上海套数比较多,再买普通 话就得纳税。但是在重庆如果再想买房子,你买的普通话,价格是公寓,你再买多少套都不征,所以政策 的指向性是有差异的。上海的房产税更是一个税收,重庆却有点像高档消费税的性质。 PPT:2011 年政策走势 强化差异贷款二套首付不低于 60%,这个大家都知道,但是大家要关注一些措词,人民银行各机构可 根据耕当地实际要求提高二套房的首付款比例和利率。什么意
18、思?上海、深圳调控的压力比较大,那么他 可能就会从紧。比如这个城市,二套房价利率提高到 2.3 倍,但是重庆、西安利率比较大,这些地区的央 行,就是央行的分支机构,就可以让这些区域的商业银行在二套房里面空间可以大一点。这里面反映出在 二套房里面存在变数,也可以说上半年整个房地产市场比较低迷,下半年可能会出现二套房贷政策缓和。 第五是严格住房土地供应管理,保障商品住房供地的量不得减。这样就是说不利于稳定的房价,然后 大力推广限房价禁地价这种方式。我们主要是参加土地竞买的单位和个人,必须说明资金的来源并提供证 明,这点对企业影响比较大。按规定企业不能拿着贷款、不能拿着融资的钱去买地,买地需要自由资
19、金的, 但是以前地方政府管得不是很严,睁只眼闭只眼就过了,如果这一条严了,对很多企业拿地难度增加,这 可能对优质企业是一种机会,在土地竞买过程中会减少竞争者,土地的溢价力可能有所回缩。 重庆开发商代表认真听会做笔记 再有是限购,我估计有 4060%的城市会加入限购城市里面去,就是说问责范围扩大,从去年 4 月份 国十条里面提出住房保障要扩大,地方政府可能会进一步受到来自中央的一些压力。那么我们要判断一下 这个形势,其实形势的话,我觉得国八条已经进一步落实,这个基本上没有什么疑问,但是我们关注的是 宏观经济政策和本身的房价政策。因为房地产要起伏,很大程度上要看宏观经济政策,形势上现在是乐观 得,
20、西方国家的经济是处于一个探底回升过程中,美国比较低迷一点,失业率比较高,少数发达国家现在 已经开始加息了,新兴国家比如俄罗斯等已经加息很多次了,国内政策的话,主要两类,财政政策是积极 的,这个普遍跟去年一样。货币政策由宽松变为紧张,以为可能会紧缩一点,我估计今年还会加息 24 次,控制通胀将是第一位,其次才是调结构,稳定物价是中央今年经济调控的主要问题。 PPT:我国住房制度的第二次变革 楼市政策上半年不要期待放松,无论是中央和地方都不会放松,因为政策出来以后一般在半年以内很 难发生变化,下半年中央政策依然不会放松,但是地方政府和商业银行可能会存在松动的可能性。这有前 提,前提是上半年市场出现
21、调整,成交量出现下滑,那么只要持续 56 个月房价会出现下跌,中央会认 为今年调控不错,只要这个认定了以后中央会放松一点,中央会维持严肃性,不会动辄就放松,但是他会 自下而上。就像 08 年一样,5 月份各地就开始救市了。 所以我估计如果上半年调整以后有一些效果,地方政府比较难受,土地财政受到威胁,土地税收大下 滑,经济可能会出现问题,商业银行,我们知道个人房贷是一个优质资产,任何银行都不愿意轻易放弃个 人放贷,现在因为央行控制得比较死,所以很多银行被迫提高首付和二次改善的门槛,但是一旦来自央行 银监会的放松之后,那么商业银行必然会放松相关的一些政策。主要是首次置业和改善需求,现在政策是 一刀
22、切,一刀切确实投资投机受到打压了,但是问题是压了一大片,如果你去打压改善需求,而这种需求 不合理的话,中央政策从来没有提到过,要抑制改善需求,抑制是投资投机性需求,现在调控压力大,急 了,所以有时候中央宁可误杀一点。房价下调几个月就会放松,这是基本的逻辑。 下面的话就是一些大致的具体的政策,就不多讲了,包括土地方面,限外措施可能进一步升级,包括 考核和进一步规范发展住房市场等等,基本上对楼市的判断今年是紧缩的,下半年存在自下而上的可能性, 这种可能性二季度三季度会不会如期出现一种比较明显的调整。 PPT:保障性住房建设规模庞大 第二步要讲一讲住房保障。98 年以后市场化的速度过快,这时候地方政
23、府忽视了地方保障,所以 2007 年中央回过头来重点做地方保障,不仅是政策文本在升级,而且这个房子的规模在升级。比如去年 的话是 580 万套,今年翻番是 1 千万套。大家看一下结构,梳理一下逻辑关系,这个结构的话分为三组, 其实是四组。最低收入者的话是廉租房,中低收入是三种房子公租房、经适房、商品房,这里面包含一些 城中村,某些城市城中村的改造在加快,有的正出来以后可能会出现阻碍。中央要求地方加大整改,同时 也提高门槛。另外一点,低利率下的住宅,这些就出来文本。去年 9 月 26 号,住建部和国土部出来文件, 这一条很要命,是一刀切的,全国都一样。我们知道别墅用地是禁止的,但是禁止是独栋,而
24、且从 2003 年就开始了,但是依然有很多类似别墅的公寓。因为他可以在容积率不大的地块里面,比如说容积率是 1.8 可以做一些独栋,也可以再做一部分高层。但是因为有了这样一个硬杠杆,那么一个低密度小区将会大幅 度减少。比如说你容积率是 1.2,你想做别墅是很难的,你做成花园洋房就很不错了。看这一条,以为这 在很多城市,尤其在用地供应本来就很紧张,这三类优先供应,会在未来几年是大户型、低密度用地供应 减少,但是这样抑制投资投机比较厉害,所以说故意减少可能是投资减少,快则三年,供应偏紧这是对稳 定房价不利的。反过来讲可能是供应型房价持续往上涨,现在中央支持大户型豪宅,现在这部分房子就不 能做了,我
25、们一定要有长远的眼光。 再说一下保障性住房建设的关系。保障房这两年建得比较多,但是刚开始建,从建到交房到分配需要 一个过程,两三年,所以说现在的保障面并没有集聚扩大,很多中低收入家庭还没有享受到房子的福利, 这个必须要稳定房价,为什么?保障房下来,房价如果不稳定,中低收入家庭一定会抱怨,说买不起房了。 社会矛盾抱怨少了,商品房受到的压制才会少,中央才不会这样,动不动就用行政手段去压制,所以我认 为 5 年后就会形成一个好的体系。中央去年提出来要形成保障住房体系和商品住房体系,当两个体系相对 独立以后,商品房的空间就会大一点,活动空间就会大一点,不会担心今天要限购明天要限贷。那时候上 海的房子卖
26、每平米 30 万也没有人管了,因为与中低收入家庭没有关系了。大家对商品房市场一定不要悲 观,等保障房上来,等商品房市场干预力度降低。 所以说这是战略性判断,对我们的帮助非常大。这在十二五期间全国的住房,全社会的住房,不仅是 指商品房建设的比重的关系,这是经过我们的研究。纯商品房可能会占一半多一点,另外是个人和单位建 房,但是中国的事就是这样屡禁不止,有些权利机构、权利单位、垄断企业还是在建单位房,这个事是没 有办法的。包括一些个人,那些主要指县城之类的自己买地去建房子。在这个比例里面公租房比例比较高, 跟住房有关的总共占两成多一点。 现在讲大势 ,我分析是三要素:市场供应、市场需求、价格变化。
27、那么说供应他给你的是土地,因为买 了地以后才会有房子供应。所以我们最重要是看待一个时间变化,比如我们都知道拿地之后最快可能半年 多就可以卖房子了,尤其在中西部地区预售条件比较低,一出地面就可以卖房子,在东部要出 2/3,从这 个看 1 年以后可以卖房子。因为 2009 年开发商拿地的量比较低,所以第一年可以卖的房子量并不是很大, 但是问题是 2011 年的量卖多了,他可以使我们今年和明年的供应量会明显增加。这是去年去拿地的一个 变化图,比如说国十条出来以后,整个市场都冷却了,土地市场也非常冷。这次出来以后,2 月 3 月全国 土地市场会迅速冷却,甚至比房市冷却的还要低。这时候大家不要拿地,在降
28、温初期拿地很不划算,你只 要耐心等待 36 个月你可以拿到更低价格的地,要拿地可能是今年 23 月。 PPT:十二五住房建筑面积构成 影响供给的因素,就是新开工。房子开工以后,这就更有意思了。2008 年新开工的面积持平的,因 为我们知道近十年以来,一般是保持在 10%左右,2008 年太小了,说明 2008 年开工的面积太小了。这会 造成一种后果,就是说 2009 年可以卖的房子比较少。所以 2009 年由冬天到夏天转换的过程,很多企业发 现房子很好卖,甚至没有房子卖了,为什么?因为很多地方停工了。我们看开工问题,去年开工量暴增 40%,所以今年全国的住房供应量比较大,这对我们是不利的,很多
29、盘子都要脱盘,所以我们要面临一场 恶仗要打,如果是促销,如果是豪宅你促销以后也不可能超低,随着时间的过去,随着政府控制的减轻, 这一部分将来供应将会趋紧。但是中低户型不要捂,没有必要捂。因为现在公租房这么多,比你建更多廉 租房、经适房更好,这种需求被分流了,被公租房搭建以后分流部分。所以首次置业的项目产品千万不要 拖,该断就要断,不要太乐观,因为这不仅是调控的问题,他是一个中长期的因素。我们看一下变化,克 而瑞一直在跟踪。 变化比较明显,这些都是重点城市,春节很低迷,34 月份还是复苏回暖,然后国十条出来以后, 大城市的项目卖得非常不好,之后 8 月还是复苏,这个时候我们说 929 新政出来了
30、以后,但是没有降,为 什么没有降?为什么这次调控以后反倒没有这一次调控效果好,肯定是原因的?这个是全国区域市场的转 移,这个很清楚,中国的房地产市场的重心在转移,由中部向西部转移,西部的份额在增加。这是一个典 型城市,大概看一下,什么意思?就是销售面积,前面的城市销售面积增幅比较大,后面大部分时间中部、 西部比较大,东部的城市大城市反而大幅度的萎缩,为什么萎缩?很多人觉得去年调控东部城市最受伤, 但我不这么认为。我认为他一定幅度的萎缩,主要是供应没有跟上。供应为什么没有跟上?供应是因为楼 市比较好的时候,一线城市已经消费很多存货,所以导致去年很多城市存货量少了。因为供应少了需求就 少了,而不是
31、因为调控,就这样的意思。所以很多城市的话,现在库存量是偏少的,像这些城市可以卖的 房子供量按去年只能卖 23 个月,重庆处于中部偏后可以卖 10 个月,兰州处于靠南存货量偏多,大概是 这样的情况。 PPT:全国商品房销售均价增幅走势 我们看价格,价格比较敏感也是我们最关注的。我们看一下大势,把时间拉开,这样我们才不至于一 叶障目。我们看一下增幅,2004 年增幅很小,2008 年下跌了 1.7%,为什么 2008 年会跌?刚才我讲 2008 成交量下降 2 成,为什么?因为确实是这一年的话中国楼市很低迷,中国楼市低迷是因为外部环境经济不 好,咱们说楼市会不会崩盘,会不会超级低迷,不是看政策,一
32、定是看宏观经济链。宏观经济链没有爆发 危机,楼市不会出现萎缩。08 年由于形势不是很好,所以出现这种情况。大家看今年,大家看今年的价 格会跌几成,但我个人很乐观,我认为今年跟去年持平,跌是小跌不会超过 10%,如果涨 23%也不会特 别奇怪。因为我们现在面临的外部形式非常好,经济稳步增长,经济面很好。2008 年的时候经济为保 8% 奋斗,今年我们的 GDP 是 510%。 成交量今年会不会暴跌,据很多人预测今年会暴跌 3 成、5 成有,跌 1520%都有,包括国外的投行, 但是他们的观点我们不认可。 PPT:全国 70 个大中城市房价环比增幅走势 今年这个量跟 2010 年会是持平的,如果跌
33、了的话就不正常了。为什么这样说?因为还是我们说外部 环境很好,我们供应放量很大,这就会导致竞争激烈,项目就要打折促销,项目一旦打折促销,他就会促 进需求。最近我们看上海一个公司得高档楼盘,很多人去抢,说明需求还在,需求在观望,需求希望你打 折促销,只要有打折促销,必然会使部分需求落实,因为供量大增了会拉动部分需求和成交,再加上 CPI 人均升级,所以我对今年的累计量很乐观,但是我们卖相很辛苦,我们必须要打折。我记得分析另外一个 价格,就是价格指数,这时候的价格指数不是均价。高点是已经过了,高点是去年 4 月份,同比增幅是 12%,去年的 4 月份比前年 4 月份指数价格涨了 10.8%,创了历
34、史新高,之后价格在涨,但是涨幅不大。 现在到年底的时候已经回落到 6.4%,我认为还会继续回落,大家关注是底部。因为我们知道 2008 年底出 现了底部,在底部出现同比 6 个月的负增长,没有超过 2%,这个我认为今年一直会涨幅缩小,可能在 3 季度的时候会到达一个底部,会不会超过这个底部不好说,但肯定会在三季度前后会触底,估计乐观的话 在四季度前后,或者后年的一季度就有可能往上走。明年三季度会达到驻点,这时候的判断就是说房价会 跌,但是跌的化会到三季度四季度,环比更早,环比比同比领先,一般会领先 4 个月。 所以说如果三季度会出现同比增长,那么说一季度可能就会出现。就是说现在我们知道,这个其
35、实很 有意思。最低迷的时候 2008 年 8 月份的时候会出现环比增长,然后到 2009 年 2 月份,但是 2010 年调控 的效果就在于 6 月份出现唯一一个环比负增长,78 月份换比不涨跌,9 月份突然跳 1.5%,就因为这 1.5%招 致了杀身之祸,中央是不允许他跳高的。最近几个月在 0.20.3%涨,但中央连这个涨幅就无法容忍了, 所以他必须跌。什么时候跌?12 月份会跌,但是 3 月份必跌。3 月份的环比量,之后像他一样,48 月份就会出现负增长。因为不出现负增长调控就没有劲头。只要能够出现连续几个月环比负增长,只要出 现 46 个月,国家调控效果已经出现,而且比去年面多。上一轮环
36、境这么差,依然持续了半年,这次会 不会持续半年,不好说,可能不会出现连续半年的环比负增长。下半年尤其是四季度年末的时候会不会由 负转正,这是值得我们去观察的。 座谈会嘉宾与杨红旭共同探讨 2011 年楼市调控 房价高了还是低了,主要和当地居民的收入匹配与否,这个很关键。我们和国外比没法比,所以跟我 们自己比,可以横向比、纵向比,只要口径一致,肯定有参考价值。在我们国家这几年 6 倍以上可以比, 超过 7 倍以上是危险的,2009 年超过 8 倍,所以 2009 年这样的房价出现了偏高的事实。但是偏高主要因 为区域不均衡,东部城市偏高,但是中西部城市不高,像重庆 56 倍很合理,但是重庆领导人很
37、英明, 希望重庆的房价能够稳定在一个水平,什么水平呢?重庆的一般家庭用 67 年的收入可以买一套房子, 这个概念实际上就是一个收入比,这个体系是很靠谱的。实际上重庆目前正好处于这样的水平,我认为重 庆是没有房价泡沫的,基本可以这样定位。之所以要限购打压,因为中央现在是一刀切,我们现在在听中 央统一部署,你不要误伤需求,误伤了以后你肯定要重新纠正,只是时间早点晚点。 如果剔除经济适用房,这样会高一点,上海前年已经是接近 26,我们经过比较的话,像东部城市可 能维持在 10 倍左右比较合理,中西部在 67 倍比较合理的。回到刚才,刚才抛出疑问,为什么这个比 4 月份的国十条严厉,效果比国十条好,答
38、案在哪里?答案在这里。因为中国在 2010 年两大因素发生了变 化,这两个变化影响了楼市,主要影响了需求。现在是控制期间,但是从 2006 年开始到 2010 年下半年, 那叫通胀预期,那个时候在忧虑将来,是从去年下半年就来了,标准是突破了 3%,CPI3%很正常中央也不 会担忧,一旦超过 3%中央就开始忧虑了,正是去年下半年超过了 3%。我们存款三次加息了以后现在是多 少,1 月份是 4.9%,可能在 2011 年保持 4.5%以上,如果再加四次,每次加息 0.2 个百分点,存款负利率, 老百姓不会甘心把钱存在银行里面,他的钱会贬值的。导致有部分人,真的有部分富人很恐慌,要把钱花 出去,房子
39、是投资保值,经过时间验证是一个较好的手段。所以说新政怎么样,很严厉,但是我不管,要 保值。所以有时候消费者的逻辑很简单,有时候想得很复杂。 PPT:我国基准利率和 CPI 走势对比 我们看到问题,CPI 今年情况怎么样?2007 年的时候一边加息一直冲高到 8.7%,现在还在冲高,三 次不可能抑制通胀,跟上次一样,一边加息一边往上走,今年通胀维持在高位是一个事实,对部分需求是 有好处的,部分需求还想买房。中国人只要想买房,靠限购、限贷有作用,但是不能百分之百的限制住。 你限制家庭买房,我用公司的名义买房,他总是可以找到漏洞的。这是一个因素,而这个因素从下半年以 后依然存在,唯一的一个就是说股市
40、。这几天股市比较好,可能有必须想投资楼市的资金不投资了楼市, 所以转向股市了。中国的股市不好说,如果你现在进去两个月之后发现自己被套了。可能被套了以后,振 荡之后可能会重新投资房市,所以楼市股市是一个翘翘板,股市大牛是对我们很不好的,股市振荡对我们 很好。 第二个是人民币升值,人民币升值 08 年中国为了救经济不让升值,去年 6 月份开始被迫第二次升值,为 什么?因为国际压力非常大,因为奥巴马老是跟我们国家打电话,说人民币要升值,导致我们必须升值。 升值以后导致外部的资金进中国,媒体一直在炒作,外汇储备增加,而且有部分外汇储备不明来源,外资 部非常头疼,他不知道怎么来的,进来以后就不知道怎么用
41、,所以就投资楼市。会导致部分外资进入中国, 然后进入楼市。这两股力量今年依然没有消失,大家好好想想。 PPT:人民币对美元汇率和房价环节增幅对比 这个是更加复杂的东西,就是说 M1,我们知道 M1 是货币供应,货币供应量的大小、多少跟楼市的关 系非常密切。2008 年底的时候 M1 的增速非常少,意味着货币发行量非常小,房价也是跌的。2009 年的时 候信贷发了 4 万万亿,这个时候走得非常快,这个时候 M1 已经是 9%,我看 12 月份的数据已经回落到 20%,但刚才我看了数据很吃惊,刚才我上网看了一下,今天公布的新数据是 1 月份,1 月份 M1 增速降到 13%点多,不知道这个数据是否
42、正常,怎么突然是一个跳水了。M1 降了以后,使整个流动性、货币的供应 会减小,这样的话对我们的房市是一个负面,对股市也是一个负面。 再看一下企业资金链,现在供大于求,如果企业不降价,资金是一个很好的因素,所以要考虑资金的 因素,还得看 2008 年。我喜欢看历史故事,看历史故事能够让人明白规律,2008 年为什么会微跌,因为 2008 年资金链非常紧张。这几年每年增幅只是 25%,2008 年只是 16%,基本上比上一年没有增,因为每一 年增幅是 25%,这一年说明资金很紧张,企业差钱。2009 年增了很多,所以 2009 年房价高涨,2010 年是 一个均值,增到 25%,2010 年企业不
43、差钱。所以再发生量变,这个时候很低迷,资金的投比增幅。在 2011 年资金的增幅是 70%,创了一个天量,这个时候国十条来了没用,没有企业在这个时候愿意取消,万 科愿意跑掉跟企业模式有关系,跟政策、市场关系不大。这一直处于一个回落状态,目前处于一个临界点, 即将又量变发生质量,虽然涨幅在回落,但一直处于不太差钱。现在 25%是一直的历史均值,跌破 25%将 会差钱,处理底部的话,可能涨幅会在 10%左右,甚至在 10%几。所以说从现在开始,企业将差钱而且程 度将加深,我是说企业的整体。所以说大家想促销,我建议要尽早,不要等到三季度到时已经叫了暂停, 你再促销,我们要占领先机,能在 2 月促销不
44、在 3 月,能在 3 月促销不在 4 月。所以一直到三季度四季度 才会慢慢触底反弹。这是一个初判断,我们需要观察,但是我们悲观的情况是什么?我害怕这个底部比这 个要高,这个是我在悲观中的一点不平凡。 PPT:2001 年以来全国年度房地产开发企业资金来源走势 我们要看待房价,我试图把房价的关系拟理,这样看房价比较全,分为四个面:宏观面、政策面、基 本面资金面。四个面的基本情况,一是国际政策比较稳定,经济政策货币政策,房地产政策,供应偏空, 需求萎缩,不会超过 2008 年,成本增加,包括我们就是要增房产税,税收提高以后成本倍增,所以这个 会有天空。这个 M1 偏空这个不知道,总体上讲这个是略偏
45、好,偏空是中性偏空,所以今年肯定是利空的。 但是整个的综合在打分要好于 2008 年。所以说今年楼市肯定要调整,肯定要降温,但是肯定比 2008 年的 收成要好,这是我们基本大的判断。房价在年终的调整,并不代表从现在一直跌到 12 月份,我认为会完 成一个跌到跌幅增加到触底到反弹,可能出现一个 U 型的形式。 座谈会上新浪网通过微博在线探讨 2011 年重庆楼市走向 最后讲行业大势。本质上是一个周期,大家学过宏观经济学都知道,宏观经济都是周期的,关键在于 我们要把握周期。2007 年的底部,2010 年的初两年多是一个周期,这是一个短周期,那么说为什么要用 这个指数,这个是全国开发期的指数,单
46、靠房价不会代表楼市,所以我要找一个综合的指标,每一个月我 都会公布,每一个月我都会跟踪研究。高点出现在去年的 3 月份,已经触底了,去年 4 月份已经开始回落 了,在 100 以上这个行业会警惕的,什么时候会触底?三季度前后,很多信息都表明了,这次调整会一个 接近底部,是一个触底的过程中。在三季度的时候,促销的竞争激烈度会更大,但是伴随着促销的底点消 费会增加,我认为下半场会上半场会好一点,23 月是恐慌,从 4 月份到二季度可能会量增价格下滑, 上半年价格会慢慢由很悲观转为复苏或者说是探底回升。这是 10 年一个周期,刚才为什么研判程序要关 注宏观面,比如说宏观经济近十几年坏过两次,一是 1
47、997 年爆发的亚洲金融危机,这时候楼市处于低迷 状态,第二次是 2008 年所谓的美国的国际金融危机,同样使房地产比较低迷的程度。目前出现第三个低 迷的时候,当外部经济环境并未出现危机,而需求的萎缩是政策,而政策是向机选择,政策是固态变化, 政策不是一层不变的,你政策的目标只要达到就会变化就会放松,政策一旦放松,结果呢?结果把需求摁 得很深,一旦政策需求放松这个反弹力度会非常大。 所以说是促销的话,促销不知道怎么定价,不差钱的宁可捂一捂,捂到什么时候?捂到市场有好的转 变的时候,但是中小户型一定不要挡,等到中期保障房会大规模上。 PPT:决定房价的四要素 最后看一个长周期,黄金市场我们已经过
48、了,现在处于一个 W 型的调整阶段,会慢慢复苏。发达国家 也好,东亚也好,在经济高涨的时候楼市会出现一个 20 点的高增长期,这时候楼市增长比较快,价格也 会比较高,但是他也会没有事的,也不会泡沫。所以讲一个案例,台湾昔日亚洲四小龙之一,经济起飞比 中国好,台湾的经济出现过三次高增长,两次是没有事的,他那时候涨幅不高,之后几年又来一波高增长, 之后又来一波,但是这一波非常疯狂,这一波台湾的高增长步入中增长了,经济不支持他增长了,城镇化 不支持了。所以他是一个泡沫,结果是什么?结果是他会跌很多年,这个泡沫是高增长,这个时候城镇化 会快速的,所以这个时候高一点没有关系,他不会泡沫,他会调,宁可选择
49、到目前的水平。因为大泡沫之 后很多企业会完蛋,8 年 10 年之后会有这个故事发生。中国的房市会有一次大泡沫会有一次崩盘,但肯 定不是最近几年,这是有一个规律的,只是说我们以前没有关注。包括行业的一个支柱,什么叫支柱?支 柱是行业增长值比重会很高,我国目前是处于 5%左右,发达国家像日本、美国一般在 10%左右,我们国家 现在应该还不够支柱,比重偏低,为什么不提支柱了,因为怕舆论攻击,中央提不提没关系,因为他本质 上就是一个所有制度。我们可以说王石(微博 博客)不是行业大老,王石就是行业大老,这是客观的表态。 最后给大家一个信心,信心就是来自我们中期长期看好楼市。刚才我讲了,我们跟美国、欧洲比,过 比性不强,因为国情不一样,我们信奉的是佛教,国外信奉是基督教,所以在他们经济高速增长的时候, 在他们城镇化率比较高的时候,他们住宅投资年增速是多少?1318%。我们国家过去 10 年,号称黄金 10 年,只有 6%,我们速度不是高了是低了,我们速度不是快了,是慢了。这表明我们国家黄金 10 年已经 高了,但并不以为着我们需求停止了,并不意味着我们需求饱和了。现在我们人均住宅面积是多少?建筑 是 30,我们小康水平的目标是人均 30,本来说 2020 有这个数据,但是会提前,在 2015 年会达到,但是 之后我们不会饱和,还会增
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